【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

見積価格は、修繕個所（平米数）や使用している材料によって
大きく違ってきます。
当たり前のことですが、見積価格だけで判断するのは
何の意味もありません。単なる気休めです。
同じ条件での見積もりが提出されてないならどうやって
判断するんでしょう？

簡単にですが、私に対して書かれた事について説明します。


>16さんへ

相見積りの取りかたには色々な方法があります。
「金抜き明細書」と言う方法でとったとすると、業者は単に単価だけを入れるだけになります。
なので相見積りとは言い難いものになってしまいます。
「同じ内容」と言うのは、管理会社が出した6500万円の見積りの金額や㎡数などの数量は勿論、細かい項目を除いた工事部分と工事の基本的な仕様だけを示したものです。
相見積もりを依頼した各業者は、外壁タイル部分だとすると、各業者が独自に調査し、独自に面積などを算出し、用いる工法は独自に提案する事になります。
こうする事で、各業者の特徴が現れますし、単価と言う比較するに値しないものではなく、例えば面積などをどのように見積もったのかなどから、出された相見積もりを比べることで、数量の妥当性が分ることに繋がります。
こうする事で、素人が見て簡単な説明をすれば違いがわかるようにできます。
私どもが行った時の、管理会社とゼネコンなどとの金額が極端に違った原因について。
管理会社の見積りには、素人にはわからないが、ゼネコンなどが出してきた相見積もりと比べると、全体的に面積が多かったです。
外壁のタイル面積などはゼネコンなどの約5割増しでした。
それからタイルの浮き補修部分などの推定面積は、ゼネコンなどの10倍以上もありました。
また、ゼネコンなどの見積りには見当たらない名目の工事がありました。
ゼネコンなどに見積り内容の説明を受けてわかったのですが、管理会社の見積りには、素人では見分けがつかない専門的な工事内容を二重に記載していた箇所がありました。
例えば分り易く表現しますと、塗装工事で、養生・下処理・足場・警備員・塗装・片付け・ごみ処理、と言う項目が挙げられたとします。
管理会社が提出した見積りを素人が見れば、こうするんだと鵜呑みにしてしまうのは当然の事だと思います。
しかしゼネコンなどは、同じ塗装工事で、下処理・塗装、だけになってしまうのです。
養生・足場・警備員・片付け・ごみ処理などは、大規模修繕工事の全体に含まれていたので、二重取りになってしまうのです。
これは、工事の工程などを知っている人でないと見抜けない内容ですが、このような見積りを取り、各業者の説明を良く聞き比べれば、素人でも見抜くことができると思います。

私どものマンションは、70～75㎡の３LDKがほとんどで、部屋の大小の違いを無視した平均の修繕積立金は、毎月1万2千円程度で、値上げの予定はありません。


>17さんへ

戸数が少なくても、相見積もりを取ることはできます。
しかし、「共通仕様」の相見積もりを取る必要はないと思います。
このマンションで大規模修繕工事をするので見積りをだして欲しいと依頼すれば、各業者は、独自に調べて特色の違う工事内容の見積りがでてくるでしょう。
共通仕様では、工事内容などをこちらから限定してしまいます。
建物は全て形だけでなく、劣化状況や破損個所、それらの原因が違っていることのほうが多いので、共通仕様で限定すれば、それ以外の部分は見過ごされてしまいます。
しかし共通仕様で限定したのはマンション側なので、大規模修繕工事後に、共通仕様から漏れていた事が原因で起こった不都合に関して業者は何もできませんし、責任を追及することもできません。
共通仕様で行うのは、単なる一級建築士では無理です。
例え一級建築士などの資格を持っていなくても、色んな工事を自ら経験した人で、大規模修繕工事を何度も行った経験のある職人さんなどのほうが適しています。
例えばですが、その職人さんの知識と経験から、大規模修繕工事を行うマンションに適した独自の共通仕様を作成し、それを元に相見積もりを取るなら、それはそれで有効でしょう。
また、相見積もりを取る各業者の特色を共通仕様に拘らず付加してもらえば更に良くなるでしょう。
このように国交省が根拠も無く示している事に縛られず、柔軟に考えれば、そのマンションに応じた適正価格での工事が無駄なく行えるようにすることができます。


>20

誤解です。
もう一度、これを含めてお読みになればわかってもらえるかもしれません。

>22さん
工事費概算の根拠となる数字については数量調査表で工事個所ごとに平米数や
長さを基に単価を掛けて算出されます。
管理会社は面積が多かったから高くなったということですが、同じ条件での
相見積ではなかったんですね。
タイルの不具合個所の数量については目視点検しかできませんので足場を組んだ
時に実費精算というのが普通ですよ。
共通仕様書以外の工事とか予備の工事費が含まれるので分かりにくいとのことですが、
共通費として一般管理費、現場管理費、諸雑費というのが見積もり金額には含まれます。
共通仕様書がなければどうやって出てきた見積もりを比較するんですか？
設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の経験のある建築士に依頼します。
いろんな工事を経験した職人さんができる仕事ではないんじゃないですか。
設計が伴えば当然資格がなければできません。それにそういった経験のある職人
さんをどうやって探すんですか？

共通仕様書には正確な部分ごとの平米数が記載されていなければなりません。
そして、素材についてもどこの会社のどの品番の材料を使用するかも明記します。
各会社が独自に面積とかを調べる必要はありません。
タイルは足場が組んでないので足場を組んでからの実費精算となります。
タイルの面積も当然同じ平米で算出します。各会社が調査する必要はありません。
設計図書があるでしょう、それに正確な平米数は記載されています。
例えば塗装工事にしても、どこの会社のどの品番をどれぐらいの量を使うのでこの金額に
なりますと見積書には明記されることになります。
それが金抜き計算書ですよ。

共通仕様書が取れないというか設計コンサルタントを雇えない場合は、管理会社
主導でおこなうか、責任施工で元請業者を選ぶか、知り合いの信頼のできる業者に
丸投げするかしか方法はないと思います。

１戸当り月の修繕積立金の額は平均１２，０００円程度とのことてすが、
玄関扉、サッシ、高置水槽、消防設備、エレベーター、給排水管等の大型設備は
工事予定がされていますか？長期修繕計画表で計画されていますか。
サッシ・網戸は高いですよ。１戸当り７０万円ぐらいしますよ。
１戸当たりの６年分の積立金を使います。
値上げをしないとこういった大型設備分は含まれていませんので借り入れを
するか工事をしないかしかありません。
多分計画されていないのでしょうが。

>22さん
職人さんに言い含められていますよ。
もっとビジネスとしてシビアに相見積を取る必要があります。
共通仕様書というか見積もり要綱書や仕様書、金抜き計算書を使って
共通の数値等で相見積を取らなければダメでしょう。
勿論見積もり書だけでなく、見積りに応募した業者さんから説明会を
受け、それを専門委員で評価し、見積価格と評価点から業者を選定して
いかなければなりません。

>23さんへ

素人の方にもわかってもらいたいので、できるだけ専門用語は避けて説明します。

建物の東の壁面の面積を出すとします。
どのように出すかは業者によって変わりますし、同じ業者でも人に因って多少の違いが出ます。
壁面は平ではなく窓があったり庇があったり出窓があったりベランダがあったり様々です。
その見かたの違いで差が出るのは素人でも分ると思いますが、実は、平であっても違いはでます。
一番の要因は、東面の仕上げが何かによって変わります。
分り易くするために、実際では行わない全面やり替えることとします。
塗装なら各業者で定めているロス分を何％見るかによって少しの誤差ですが、タイルなどでは角の部分の施工の違いや使うタイルのロス分などを、どのように考えるか、材料の仕入れやケース当たりの面積によって変わることもあります。
他に使いまわしが出来る色と形状のタイルで10ケースを無駄なく使えるのなら材料は10ケース分ですが、他に使いまわしができないし形状から面積では10ケースでも実際にはロスが出るので使う材料が12ケースになる場合には12ケース分の金額になります。
このような事で変わる場合なら理解も出来ますが、納得してはいけない水増しと言う方法もあります。
これは、窓があったり出窓やベランダなどがある場合、窓の実際の面積を引いては実際に行う施工面積よりも狭くなります。
それは、窓の部分が壁よりも凹んでいたりして、平面では見えない凹んだ面の面積を加えないと施工面積にはならないのです。
しかし塗装の場合、数センチの凹み部分の面積なら、ロス分として加えた面積で賄うこともできることもあります。
そのような部分の見かたの違いが大きいのです。
水増しとは、これを悪用し、素人には理解できないことを良い事に、これが通常の計算方法ですなどと言って、気付かれないように見積もる面を二重に計算したりするのです。
凸凹のある壁面だと、5割増しにすることは十分可能になるのです。

タイルの不具合の件ですが、基本的には仰る通りです。
しかし見積りをとった経験があるのなら分るのですが、足場を掛ける前に見積りをだしますので、おそらくこれくらいあるだろう、と言う数字を提示します。
実際に工事を行う時に、足場を掛けたりして調査をするのですが、その調査は業者任せとなってしまうのが一般的です。
だとすると、業者が悪意で嘘の報告をしても確認のしようがないのです。
結局、その差によって、減額するか増額するかが決まります。
見積り時点で補修面積が多い見積りを出す業者は、要注意です。

これらの事からも、同じ条件と言うのは、こちらが与えた数字ではなく、業者の実力を示させる為に、工事項目を例えば、壁面と言うように大きな意味で限定するだけで、後は業者の力量の違いで提案される内容を知る為のことです。
体調が悪い時に病院に行って診てもらった時の医師の診断の違いで良い医師か悪い医師かを判断するのに似ています。

経験のある職人さんを探せと言う意味ではなく、単なる資格所有者とは違って実際の現場を知っている人のほうが適していると言ってるだけです。

管理会社の場合、色んな資格所有者はいますが、実際に現場経験者は稀なので、見積りを作ることはできても、実際に材料の発注などの経験や、材料の使いかたの経験もない人が多いので、見積りをみても説明できないのです。
本で勉強しペーパーテストで合格点数を越え試験に合格しただけなので、実際に現場での作業手順は知らないし、作業車などの駐車については知識すらない人が多いのです。
これは、実際に工事をすると、すぐ問題になってしまう事なのですが、現場経験がないと気付きもしないことです。
大規模修繕工事を受注したが、いざ下請業者が現場に来ても、どこから材料を搬入するのか車を何処に停めるのかさえ考えていなかった、なので工事が遅れたり、見直す必要が生まれてしまうのです。

例えばこれくらいの事を取り上げても、業者選びは重要です。

それには、近隣の業者やゼネコンなどに声を掛け、相談をして説明を聞き、見積りを出してもらい、その中から選ぶのなら、時間さえ掛ければどのマンションででもできることでしょう。

>24さん

昭和の時代に作られた鉄製のドアやサッシを使っていた団地などは、長期修繕計画ではないですが、アルミサッシへの交換されているのはニュースなどで知っています。
しかし長期修繕計画を作るようになってからの分譲マンションで、玄関扉やサッシの交換が必要な分譲マンションがあるとは知りませんでした。
うちのマンションでは計画には含まれていません。
角部屋なら窓が多く、同じ広さであっても間取りや配置によっては窓が極端に少ない部屋もあります。
一戸当たり70万円と言うのは、既に計画に入っているから言えることですね。
何故交換が必要なのか、何年で交換予定なのか、どの工法で交換するのか知りたいので教えて下さい。

うちのマンションは高架水槽を使わない給水システムなので高架水槽は含まれませんが、受水槽のみの計画は含まれます。
その他の基本的な設備は当然計画に入っています。
計画に応じて傷みや劣化具合を確認し、先延ばしできるものは先延ばしにしていますので、例えば20年で必要な工事などに掛かる金を30年で使うようになっていますので、今のままなら値上げの予定は生じません。
今のところ積立金も足りています。
これからの工事などが予定より先延ばしにできなくても何とかなりそうです。

>26さん
大規模修繕工事の進め方の代表例としては、まず建物診断業者に診断を
してもらいます。
次に設計監理業者を選定します。
それから元請業者の選定に入ります。

建物診断業者も設計コンサルタントも大規模修繕工事を経験したことのある
業者が選定条件となります。

壁の面積等が複雑だったり実際の面積が違う場合があるとのことですが、
金抜き計算書の数値を基に単価を出す訳ですが、そういうことも含め
見積単価をだすのではないですか。
私は管理会社とは関係はありませんが、管理会社の１級建築士が実際に
工事をする訳ではありません。あくまで設計監理士としての役割を果たします。
実際工事をするのは元請業者ですよ。そこの現場監督が下請け業者や孫請け業者
を使って工事をしていくのです。
あなたがいう会社によって違う条件で見積もりをださせたら何を基準に業者を
選定するんですか？
それにタイルの場合は足場も組んでなく単なる目視だけで見積もるんでしょう。
タイルは足場を組んでから実費精算とするんですよ。
あなたの業者選定に伴う相見積の取り方は現実的でなく不透明ですよ。

>27さん
玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で
計画しています。
サッシは現在アルミサッシですよ。
１戸当り７０万円というのは全国の相場から建築士が長期修繕計画を
検討する時にはじき出した数字です。
交換する時は角部屋は足場を組んでやりますが、ベランダ側はそこから直接設置
します。足場費用も含んでいます。
給排水管の更新工事は築３５年で計画しています。現在は塩ビ管使用ですが、
交換時は高くつきますがステンレス管にする予定です。
排水管については継手部分だけでもいいのではという建築士の意見でした。
専有部分の配管と一緒に行う予定です。尚専有部分の配管工事は管理組合が
行うことになっています。
漏水が発生しだすと住民が不安になると共に住民間のトラブルが発生するこ
ともありますから。
因みに個人で専有部分の配管（給水管、排水管、給湯管・汚水管・ガス管）を
業者に依頼すれば約７０万円という見積もりも取っています。

工事が仕様書通り行われているか、手抜き工事が行われていないかを
私ども素人に代わってプロの建築士に報酬を支払って依頼するんですよ。
見積書通りの材料を使い、使用量は適正か、塗装工事ではケレン作業は
行われているか、窓枠シーリングでは古いものを取らずに直接塗って
いないか等をチェックし、毎日日報で作業内容等を報告してもらうんです。
各業者も見積額をいい加減にしておくと大変なことになります。
だから極端に安かったりした場合は建築士が見積もり内容をチェック
しますからね。

>29さん

サッシや玄関ドアを一斉交換する理由はなんでしょう？
また、足場は、大規模修繕工事と合わせて行えばわざわざ高額な足場代金を無駄にしなくて済みますが、別途足場を立てる理由はなんでしょう？

給排水管をステンレスにすると言うことですが、露出配管にするのですか？
また、排水管の継手部分だけを交換することができるなんて初耳ですが、本当にできるのですか？
専有部分の工事となると、室内の床を剥がす事になりますが、それも一斉に行うのですか？
内装費用はどうなるのですか？

排水管の継手だけを交換する方法。
継手は直管に接着されているので、継手だけを取り外すことはできない。
直管も含め、直管を延長する時に用いる直管継手で繋げる部分を撤去する。
直管に直管継手を介し直管を延長し継手を繋ぐ作業を継手の両側で同時に行う。

こうすれば継手を交換できますが、継手の位置を特定することが難しく、全て交換するのと変わらない作業スペースが必要になるので現実的ではない。
継手だけを交換するのなら、その作業スペースで直管も含めて交換できる。
直管継手を付ける作業は長さの間違いが起きやすく、外れる可能性の部分が増えるなど、後に漏れの原因になる可能性が高い。
直管継手など無駄な材料を使う金で交換すべき直管が用意できるので、直管も同時に交換したほうが安全性もコスパも良い。

>31さん
玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。
サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくい
ですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。
大規模修繕工事と一緒にやらないのは修繕時期があわないのと、
一緒にやれば総工事費の○％の設計監理料が取られるのもあります。
それにサッシの場合の足場は両端だけですからね。
排水管の継手部分だけの交換は普通にありますよ。
専有部分の配管工事と共用部分の排水管の工事を一緒にやることにより
経費と在宅とかの負担の軽減を図ります。
床や背板は当然剥がしますし養生もします。
一斉にという意味は分かりませんが、順にやっていきますよ。
現在は上下の階だけで工事ができる方法もあるとのことです。
内装費用は必要ありません。

>32さん
給排水管の更新工事については現在は長期修繕計画に記載
してあるだけです。
実際にその時期がきたら、いろんな業者にそのやり方や見積もりは
とっていきますよ。
そのときにはまた新しい手法が開発されているかもしれませんので。
具体的な工事や技術的なことについてはプロの業者がやることです。
我々は業者選定方法や相見積の取り方、工事期間中の住民の対応の
仕方等を検討すればいいんですよ。

大規模修繕工事の進め方については技術的なことはプロに任せ、我々住民は
何を知り、何をどのようにやればいいのかの進め方の手順を知ればいいんです。
工事のスケジュール化から専門委員の選出の仕方、建物診断業者を選定し、その
結果報告を住民説明会でやる。
それから設計監理業者の選定をどうやってやるか、元請業者をどうやって
選ぶかとかのその手法を知ればいいんです。
専門的なことは設計コンサルタントがやってくれます。当然工事のチェック等も。
例えば元請業者選定については、建築士が共通仕様書をもとに相見積をとりますが、
その業者選定については専門委員会で候補業者を選びます。勿論建設新聞にも
掲載して募集します。
そして、出てきた見積もりについては建築士が数量落ち等をチェックしますが、
業者の説明会では専門委員が説明の際評価点をつけますが、その評価項目とか
評価点は委員が考えます。
うちのマンションの場合は、総合評価方式を採用していますが、見積額が出て
評価点が出た場合、見積額が一番安く評価点も一番なら問題なくその業者に決まり
ますが、それが違う場合は揉める可能性がありますので数値で判断するように
しています。

>33さん

全体の調和を保つため、とは何の調和でしょう？

サッシが居室内のことだと言う意味がわかりません。
外観に大きな影響を与えるのが普通ですが、外からは見えないサッシなのですか？
どの工法で行うのですか？

普通、玄関ドアのデザインは、そのマンション新築時にまとめて発注して製作しますので、定番でないものばかりです。
しかし、サイズや取り付けヒンジなどは規格になっているのでよほどの事が無い限り変わりません。
また、変わったとしてもマンション全戸分をまとめて発注すれば良いので、時期は問題になりません。

機能的な問題でないのなら、例え設計管理を依頼するような工事をおこなった場合でも、大規模修繕工事に合わせて行うほうが大規模主膳工事で依頼するガードマンや足場に設置するセキュリティー費用などのほうが高額になります。
ガードマンや足場に設置するセキュリティー費用は、例え一部の足場であってもマンション全体を監視するのとほぼ変わりません。

継手だけの交換について、床下で曲がっている配管もありますので配管継手だけを交換するには床を剥がす必要が生じます。
床を剥がさず床下の継手だけを交換する方法が存在するとは思えません。
何と言う工法ですか？
それとも、そんなことを前提で設計された特殊な建物なのでしょうか？

クローズアップ現代＋「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
10/19 (木) 22:00 ～ 22:25（25分）

コツコツためた、あなたの積立金が知らぬ間に奪われているかもしれない…分譲マンションで行われる大規模修繕工事。
そのウラ側で悪質な設計コンサルタントが工事業者に巨額のバックマージンを要求、住民に損害を与えているケースがあるという。
事態を重く見た国が注意喚起を行うなど、問題は広がりを見せている。マンション老朽化時代、修繕待ったなしの物件が急増する中、多くの人が被害に遭っている可能性も？対策を考える。

今ＮＨＫでやってますが興味はありません。

大規模修繕工事には設計コンサルタントは絶対に頼んでは駄目です。
工事費を暴利でボッタクられるからです。

今、ＮＨＫのクローズアップ現代でやっています。
ですから大規模修繕工事に設計コンサルタントは一切不要ですから絶対に頼まないことです！
設計コンサルタントなど、いなくても信用が置ける業者に頼めば手抜き無く、きちんとやってくれます。

現に我がマンションは直接に業者に頼みましたから、相場の１/２の金額で良い材料を使って出来ました。

追伸

また管理会社に大規模修繕工事を無闇に頼むと、工事費に５０%くらい上乗せされます。
何の仕事もしない管理会社に手数料だけ取られるのは非常にバカバカしいです。

詐欺に合うのも騙されるのも一番の原因はマンション住民が無関心で面倒くさがり屋だから悪いのですが、大規模修繕工事でボッタクられないよう、必ず見積もりは同じ工事内容&同じ材料&同じ保証内容に決めてから、最低でも５業者の見積もりを取りまして一番安い業者に頼むべきです。
一番安い業者に頼みましても、工事の中身を統一してますから何ら問題ありません！