【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

簡単にですが、私に対して書かれた事について説明します。


>16さんへ

相見積りの取りかたには色々な方法があります。
「金抜き明細書」と言う方法でとったとすると、業者は単に単価だけを入れるだけになります。
なので相見積りとは言い難いものになってしまいます。
「同じ内容」と言うのは、管理会社が出した6500万円の見積りの金額や㎡数などの数量は勿論、細かい項目を除いた工事部分と工事の基本的な仕様だけを示したものです。
相見積もりを依頼した各業者は、外壁タイル部分だとすると、各業者が独自に調査し、独自に面積などを算出し、用いる工法は独自に提案する事になります。
こうする事で、各業者の特徴が現れますし、単価と言う比較するに値しないものではなく、例えば面積などをどのように見積もったのかなどから、出された相見積もりを比べることで、数量の妥当性が分ることに繋がります。
こうする事で、素人が見て簡単な説明をすれば違いがわかるようにできます。
私どもが行った時の、管理会社とゼネコンなどとの金額が極端に違った原因について。
管理会社の見積りには、素人にはわからないが、ゼネコンなどが出してきた相見積もりと比べると、全体的に面積が多かったです。
外壁のタイル面積などはゼネコンなどの約5割増しでした。
それからタイルの浮き補修部分などの推定面積は、ゼネコンなどの10倍以上もありました。
また、ゼネコンなどの見積りには見当たらない名目の工事がありました。
ゼネコンなどに見積り内容の説明を受けてわかったのですが、管理会社の見積りには、素人では見分けがつかない専門的な工事内容を二重に記載していた箇所がありました。
例えば分り易く表現しますと、塗装工事で、養生・下処理・足場・警備員・塗装・片付け・ごみ処理、と言う項目が挙げられたとします。
管理会社が提出した見積りを素人が見れば、こうするんだと鵜呑みにしてしまうのは当然の事だと思います。
しかしゼネコンなどは、同じ塗装工事で、下処理・塗装、だけになってしまうのです。
養生・足場・警備員・片付け・ごみ処理などは、大規模修繕工事の全体に含まれていたので、二重取りになってしまうのです。
これは、工事の工程などを知っている人でないと見抜けない内容ですが、このような見積りを取り、各業者の説明を良く聞き比べれば、素人でも見抜くことができると思います。

私どものマンションは、70～75㎡の３LDKがほとんどで、部屋の大小の違いを無視した平均の修繕積立金は、毎月1万2千円程度で、値上げの予定はありません。


>17さんへ

戸数が少なくても、相見積もりを取ることはできます。
しかし、「共通仕様」の相見積もりを取る必要はないと思います。
このマンションで大規模修繕工事をするので見積りをだして欲しいと依頼すれば、各業者は、独自に調べて特色の違う工事内容の見積りがでてくるでしょう。
共通仕様では、工事内容などをこちらから限定してしまいます。
建物は全て形だけでなく、劣化状況や破損個所、それらの原因が違っていることのほうが多いので、共通仕様で限定すれば、それ以外の部分は見過ごされてしまいます。
しかし共通仕様で限定したのはマンション側なので、大規模修繕工事後に、共通仕様から漏れていた事が原因で起こった不都合に関して業者は何もできませんし、責任を追及することもできません。
共通仕様で行うのは、単なる一級建築士では無理です。
例え一級建築士などの資格を持っていなくても、色んな工事を自ら経験した人で、大規模修繕工事を何度も行った経験のある職人さんなどのほうが適しています。
例えばですが、その職人さんの知識と経験から、大規模修繕工事を行うマンションに適した独自の共通仕様を作成し、それを元に相見積もりを取るなら、それはそれで有効でしょう。
また、相見積もりを取る各業者の特色を共通仕様に拘らず付加してもらえば更に良くなるでしょう。
このように国交省が根拠も無く示している事に縛られず、柔軟に考えれば、そのマンションに応じた適正価格での工事が無駄なく行えるようにすることができます。


>20

誤解です。
もう一度、これを含めてお読みになればわかってもらえるかもしれません。