【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

>36さん
あなたは職人さんなのですね。
私は技術的なことは分りません。その職人を使う元請会社をどう
選べばいいか、その手法等が判ればいいんです。
技術的なことは報酬を支払って設計コンサルタントに依頼します。
そして工事はそれぞれの下請けの職人さんがやってくれます。それが仕様どおり
行われているか手抜きはされていないかのチェックは設計コンサルタントが
行います。

私は大学は文系で理系には全く興味もなく、マンションの住民となっても
当初は建物設備とかには興味もなければ知識もありませんでした。
自分の部屋の蛍光灯の球切れでさえやったことはありません。
しかし、理事になりいろいろ勉強しました。
１級建築士とも報酬を支払い長期修繕計画の洗い直しを一緒に検討しましたし、
大規模修繕工事の進め方についても、一般の工事の進め方ではなく、マンションの
住民として何を知り、何をやらなければならないのか、業者選定はどのようにやれ
ばいいのか等の勉強をして自分なりに大規模修繕工事の進め方の資料を作成しました。
約５０ページぐらいにまとめました。
お蔭で一応工事の進め方や相見積の取り方等は理解できました。
私はただの素人ですよ。技術的なことは詳しく知らなくていいんです。
マンションの理事長としての知識としてはこれぐらいあれば何とか大規模修繕工事や
日常の補修での相見積の取り方等は対応できます。
管理会社のフロントに相見積を取ってもらう時は必ず同じ条件で取ってもらいます。
まず１社に見積もりを取り、それを金額を抜きにしてそのままで他業者に相見積を
とるとかしてます。

>40さん
その同じ条件での相見積といいますが、その仕様書が素人につくれますか？
それに設計監理業者が工事費をぼったくるとはどういうことですか？
ぼったくるとしたら建設会社でしょう。
設計監理業者とは見積もり通りの材料とか仕様で工事がされているか手抜きが
されていないかを我々住民に変わってプロの目線でチェックするのが役割ですよ。
工事費を支払うのは建設会社に対してです。設計監理業者には報酬を支払います。
うちのマンションは管理会社に元請を依頼することは絶対ありません。
管理会社に丸投げしているマンションは手数料は取られるでしょうが、設計監理
料程度だと聞いています。工事費の５％前後ですよ。設計監理業にたいしての
報酬として支払うんではないですか。

４２は、コンサルか。管理会社関係だ、信用するな。５％なんて嘘でしょう。

うちには、それまで知らなかった人物で、マンション管理士の組合員が総会に出席してきて
見積書の５０％の上乗せの理由を説明され、業者選定をやり直した。総会での見積金額より
５０％安くで管理会社抜きで発注完了した。

結論からして修繕委員を住民から公募する事です。総会案は順番の素人理事で決めたのです。
現在は理事会とは別に修繕委員会が存在しております。小さな工事も修繕委員会との打ち合
わせで行います。

管理会社（コンサルは）は、目の上のたんこぶで、特定の声の大きい組合員と共謀して、こ
の組合の人材を排除する動きを耳にします。

特定の反管理会社（コンサル）派の真面目な組合員を排除しようとする噂を聞いたら、すか
さず、管理会社（コンサル）を変更できる体制は整えておくことです。

排除されたら管理会社（コンサル）の思うつぼです。しなくても良い工事を、次から次へと
提案してきます。

規約等を調べて、利害関係人を排除するとの理由で組合員等への工事等の発注や見積もり依
頼を禁止する様な条項あるはずですので、調べて下さい。

>41さん

答えずに話を変えるのは、良くない官僚や議員と同じパターンですね。
私を職人だと決めつけることから、あなたの言う事には根拠が無く自分の都合で決めつけてしまいます。
敢えてあなたの分け方に従えば、私は職人ではなく有資格者の技術者です。
しかも、他人の話を自分勝手に変えてしまう癖があるようですから、これ以上のやり取りは意味が無いです。
私の疑問に対して答えられなかった事が全てを物語っています。
最悪なのは、建築に限らない色んな職種の場、教育の場においても、実際の現場を知らない人、試験で点数を取る事だけの技術を身に付けただけで学歴と資格が取れただけなのに、勉強ができる、頭が良いと勘違いしている人です。
私も資格はあっても現場では分からない事ばかりでした。
例えばですが、特殊装置の操作資格はあっても、実際に装置を前にして操作しろと言われてもできなくてパートの方に教えてもらうと言う事を経験しました。
あなたは職人を見下しているように思えるのですが、もしそうなら考え直すべきです。

>44さん
私は技術的なことについては素人といっているでしょう。
あなたの書き込みは技術的なことが中心です。
私は素人だから技術的なことはプロに任せるといっているでしょう。
そのために設計監理業者がいるんでしょう。
ただそれだけです。
私はマンションの理事長としてアバウトな総合的な知識があればいいんです。
あなたはプロの職人さんでしょう。技術的なことを中心に更なる研鑽に
勤めていってくださ。
マンションの管理は工事ばかりではないですから。

>>45
>あなたはプロの職人さんでしょう。

もう少し内容を読んでから投稿した方がよいですよ。
間違いが多すぎます。

>>44 さんは、「敢えてあなたの分け方に従えば、私は職人ではなく有資格者の技術者です。」と書いています。

>43さん
私は一応単なるマンションの理事長ですよ。ただ営業はしていません。
前回の大規模修繕工事は設計監理方式で行いました。
約３５０戸のマンションですから工事費は約３．５億かかりました。
設計監理業者への報酬は工事費の４％でしたので１，４００万円支払いました。
工期は１年かかりました。
１年で１，４００万円の収入があるんですから、設計事務所としては十分でしょう。
管理会社のフロント、管理員さんも会議には全て参加してもらいました。
専門委員会、建設会社との定例会議、工程報告会等全てに参加してもらいました。
ただ、管理会社には全くバックリベート等はいっていません。
見積の際も、管理会社との了解で管理会社へのバックリベート等は一切必要ないので
それを勘案して見積額を提出してくださいと各社に通知しました。
そこの管理会社は委託費だけで会社を運営されている管理会社です。
通常の補修工事についても、管理会社名義の請求書以外は紹介手数料等はありません。
建設会社は大成建設さんでした。
８社応募の中から総合評価方式で最高の評価点が出た大成建設さんが選出されました。
設計監理業者は大規模修繕工事の経験のある積算に強い建築士です。
うちのマンションは大型ですので４％の設計監理報酬で済みましたが、規模によって
その比率は違ってくると思います。

>44さん
大規模修繕工事を行うには総合的な知識や経験がなければできません。
例え建築士でも、餅屋は餅屋といわれますが全ての工事の技術的なことは
分らないでしょう。
例えば、足場の組み方、シーリングの仕方、塗装の仕方、塩ビシートの剥ぎ方や
設置、屋上防水のやり方、電気の配線、ガス等々　実際に建築士がやる訳では
ないでしょう。
技術的なことはその工事をする職人さんが一番詳しいんですよ。
その工事のアバウトだが総合的な知識があるのが建築士です。
建築士でも積算に強い者、設計に強い者等いろいろです。
そして、建設に携わる建築士、設計監理を中心にやっている建築士等千差万別
ですよ。
マンションの理事長は建築士や職人さんのごくごくアバウトな知識や情報が
あればいいのです。必要があれば建築士、弁護士、業者等に説明なりお金を払って
指導をうければいいんですからね。
あなたは何かわかりませんが、プロなんでしょう。プロは報酬をもらっている訳
ですから仕事はそれに基づいてやっておられるでしょう。
ここは匿名掲示板で報酬を払っている訳でもありませんから、例え資格名をいっても
それに対して追求することもありませんがね。
あなたが宣伝のために電話番号や名前を記載することはマンコミュでは禁止されて
いますが。
法律ドットコムは会社名であり宣伝のために名前や会社名、アドレス等記載してますが
匿名掲示板では宣伝はできないことになってますが、資格だけでは連絡の取りようが
ないので問題はありません。
ただそれを書くといくら匿名掲示板といってもプレッシャーにはなり、いい加減な
ことは書けなくなりますけどね。

地方のマンションで大規模修繕を１回経験したからといって、それがスタンダードであると思っている悲しい老人が一人いますね。

そうだね。全国のマンションでは管理会社主導で管理組合、理事会、ひいては
大規模修繕工事までもが管理会社にいいように操られている所が多々ありますね。
こういうマンションは、デベ系の管理会社か小規模マンションが大半でしょう。
デベ系の管理会社としては、是が非でも大規模修繕工事をとらなければ管理会社
としては大変なことになりますから。
こういったことを打破するには人材が必要です。しかし、小規模マンションや
人材のいないマンションでは管理会社の勢いに押されてしまいます。
現在はデベ系の管理会社の大規模修繕工事の設計監理の報酬はそんなに高くは
ありませんよ。
それより工事を関連の建設会社が受注することが大切なんです。
だから管理会社は積極的にがむしゃらに動くんです。
そこに勤めている社員としては当たり前のことでしょうが。

管理会社がバックリベトートで暴利を貪っているというのは語弊があります。
大規模修繕工事の場合、設計監理方式をとりますとその報酬を支払うことに
なります。バックリベートではなく正式な報酬です。
１億円程度の工事なら５００万円から１，０００万円は妥当な金額です。
しかし、設計監理を行うのが親会社であれば殆ど設計監理としての効果は
ありません。そこが一番の問題点ですね。
設計監理は私たち住民に代わってプロの目線で仕様通り工事が行われて
いるか手抜き工事がされていないかをチェックすることですから、それが
親会社であればチェックも手抜きになりますよね。

> 設計コンサルタントなど、いなくても信用が置ける業者に頼めば手抜き無く、きちんとやってくれます。

悪徳業者が報道されるとこういう人すぐでてくるけど、設計コンサルは信頼できなくて、なぜ業者は信頼できるの？
ただの確率的な問題で、2重であればどちらかが信頼できれば、手抜きの可能性が下がるってだけの話なんだけどね

コンサル入れずに、業者が悪徳業者なら、一発アウトだけど、その場合どうするの？

設計コンサルタントを頼んだことがない者なんでしょうね。
設計コンサルタントも元請会社も相見積を取り、説明会を開催し委員の
皆さんで評価して決めるんですけどそれが分かっていないんでしょう。
候補者を選ぶときも、うちの場合は大手ゼネコン、地元の大手建設会社から
７～８社選び、２次選定は３社に絞り、そこの業者にはテーマを与えて
説明会を開催し、それを委員が評価し見積もり金額と併せ総合的に判断します。
最初の候補に管理会社の推薦業者はありませんでしたけど、デベ系であったら
管理会社推薦候補の１社としていれればいいでしょう。
但し、あとの選定については管理会社はタッチできないようにすればいいんです。
設計監理士と専門委員会で業者選定は粛々と進めていけばいいんです。

５３で書き込みましたが、ここまでして業者選定をみんなで決めれば
例えそれで問題が発生してもみんなの責任です。
管理会社丸投げとか、理事長とかの知り合いの業者に丸投げするのとでは
雲泥の差があります。
チェックは多い方がいいですよ。

つまり役員の選任方法でしょう。悪い組合員の多いマンションか、真面目な組合員が多いのか、？
つまり、これで、マンションの将来は決まります。良く考えて行動しましょう。ＮＨＫのクローズ
アップ現代の放映内容はその趣旨であります。住民の合意が全てです。他に方法はありません。

350戸のマンションで3億5千万円に設計管理費5%と言うのは業者の言いなりになったようです。
小規模マンションだと足場や養生やセキュリティーなど、本体工事以外に掛かる費用が割高になります。
なので、例えば高級住宅地にある50戸で外壁など建物形状が複雑で値段の高いタイル仕上げなどの場合、敷地内に資材置き場や駐車もできなくて近隣の空き地などを借りたりする費用も掛かるので5千万円と言うのは有り得る金額でしょうが、普通に管理会社やコンサルタントを使わず、直接、複数の業者に見積りをとる方法であれば、今だと3千万円～3千5百万円が妥当な金額になると思います。
350戸の大規模マンションだと、タワーで無いのなら二回か三回に分け連続して工事を行う事ができるので、また、一般的に敷地内で資材置き場や駐車場などが賄えるので、本体工事は2億5千万円前後が相場でしょう。
付属工事として色々追加すれば3億5千万円くらいにする事も可能でしょう。
例えば、この規模なので自走式の駐車場の念の為にしてはどうかと言われた大規模な補修工事、今は問題ないが念の為と言われた屋上防水工事など、修繕積立金が余っているのを知られてしまった事で付け込まれたような気がします。

一般的な350戸の大規模マンションなら、大規模修繕工事を行う時点で修繕積立金が5億円貯まってたとしても3億6千4百万円も使うと、将来の事を考えれば使い過ぎで、途中から値上げをすることになるだけでなく、この調子で工事をすれば借り入れをする事になってしまう可能性もあるでしょう。
管理会社や業者は「念の為」とか「しないよりした方が」と言って、不安を煽るとは言いませんが、この工事をすることだけで考えてしまうので、マンションの資金が5億あれば3億5千万円は余裕を持って支払えると勘違いしてしまうのです。
また、自分たちが長年支払って積み立てた資金なのに、会社の経費だと思って贅沢をしてしまう感覚でマンションの積立金を他人の金を使う感覚で扱ってしまうのです。
年金を湯水のように使った役人と同じ感覚になってしまうのです。
これが自分一人で持つ建物で、自分の貯金を使うと思えば、こんな選択はしないのです。

資金い余裕があれば、これでもいいのです。
私なら修繕積立金がこの時点で毎月500万円で年間6千万円積立ができていて、7億円くらいの資金があるなら、無駄な工事は省きますが、総会決議で念の為の工事もする事に決まったのなら、3億5千万円の工事をする事に反対はしないでしょう。
しかし、前倒しで念の為の工事をする事は、非効率的です。
工事をした時点から劣化が始まるので、次の工事も前倒しになってしまうからです。

>56さん
１戸当り１００万円を前提に大規模修繕工事をしましたが、工事内容やグレード
で工事金額が高いのかは判断すべきでしょう。
それに設計監理料は５％ではなく４％といっていますよ。
将来的に積立金が不足してしまうようなことを書き込まれていますが、うちの場合
建築士を雇い長期修繕計画の洗い直しをシビアに取り組んできました。
現在は、大型設備の交換費用も、専有部分の配管の更新工事も管理組合として
やるように計画してます。
資金計画でもそういった工事を全てやったとしても、今後大幅なインフレ、大幅な
消費税のアップ、地震とかでの突発的な費用が発生しない限り積立金が不足する
ことはありません。
むしろ大型設備や専有部分の配管の工事を含めた３回目の大規模修繕工事以降は
積立金が余り過ぎる計画になっていますので、その時は値下げも検討できるかも
しれません。
ただまだ１回目の大規模修繕工事しかやっていないのでそれ以降はどうなるか
分りませんが、積立金の状況はそういうことで将来的にも値上げの必要がないほど
余裕があります。

>56さん
積立金がいくらあるからその範囲を狙って工事範囲とかを広げていく
ということはできませんよ。
見積に関しては設計監理士と打ち合わせ、修繕個所、グレード、仕様等
細かく検討して要綱書や仕様書を作成し同じ条件で金抜き計算書で見積もりを
とった結果の工事金額ですよ。
５３に書き込んだようにシビアな取り組みをしてからの金額であり、事前に
予定価格とかは通知しませんからね。
相手に足元を見透かされての見積もりではありません。工事を取りたいなら
シビアな見積書を提出するでしょうから。
我々住民の要望が高かったんだと思いますよ。
しかし、５０年間の資金計画も作成してますしね。値上げしなくてもこれで
ずっとやっていけます。
ちなみにうちの大規模修繕工事の周期は１３年としています。少し早いかも
しれませんが、より快適なマンションライフと資産価値を落とさない為に
早めの工事となっています。
居室内のタタミとか壁紙の交換といっしょです。

うちは大型マンションで大規模修繕は責任施行方式で１戸当たり￥７５０，０００円で済みました。
もうすぐ９年で２回目の修繕工事が近ずいておりますが、マンションの外壁の劣化状況は見当りいません。

> ５３で書き込みましたが、ここまでして業者選定をみんなで決めれば 例えそれで問題が発生してもみんなの責任で
す。

素人住民が、全員で決めて、全員のせいことにしたいだけだと思うけど
（最終的には、総会議決になるから、結局どんな方法でも全員で決めたことにはなるんだけどね）

でも、コンサルがはいっているかどうかだけで、デベ対応が違いますけどね
素人だけとわかると、本当に素人受けする説明になるだけです