【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

>116さん
大規模修繕工事より玄関扉、サッシの交換の方が工事費が高いのは
当たり前でしょう。うちの場合は専有部分の配管の更新工事まで含んでますので。
それを承知で積立金の値上げをしたんですから。
長期修繕計画がないからあなたのとこは将来のことは分らないんでしょう。
うちはマンションは１００年もたせる計画で取り組んでいますから。
あなたのとこは４０年ですか？
さすが職人さん、玄関扉２０万円、サッシ７０万円うちの長期修繕計画
とほぼ同じですよ。
それにうちは専有部分の配管を管理組合として実施する予定なのでそれが
４０万円（塩ビ管の見積もりで共用部分の縦管と一緒に工事）。
それまでを見込んで１戸当り１８，０００円程度の積立金になってます。
早めに値上げを行ったのでそれで十分です。
しっかりした長期修繕計画表を早めに作ることが大切ですよ。
職人さんのドンブリ勘定では将来は真っ黒です。

やらなければならない工事をやらなかったり、先延ばしすることにより
大規模修繕工事の費用をできるだけ安く安くとしていた職人さんの事例
は全国にたくさんあります。
今現在が積立金が安ければいいという考えですね。それもありです。

ただ限界マンションになってからではどうしようもない。
同じ時期に建てられたマンションでも、建物設備の維持保全が
しっかりやられているマンションと積立金不足で工事があまり
できないマンションでは資産価値に大きな差が生じてくる。

高い高いといっている方もいますが、その工事をやったマンションは
分譲時に近い状態まで回復している。

イヤイヤ、２回目の大規模修繕工事を終えたマンションですが、工事費が1000万Overで酷い仕上がりでしたよ。
しかも工事1年後には修繕積立管理費値上げって。。。
理事会は無能か？

＞分譲時に近い状態まで回復している。

普段の管理が悪いのが証明された。
　

大型マンションの大規模修繕時に色々な委員会の委員を公募すると色んな
人物が公募してきますよ。
これ等は日頃の管理運営の中からある程度の人材の情報を組合員は把握し
て置かないと大変な事になりますよ。
基本的な事は日頃から規約や法令をしっかり守った組合運営をしていな
いと規約や法令に反する組合運営を役員がしていると無効にされたらアウ
トです。
私のマンションでは過去の議案書と議事録等を組合員が指摘して法律家の
意見で理事会が無効であるとの結論がでて、混乱しております。

つまり、招集権のない理事長が総会や理事会を招集して組合運営している
から、全て無効であるとの結論が出たのです。今までしてきたことが一人
の理事長の規約や法令違反で他の理事は騙されて組合運営がなされてきた
事が証明されたのです。この理事長の総会招集で大規模修繕の予算を可決
することはできないのです。

修繕専門委員会の会議や建設会社との定例会議、工事期間中の
報告会に出席するのは大変だよ。
専門委員会は２年ぐらい前から月１回程度だが、工事期間中の
報告会は週１回あるからね。
定例会議は月１回が普通。
なんだかんだで、合計５０回ぐらいの会議とかに参加しなければ
ならないから大変だよ。
好き好んで参加するのは会社のリタイア組だろうね。

ところでここのスレ主さんは、スレ立はしたけどその後は
全く参加していないんじゃないかな。
無責任だな。

大規模修繕工事の費用をできるだけ安く安くといっていた職人さんは
どこにいったのかな。
所詮工事はマンションによって掛ける工事費も積立金の額も違うから
その範囲でやるしかないんだけどね。
積立金の少ないマンションはそれなりに、積立金の豊富なマンションも
それなりに工事をすればいいんだよね。
それを無理に自分の考えにもっていこうとすると無理が生じる。
職人さんは真面目ではあるんだろうけど、視野が狭いというかグローバル
な考えが持てなかったんだと思う。
それに自分のとこの工事が一番と思っているようだけど、それにしては
長期修繕計画はないし、設計監理方式は採用していないとか、矛盾する
所があったからね。
責任施工方式を採用し、同じ条件での相見積とかは取らないけどしっかり
した理事がいるからぼられたり、手抜き工事はないという考えなんだね。

しかし職人さんもいろいろ勉強したんじゃないかな。
井の中の蛙だったと反省してると思うけどね。

妄想を相手にする気がなくなったのでしょう。

>しかし職人さんもいろいろ勉強したんじゃないかな。
>井の中の蛙だったと反省してると思うけどね。

この挑発は幼稚過ぎる。

しかしね、技術的なことを盛んに力説していたけどマンションの
住民にとってはそんなことは関係ないんだよね。
餅屋は餅屋というじゃないですか。技術的なことは設計コンサルタント
を雇い、実際の工事は職人さんにやってもらえばいいんだから。
我々住民はいかに有効に職人さんや建設会社を使うかじゃないかな。

工事費は高い安いで判断するのではなく、その金額に見合った工事が
されているかが問題なのです。
だから金抜き計算書で同条件での相見積を取り業者を選定することが
大切です。
元請業者が直接工事をする訳ではないですが、資格をもったマンションの
大規模修繕工事の経験のある現場監督がいることが重要です。
しっかりした工事をするよう指導監視をしていかなければなりません。
設計コンサルタントと同じようなチェック機能を果たします。

金額に合った工事がされてるかどうか以前が大問題です。
その建物に対して、時期や工事の組み合わせが適切かどうかが一番重要なポイントです。
金額に合った工事がされていても、まだ5年先でも良い工事をするのは居住者の金額的負担を増やすだけで、喜ぶのはコンサルタントなどの業者だけです。
管理会社やコンサルタントや業者に任せてしまえば、大義名分を振りかざし好き勝手にされても解りません。
それをさせないのが理事会など居住者側の判断です。
管理会社やコンサルタントが居住者側であるとは限らないのです。
居住者側が工事内容が適切かどうか、今するべき工事かどうか、後に回せるのかどうかなど、技術的な事では無く、適切な工事かどうか管理会社やコンサルタントなどの業者に相見積もりを取る時点で質問し確認するだけです。
工事が欲しいので前倒しで工事を薦める業者もいれば、誠意をもってマンションの事を考えて今しなくても良い工事と今すべき工事を正直に教えてくれる業者もいますので、業者の良し悪しの判断にもなります。
素人だからと、足場が不要な工事であっても質問されないからと、足場が無くてもできる工事だと思わせる説明をし、前倒しで工事をさせようとする管理会社やコンサルタントなどの業者が多いです。
これは、聞かれなかったから答えなかったと言い訳ができるので、騙したのではなく、嘘でもないのです。
後で指摘され、気付いた時には手遅れです。
みなさん、中には、誠意をもって工事を薦める管理会社やコンサルタントなどの業者もいますが、管理会社やコンサルタントなどの業者が仕事が欲しいと言うこともあり、取れるならとってしまいたい、と言う気持ちから魔がさしてしまうこともあるのです。
そのような業者が、ネットを含む世の中に意図的に広めた間違った情報に惑わされないようにして下さい。

だからしっかりした長期修繕計画が必要なんですよ。
基本的にはその計画に基づいて工事をしていきます。
足場云々ではなく、周期的には一緒にやる時期だから
長期修繕計画に記載されているんでしょう。
例えば開放廊下のシートの張り替えは足場は必要ないから
先延ばしするのはいいのですが、ではいつやるのかが計画
されていなければいつまでたっても工事はやらないでしょう。
単なる工事費の削減で、ちょっとぐらい汚くなったり継ぎ目が
分るぐらいだったら我慢しまょう、別に生活していくには支障が
ないんですからということになりますよ。
工事が欲しいとかいって業者が仕事をとるんではなく、あくまで
修繕個所や工事費とかの予算を決めるのは住民です。
それに工事の受注はあくまで相見積の結果ですよ。
工事個所等は設計コンサルタントと専門委員が積立金と相談しな
がら決めるものです。
あなたのとこは設計コンサルタントは雇わずしっかりした長期修繕計画
もないんでしょう。
どうやって建設会社をえらんでいるんですか？まさかコンサルタントも
いないのに、金抜き計算書を使い同じ条件で相見積をとっていますとは
いわないでしょうね。
足場が必要でない工事を専門委員が決めてやったとしてそれが２～３年早
かったからといって後悔する住民はいませんよ。
きれいになってよかったという住民が殆どでしょう。

>136さん
あなたのとこでは、大規模修繕工事のとき建設会社はどうやって選んでいるんですか。
又、修繕個所はだれがどうやって決めているんですか。
住民の皆さんは工事に詳しくはないでしょう。建設会社に相談しますか？
住民が詳しくなければ建設会社のいいなりになりませんか。
長期修繕計画で足場を組まないでもできる工事を具体的にいつやるとかの計画書は
あるんですか？
悪くなったときにやるといってもその判断が難しいし、理事長も変わるので実行
されるかどうかも分からないのではないですか？
全てあなたがずっと仕切っていくんですか。

136はこたえられないんだよ。
逃げたよ。

>あなたのとこでは、大規模修繕工事のとき建設会社はどうやって選んでいるんですか。

実際に大規模修繕工事を経験したのなら基本中の基本なので、敢えて聞く事ではないと思いますが、答えます。
選んでいるのではなく、実際に選んだ方法についてお答えします。
居住者からの意見で修繕委員を選びました。
管理会社と居住者から推薦された業者の中から選びました。


>又、修繕個所はだれがどうやって決めているんですか。
>住民の皆さんは工事に詳しくはないでしょう。建設会社に相談しますか？
>住民が詳しくなければ建設会社のいいなりになりませんか。

これも経験されたのなら聞くまでもない、わざわざ書く事もない、どこのマンションでもやってることだと思いますが、聞かれたので書きます。
修繕箇所の決定について説明すると非常に長くなりますので、簡単に書きます。
当マンションにも数名いますが、マンションで居住者の中には建築関係者や不動産関係者がいると思います。
その人達と素人の居住者が中心となり管理会社と業者とで足場の無い部分に限られますが建物を見て回りました。
建築や不動産とは無縁の仕事をしている人でも、自分が住んでるマンションなので自分で勉強している人もいました。
もちろん業者にも相談しますが、他の業者の言う事などで意見の違うことや方法が違うことなど色々ありましたので、素人であっても比較して説明されれば、ある程度の良し悪しの判断をすることができるようになりますので言いなりになる事はなかったです。


>長期修繕計画で足場を組まないでもできる工事を具体的にいつやるとかの計画書はあるんですか？

改めて長期修繕計画書を作り直しませんが、その想定される予算なども含め議事録として残し、予算の計上はしています。


>悪くなったときにやるといってもその判断が難しいし、理事長も変わるので実行されるかどうかも分からないのではないですか？

その判断は、居住者の皆さんが普段目にする場所ですし、管理会社と修繕委員会がチェックしています。
それで状況を理事会で検討し、大規模修繕工事を依頼した業者の意見を聞き、工事を行うほうがいいと判断されると総会にかけて総会決議で行うかどうかを決めると言う、どこのマンションでもやっているやり方です。
理事長が変わると実行されるかどうか分らないと言うのが理解できません。
理事は引継ぎをしていますし、管理会社も常に理事会の決議などをチェックしますので、理事長が変わったから実行されないと言うことにはならないです。


>全てあなたがずっと仕切っていくんですか。

違います。
仕切るのは、総会決議ですから居住者全員の総意です。