【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

そこで、あちらことらで、コンサルの不正が摘発されています。
私のマンションでは、コンサルと管理会社のチェックをしました。

その方法は組合雇用の管理のプロを管理員の中にしのばせて、
コンサル等の仕事のチェックを密かに調べていました。
管理会社とコンサルの共謀の現場を押さえて工事の差し止めを
しました。

全て、管理員に情報が集中する事を知りました。今後管理員は
管理のプロを組合雇用とするかした組合運営に切り替えていく
つもりです。
勿論、真面目なコンサルもいるとおもいますよ。？

管理員が大規模修繕工事に影響するとはしりませんでした。
うちでは管理会社のフロント、管理員共大規模修繕工事では
単なるアシスタントに徹していますので。その点は安心しました。
デベ系の管理会社では大規模修繕工事の受注は親会社への配慮も
あり是非とも欲しい仕事なんでしょうね。

管理員が清掃員を兼ねている場合は管理員です。
清掃員が行う普段の清掃は、マンション管理の重要なポイントです。
常に綺麗に保たれていれば、居住者も汚したくないと意識しますし、清掃時に傷んでる箇所を見つけ易いので、管理会社がチェックするよりも細かく素早く、傷んでいる個所に対処ができるからです。
普段の清掃で見つけなければ、年に一度のチェックくらいだとすると、その傷みが進行して簡単に直せなくなるからです。
つまり、ちゃんと清掃していれば、大規模修繕工事を行う直前でも綺麗に保たれますし、その都度、手直しなどをすれば、無駄に大規模修繕工事の費用が高くなることはなく、工事の時期を延ばすことができます。
悪徳管理会社と呼ばれている管理会社だと、管理費を安くして契約を取り、大規模修繕工事で儲ける、と言うことを今もしている管理会社もあります。
例えば管理費を本当は赤字になるが他の管理会社より100万円下げても、大規模修繕工事で2千万円水増しすれば最悪でも儲かります。
戸数が増えれば増える程、儲けられるのです。
以前は、大規模修繕工事が高いものだと、これまで国交省の資料などを悪用していましたので、管理会社だという信頼を使えば水増ししても疑われなかったのでしょう。
理事会が管理会社や設計事務所にお任せすると、管理会社や設計事務所は好きにできますからね。
しかし、この事が知られ広まってきているので、普通の管理会社や設計事務所なら大規模修繕工事を取ろうとはしないのです。

設計コンサルあるある。

見た目では分らない事があるので、有料の建物調査をしたほうがいいでしょうね・・・
無理にとは言いませんが、ここも工事した方がいいでしょうね・・・
予算をみると、前倒しで工事したほうがいいでしょうね・・・
足場を立てるから、やれる所は全てやったほうが良いでしょうね・・・

などと言って、専門家が言うのだから、やりましょう！と言わせる。

やりましょう！と言ったのはマンション側だし、そんな理事会だと、水増しされても調べられないので言われるがままの金額で契約してしまうが、総会決議だから全責任はマンション側なんだよね。

元理事同士で話していたこと。
信頼できるコンサルはイリオモテヤマネコのように稀なので探すのが大変。
成金は金を無駄に使いたいので何もしなくていいお任せ設計管理方式を好み、セレブは無駄を嫌い品質重視なので人任せにしない。

>204
全然分っていないんですね、設計監理業者がやらなければならない工事個所を
この工事をしましょうとかいう訳ないでしょう。
修繕個所を決めるのは専門委員会ですよ。
設計コンサルタントが専門委員会に参加するのは、修繕個所も決まってから
ですよ。
そのために劣化診断をするんですから。
尚、劣化診断業者はそれ以外の工事とかには関与しません。
設計監理方式を採用したことがない管理会社に任せっぱなしのとこだから
知らないのは仕方ないけどね。責任施工方式も任せっぱなしだけど。
小規模マンションか責任施工方式か管理会社方式しかできないマンション
だけどね。
こんなこと知らないで書き込むと恥ずかしいよ。

だまされた
わかっちゃいるけど
やめられない

>劣化診断業者はそれ以外の工事とかには関与しません。

表向きはそうですが、まさか信じる人はいませんよね？
　

設計管理方式の問題は、あまり知られないようにしているようですが、設計事務所と工事業者は、会社として直接面識が無くても、社員の繋がりがあったり、別の設計事務所や工事業者などで繋がりができたり、ブローカーが間を取り持ったりします。
それにより、口裏合わせて工事費を値上げして利益を折半します。
依頼側は、全く繋がりが無い設計事務所と工事業者だと信じているので簡単に騙されてしまうでしょう。
大規模物件じゃないとスケールメリットが出ないので、大規模物件においてですが、こんなケースもあります。

性悪説ですね。
劣化診断業者と設計監理業者は別々に選定しましたよ。
そして彼らに横の繋がりがあったとは到底考えられません。
そのうちの一人は私の知り合いで会議や飲み会も一緒した
ことがある方です。当然割り勘です。

正直に話して掲示板で広められると困りますからね。
まともな人は非常に少ないです。
まともでも、会社の方針だとか、本人は知らなくて、上司などが繋がって情報を流して口裏合わせたと言うこともあります。
全てではないですが、常に注意すべきことです。
理事や理事長になり、マンションの金だからと知らないうちに金持ちになったように勘違いしてしまうと、付け込まれます。
彼らは常にそんな人ばかりを相手にしているので、手慣れています。
経験があっても人によっては、衆議院選の小池都知事とか前原議員のようなことをしてしまうのと同じです。
住人全員で貯めた大事な金だと考えているなら、大丈夫だ、信頼できる、は禁句と言っていいでしょう。

>>そのうちの一人は私の知り合いで会議や飲み会も一緒したことがある方です。当然割り勘です。

安倍総理と加計学園理事長の事と同じ？

安倍さんと違って僕には権限がゼロだったんだよね。
理事でも専門委員でもないし。
理事や専門委員との付き合いもないので影響力はゼロ。
一緒に飲みにいっても工事に関しては何のメリットもなし。
残念！

安倍総理と全く同じなんですね。
さすが、お見事です！

職人さんがいなくなったね。
やはり技術だけではマンション管理はできないと悟ったのかな。

そうじゃないよ、貴方が詰まらないと職人は思ったので辞めたのよ。

消えて欲しいのは玄関扉が塗装仕上げで350戸なのに清掃員が2人で安倍総理と同じ事してるのが解ってない人。

管理員や清掃員がゴミ処理をしているとかいっている
何にも知らない者がいくら吠えてもねえ。

大規模修繕工事委員会が立ち上がると揉めるマンションてなんなのでしょう。

私のマンションでは3年前に２回目の大規模修繕工事がありましたが、当時の自治会長や副会長らを筆頭に有志一同と名乗るチームが立ち上がり、工事のために尽力していた理事たちへの誹謗中傷や署名活動に騒々しかった嫌な思い出があります。
自分たちのマンションの資産価値の為の工事なのにイジメのような署名活動でマンションの評判を落としては本末転倒ですよね。
この時期を境に相次ぐ引越しが多かったことは言うまでもなく。

引っ越せる組合員は幸せです。大規模修繕を２回したマンションは築３０年位ですよね。
外装の見栄えは良くなったでしょうが。見えない設備関係は大丈夫でしょうか。？後は、
買えるゆとりのない組合員と、安くで購入した組合員との対立がある。その始まりが、
区分所有者の古い順から役員になるようにしたり、立候補制の廃止、民泊禁止、等規約
を改正します。そうしないと危険ですから。？
マンションは、だいたい、２０年が買い替え時期です。

>>マンションは、だいたい、20年が買い替え時期です。

リタイヤ、年金受給者にはキツイですね。
確かに2回の大規模修繕工事済みのマンションの未来は。。。
住むか引っ越せるかで、人生の勝敗が決まります。
同じマンションでも住民の格差は激しく決まるものも決まらないのが現実です。

１、組み合員の中には手持ちのマンションをローンの返済後新しいマンション（住居）購入し、
　　旧マンションは賃貸にして賃料で新マンションの購入資金を返済できると考えている。

※上記１の件は、マンションの管理状況を把握して将来組合員の負担を軽くして安全な管理を
　できるプロ（マンション管理士）の組合員の集団があるかないかを見極める必要があります。
※管理会社任せ（全部委託等）は非常に危険である。

これ等を考慮して賃貸に出しても賃料である程度の収入がある事と、将来オーナーチェンジで
売却しやすい物件であるかどうかを見極める必要があります。

>224さん
私もマンションは２軒目なんですが、資金的にはある程度余裕があったので
借り入れは殆どなくて買い替えができました。
前のマンションは売るつもりはなかったのですが、買い替えした場合は所得税
は掛からなかったのですが２年売却しないとその恩典が無くなるということで
結局売ったんですけど１２年前に買った値段と殆ど変らない価格でした。
高く売れた要因としては、駅近、学校、病院、ショッピング、階数、角部屋、
築年数等で不動産の点数がつけられましてそれで価格が決まりました。
資産価値の落ちない、落ちにくいマンションは売却する時も賃貸に出す時も
有利に展開していきます。

>224さん
そこで本題ですけど、築３０年近くのマンションであれば、これから
大型設備の更新工事を検討しなければならなくなります。
エレベーターの更新、玄関扉の交換、サッシ・網戸の交換、縦樋、高置水槽、
消防設備等、そして何よりも給排水管の更新工事をしなければなりません。
これは共用部分、専有部分も含めて。
修繕積立金も前もって積立をしておかないといざとなってその時に取り替え
工事をしようとしても積立金がなく、借り入れをすれば１０年返済となり
現在の積立金にプラスして大幅な値上げをしなければならなくなります。
通常の大規模修繕工事にプラスしてやらなければならなくなりますので
事前準備は必要です。
値上げは早ければ早いほどその額は少なくて済みます。

管理や修繕を全て管理会社にまかせることがどれほど恐ろしいことか。管理会社の利益など組合は考える必要はない。マンション1棟で管理会社がどれだけ利益を得ていることか。今後破綻マンションが増えるでしょう。

>227さん
管理会社性悪説を唱えているマンションばかりではないですよ。
うちの場合は管理会社とは良好な関係にあり、マンションのために
一生懸命努力してくれています。
工事や点検で協力金やバックリベートを取ることもありませんので。
やはり管理会社と管理組合は「共存共栄」でなければいけません。
管理会社も利益ばかりを追求していれば会社の存続はありません。
管理会社もそれは考えている筈ですよ。悪徳といわれるのは会社存続
していくには絶対使われたくない言葉ですから。
人を信じ信じられる人間目指していくべきです。

↑
管理会社は、どちらですか？

228様、マンション購入を検討中のものですが、私も同様に管理会社名を知りたいです。

福岡の管理会社で東福互光さんです。
ここの会社の方針は、委託管理で業をなすことを本分とされて
いるとのこで、工事に対する紹介料は全くありません。
ただ、管理会社名義の請求書がある分は紹介料等を頂戴しています
とのことでした。しかし請求書をみても殆どありませんでした。
ただ欠点もあります。紹介料等が発生しないので、悪くなってから
とか理事からの要請がないと積極的に工事とかの提案はありません。
工事や補修が発生すれば相見積を取ったり工事個所の確認とか業者
との打ち合わせで忙しくなりますので。
しかし、そうなったときは一生懸命やってくれますよ。
互光グループは全国にありますが、よそのことは分りません。

大手の管理会社には優秀な人材がたくさんいます。
その人材を確保するためにはいい労働条件が必要となります。
そしてそこの従業員は切磋琢磨して上を目指して努力をします。
その努力は会社のためなんですが、それが会社の信用とかに
結びつくものでなければなりません。
収益にばかり拘りすぎると管理組合の反感や不審に直結して
いきます。
やはり適正利潤というものが大切だと思います。儲かり過ぎは
結果的にはマイナスとなります。管理会社のフロントは管理組合
と一緒になって快適なマンションライフが送れるお手伝いをして
いくことが大切でしょう。

それから私はここのスレでいろいろ書き込んできましたが、
個の名前を挙げる結果となってしまいました。
別に管理会社の宣伝のためでもないんですが、その名前を出して
しまいましたので、これを機にここのスレから離れようと思います。
好き勝手なことばかり書き込みまして申し訳ありませんでした。
職人さん（実際は違うと思いますが）にも失礼しました。
ただいい勉強はさせて頂きました。
是非このスレで皆さんにアドバイスを送ってあげてください。

築27年の築古マンションですが、中古購入の若者は大きな工事がある度に新築を購入。
27年住み続ける団塊世代は大規模修繕積立金の値上げの毎にロビーや掲示板の前で愚痴をこぼしている。
富裕層や若者は大規模修繕工事とは関わらずにいっちょ上がりでタワーマンションへ昇格です。
羨ましい限り

築古マンションになればなる程、管理会社にとっては収益を生む物権である事は子供でも
理解出来ます。その為には役員を利用するか、無知を利用して管理会社主導にする為に、
管理規約を設定、及び変更、廃止、したり、委託契約を有利に展開する為の条文を忍ばせ
たり、あの手、この手を使います。

規約や法令違反を指摘する組合員を他の組合役員をたきつけて排除の動きをします。
それらを見抜く組合員は少なく、マンション管理士等の試験に合格する位の実力がないと
見抜けません。

特別決議事項（規約の設定、及び変更、廃止の案等）でも、総会成立要件を満たしてしてい
ない総会でも、欠席者の票を議長（理事長）に一任して可決している事例が多い。私の居住
物件は、過去の議案書等を精査しましたらたくさんの規約や法令の反する事例を発見しまし
た。

かの有名な管理会社１０９の事例です。皆さんの物件も精査される事を提案致します。

マンション住民で先々まで考えている方はごくわずかです。殆どの住民はどうにかなると思っています。それがどれほど怖いことか。傲慢で先々のことまで考えず安易な判断をし、自分勝手な考え、自分の都合で考える理事長がマンションをダメにします。

その通りだと思います。
管理会社に任せるのではなく、理事長だとか理事などでなくても、毎日の清掃に注意を払い、気になる部分について管理会社に指摘し、無駄な工事をせず、無駄金を使わず、十二分な積立金を確保することです。
普段の清掃に現れるのが管理の良し悪しです。
それができれば不具合の場所を早期発見できることに繋がります。
普段の清掃ができないと、見つけられないので、不具合が進んでしまい、手直しで済むことが、工事になってしまうこともあります。

清掃結果は目に付きやすい管理部分ですから、役員もたまには、巡回する事を薦めます。

清掃業務は綺麗な仕上がりは当たり前ですから当然良悪は理解しやすいです。
理事会で業者に内緒に清掃業務と管理員業務の良し悪しのアンケートを取る
事をお勧めいたします。

綺麗の基準は、人によります。当然自宅が汚い方は清掃状態が悪くても気にならないでしょう。
住民の質によります。

うちは代々の理事長宅が汚いからダメだ。
外部廊下側の家まわりも汚い。

２３７さん本題を挿げ替えないでください。２３５です。

自宅が清潔で整理整頓ができている人は真面目で律儀で几帳面ですから大規模修繕工事委員や理事会にもってこいなのである。
細かいところまで目配り気配りが出来る人間は何処でも重宝する。

自宅が汚い人が理事になると最悪です。綺麗好きな人は仕事もできますので、理事にも適任でよい提案や管理会社に指摘もします。
自宅が汚い人は、全てにおいてだめです。お金に関する考えもずれこんでます。全てがルーズでだらしない。

築古のマンションになるとそのマンションの民度を占う為にマンション特有の臭いも出る。
見えるところは管理会社や役員等で小奇麗に取り繕うことはできてもこの臭いだけは、この
マンションの特有の臭いであり取り繕う事は不可能です。無臭のマンションの方は安心して
住める。

60代の主婦の立ち話も修繕してもらいたい。
当マンションはバブル期に新築で入居した世代が大規模修繕工事への不満や根拠や証拠のない個人攻撃でマンションの評判を地に落としている。

マンションは修繕も増えるし、綺麗が一番。汚いマンションなんて中古で売れないし。近隣マンションと比較されるだろうし。ましてや、匂いのするマンションなんてとんでもない。ゾッとする。綺麗好きの住民に合わせるべき。

綺麗に維持することと工事とは別のことです。
管理会社が普段の清掃や定期清掃をちゃんとしていれば、建物は綺麗に保たれます。
毎日目にする部分なので、綺麗にしていれば劣化だと感じることは、意図的にすれば分るでしょうが、普通は新品の物と比較しないと分らないです。
劣化した物を新品にすれば綺麗になるのは当然のことです。

大規模修繕工事は、基本的に足場を立てて行う工事をまとめてするのが無駄な費用を使わないこつです。
しかし、管理会社などは足場がなくてもできる工事を前倒しにして薦めることがあります。
積立金に余裕があるならそれでもいいですが、前倒しの工事は資金計画を圧迫し、毎月の支払額を上げる原因にしかならないです。
それにこれは雛形のような決まりがある訳ではなく、各マンション毎に違うことを知っている人が少ないことも原因です。
同じマンションでも、住む人の違いがあれば、懐具合や考えが違ってくるので、大規模修繕工事内容は変わります。

専有部分を賃貸に出しているオーナーが売りに出しだした。民泊禁止の規約設定が本音か。

将来人口減や高齢化で投資型専有部分は売りたくても売れない、貸したくても借り手がい
ない、空家が多くなると民泊でもする事が出来れば損はしないと思っていた。

自分のマンションの構造や設備の知識の無い理事が順番制で就任しても何の役にも立ちません。
気の利いたプロがいるのに理事等管理会社派はこのプロが理事に就任するのをどうにかして先送
りする

例えば次期理事の抽選箱にその組合員の室番号を抜いていたのが管理員によつて発覚した。これ
等は役員選任方法を規約にしっかりと明文化して公平に行えるようにしなければならない。

次期理事の順番候補者の室番号と組合員名を記した札を総会の出席者の前で抽選箱に候補者の室
番号と氏名を出席組合員にでも一枚ずつ公開しながら抽選箱に投入しなければこういう不正行為
がまかり通る。

皆さんのマンションはどうですか。？この組合員を理事にすると委託契約の締結が危ないとみて
いるのです。委託契約の解約は総会の普通決議ですから、理事の過半数で可決して総会に提案し
否決されたことはないでしょう。あるとすればその組合は相当レベルの高い組合です。こういっ
たマンションに住みたいし投資で購入してもいいでしょう。