【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

信頼のある管理会社であれば、全て任せることができますが、大規模修繕までの長いお付き合いの中で住民からの信頼を無くしてしまう管理会社も少なくないと思います。大規模修繕はマンションの管理意識をあげる良いスイッチになる良い機会なのですが、残念ながら管理会社次第で結果は大きく変わるんですよね。
大規模修繕までのチェック。これで見つかった箇所の最適な初期修繕が結構大切ですが、ブラックボックスとなっている管理会社が多いと思います。

信頼のおける管理会社は何処ですか。？管理会社主導で管理を進める管理会社に反旗を掲げた
組合員の勤務先の社長宛に、この組合員を解職に追い込むような内容証明を理事長を騙して、
内容証明を送付する管理会社１０９などに任せられますか。？国はこの８９３にも劣る管理会社
に分譲マンション（区分所有建物）の管理の免許を与えている。危険ではありませんか。？

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171001-00000011-mai-soci

ご一読ください。悪徳管理会社や悪徳マンション管理士や悪徳管理組合役員が共謀する。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170908-00141478-diamond-bus_...

ご一読ください。

↑なかなかいい記事ですね！
基本的に理事会は「誰かやってよ〜」な空気で満たされていると思いますが、
修繕積立金の値上がりに繋がる理由がマンションではなく、管理会社の中にあったとしたら、なんだっけ？となりますよね。

管理費等の値上げは慎重にしましょう。私のマンションでは２８年間管理費等各々８０円/㎡
で推移している

床面積７０㎡で管理費＝５。６００円、修繕積立金５。６００円、合計１１．２００円です。

分譲時の修繕積立金は０円でした。駐車場代は＠７．０００円で、貢献度が大きいです。

第２回の修繕積立金も余裕がありますので、一時金や管理費等の値上げはしなくて済みます。

貢献しているのは組合員で居住している理事長（マンション管理士、宅建主任士、日商簿記
２級、の資格保持）です。第三者に委託の必要はありません。後継者も揃いました。

これ以上の管理費等（駐車場使用料含む、）の値上げを予定しているマンションは必ず管理
費等の無駄使い、及び着服又は横領をしているはずです。精査をして下さい。総戸数３００

うちは、管理会社に修繕積立金が食い荒らされているらしく、大規模修繕時の修繕積立金値上げ確実です。
相見積もりも取らず、言いなりに支払ってきた歴代の理事に払わせたい気分です。
理事の仕事を適当にこなす方が多すぎます。

昔の公団の時代で、公団の大規模修繕工事は15～20年が目安で、現在は20～25年が大規模修繕のサイクルです。
なのに民間の分譲マンションでは今でも15年前後と言う人ばかりです。
また大規模修繕工事で何をするのかを解っていない人も多いです。
良くない管理会社やコンサルタントなどは、足場を掛けるので屋上防水をやり直すと言いますが間違いです。
屋上防水をやり直す必要は無く、傷んだ部分があれば補修するだけです。
それに例え酷い工事をされてしまい雨漏れが頻繁に起こるので屋上防水をやり直すような有り得ない場合でも、基本的に足場は不要です。
それは、屋上の露出防水の部分にはトップコートと言う紫外線を防ぎ劣化しないようにする保護塗料を塗ってますが、これは５～８年で上塗りをしたほうがいいのですが、その時に足場は掛けません。
ただ設計が良くない建物では、トップコートであっても足場がないと屋上まで上がれない建物も稀にあります。
他にも色んな事で居住者に前倒しでやらせようと提案してきますので、足場を掛けないとできない部分だけをまとめて工事すると分ければ、修繕積立金を無駄に使わずに済むのです。
しかし、工事の事を知らないと管理会社やコンサルタント側が情報を知らせないので、工事を分けることができないのです。
屋上防水は傷んだ時に補修工事をする、とするだけでも、建物の形状によって変わりますが、100世帯のマンションで一千万円～二千万円くらいの無駄金を支払わずに済むでしょう。

>>8 匿名さん
なるほど、勉強になります！

プロではないから10を知る必要は無いと思ってはいますが、無知すぎるマンションは食い物にされると思いいろいろ調べています。
違和感を感じ取れるレベルになれると良いですが、なんにせよ管理会社を信じすぎるのは本当にあぶない事ですね。

管理会社とコンサルには注意。コンサルでめちゃくちゃにされることもあります。当組合は、理事会や修繕委員は知識もありまとまりもあったのですが、コンサルにめちゃくちゃにされました。大規模修繕失敗です。

公団の大規模修繕工事の周期が長いのは賃貸住宅だからです。
それに建物が経年劣化でボロボロになれば取り壊すだけです。
マンションは全戸個人の持ち物です。できるだけ新しい建物に
住みたいと思うのは普通のことです。
畳とか壁紙で考えればよく分かると思います。

それより大規模修繕工事を管理会社主導で行うというその発想が
おかしいですね。
何故管理会社に任せるという発想しかできないんですか？管理会社
が信頼がおけるとかいう以前の問題です。
工事をする場合、相見積を同じ条件で取り、それを基に業者の説明会
を聞きそれでどこの業者にするか決めるんではないんですか。

＞６さん
管理費は毎年殆ど変化はないのが普通です。分譲時から変化が
ないマンションが殆どだと思います。
修繕積立金は、おたくのＰ場使用料がいくら充当されているのか
分りませんが、工事の全てを含めた長期修繕計画を作成し、総工事費
から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。
それから計算しないと、あなたのマンションの積立金が適正化どうか分りません。
特に築３０年～４０年には大規模修繕工事とは別に、大型設備（エレベーター、
給排水管、玄関扉、高置水槽、サッシ、消防設備等）の更新工事が含まれて
きます。
その大型設備の工事ができないマンションはいずれ廃墟化していきます。

>6さん
おたくには立派なマン管の資格を持った理事長さんがおられるんでしょう。
大規模修繕工事をやる場合、どうやって元請業者を選定するのか分かって
おられるんですかね。
相見積をとる場合は、同じ条件（同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米等）で
見積を取らなければ高いのか安いのかも分りません。
しかし、その共通仕様書（金抜き計算書）を作るのは建築士でないと多分
できないと思います。
しっかりした長期修繕計画があれば、それの元となる数量計算書がありますので
それをみて平米数は出せますけど。
管理会社に丸投げするのでなければ、設計監理方式を取らなければできませんよ。
３００戸のマンションなら設計コンサルタントを雇うことは出来る筈です。
それに、第２回目までは現状の積立金でいいと思いますが、３回目のときは、その
前後に大型設備の更新工事がありますので全然足らなくなりますよ。
国交省がそれを含めた望ましい積立金は１７，５００円としています。
当然早めに値上げをしないとそれでは足りなくなります。

スレ主さんとこのマンションの大体の戸数だけでもわかるといいんですけどね。

国交省が示すのは根拠のない例えです。
同じ世帯数であっても50㎡台の部屋が多いマンションと80㎡台の部屋が多いマンションとでは外壁が占める面積が大きく異なります。
また、一棟の建物か二棟に分かれた建物か、敷地面積が狭く高層のマンションか敷地面積が広く低層のマンションかでも大きく違いがでます。
また、同じ形状のマンションでも、都心にあり排ガスと自動車の振動などで劣化が激しい立地か、郊外で振動もなく劣化が緩やかな立地の違いもあります。
更に、仕上げに使っているタイルの違い、塗装の違い、外壁が凸凹したデザインかどうか、ベランダなど形状の違いなどなどでも金額は大幅に変わります。
素人でも分るこれらの事を考えるだけでも、維持費が極端に変わるのは明らかです。

ちなみに、50世帯で二棟にＬ字型に分かれたマンションで、外壁はタイル仕上げで部分的に塗装仕上げで、管理会社が出した大規模修繕工事の見積額は6500万円で、管理会社と利害関係の無いゼネコンが管理会社と同じ内容で3500万円、近隣の工務店などは3000万円前後でした。
管理会社は早めに工事をしたほうが持ちが良くなると言う理屈を言っていたが、利害関係の無いゼネコンや工務店などは、仕事を貰えるのは有り難いですが、まだ綺麗だし傷みも軽微なので、どうしても気になる部分だけ補修工事を行い大規模修繕工事はまだ先でも大丈夫で、その時には、また声を掛けて下さい、と言っていました。

私のマンションも15年目に大規模修繕工事を行いましたが、工事中に分ったことは、心配だったシール関係を外してみて、まだ数年先でも問題ない状態だったのです。
建築に明るい人達は、まだ先でも良いと言う意見でしたが、管理会社などの話を鵜呑みにした居住者も多かったので、総会で15年目に工事をする事になってしまったのです。
3年延ばせれば、修繕積立金には、大きな余裕が生まれますし、将来の値上げをする事なく維持管理する事ができます。

困るのは、工事が減る業者ですが、誠意ある業者は、無駄な工事をさせる事はしません。

>15さん
例えば塗装は平米数と塗料のグレードとかの算定をして見積もり金額が出されます。
外壁についてはタイルの交換数によって値段が違ってきます。
条件が違うマンションはいろいろありますが、見積をとるマンションは１つしかない
のではないですか。あなたのマンションだけですから条件は同じです。
値段が違うのは同じ条件で相見積をとったのならその見積もりは信用があります。
金ヌキ明細書とは、見積書を作る時修繕個所、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
高層マンションの場合は１５階以上は足場が組めませんので、それ以上の階は
ゴンドラを使用しますが、値段は高くなります。しかし、それも同じマンションの
ことですから見積もり金額に影響はありません。
相見積を取った時の価格が６，５００万円と３，０００万円と２倍以上違っている
ということは同条件での見積もりではないと思われます。
それに足場を組まなければできない工事はまとめてやる方が効率的ですよ。
そのたびに足場を組むと莫大な余分な工事費となりますので。
１５年目の遅い工事だったんですね。
私のとこは１３年目に行いました。
ちなみに私どもの修繕積立金は１戸当り月１７，８００円です。これには専有部分の
配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
しました。

>15さん
５０戸程度のマンションでしたら、共通仕様書で同じ条件の相見積を
取ることはまずないと思います。
素人では金抜き明細書での相見積を取ることはできませんから。
小規模マンションの場合設計監理方式は経費的に無理だと思いますので。
多分責任施工方式か管理会社方式で、おまかせの工事になると思います。
見積もり合わせ方式でも専門的な知識が必要ですからね。

私どものマンションでは、５年～７年の鉄部塗装の時は、地元の大手の
塗装業者２社に相見積をとりますが、条件を同じにするために、まず塗料を
統一します。メーカー、塗料の品番を先に決めます。
そして、２社の業者と一緒に屋上の扉の塗装、それから順に各階のＰＳの扉、
エレベーター、消防設備等の部分塗装、駐車場やゴミ置き場、集会室等全ての
塗装が必要な場所を全て通し番号にし同じ条件にして見積もりを取ります。
これをやらないと鉄部塗装で悪いところだけ塗装する場合見積もりをとっても
高いか安いかの判断はできません。
３５０戸のマンションですので、一緒に回るだけでも大変ですが私は会社を
リタイアしてますのでそれができました。だれかそういった方に依頼すれば
いいと思います。技術的なことはプロの業者に任せればいいのですから。
ビックリするぐらい安い費用でした。

>スレ主さん
大規模修繕工事を進めていく過程で最初にすべき大切なことは、
スケジュールを立てることからスタートすべきです。
それから修繕専門委員の選定をしていきますが、理事長の経験が
あるとか、工事に詳しいとかいう理由だけで委員を選出するのではなく、
活動できる時間が取れる方を選出すべきです。
別に男性だけでなく主婦の方にも入ってもらうのもいいと思います。
それから先は、工事の手法によって変わってきます。
設計監理士を導入するのか、管理会社主導ですすめるのか、信頼の
おける業者に絞って選定するのかで進め方が大きく違ってきます。

>15さん

管理会社は、一度に全部で6500万でゼネコンは、一部で3500万円ということですが、管理会社とゼネコンのどちらの言い分も正しいです

まずゼネコンが全部交換で、6500万近い金額を出した場合、金額が管理会社と変わらないなら、一般的には、理事会は管理会社を選択します（今後の関係や窓口の一本化のため）
つまりゼネコンは、管理会社と違う見積もりを出す必要があるので、そういう見積もりになるだけです

また、2回に分けるよりも1回でやったほうが見栄えの統一性もあるし、いま一部だけ修繕して、２、3年後にまた一部修繕するくらいなら今一括でやったほうが安いです

なので、必ずしもゼネコンの言い分が正しいわけではないので、実際は、第3者チェックをいれるのがよいです

見積価格は、修繕個所（平米数）や使用している材料によって
大きく違ってきます。
当たり前のことですが、見積価格だけで判断するのは
何の意味もありません。単なる気休めです。
同じ条件での見積もりが提出されてないならどうやって
判断するんでしょう？

簡単にですが、私に対して書かれた事について説明します。


>16さんへ

相見積りの取りかたには色々な方法があります。
「金抜き明細書」と言う方法でとったとすると、業者は単に単価だけを入れるだけになります。
なので相見積りとは言い難いものになってしまいます。
「同じ内容」と言うのは、管理会社が出した6500万円の見積りの金額や㎡数などの数量は勿論、細かい項目を除いた工事部分と工事の基本的な仕様だけを示したものです。
相見積もりを依頼した各業者は、外壁タイル部分だとすると、各業者が独自に調査し、独自に面積などを算出し、用いる工法は独自に提案する事になります。
こうする事で、各業者の特徴が現れますし、単価と言う比較するに値しないものではなく、例えば面積などをどのように見積もったのかなどから、出された相見積もりを比べることで、数量の妥当性が分ることに繋がります。
こうする事で、素人が見て簡単な説明をすれば違いがわかるようにできます。
私どもが行った時の、管理会社とゼネコンなどとの金額が極端に違った原因について。
管理会社の見積りには、素人にはわからないが、ゼネコンなどが出してきた相見積もりと比べると、全体的に面積が多かったです。
外壁のタイル面積などはゼネコンなどの約5割増しでした。
それからタイルの浮き補修部分などの推定面積は、ゼネコンなどの10倍以上もありました。
また、ゼネコンなどの見積りには見当たらない名目の工事がありました。
ゼネコンなどに見積り内容の説明を受けてわかったのですが、管理会社の見積りには、素人では見分けがつかない専門的な工事内容を二重に記載していた箇所がありました。
例えば分り易く表現しますと、塗装工事で、養生・下処理・足場・警備員・塗装・片付け・ごみ処理、と言う項目が挙げられたとします。
管理会社が提出した見積りを素人が見れば、こうするんだと鵜呑みにしてしまうのは当然の事だと思います。
しかしゼネコンなどは、同じ塗装工事で、下処理・塗装、だけになってしまうのです。
養生・足場・警備員・片付け・ごみ処理などは、大規模修繕工事の全体に含まれていたので、二重取りになってしまうのです。
これは、工事の工程などを知っている人でないと見抜けない内容ですが、このような見積りを取り、各業者の説明を良く聞き比べれば、素人でも見抜くことができると思います。

私どものマンションは、70～75㎡の３LDKがほとんどで、部屋の大小の違いを無視した平均の修繕積立金は、毎月1万2千円程度で、値上げの予定はありません。


>17さんへ

戸数が少なくても、相見積もりを取ることはできます。
しかし、「共通仕様」の相見積もりを取る必要はないと思います。
このマンションで大規模修繕工事をするので見積りをだして欲しいと依頼すれば、各業者は、独自に調べて特色の違う工事内容の見積りがでてくるでしょう。
共通仕様では、工事内容などをこちらから限定してしまいます。
建物は全て形だけでなく、劣化状況や破損個所、それらの原因が違っていることのほうが多いので、共通仕様で限定すれば、それ以外の部分は見過ごされてしまいます。
しかし共通仕様で限定したのはマンション側なので、大規模修繕工事後に、共通仕様から漏れていた事が原因で起こった不都合に関して業者は何もできませんし、責任を追及することもできません。
共通仕様で行うのは、単なる一級建築士では無理です。
例え一級建築士などの資格を持っていなくても、色んな工事を自ら経験した人で、大規模修繕工事を何度も行った経験のある職人さんなどのほうが適しています。
例えばですが、その職人さんの知識と経験から、大規模修繕工事を行うマンションに適した独自の共通仕様を作成し、それを元に相見積もりを取るなら、それはそれで有効でしょう。
また、相見積もりを取る各業者の特色を共通仕様に拘らず付加してもらえば更に良くなるでしょう。
このように国交省が根拠も無く示している事に縛られず、柔軟に考えれば、そのマンションに応じた適正価格での工事が無駄なく行えるようにすることができます。


>20

誤解です。
もう一度、これを含めてお読みになればわかってもらえるかもしれません。

>22さん
工事費概算の根拠となる数字については数量調査表で工事個所ごとに平米数や
長さを基に単価を掛けて算出されます。
管理会社は面積が多かったから高くなったということですが、同じ条件での
相見積ではなかったんですね。
タイルの不具合個所の数量については目視点検しかできませんので足場を組んだ
時に実費精算というのが普通ですよ。
共通仕様書以外の工事とか予備の工事費が含まれるので分かりにくいとのことですが、
共通費として一般管理費、現場管理費、諸雑費というのが見積もり金額には含まれます。
共通仕様書がなければどうやって出てきた見積もりを比較するんですか？
設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の経験のある建築士に依頼します。
いろんな工事を経験した職人さんができる仕事ではないんじゃないですか。
設計が伴えば当然資格がなければできません。それにそういった経験のある職人
さんをどうやって探すんですか？

共通仕様書には正確な部分ごとの平米数が記載されていなければなりません。
そして、素材についてもどこの会社のどの品番の材料を使用するかも明記します。
各会社が独自に面積とかを調べる必要はありません。
タイルは足場が組んでないので足場を組んでからの実費精算となります。
タイルの面積も当然同じ平米で算出します。各会社が調査する必要はありません。
設計図書があるでしょう、それに正確な平米数は記載されています。
例えば塗装工事にしても、どこの会社のどの品番をどれぐらいの量を使うのでこの金額に
なりますと見積書には明記されることになります。
それが金抜き計算書ですよ。

共通仕様書が取れないというか設計コンサルタントを雇えない場合は、管理会社
主導でおこなうか、責任施工で元請業者を選ぶか、知り合いの信頼のできる業者に
丸投げするかしか方法はないと思います。

１戸当り月の修繕積立金の額は平均１２，０００円程度とのことてすが、
玄関扉、サッシ、高置水槽、消防設備、エレベーター、給排水管等の大型設備は
工事予定がされていますか？長期修繕計画表で計画されていますか。
サッシ・網戸は高いですよ。１戸当り７０万円ぐらいしますよ。
１戸当たりの６年分の積立金を使います。
値上げをしないとこういった大型設備分は含まれていませんので借り入れを
するか工事をしないかしかありません。
多分計画されていないのでしょうが。

>22さん
職人さんに言い含められていますよ。
もっとビジネスとしてシビアに相見積を取る必要があります。
共通仕様書というか見積もり要綱書や仕様書、金抜き計算書を使って
共通の数値等で相見積を取らなければダメでしょう。
勿論見積もり書だけでなく、見積りに応募した業者さんから説明会を
受け、それを専門委員で評価し、見積価格と評価点から業者を選定して
いかなければなりません。

>23さんへ

素人の方にもわかってもらいたいので、できるだけ専門用語は避けて説明します。

建物の東の壁面の面積を出すとします。
どのように出すかは業者によって変わりますし、同じ業者でも人に因って多少の違いが出ます。
壁面は平ではなく窓があったり庇があったり出窓があったりベランダがあったり様々です。
その見かたの違いで差が出るのは素人でも分ると思いますが、実は、平であっても違いはでます。
一番の要因は、東面の仕上げが何かによって変わります。
分り易くするために、実際では行わない全面やり替えることとします。
塗装なら各業者で定めているロス分を何％見るかによって少しの誤差ですが、タイルなどでは角の部分の施工の違いや使うタイルのロス分などを、どのように考えるか、材料の仕入れやケース当たりの面積によって変わることもあります。
他に使いまわしが出来る色と形状のタイルで10ケースを無駄なく使えるのなら材料は10ケース分ですが、他に使いまわしができないし形状から面積では10ケースでも実際にはロスが出るので使う材料が12ケースになる場合には12ケース分の金額になります。
このような事で変わる場合なら理解も出来ますが、納得してはいけない水増しと言う方法もあります。
これは、窓があったり出窓やベランダなどがある場合、窓の実際の面積を引いては実際に行う施工面積よりも狭くなります。
それは、窓の部分が壁よりも凹んでいたりして、平面では見えない凹んだ面の面積を加えないと施工面積にはならないのです。
しかし塗装の場合、数センチの凹み部分の面積なら、ロス分として加えた面積で賄うこともできることもあります。
そのような部分の見かたの違いが大きいのです。
水増しとは、これを悪用し、素人には理解できないことを良い事に、これが通常の計算方法ですなどと言って、気付かれないように見積もる面を二重に計算したりするのです。
凸凹のある壁面だと、5割増しにすることは十分可能になるのです。

タイルの不具合の件ですが、基本的には仰る通りです。
しかし見積りをとった経験があるのなら分るのですが、足場を掛ける前に見積りをだしますので、おそらくこれくらいあるだろう、と言う数字を提示します。
実際に工事を行う時に、足場を掛けたりして調査をするのですが、その調査は業者任せとなってしまうのが一般的です。
だとすると、業者が悪意で嘘の報告をしても確認のしようがないのです。
結局、その差によって、減額するか増額するかが決まります。
見積り時点で補修面積が多い見積りを出す業者は、要注意です。

これらの事からも、同じ条件と言うのは、こちらが与えた数字ではなく、業者の実力を示させる為に、工事項目を例えば、壁面と言うように大きな意味で限定するだけで、後は業者の力量の違いで提案される内容を知る為のことです。
体調が悪い時に病院に行って診てもらった時の医師の診断の違いで良い医師か悪い医師かを判断するのに似ています。

経験のある職人さんを探せと言う意味ではなく、単なる資格所有者とは違って実際の現場を知っている人のほうが適していると言ってるだけです。

管理会社の場合、色んな資格所有者はいますが、実際に現場経験者は稀なので、見積りを作ることはできても、実際に材料の発注などの経験や、材料の使いかたの経験もない人が多いので、見積りをみても説明できないのです。
本で勉強しペーパーテストで合格点数を越え試験に合格しただけなので、実際に現場での作業手順は知らないし、作業車などの駐車については知識すらない人が多いのです。
これは、実際に工事をすると、すぐ問題になってしまう事なのですが、現場経験がないと気付きもしないことです。
大規模修繕工事を受注したが、いざ下請業者が現場に来ても、どこから材料を搬入するのか車を何処に停めるのかさえ考えていなかった、なので工事が遅れたり、見直す必要が生まれてしまうのです。

例えばこれくらいの事を取り上げても、業者選びは重要です。

それには、近隣の業者やゼネコンなどに声を掛け、相談をして説明を聞き、見積りを出してもらい、その中から選ぶのなら、時間さえ掛ければどのマンションででもできることでしょう。

>24さん

昭和の時代に作られた鉄製のドアやサッシを使っていた団地などは、長期修繕計画ではないですが、アルミサッシへの交換されているのはニュースなどで知っています。
しかし長期修繕計画を作るようになってからの分譲マンションで、玄関扉やサッシの交換が必要な分譲マンションがあるとは知りませんでした。
うちのマンションでは計画には含まれていません。
角部屋なら窓が多く、同じ広さであっても間取りや配置によっては窓が極端に少ない部屋もあります。
一戸当たり70万円と言うのは、既に計画に入っているから言えることですね。
何故交換が必要なのか、何年で交換予定なのか、どの工法で交換するのか知りたいので教えて下さい。

うちのマンションは高架水槽を使わない給水システムなので高架水槽は含まれませんが、受水槽のみの計画は含まれます。
その他の基本的な設備は当然計画に入っています。
計画に応じて傷みや劣化具合を確認し、先延ばしできるものは先延ばしにしていますので、例えば20年で必要な工事などに掛かる金を30年で使うようになっていますので、今のままなら値上げの予定は生じません。
今のところ積立金も足りています。
これからの工事などが予定より先延ばしにできなくても何とかなりそうです。

>26さん
大規模修繕工事の進め方の代表例としては、まず建物診断業者に診断を
してもらいます。
次に設計監理業者を選定します。
それから元請業者の選定に入ります。

建物診断業者も設計コンサルタントも大規模修繕工事を経験したことのある
業者が選定条件となります。

壁の面積等が複雑だったり実際の面積が違う場合があるとのことですが、
金抜き計算書の数値を基に単価を出す訳ですが、そういうことも含め
見積単価をだすのではないですか。
私は管理会社とは関係はありませんが、管理会社の１級建築士が実際に
工事をする訳ではありません。あくまで設計監理士としての役割を果たします。
実際工事をするのは元請業者ですよ。そこの現場監督が下請け業者や孫請け業者
を使って工事をしていくのです。
あなたがいう会社によって違う条件で見積もりをださせたら何を基準に業者を
選定するんですか？
それにタイルの場合は足場も組んでなく単なる目視だけで見積もるんでしょう。
タイルは足場を組んでから実費精算とするんですよ。
あなたの業者選定に伴う相見積の取り方は現実的でなく不透明ですよ。

>27さん
玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で
計画しています。
サッシは現在アルミサッシですよ。
１戸当り７０万円というのは全国の相場から建築士が長期修繕計画を
検討する時にはじき出した数字です。
交換する時は角部屋は足場を組んでやりますが、ベランダ側はそこから直接設置
します。足場費用も含んでいます。
給排水管の更新工事は築３５年で計画しています。現在は塩ビ管使用ですが、
交換時は高くつきますがステンレス管にする予定です。
排水管については継手部分だけでもいいのではという建築士の意見でした。
専有部分の配管と一緒に行う予定です。尚専有部分の配管工事は管理組合が
行うことになっています。
漏水が発生しだすと住民が不安になると共に住民間のトラブルが発生するこ
ともありますから。
因みに個人で専有部分の配管（給水管、排水管、給湯管・汚水管・ガス管）を
業者に依頼すれば約７０万円という見積もりも取っています。

工事が仕様書通り行われているか、手抜き工事が行われていないかを
私ども素人に代わってプロの建築士に報酬を支払って依頼するんですよ。
見積書通りの材料を使い、使用量は適正か、塗装工事ではケレン作業は
行われているか、窓枠シーリングでは古いものを取らずに直接塗って
いないか等をチェックし、毎日日報で作業内容等を報告してもらうんです。
各業者も見積額をいい加減にしておくと大変なことになります。
だから極端に安かったりした場合は建築士が見積もり内容をチェック
しますからね。

>29さん

サッシや玄関ドアを一斉交換する理由はなんでしょう？
また、足場は、大規模修繕工事と合わせて行えばわざわざ高額な足場代金を無駄にしなくて済みますが、別途足場を立てる理由はなんでしょう？

給排水管をステンレスにすると言うことですが、露出配管にするのですか？
また、排水管の継手部分だけを交換することができるなんて初耳ですが、本当にできるのですか？
専有部分の工事となると、室内の床を剥がす事になりますが、それも一斉に行うのですか？
内装費用はどうなるのですか？

排水管の継手だけを交換する方法。
継手は直管に接着されているので、継手だけを取り外すことはできない。
直管も含め、直管を延長する時に用いる直管継手で繋げる部分を撤去する。
直管に直管継手を介し直管を延長し継手を繋ぐ作業を継手の両側で同時に行う。

こうすれば継手を交換できますが、継手の位置を特定することが難しく、全て交換するのと変わらない作業スペースが必要になるので現実的ではない。
継手だけを交換するのなら、その作業スペースで直管も含めて交換できる。
直管継手を付ける作業は長さの間違いが起きやすく、外れる可能性の部分が増えるなど、後に漏れの原因になる可能性が高い。
直管継手など無駄な材料を使う金で交換すべき直管が用意できるので、直管も同時に交換したほうが安全性もコスパも良い。

>31さん
玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。
サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくい
ですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。
大規模修繕工事と一緒にやらないのは修繕時期があわないのと、
一緒にやれば総工事費の○％の設計監理料が取られるのもあります。
それにサッシの場合の足場は両端だけですからね。
排水管の継手部分だけの交換は普通にありますよ。
専有部分の配管工事と共用部分の排水管の工事を一緒にやることにより
経費と在宅とかの負担の軽減を図ります。
床や背板は当然剥がしますし養生もします。
一斉にという意味は分かりませんが、順にやっていきますよ。
現在は上下の階だけで工事ができる方法もあるとのことです。
内装費用は必要ありません。

>32さん
給排水管の更新工事については現在は長期修繕計画に記載
してあるだけです。
実際にその時期がきたら、いろんな業者にそのやり方や見積もりは
とっていきますよ。
そのときにはまた新しい手法が開発されているかもしれませんので。
具体的な工事や技術的なことについてはプロの業者がやることです。
我々は業者選定方法や相見積の取り方、工事期間中の住民の対応の
仕方等を検討すればいいんですよ。

大規模修繕工事の進め方については技術的なことはプロに任せ、我々住民は
何を知り、何をどのようにやればいいのかの進め方の手順を知ればいいんです。
工事のスケジュール化から専門委員の選出の仕方、建物診断業者を選定し、その
結果報告を住民説明会でやる。
それから設計監理業者の選定をどうやってやるか、元請業者をどうやって
選ぶかとかのその手法を知ればいいんです。
専門的なことは設計コンサルタントがやってくれます。当然工事のチェック等も。
例えば元請業者選定については、建築士が共通仕様書をもとに相見積をとりますが、
その業者選定については専門委員会で候補業者を選びます。勿論建設新聞にも
掲載して募集します。
そして、出てきた見積もりについては建築士が数量落ち等をチェックしますが、
業者の説明会では専門委員が説明の際評価点をつけますが、その評価項目とか
評価点は委員が考えます。
うちのマンションの場合は、総合評価方式を採用していますが、見積額が出て
評価点が出た場合、見積額が一番安く評価点も一番なら問題なくその業者に決まり
ますが、それが違う場合は揉める可能性がありますので数値で判断するように
しています。

>33さん

全体の調和を保つため、とは何の調和でしょう？

サッシが居室内のことだと言う意味がわかりません。
外観に大きな影響を与えるのが普通ですが、外からは見えないサッシなのですか？
どの工法で行うのですか？

普通、玄関ドアのデザインは、そのマンション新築時にまとめて発注して製作しますので、定番でないものばかりです。
しかし、サイズや取り付けヒンジなどは規格になっているのでよほどの事が無い限り変わりません。
また、変わったとしてもマンション全戸分をまとめて発注すれば良いので、時期は問題になりません。

機能的な問題でないのなら、例え設計管理を依頼するような工事をおこなった場合でも、大規模修繕工事に合わせて行うほうが大規模主膳工事で依頼するガードマンや足場に設置するセキュリティー費用などのほうが高額になります。
ガードマンや足場に設置するセキュリティー費用は、例え一部の足場であってもマンション全体を監視するのとほぼ変わりません。

継手だけの交換について、床下で曲がっている配管もありますので配管継手だけを交換するには床を剥がす必要が生じます。
床を剥がさず床下の継手だけを交換する方法が存在するとは思えません。
何と言う工法ですか？
それとも、そんなことを前提で設計された特殊な建物なのでしょうか？

クローズアップ現代＋「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
10/19 (木) 22:00 ～ 22:25（25分）

コツコツためた、あなたの積立金が知らぬ間に奪われているかもしれない…分譲マンションで行われる大規模修繕工事。
そのウラ側で悪質な設計コンサルタントが工事業者に巨額のバックマージンを要求、住民に損害を与えているケースがあるという。
事態を重く見た国が注意喚起を行うなど、問題は広がりを見せている。マンション老朽化時代、修繕待ったなしの物件が急増する中、多くの人が被害に遭っている可能性も？対策を考える。

今ＮＨＫでやってますが興味はありません。

大規模修繕工事には設計コンサルタントは絶対に頼んでは駄目です。
工事費を暴利でボッタクられるからです。

今、ＮＨＫのクローズアップ現代でやっています。
ですから大規模修繕工事に設計コンサルタントは一切不要ですから絶対に頼まないことです！
設計コンサルタントなど、いなくても信用が置ける業者に頼めば手抜き無く、きちんとやってくれます。

現に我がマンションは直接に業者に頼みましたから、相場の１/２の金額で良い材料を使って出来ました。

追伸

また管理会社に大規模修繕工事を無闇に頼むと、工事費に５０%くらい上乗せされます。
何の仕事もしない管理会社に手数料だけ取られるのは非常にバカバカしいです。

詐欺に合うのも騙されるのも一番の原因はマンション住民が無関心で面倒くさがり屋だから悪いのですが、大規模修繕工事でボッタクられないよう、必ず見積もりは同じ工事内容&同じ材料&同じ保証内容に決めてから、最低でも５業者の見積もりを取りまして一番安い業者に頼むべきです。
一番安い業者に頼みましても、工事の中身を統一してますから何ら問題ありません！

>36さん
あなたは職人さんなのですね。
私は技術的なことは分りません。その職人を使う元請会社をどう
選べばいいか、その手法等が判ればいいんです。
技術的なことは報酬を支払って設計コンサルタントに依頼します。
そして工事はそれぞれの下請けの職人さんがやってくれます。それが仕様どおり
行われているか手抜きはされていないかのチェックは設計コンサルタントが
行います。

私は大学は文系で理系には全く興味もなく、マンションの住民となっても
当初は建物設備とかには興味もなければ知識もありませんでした。
自分の部屋の蛍光灯の球切れでさえやったことはありません。
しかし、理事になりいろいろ勉強しました。
１級建築士とも報酬を支払い長期修繕計画の洗い直しを一緒に検討しましたし、
大規模修繕工事の進め方についても、一般の工事の進め方ではなく、マンションの
住民として何を知り、何をやらなければならないのか、業者選定はどのようにやれ
ばいいのか等の勉強をして自分なりに大規模修繕工事の進め方の資料を作成しました。
約５０ページぐらいにまとめました。
お蔭で一応工事の進め方や相見積の取り方等は理解できました。
私はただの素人ですよ。技術的なことは詳しく知らなくていいんです。
マンションの理事長としての知識としてはこれぐらいあれば何とか大規模修繕工事や
日常の補修での相見積の取り方等は対応できます。
管理会社のフロントに相見積を取ってもらう時は必ず同じ条件で取ってもらいます。
まず１社に見積もりを取り、それを金額を抜きにしてそのままで他業者に相見積を
とるとかしてます。

>40さん
その同じ条件での相見積といいますが、その仕様書が素人につくれますか？
それに設計監理業者が工事費をぼったくるとはどういうことですか？
ぼったくるとしたら建設会社でしょう。
設計監理業者とは見積もり通りの材料とか仕様で工事がされているか手抜きが
されていないかを我々住民に変わってプロの目線でチェックするのが役割ですよ。
工事費を支払うのは建設会社に対してです。設計監理業者には報酬を支払います。
うちのマンションは管理会社に元請を依頼することは絶対ありません。
管理会社に丸投げしているマンションは手数料は取られるでしょうが、設計監理
料程度だと聞いています。工事費の５％前後ですよ。設計監理業にたいしての
報酬として支払うんではないですか。

４２は、コンサルか。管理会社関係だ、信用するな。５％なんて嘘でしょう。

うちには、それまで知らなかった人物で、マンション管理士の組合員が総会に出席してきて
見積書の５０％の上乗せの理由を説明され、業者選定をやり直した。総会での見積金額より
５０％安くで管理会社抜きで発注完了した。

結論からして修繕委員を住民から公募する事です。総会案は順番の素人理事で決めたのです。
現在は理事会とは別に修繕委員会が存在しております。小さな工事も修繕委員会との打ち合
わせで行います。

管理会社（コンサルは）は、目の上のたんこぶで、特定の声の大きい組合員と共謀して、こ
の組合の人材を排除する動きを耳にします。

特定の反管理会社（コンサル）派の真面目な組合員を排除しようとする噂を聞いたら、すか
さず、管理会社（コンサル）を変更できる体制は整えておくことです。

排除されたら管理会社（コンサル）の思うつぼです。しなくても良い工事を、次から次へと
提案してきます。

規約等を調べて、利害関係人を排除するとの理由で組合員等への工事等の発注や見積もり依
頼を禁止する様な条項あるはずですので、調べて下さい。

>41さん

答えずに話を変えるのは、良くない官僚や議員と同じパターンですね。
私を職人だと決めつけることから、あなたの言う事には根拠が無く自分の都合で決めつけてしまいます。
敢えてあなたの分け方に従えば、私は職人ではなく有資格者の技術者です。
しかも、他人の話を自分勝手に変えてしまう癖があるようですから、これ以上のやり取りは意味が無いです。
私の疑問に対して答えられなかった事が全てを物語っています。
最悪なのは、建築に限らない色んな職種の場、教育の場においても、実際の現場を知らない人、試験で点数を取る事だけの技術を身に付けただけで学歴と資格が取れただけなのに、勉強ができる、頭が良いと勘違いしている人です。
私も資格はあっても現場では分からない事ばかりでした。
例えばですが、特殊装置の操作資格はあっても、実際に装置を前にして操作しろと言われてもできなくてパートの方に教えてもらうと言う事を経験しました。
あなたは職人を見下しているように思えるのですが、もしそうなら考え直すべきです。

>44さん
私は技術的なことについては素人といっているでしょう。
あなたの書き込みは技術的なことが中心です。
私は素人だから技術的なことはプロに任せるといっているでしょう。
そのために設計監理業者がいるんでしょう。
ただそれだけです。
私はマンションの理事長としてアバウトな総合的な知識があればいいんです。
あなたはプロの職人さんでしょう。技術的なことを中心に更なる研鑽に
勤めていってくださ。
マンションの管理は工事ばかりではないですから。

>>45
>あなたはプロの職人さんでしょう。

もう少し内容を読んでから投稿した方がよいですよ。
間違いが多すぎます。

>>44 さんは、「敢えてあなたの分け方に従えば、私は職人ではなく有資格者の技術者です。」と書いています。

>43さん
私は一応単なるマンションの理事長ですよ。ただ営業はしていません。
前回の大規模修繕工事は設計監理方式で行いました。
約３５０戸のマンションですから工事費は約３．５億かかりました。
設計監理業者への報酬は工事費の４％でしたので１，４００万円支払いました。
工期は１年かかりました。
１年で１，４００万円の収入があるんですから、設計事務所としては十分でしょう。
管理会社のフロント、管理員さんも会議には全て参加してもらいました。
専門委員会、建設会社との定例会議、工程報告会等全てに参加してもらいました。
ただ、管理会社には全くバックリベート等はいっていません。
見積の際も、管理会社との了解で管理会社へのバックリベート等は一切必要ないので
それを勘案して見積額を提出してくださいと各社に通知しました。
そこの管理会社は委託費だけで会社を運営されている管理会社です。
通常の補修工事についても、管理会社名義の請求書以外は紹介手数料等はありません。
建設会社は大成建設さんでした。
８社応募の中から総合評価方式で最高の評価点が出た大成建設さんが選出されました。
設計監理業者は大規模修繕工事の経験のある積算に強い建築士です。
うちのマンションは大型ですので４％の設計監理報酬で済みましたが、規模によって
その比率は違ってくると思います。

>44さん
大規模修繕工事を行うには総合的な知識や経験がなければできません。
例え建築士でも、餅屋は餅屋といわれますが全ての工事の技術的なことは
分らないでしょう。
例えば、足場の組み方、シーリングの仕方、塗装の仕方、塩ビシートの剥ぎ方や
設置、屋上防水のやり方、電気の配線、ガス等々　実際に建築士がやる訳では
ないでしょう。
技術的なことはその工事をする職人さんが一番詳しいんですよ。
その工事のアバウトだが総合的な知識があるのが建築士です。
建築士でも積算に強い者、設計に強い者等いろいろです。
そして、建設に携わる建築士、設計監理を中心にやっている建築士等千差万別
ですよ。
マンションの理事長は建築士や職人さんのごくごくアバウトな知識や情報が
あればいいのです。必要があれば建築士、弁護士、業者等に説明なりお金を払って
指導をうければいいんですからね。
あなたは何かわかりませんが、プロなんでしょう。プロは報酬をもらっている訳
ですから仕事はそれに基づいてやっておられるでしょう。
ここは匿名掲示板で報酬を払っている訳でもありませんから、例え資格名をいっても
それに対して追求することもありませんがね。
あなたが宣伝のために電話番号や名前を記載することはマンコミュでは禁止されて
いますが。
法律ドットコムは会社名であり宣伝のために名前や会社名、アドレス等記載してますが
匿名掲示板では宣伝はできないことになってますが、資格だけでは連絡の取りようが
ないので問題はありません。
ただそれを書くといくら匿名掲示板といってもプレッシャーにはなり、いい加減な
ことは書けなくなりますけどね。

地方のマンションで大規模修繕を１回経験したからといって、それがスタンダードであると思っている悲しい老人が一人いますね。

そうだね。全国のマンションでは管理会社主導で管理組合、理事会、ひいては
大規模修繕工事までもが管理会社にいいように操られている所が多々ありますね。
こういうマンションは、デベ系の管理会社か小規模マンションが大半でしょう。
デベ系の管理会社としては、是が非でも大規模修繕工事をとらなければ管理会社
としては大変なことになりますから。
こういったことを打破するには人材が必要です。しかし、小規模マンションや
人材のいないマンションでは管理会社の勢いに押されてしまいます。
現在はデベ系の管理会社の大規模修繕工事の設計監理の報酬はそんなに高くは
ありませんよ。
それより工事を関連の建設会社が受注することが大切なんです。
だから管理会社は積極的にがむしゃらに動くんです。
そこに勤めている社員としては当たり前のことでしょうが。

管理会社がバックリベトートで暴利を貪っているというのは語弊があります。
大規模修繕工事の場合、設計監理方式をとりますとその報酬を支払うことに
なります。バックリベートではなく正式な報酬です。
１億円程度の工事なら５００万円から１，０００万円は妥当な金額です。
しかし、設計監理を行うのが親会社であれば殆ど設計監理としての効果は
ありません。そこが一番の問題点ですね。
設計監理は私たち住民に代わってプロの目線で仕様通り工事が行われて
いるか手抜き工事がされていないかをチェックすることですから、それが
親会社であればチェックも手抜きになりますよね。

> 設計コンサルタントなど、いなくても信用が置ける業者に頼めば手抜き無く、きちんとやってくれます。

悪徳業者が報道されるとこういう人すぐでてくるけど、設計コンサルは信頼できなくて、なぜ業者は信頼できるの？
ただの確率的な問題で、2重であればどちらかが信頼できれば、手抜きの可能性が下がるってだけの話なんだけどね

コンサル入れずに、業者が悪徳業者なら、一発アウトだけど、その場合どうするの？

設計コンサルタントを頼んだことがない者なんでしょうね。
設計コンサルタントも元請会社も相見積を取り、説明会を開催し委員の
皆さんで評価して決めるんですけどそれが分かっていないんでしょう。
候補者を選ぶときも、うちの場合は大手ゼネコン、地元の大手建設会社から
７～８社選び、２次選定は３社に絞り、そこの業者にはテーマを与えて
説明会を開催し、それを委員が評価し見積もり金額と併せ総合的に判断します。
最初の候補に管理会社の推薦業者はありませんでしたけど、デベ系であったら
管理会社推薦候補の１社としていれればいいでしょう。
但し、あとの選定については管理会社はタッチできないようにすればいいんです。
設計監理士と専門委員会で業者選定は粛々と進めていけばいいんです。

５３で書き込みましたが、ここまでして業者選定をみんなで決めれば
例えそれで問題が発生してもみんなの責任です。
管理会社丸投げとか、理事長とかの知り合いの業者に丸投げするのとでは
雲泥の差があります。
チェックは多い方がいいですよ。

つまり役員の選任方法でしょう。悪い組合員の多いマンションか、真面目な組合員が多いのか、？
つまり、これで、マンションの将来は決まります。良く考えて行動しましょう。ＮＨＫのクローズ
アップ現代の放映内容はその趣旨であります。住民の合意が全てです。他に方法はありません。

350戸のマンションで3億5千万円に設計管理費5%と言うのは業者の言いなりになったようです。
小規模マンションだと足場や養生やセキュリティーなど、本体工事以外に掛かる費用が割高になります。
なので、例えば高級住宅地にある50戸で外壁など建物形状が複雑で値段の高いタイル仕上げなどの場合、敷地内に資材置き場や駐車もできなくて近隣の空き地などを借りたりする費用も掛かるので5千万円と言うのは有り得る金額でしょうが、普通に管理会社やコンサルタントを使わず、直接、複数の業者に見積りをとる方法であれば、今だと3千万円～3千5百万円が妥当な金額になると思います。
350戸の大規模マンションだと、タワーで無いのなら二回か三回に分け連続して工事を行う事ができるので、また、一般的に敷地内で資材置き場や駐車場などが賄えるので、本体工事は2億5千万円前後が相場でしょう。
付属工事として色々追加すれば3億5千万円くらいにする事も可能でしょう。
例えば、この規模なので自走式の駐車場の念の為にしてはどうかと言われた大規模な補修工事、今は問題ないが念の為と言われた屋上防水工事など、修繕積立金が余っているのを知られてしまった事で付け込まれたような気がします。

一般的な350戸の大規模マンションなら、大規模修繕工事を行う時点で修繕積立金が5億円貯まってたとしても3億6千4百万円も使うと、将来の事を考えれば使い過ぎで、途中から値上げをすることになるだけでなく、この調子で工事をすれば借り入れをする事になってしまう可能性もあるでしょう。
管理会社や業者は「念の為」とか「しないよりした方が」と言って、不安を煽るとは言いませんが、この工事をすることだけで考えてしまうので、マンションの資金が5億あれば3億5千万円は余裕を持って支払えると勘違いしてしまうのです。
また、自分たちが長年支払って積み立てた資金なのに、会社の経費だと思って贅沢をしてしまう感覚でマンションの積立金を他人の金を使う感覚で扱ってしまうのです。
年金を湯水のように使った役人と同じ感覚になってしまうのです。
これが自分一人で持つ建物で、自分の貯金を使うと思えば、こんな選択はしないのです。

資金い余裕があれば、これでもいいのです。
私なら修繕積立金がこの時点で毎月500万円で年間6千万円積立ができていて、7億円くらいの資金があるなら、無駄な工事は省きますが、総会決議で念の為の工事もする事に決まったのなら、3億5千万円の工事をする事に反対はしないでしょう。
しかし、前倒しで念の為の工事をする事は、非効率的です。
工事をした時点から劣化が始まるので、次の工事も前倒しになってしまうからです。

>56さん
１戸当り１００万円を前提に大規模修繕工事をしましたが、工事内容やグレード
で工事金額が高いのかは判断すべきでしょう。
それに設計監理料は５％ではなく４％といっていますよ。
将来的に積立金が不足してしまうようなことを書き込まれていますが、うちの場合
建築士を雇い長期修繕計画の洗い直しをシビアに取り組んできました。
現在は、大型設備の交換費用も、専有部分の配管の更新工事も管理組合として
やるように計画してます。
資金計画でもそういった工事を全てやったとしても、今後大幅なインフレ、大幅な
消費税のアップ、地震とかでの突発的な費用が発生しない限り積立金が不足する
ことはありません。
むしろ大型設備や専有部分の配管の工事を含めた３回目の大規模修繕工事以降は
積立金が余り過ぎる計画になっていますので、その時は値下げも検討できるかも
しれません。
ただまだ１回目の大規模修繕工事しかやっていないのでそれ以降はどうなるか
分りませんが、積立金の状況はそういうことで将来的にも値上げの必要がないほど
余裕があります。

>56さん
積立金がいくらあるからその範囲を狙って工事範囲とかを広げていく
ということはできませんよ。
見積に関しては設計監理士と打ち合わせ、修繕個所、グレード、仕様等
細かく検討して要綱書や仕様書を作成し同じ条件で金抜き計算書で見積もりを
とった結果の工事金額ですよ。
５３に書き込んだようにシビアな取り組みをしてからの金額であり、事前に
予定価格とかは通知しませんからね。
相手に足元を見透かされての見積もりではありません。工事を取りたいなら
シビアな見積書を提出するでしょうから。
我々住民の要望が高かったんだと思いますよ。
しかし、５０年間の資金計画も作成してますしね。値上げしなくてもこれで
ずっとやっていけます。
ちなみにうちの大規模修繕工事の周期は１３年としています。少し早いかも
しれませんが、より快適なマンションライフと資産価値を落とさない為に
早めの工事となっています。
居室内のタタミとか壁紙の交換といっしょです。

うちは大型マンションで大規模修繕は責任施行方式で１戸当たり￥７５０，０００円で済みました。
もうすぐ９年で２回目の修繕工事が近ずいておりますが、マンションの外壁の劣化状況は見当りいません。

> ５３で書き込みましたが、ここまでして業者選定をみんなで決めれば 例えそれで問題が発生してもみんなの責任で
す。

素人住民が、全員で決めて、全員のせいことにしたいだけだと思うけど
（最終的には、総会議決になるから、結局どんな方法でも全員で決めたことにはなるんだけどね）

でも、コンサルがはいっているかどうかだけで、デベ対応が違いますけどね
素人だけとわかると、本当に素人受けする説明になるだけです

1戸当たり100万円と言うのは、全く根拠のない出鱈目な情報です。
現在なら建物の形状や規模、使用している素材の値段の違いなどもありますが、都心で割高になる小規模な物件で一部屋60㎡前後で普通のタイルで仕上げたマンションだとすると、1戸当たりで60~70万円が相場でしょう。
ワンルームとか50㎡前後のマンションだと1戸当たりの壁面積が少なくなるので60万円前後、70㎡以上のファミリータイプのマンションだと70万円前後でしょう。
ただ、戸数が増えれば割安になります。
郊外のマンションだと更に割安になります。
1戸当たり100万円と言う話はバブル時代の名残で、国交省が示したなど、根拠のない適当な事が無責任に広まったようです。
先日も国交省が夏場のクールビズとか節電などで「28度」と言う温度を示したと言われ、エアコンの温度を28度にする人が今もいるのですが、国交省が示した訳でなく、単に、マスコミから聞かれたので、聞かれた担当者が咄嗟に、28度くらいでしょうか、と言った事が広まったと言うのが事実だそうで、28度と言う数字に根拠は全くないのです。
1戸当たり100万円と言うのも、これと同じです。
実際に、うちのマンションも管理会社が国交省が示すよう10年目で大規模修繕工事を行い工事費の目安は1戸当たり100万円ですと言い切りましたが、実際に管理会社と無関係のゼネコンや工務店などから取った見積り額は、1戸当たり約45～65万円でした。
また工事時期も管理会社が国交省が示したと言う10年ではなく15年にしましたので、資金に余裕ができました。
その余裕で、住んでいて不便だと分った部分の改修工事をしましたが、長期修繕計画とは違い、かなり余裕が生まれています。
国交省の高給取りが住むような、都心で一部屋が最低でも100㎡以上で仕上げも高級なマンションなら、1戸当たり100万円になるのでしょう。

そもそも、立地・形状・仕上げ・一部屋当たりの壁面積・階高・ベランダ形状・ベランダ広さ・出窓の有無・窓面積・屋上形状・屋上面積などが違う建物なのに、1戸当たり100万円だと言う事はできません。
壁がでこぼこしてると、角のタイルは値段が高く平面タイルのロスも増えます。
出窓に関しても同じです。
ちょっと考えればワンルームと4LDKの違いがあるのに同じであるわけがないです。

うちは完全にやられましたわ。
協同組合って非営利っぽい看板と値段の安さ。
これから修繕積立金が倍になるそうです。

６３さん、住人全員に経緯や理由を知ってもらわないと、輪番制で理事が替わって知らない人が理事や理事長になれば更に付け込まれてしまいますよ。

２回目の大規模修繕工事の前に怪しい住民達による当時の理事会に嫌がらせ（コンサルタントとの癒着、金銭のやり取り等の風評被害）があり理事会が解散させられた。
新たに素人の無知な専業主婦集団と無知なリタイヤお爺ちゃんで理事会が結成され、モタモタしているうちに消費税値上げで予算オーバー。
工事も無茶苦茶で中途半端な仕上がりでした。
工事終了後に理事が饅頭や雑巾を配ってましたが、それだって皆の管理費であり無駄使いでしかない。
大規模修繕工事前は胡散臭い輩住民が無垢な住民を騙したり一揆をおこすから、理事は気を緩めるな、隙を見せるな怪しい住民に気をつけろ。

>61さん
何だか安い方に安い方に誘導されているんではないですか。
私が１戸当り１００万円を目安としたのは当てずっぽうでその額にしたんでは
ありませんよ。
見積を取る前にどこまでの修繕をするのか、グレードはどうするのかを設計
コンサルタントと綿密な打ち合わせをした結果、それをやるとしたら１戸１００万円
はかかるとの最初からの予測でした。
それから業者を募集し、応募してきた８業者に要綱書等を送付して相見積を出して
もらいましたが、こちらの予定価格とかは極秘ですので業者が知る由もありません。
結果として最終的に１戸１００万円程度になったということです。
グレードアップしたのは、ベランダの塩ビシートを裸足でも出れるようにしました。
それから開放廊下の塩ビシートの張り替えについても、従来のものより、かなり
価格は高いものに替え豪華さを出しました。
それから子供用プールを壊してロータリー駐車場に作り変えました。
大規模修繕工事では分譲時の状態に少なくとも目に見える部分は１００％補修とか
塗装工事がしてあります。
改良工事としては、一部バリアフリーにしました。

>61さん
おたくが考えておられる修繕個所はどんなものがあるんですか？
開放廊下の塩ビシートやバルコニーの塩ビシートの交換は当然入っていますよね。
各戸の玄関扉の塗装とか照明器具の塗装、軒天塗装とかも

ゼネコンに依頼した見積りを1戸当たりに直すと約65万円でした。
1戸当たり100万円と言うのは、物理的に理解できません。
1戸と言っても、ワイドスパンの100㎡とかワイドスパンではない1LDKばかりのマンションもあります。
また、外壁がタイルだとしても高級なタイルか普及品のタイルかで金額は極端に変わります。
同じような間取りでも、柱を外に出すデザインと出さないデザインでは、壁面積がかなり変わります。
出窓やベランダが広くて多いものと、出窓が無くベランダが狭くて少ないものとでもかなり変わります。
なのに1戸当たり100万円だと信用することは無理です。
5階建てでワンフロアに50㎡の部屋が20戸で外壁が塗装仕上げの100戸のマンションと、15階建てと10階建ての2棟に分かれた平均100㎡の部屋がある外壁が高級タイル仕上げの100戸のマンションでも、1戸当たり100万円になるとは思えません。
50戸のマンションだと5千万円で、350戸のマンションでは3億5千万円になるのなら、スケールメリットはゼロです。

金抜き計算書で８社に相見積を取った結果の数字ですよ。
マンションそれぞれです。
３５０戸のマンションですから、大手ゼネンコンでも仕事が欲しいので
説明会でも必死でしたよ、各社とも。
その競争の結果が１戸当り１００万円、正確には９６万円でした。
大成建設さんに軍配が上がりました。
２回目の工事もそれぐらいの金額で計画してますよ。

1戸当たり100万円になるなら、100戸のマンションなら1億円になります。
良くある一般的なサイズのマンションの修繕積立金は数千円が相場です。
計算を判り易くするために1万円だとしても、年間1200万円しか集まりません。
10年で1億2千万円にしかならないです。
15年でも1憶8千万円にしかならないです。
大規模修繕工事で1戸当たり100万円も必要だとすると、修繕積立金は毎月1万5千円以上の設定になりますね。
今の新築マンションでこんな高額で設定しているマンションはみあたりません。
一時金と言う設定はありますが、それでも足りません。
だとすると、最初の大規模修繕工事は、15年以上経ってから行い、その後に必要となる大規模修繕工事を含めた他の予定される工事は、銀行から借り入れるか、修繕積立金を最低でも2万5千円くらいにしないと足りません。
それより、自分のマンションの長期修繕計画を見てみれば、大規模修繕工事の予想金額を1戸当たりで割ってみるとマンションによって違いはありますが７５万円くらいです。
そうしないと、修繕積立金の金額設定が合わないです。
ワンルームで修繕積立金が毎月2万5千円なんて言う一般のマンションって無いでしょう。

>69
平均の平米数は何平米ですか？
平均の修繕積立金は何円ですか？
何棟のマンションですか？
何階建てですか？
どんな駐車場で何台分あるのですか？
外壁の仕上げは何ですか？
最初の大規模主膳工事は何年目に行ったのですか？
次の大規模修繕工事は何年後に行う予定ですか？

>71さん
何をそんなにいきりたっているんですか。
うちの大規模修繕工事費は高いというんですか。
だったら大手ゼネコンやその他の建設会社で同じ条件でそれだけの価格で
やってくれる業者を紹介して下さいよ。
２回目の工事のときは、１０社程度の候補の１つにいれますので。
でもね、修繕個所、平米数、指定材料等を決めて金抜き計算書で相見積を
取ったのに、一番安い見積もりをだされたのが大成建設さんだったんです。
１次選考は見積もり価格の安い業者３社に絞りました。
そしてその３社に具体的に説明項目を与え説明会を行い、それを聞いて
委員がそれぞれ点数をつけました。
選定方法は見積もり価格と評価点で総合評価方式を採用しまして一番
評価点が高かった業者に決まりました。
３社に残ったのは清水建設さんと地元の大手建設会社でした。
８社の建設会社の見積価格が１戸当り１００万円前後になったのは談合でも
行われたんでしょうかね。

別に「いきりたって」いません。
なのに、あなたは自分勝手に私が「いきりたって」いるかのようの決めつけ、他の人にそんな印象を与えようとする事は良くない行為ですよ。
単に、計算が合わないので確かめたいだけです。
あなたのマンションの長期修繕計画を見て下さい。
長期修繕計画をみなくても、調べなくても、自分が毎月いくら支払っているかで分る事です。

世帯数と修繕積立金の金額で明らかになりますね。

>67さん

開放廊下とバルコニーも見積りに入っていましたが、実際に、特にヘリもせず傷んでいないですし、足場に制約されることなくいつでも行えるので大規模修繕工事では省きましたので、金額は下がりました。
ベランダは専有使用と言うこともあるので、室内を通らずに施工できる足場の有る時にしたほうがいいので行いました。
うちのマンションの玄関扉や照明器具は塗装仕上げではないので塗装はしていません。
鉄部の塗装などは当然ですが行いました。
ところで、玄関扉と照明器具が塗装仕上げなんて初めて知りました。
うちのマンションの軒天は刷毛で塗る塗装ではなく吹き付け塗装です。

かなり一般のマンションとは仕様が違うようですね。

役員の感覚で、修繕前より、悪くなった箇所が結構多いよな。これは、役員の性格が出ている。
何とかは、色に出にけり。極端な色彩等の変更は、違和感がなければいいが、汚い色彩は、汚い
役員の意見であったりする。カラーは毎日、目にして生活するので大切である。

マンションを購入する場合は、色彩を重視している。外壁塗装後はマンションの住民の個性が
出るので、参考にするとよい。

うちのマンションは、最近役員が特定の組合員によりコントロールされるようになり、エントラ
ンス等が、色々、装飾をする様のなり。中古物件や、賃貸物件の回転が鈍くなった、つまり、資
産価値の減少である。買い手や、借り手がいなくなった。特に賃貸は少なく、売却物件がおおい。

マンションの資産価値は賃料に現れる。区分所有者が安心して貸せたり、借り手が安心して借り
れるマンションは資産価値が高くなる。

>75さん
専門的なことは技術者に任せるといっているでしょう。
素人にとっては、吹付も塗装も同じことであって大した問題では
ないんではないですか。
あなたは職人さんですから吹付と塗装は違うといって追求しますけどね。
マンションの住民にとっては同じことですよ。
もっと度量をもちなさい。
そんな専門用語の違いを検討しているんではないでしょう。
大規模修繕工事費が高いといってましたが、同じ工事ではないじゃないですか。
開放廊下とかベランダのシートの張り替え等は含まれていないんでしょう。
足場を組まなくていつでもできるということですが、それではいつやるん
ですか。計画されていますか？
居室内のタタミや壁紙と一緒でやらなくても別に問題ないので放置される
ことになりますよ。
あなたのいっていることは辻褄があっていません。
ただ高い高いというだけであって、工事個所が違うんだから比較しようも
ありません。

　マンションの管理が適切に実施されていなければいずれ老朽化しても修繕もままならず、スラム
化して資産価値が更に暴落していきます。
　その鍵を握るのが修繕積立金です。
　修繕積立金は毎月きちんと払っているからうちのマンションは大丈夫と考えている方も多いので
すが、そもそも修繕や補修工事にいくらかかるのかさえ知らない方も多いと思います。
　工事時期に合わせて各戸から一時金を集めるのは困難ですし、借入をしても修繕積立金の値上
をして短期間で支払わなければなりません。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、積立
金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事費が嵩んで
きます。だからこそ、必要な修繕積立金の確保が必要なのです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件
　　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅）
　　３．物件規模が大きい
　　４．管理状況が良い
大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
義務違反者に対する対応はきちんとされているか
防犯性は保たれているか。

やはり小規模マンションより大規模マンションの方が
資産価値は落ちにくいようです。
これはマンションの管理をしていく中で人材の豊富さが影響している
ものと思われます。

人材とは、どんな人材を言うのかな。？

>>16
>ちなみに私どもの修繕積立金は１戸当り月１７，８００円です。これには専有部分の
>配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
>した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
>しました。

どの地域に所在する何戸のマンションでしょうか？

確率論からいっているんですよ。
理事のなり手、理事の人数、優秀な人材の比率、有資格者の比率、
管理会社のフロントの担当者の優秀度、積立金の額等からの人材です。
輪番制の理事を念頭においています。
たった一人優秀な人材がいて、いつまでも理事長をしているのは弊害
が出てきます。
大規模修繕工事でも委員のなり手も探すのが大変です。
通常の管理でも理事が少ないとその対応ができにくいですよね。

>82さん
何を追求しようとしているんですか。
そんなことは関係ないでしょう。
それぞれのマンションによって工事内容も周期もグレートも違うんです。
画一的に物事を決めつけてはいけませんよ。
そんなに意地にならなくてもいいでしょう。
ところで開放廊下の塩ビシートの張り替え次期は計画されてましたか？
高い安いは修繕個所、仕様、グレードによって違いますよね。
業者にボラれたとかをいっていたら、高い安いの判断はできません。
同じ条件で見積もりをとった結果で判断するのが普通ですよ。
ぼったくりをしている業者が見積もりを出したら高いので当然アウトです。
この同じ条件というのをどうやって作るかが問題です。だから設計コンサルタント
に報酬を支払ってやってもらうんでしょう。
勿論コンサルタントの役割はそれだけではありませんけどね。

>>16
>私のとこは１３年目に行いました。
>ちなみに私どもの修繕積立金は１戸当り月１７，８００円です。これには専有部分の
>配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
>した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
>しました。

何円から、１７，８００円に値上げをしたのでしょうね。

>77

質問に答えられないからと、公の場で他人を侮辱するとは、あなたの人格が疑われますよ。


　素人にとっては、吹付も塗装も同じことであって大した問題ではないんではないですか。

これは大問題です。
吹き付け塗装と刷毛で塗る塗装は、使用材料も違いますし単価も違います。
それに、施工する時の養生などの方法も違いますので、素人にとって大事な金額が全く違います。
見積りに刷毛で塗る塗装の部分を吹き付け塗装とするだけで素人を騙せ、見積り金額をほぼ二倍に水増しすることができるのですが、大した問題ではないと言うのですね。
だから、1戸当たり100万円などと平然と言えるのです。


　あなたは職人さんですから吹付と塗装は違うといって追求しますけどね。

私は職人ではありませんが、私を職人だと見下したい気持ちは推測できます。
それは、あなたの思ってることが間違いであると指摘されたが、反論する根拠がないので悔しくて公の場である掲示板で侮辱することしか思い付かないからでしょう。
このような侮辱を公の掲示板などでする人は、一般常識が無いと思われてしまいますので、今後、やめたほうがいいですよ。

また、文章が支離滅裂になっていますので理解するのが困難なのですが、開放廊下などの事を言ってるようですね。
いつやるかという質問なので答えます。
すり減るか傷んで張り替え時期がきたら行います。
これは総会決議です。
当然ですが、足場は不要です。

居室内は大規模修繕工事と無関係ですが、同じだと考えているなら、それは大規模修繕工事の経験が無いと言うことになります。


1戸当たり100万円と他人にも信じ込ませたいようですが、それは間違いです。
10階建てで１棟のマンションが隣り合って建つ二つのマンションで、二つのマンションの外観の見た目はほぼ同じ、同じタイルを使いベランダの形状や窓や出窓の配置もほぼ同じ、建物の幅や高さ奥行も同じで、配置や付帯設備もほぼ同じですが、一つは１LDK中心の間取りでワンフロアに10部屋があり、もう一つはファミリータイプで３LDｋが中心なのでワンフロアに5部屋がある場合、一つは100戸のマンションですが、もう一つは50戸のマンションになります。
大規模修繕工事の金額が部屋数で決まるなら、壁面積などはほぼ同じなのに、一つは100戸なので1億円、もう一つは50戸なので5千万円になってしまいます。
おかしいですよね。
同じ面積の工事をするのに、金額は二倍にもなってしまうとは、納得できる人がいるでしょうか？

1戸当たり100万円だと、毎月支払う修繕積立金は、ワンルームと3LDKの金額が同じになります。
部屋の面積が50㎡でも100㎡でも同じになってしまいます。
あなたの住んでるマンションを購入する時、部屋の広さの違いで管理費や修繕積立金が違っていたのは知らないのでしょうか？
大規模修繕工事を行うに当たり、将来の工事を考えるので、修繕積立金の状況を見なかったのでしょうか
部屋によって金額が違うのに、大規模修繕工事は部屋の面積に関係無く戸数で決まることが疑問にならなかったのでしょうか？

大規模修繕工事の見積りをみればわかりますが、建物の概要として戸数は記載されますが、見積り内容では換気口が何か所とか数量が記載されていますが、部屋数とは無関係で、現場調査で外観から確認できない部分は図面で確認した数を使いますので、部屋数で決めるのではないです。
例えば、100戸のマンションで、各部屋に必ず1個はある換気扇フードが現場調査で99個しか確認できなかった時には、部屋数から見落としがあると判断できるので、その時には部屋数が必要になりますが、部屋数で金額のベースを決める事をするような事を、まともな業者はしません。

それから、玄関扉が塗装と言うのは本当ですか？
50年くらい前に建てられた公団住宅の玄関扉やサッシは鉄で塗装仕上げになっていたそうですが、かなり昔に塗装じゃない扉に交換工事がされ、サッシもアルミサッシに交換されているそうです。
このことから、あなたが言ってるのは、最近の分譲マンションではなく、50年くらい前の公団住宅のことのようだと思いました。

84は、安倍晋三の答弁と同じで、質問には答えず、話を変え、関係の無い事を喋り、質問されたのに質問で返すのと同じことをしています。
この人の言う事は信用できませんね。

>これには専有部分の
>配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
>した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
>しました。

だとすると、各部屋の面積が違うことで、修繕積立金の違いがあるのは知ってるはずです。

専有部分の配管の更新工事ってなんのことが意味不明です。
一般的に専有部分には、給水管・ガス管・雑排水管・汚水排水管・排気管などがあります。
これらを更新、おそらく、配管を入れ替える工事を行うとなると、必ず内装を壊さないとできませんので、少なくとも水回りのリフォームをするくらいの付帯金額が必要になります。
浴室だと、ユニットバスを交換することになるのですが、本当でしょうか？

追記です。

この話しが事実なら、マンション全居室のリフォームまで一斉に同一仕様で行うことになります。
それはもはや分譲マンションではなく、賃貸住宅です。
大家さんの号令で、居住者に有無を言わさず同時工事を行うのと同じです。

>88さん
１戸当り１００万円を目安に工事費総額を決めたからといって３５０戸だから
３億５，０００万円と決めたんではないのはお知らせしてありますよ。
しっかり読んで下さいね。
修繕個所、グレード等を検討して相見積を取った結果たまたま大成さんが一番
安く評価が高かったからそこに決まった。価格は３，５０００万円程でした。
１戸当り１００万円は積立金の額が違うから均等に負担するのはおかしい？
なにいってるんですか。お金に色は付いていません。

私の質問にこたえられますか。
あなたのマンションの都道府県を教えてください。築年数は何年ですか。何階建てですか。
戸数は何戸ですか。積立金の額は平均月いくらですか。駐車場は何台あり使用料は
いくらですか。管理会社はどこに委託していますか。積立金の残はいくらありますか。

前回１３年目の第１回目の大規模修繕工事を行いました。総工事費は３億５，０００万円
程度でした。
修繕専門委員のメンバーには１級建築士の方もいましたが、そんなに戦力にはなりません
でした。というのも、技術的なことは１，５００万円程度の報酬を支払い約１年間大規模
修繕工事の経験豊富なコンサルタントの中から優秀な監理士を選定したからです。
専門委員会にも当然参加してもらいますので、専門的なことは彼に質問すればいいです
からね。
ただ、工事が始まってから、休みの時に職人さん、大成建設の現場監督、設計コンサルタント
に対して指示をしたりしていたのでかなりクレームを頂きました。
専門委員会を通して意見等をいってくれればいいんですが、なまじっか中途半端な知識が
あるために余計な口出しをしていたんですね。建築士の資格はあるとはいっても、設計
中心の仕事しかしてないので同じ建築士で報酬をもらっているコンサルト等にとっては
大迷惑だったんですね。
彼が推薦した元請会社は見積もり金額が高かったので、見積の段階で落ち３社の中に
はいれなかったので説明会にも参加できませんでした。

私どものマンションは設計監理士が要綱書を作成し、同じ条件での相見積を取り、委員が
説明会でそれぞれが評価し、見積金額と評価点で判定する総合評価方式を採用し元請業者
を決めました。その工事費が高いといって必死になって書き込みをされてますが、私に
それをいって何になるんですか。私どもはそれで満足してますし、いい工事をしてもらった
と感謝していますので。

>90
本当に自分勝手ですね。
1戸当たり100万円だと書かれていますが、意味が違うと言うことですね。
しかし、1戸当たり100万円になってしまうのは、バブルの時代ならあったのでしょうが、今の時代では非常に高額な工事費です。
あなたは人を侮辱してしまう人ですが、それは常識にも繋がっているようです。
修繕積立金については、あなたの書いた内容を検証するのに必要だから聞きました。
私以外に人からも質問されていますね。

大規模修繕工事に1戸当たり100万円を支払ったのですから、一般的な他のマンションのことを考えれば、大規模修繕工事を行った時点で一部屋の住人が最低でも200万円くらい支払い積み立てられていることになります。
13年目で工事をしたのなら、13年で200万円を積み立てるのですから、毎月1万4千円の支払いになります。
しかし今現在新築マンションの相場は5千円～8千円です。
修繕積立金は定期的に見直し値上げするようになっていますが、それは、新築時にはあまり工事費の心配はいらないが、年数が経てば工事費などが必要になるからと言う理由と、購入者がサラリーマンの場合、収入が増えて行くから段階的に値上げすると言うのが一般的な理由のようです。
しかし、初年度から1万4千円と言うのは、都心の億ションくらいです。
あなたのマンションが都心の億ションのような高価な外壁タイルや特殊な塗装などを使った大規模マンションなら、1戸当たり100万円は妥当でしょう。
しかし、玄関扉が塗装だそうですし、開放廊下で、しかも塩ビシート仕上げなので、億ションとは思えません。

必要な事のみ答えましょう。

ここが重要なのですが、設定された修繕積立金ではなく、管理費の見直しや、その他経費などを見直したり共用部の光熱費などの無駄をなくした結果、収支の時点で一部屋あたりの平均として今年修繕積立金として積立できた金額は1万2千円弱です。
大規模修繕工事を済ませた後ですが、現在の積立金は1戸当たりにすると160万円弱です。
単純に同時期として350戸に換算すれば、5億6千万円弱です。
ごく平均的な75㎡前後の3LDKが中心の普通の小規模なマンションです。
大規模修繕工事は一度済ませています。
でも、玄関扉は塗装ではありません。

例えは、足場が不要な工事もありますので、大規模修繕工事に合わせて工事を行う必要はなく、13年で大規模修繕工事を行う時ではなく、18年目に行えば、三回目の大規模修繕工事を行う時期に、二回目の工事を行うことになるので、相当な金額を無駄に支払う事を防げるのです。
足場を必要としない工事が1千万円だとしても、足場に合わせて三回行えば3千万円の出費ですが、足場に合わせず行えば二回で済みますので2千万円の出費ですみ、1千万円を無駄に出費せずにすむのです。
これは大規模修繕工事のことを知ってる人、管理会社や工事業者から好意でアドバイスされた人以外は、工事の作業などを知らないので、気付かないでしょう。

>92さん
あなたはやはり職人さんですね。
マンション管理は実際したことがないんでしょう。
修繕積立金の計算方法もめちゃくちゃですよ。
最初から１４，０００円を積立たら、１３年では７億６，０００万円になりますよ。
どういう計算をしているんですか？ちゃんとした計算もできずに自論だけ押し通
してもだめですよ。
それに私はあなたと違って職人ではないですから、玄関扉の塗り替えは塗装とか吹付け
は全て塗装という観念しかないんですよ。塩ビシートについてもどの素材を使ったのかも
わかりません。私は職人ではありませんからね。
あなたの持論は１戸当り１００万円は高い、高すぎるというあなたの持論、思い込み
しかありません。
私は１戸当り１００万円の工事をしてその結果は満足してますよ。
その経過を説明してもあなたは理解しようともせず一方的にあなたの持論を述べるだけです。
もう少し冷静になって、マンションによって工事に掛ける工事費とかできるだけ早く工事
をすることによって、快適なマンションライフが送れ資産価値の落ちにくいマンションに
しようとしているマンションもあるということをしらなければいけませんよ。
あなたは技術的なことはできるんでしょうけど、マンション管理はできませんね。ただ
工事費を安く安くしようとしているだけですから。
ひいては、１３年の周期を１８年で行えば１回分が浮くとか、そんなのは住民は望んでいません。
住民のみなさんは、できるだけ分譲時に近い状態のマンションにすみたいんですよ。
あなたにはこの気持ちはわからないでしょうけどね。

>92さん
あなたのマンションでは、開放廊下のシートの張り替えはやっていないということですが、
給排水管の更新工事や消防設備、避難ハッチ、縦樋、サッシ・網戸の交換、エレベーターの
更新等全て計画されてますか？
多分長期修繕計画は管理会社がソフトに打ち込んで作成した程度のものしかないんでは
ないですか？数量計算書までを含めた長期修繕計画でなければ意味がありません。
それと、大規模修繕計画での建物診断業者、設計監理業者、元請業者の選定がありますが
どういう選定の仕方をされたんですか。
当然この３つの手順で工事をすすめていかれたんでしょう。
業者選定は公募で見積もりは同じ条件で行い、説明会をして委員が採点し業者を決めて
行くやり方ですよね。
開放廊下のシートの張り替えも足場がなくていつでも工事はできるからといって先延ばし
をしているようですが、いつやるとは決めていないんでしょう。
やはり修繕積立金不足のマンションと思いますので１年でも早く値上げをすることに
よって負担の軽減を図ることも考えていくべきでしょう。

アルミサッシは交換する必要がないと思っている者もいる。
塩ビ管であれば給排水管の交換も必要ないと思っているかどうかは分からない。
開放廊下のシートは築１５年ごろから不具合が生じてくる。
少々醜くなっても我慢すればどうってことはない。
タタミや壁紙と一緒。生活していく中で問題はない。
タタミや壁紙はボロボロになっても生活には支障はない。
１０年でタタミを交換する者、２０年で交換する者、それぞれです。
しかし、２０年で交換すれば１０年で交換した者より半額で済む。
節約できてよかった、めでたしめでたし。

理事長が管理会社とコンサルとベッタリで（泣）

＞64
理事長が管理会社とコンサルとベッタリで(泣)

上手くコミュニティがとれているということは
いいことじゃないですか。

93を書いてる人に読解力がないので、何を言っても通じません。
書かれた内容を自分の都合に合わせて改ざんしてしまうのです。
的外れな数字を持ち出して指摘したつもりのようですが、完全に誤解しているのに気付かないのです。
算数ができないのも読解力の問題です。
玄関扉が塗装であるとか他の書かれた内容から、おそらく古い団地に住まれているように思います。
それを指摘されたので、悔し紛れでこのような事を書いてしまうようです。
しかも、何度注意されても他人を公の掲示板で繰り返し侮辱するのは、自分が違法行為をしている事を注意されてもし続けてしまう今話題になっている犯罪者たちのような人物としか思えません。
相手にするのは時間の無駄です。


ここからは国交省が言ってると管理会社などが言う事について書きます。

大規模修繕工事の大きく関係する要素の一つである外壁の面積は、ワンルームの中部屋だと10㎡くらいしか無いような部屋と、4LDKで最上階の角部屋だと50㎡もあるような部屋なのに、同じ1戸だと言うのは間違いです。

同じ壁面積であっても、塗装仕上げと高級タイル仕上げの違いがあるのに、同じ1戸だと言うのは間違いです。

スーパーゼネコンの見積りが一番高いと言うのも間違いです。
ただ、中小の建築会社や工務店などは、スーパーゼネコンしか受けられないような1000戸のような大規模物件はJVを組まないと受けられませんが、スーパーゼネコンの出す金額をおよそ把握しているので、中小の強みである中間マージンを省き仲間の業者と協力し、スーパーゼネコンと同質の工事でも、1割くらいは安い金額を出してくれます。
500戸以下の建物なら、スーパーゼネコンなどよりも中小の建築会社や工務店のほうが手馴れていて、しかも近隣にあるので信用が会社の存続に直結していますし、いろんな面で小回りも効きますので、近隣に大規模修繕工事を請け負える建築会社や工務店があるなら、声を掛けてみるべきです。
ネットの評判は、参考にしてもいいですが、ネットの話を鵜呑みにせず、信用するかどうかは実際にその会社などと会って話しをしてからにすべきです。

昨年、テナントビルの大規模修繕工事を行いましたが、12階建てで隣り合うビルとの隙間が狭い事もあるので、何か問題が起こった場合を心配した所有者の考えで割高でしたがスーパーゼネコンを選び行いました。
（このテナントビルは築40年以上になるのですが、屋上の露出防水は、これまで屋上からの雨漏れが起こっていないので新築当時のまま、トップコートの定期的な塗り替えと部分補修をしただけです。）
話は事務的に行われ、こちらの要求よりも社内規定が最優先でしたので、スーパーゼネコンの言い分を受け入れる事が多いので割高になってしまうのです。
これは分譲マンションの大規模修繕工事にも通じることなので、各々の会社の特徴を、直接会って話をし正しく知れば分ると思います。
聞いた話ですが、バブルが終わった頃に、国交省は大規模修繕工事を10年毎に行うよう示していたそうです。
これと同じように、1戸当たり100万円と示しだしたそうです。
URの分譲マンションでの大規模修繕工事は、今では20年以上毎になってるそうです。
大規模修繕工事の時期は、施工状況と立地に大きく関係しますので、何年毎と言うのは難しいと思います。

大規模修繕工事で全戸のアルミサッシを交換するなんて初耳です。
長期修繕計画には記載されていませんし管理会社や建築業者に聞いても、古くてリノベーションするようなマンションでもアルミサッシが壊れていないのに全戸を交換することは聞いたことがないそうです。
例えば築30年以上のような古いマンションで、当時のサッシが今のサッシに比べて気密性などが低いなら、わざわざ金が掛かるサッシ交換じゃなく、内側にサッシを取りつけ二重サッシにするのが一般的だそうです。