マンション管理士の活用・・・ｐａｒｔ２

>>539
管理委託契約書には財産の具体的な分別管理の方法を記載しなければなりません。
その方法は
　１）組合名義の収納・保管口座を設ける方法
　２）組合名義の収納口座と保管口座を設ける方法・・・保証契約を締結する必要のない時
　３）管理会社の収納口座と組合の保管口座を設ける方法
　４）組合名義の収納口座と保管口座を設ける方法・・・保証契約を締結する場合

　これの２）か４）をいっているのですよ。

>>540さん
ハ）方式ですか、私どもの組合ではイ）方式を採用しようと思っていますが。

私もマンションの住民でマン管の有資格者です。
確かに財産の分別管理はマンションの管理については大した問題じゃないように思えます。
一度決まってしまえば後は継続していくだけですからね。
私のところは現在１３年目の大規模修繕の真っ最中です。
５月からは規約と使用細則の専門委員会を設置して改正を行っていく予定です。
お互いにマンション生活が快適にできるようお手伝いをしていきましょう。

>>539
マンションの管理において財産の分別管理は大した問題ではありません。
イ）ロ）ハ）方式が決まっているんですから、管理会社と話し合ってどれにするかを組合で決めれば
いいだけのことです。
管理会社に管理を委託する以上はこれらの方式を無視するわけにはいかないでしょうから。管理会社には
義務づけられていますからね。

>最後に、改定後の管理の方式ですが、組合の負担、会計理事＆理事長の責任と手間を受容すれば、ハ方式が適切な方式と思っています。し、当組合は、ハ方式を採用の予定です。

自主管理ならそれでも宜しいでしょう。
管理会社使う場合は、彼らに問題が生じましょう。極端に言えば定期預金、ペイオフ対策は管理組合自身がやらねばならなくなります。収納・保管方式はミニマンションを想定しているようです。

＞　これの２）か４）をいっているのですよ。

４）は、従来の原則方式ではなく、間に徴収業者なりを介して、最終的に組合の名義にする場合です。

＞現在私どもの組合は原則方式を採用していますが５月からはどういう方式を採用したら一番ベターなのかを教えてください。その場合問題点等がございましたらそれも教えてもらえないでしょうか。

折角、良い質問をしているのに間に無関係なコメントが入りましたので、罪滅ぼしに、改めて再掲示しました。
さっぱり書き込みがないので、ご本人に代わり、マン管士さんご指導してお願いします。

＞マンションの管理において財産の分別管理は大した問題ではありません。

結論の管理会社に聞けのコメントは不要です。

現在私どもの組合は原則方式を採用していますが５月からはどういう方式を採用したら一番ベターなのかを教えてください。その場合問題点等がございましたらそれも教えてもらえないでしょうか。

自主管理して原則方式でやればいいよ。

この問題では、この掲示板に出てくる程度のマンション管理士の能力では全く使いものにならず、活用できないことがはっきりしました。矢張り記述問題欠如、マルバツ問題の欠陥資格と実績無視のペーパー資格の結果から来ていることが明白となりました。

>>550
あなたの仕事はマン管士を落とし込めることなんだね。
合格できないのは分かるけどそんなことする暇があったら勉強したら？
もう９ヶ月しかないよ、試験まで。
もうあきらめたのかな？

＞あなたの仕事はマン管士を落とし込めることなんだね。
そんな事より質問者に答えて下さい。それでなかったら時間の無駄です。

>>548
にマンション管理士のアドバイスをお願い致します。

　皆さんに提案がございます。
匿名さんばかりで、投稿者がが特定できずに混乱して、主旨がいまひとつ不明確になります。
　ハンドルネームとか、匿名Ａとかですと、理解し易いと思います。如何でしょうか？？？　不慣れな高齢者だけの悩みでしょうか？
　ご指摘の通り能力は充分ではございませんが、勉強中の身ゆえ、・・・見守ってください。一応司法書士まで取得して来ましたが・・実績？？の自慢はございません。
　
No.548さんのお尋ねですが、まさしく管理方式の基本原則です。新規改正に対する問題点は無く、組合として改正の必要は無いと思います。
ただNo.549 さんのご意見ですが、億単位の保管口座等を自主管理＆運用は、リスクが高く、将来に多くのトラブルを招く恐れが有ります。組合資産は確実に分別管理の原則を通すべきと思います。相談会に出席しても、横領等の刑事事件関連の事案などは、自己管理の甘い自主管理体制の組合に発生しています。当組合は、ハ方式採用で通帳の保管は管理会社です。定額管理費の支払いすら、自動引き落としは採用していません。多くの支払い経費等は、確認、記帳しての支払いです。　

＞当組合は、ハ方式採用で通帳の保管は管理会社です。定額管理費の支払いすら、自動引き落としは採用していません。多くの支払い経費等は、確認、記帳しての支払いです。　

原則方式であったものをハ方式（収納・保管方式）として、
管理費口座及び修繕積立金口座をそれぞれをそのまま管理費収納・保管口座及び修繕積立金収納・保管口座とすると想像してますが、この方式で管理会社の同意を得られたでしょうか、私どもでは新法に触れる恐れありとして拒否されましたので、差し支えなければ教えて下さい。

私どもの組合ではイ）方式が現在原則方式を採用してますのでこれに近いということでこれになりそうです。
この方式ですと、収納口座の取り扱い方が現在と若干違う程度で済みますので。
ただ問題は、残高を保管口座に振り替えてから管理費の出費が出てきた場合、その払い出しをどうするかですが
それについては、費目が管理費であり予算に計上してあるものであれば理事長の権限でオーケーということになるでしょう。新規分について予備費で処理できないものについては当然普通決議が必要ですが。
名義については収納口座保管口座共管理組合名義です。

>>555
５５４さんのところは「収納・保管口座」１つの口座で対応されるということでしょう。
これはハ）方式ですので問題ないと思います。
別々に収納・保管口座があるというのではないですから。

>別々に収納・保管口座があるというのではないですから。

本人の回答を待ちますが、修繕積立金口座はないと言うことですか？

組合名義の収納・保管口座１つです。
ただこの方式は小さい組合には適用できますが、普通の規模の組合にはあいません。

＞ただこの方式は小さい組合には適用できますが、普通の規模の組合にはあいません。
大小に拘らずに、修繕積立金口座がない組合はないと思います。

修繕積立金口座（保管口座）が収納口座と一緒になっているんですよ。

＞修繕積立金口座（保管口座）が収納口座と一緒になっているんですよ。

新米理事長さん本当ですか？
常識的には年間補修費などの管理費口座と長期修繕計画修繕費用の口座がある筈ですが・・・。

ご意見盛んで結構です。
ハ）方式では収納口座は、区分所有者からの管理費等（管理費＋修繕積み立て金＋諸利用料等）を受け容れる口座です。当月に費消して残余剰管理費等は、当収納口座に当然残ります。
余剰管理費も保管口座に移動しても、しなくても組合の自由です。月内の支払い等が発生しますので、収納口座からの支払いでもＯＫですし、保管口座からの支払いでもＯＫです。決めたほうが良いですね。

　修繕積み立て金口座＝保管口座とはなりませんよ？保管口座の中には、修繕積み立て金＋余剰管理費＋損害保険等の準備金＋解体積立金＋諸々　です。当然にペイオフ対策として、マンションスマイル債や、他行定期預金とかで、安全を期する必要が有ります。
　収納口座に当面の運転資金をプールしてもＯＫですし、全額保管口座に移動して、必要な都度保管口座からの支払いでもＯＫと、説明を受けて参りました。個々での管理会社との打ち合わせで、使い勝手の良いほうを選択すれば良いものと思います。以上は（ハ）方式のお話でした。
原則、組合名義の口座は、収納口座と保管口座の各一通あれば充分と思います。間に回収ファクタリング業者が介入しようが、管理組合側は、これで充分と思います。管理会社に通帳、組合が印鑑保管です。

　組合規模のお話が出ていますが、当組合は、年間予算￥３８００万、全８６戸の複合マンションです。
規模ヌンヌンについては・・・判断できません。

>>563さん
ハ）方式は「収納・保管口座」を別にせず１つの口座で管理する方法ではないんですか？

新標準管理委託契約書
2) 出納(甲の収納・保管口座を設ける場合)
1 甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭(以下「管理費等」という。)の収納
一、二 略
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の収納・保管口座に振り替える。
収納・保管口座 ○○銀行○○支店
2 管理費等滞納者に対する督促　（略）
3 通帳等の保管等
一 収納・保管口座に係る通帳、印鑑等の保管者は以下のとおりとする。
通帳...乙(又は甲)　　印鑑...甲　　その他( )
二 乙は、掛け捨て保険に限り甲の損害保険証券を保管する。なお、甲の請求があったときは、遅滞なく、当該保険証券を甲に提出する。
＞（註）他の方式では下記が規定されているが、(甲の収納・保管口座を設ける場合)は、割愛されている理由をご存知ですか、この方式ではあり得ないと想定している。
＞「三 甲の管理費等のうち余裕資金については、必要に応じ、甲の指示に基づいて、定期預金、 金銭信託等に振り替える。」
4 甲の経費の支払い（略）
5 甲の会計に係る帳簿等の管理（略）

成る程。これでは管理会社は収納・保管口座方式（87条2項1号ハの方式）を怖くて採用出来ない。
組合は自由だが、管理会社は何時、標準管理委託契約書を無視したとして指導監督を受ける心配は残る。

国の指導でハ）方式を決めてるのだから、問題はないでしょう。

＞国の指導でハ）方式を決めてるのだから、問題はないでしょう。

国の指導ではなく、施行規則87条2項1号ハの方式です。
一方、標準管理委託契約は、管理会社が「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであるので、管理組合は何ら束縛されるものではないが、業界が指針を大きく逸脱することは許されません。

新米理事長さんは、ハ）方式　は収納・保管口座の一つなのに何か勘違いして、イ）方式　と言うべきところを誤記している。

収納・保管口座を１つで管理していく方法は、例えば小さい２戸しかないマンションが管理会社に管理を委託
した時はこれでもいいのではと思います。
とくに管理費とか修繕積立金とかの区別も二人の話し合いで解決しやすいとおもいますので。

ご指摘の通りです。より正確に言えば、保証契約の不要な（イ）方式と思います。
　でも、収納口座の運用が窮屈そうですので・・・困っています。
　保管口座からの支払い等は想定していない模様でしたので、収納口座の資金不足を来さない様に、適切な資金管理が必要です。
　管理会社に負んぶに抱っこの全面委託でしたら心配無用ですかね・・・

＞ご指摘の通りです。より正確に言えば、保証契約の不要な（イ）方式と思います。 でも、収納口座の運用が窮屈そうですので・・・困っています。

前の書き込みでは、「・・・・説明を受けて参りました。」と誰からかのお墨付きを頂いたかの様に自信たっぷりと感じていましたが結論は出てないんですね。
確か従来の原則方式からの変更なのに、どうして収納口座の運用が窮屈なのですか？
保管口座の方が、従来の修積金と管理費の残余の混在で仕訳ができないから窮屈そう、なら理解出来ますがね。

ハ）方式では収納口座については問題ないでしょう。
問題が出てくるのは保管口座に管理費の残高がまとめられ、その後に管理費を引き出すのをどうするのかというのが
論点になるのではないですか。
ただこの場合は、管理費分（予算内）については理事会もしくは理事長判断で処理できるようにしないと煩雑になります。
管理費の予算以外のものについては、従来ですと普通決議でオーケーだったのが、保管口座の取り崩しということで
特別決議が必要になってきます。そこで保管口座の取り崩しで管理費に該当するものは普通決議でオーケーという規約をつくるべきでしょう。
もう５月はそこにきてますし、少なくとも猶予期間のくる７月までには管理会社との財産の管理方法を決めなければなりません。
各組合でどうするかを早く結論を出しとかないと組合は勿論管理会社が困るでしょう。
もうこの段階では、ハ）方式に絞ってどう取り組んでいけばいいかで議論していった方がいいのではないですか？

まずどの方式でいくかを決めて、それから会計処理の方法等の問題点を解決していくやり方は
この時期ではベターな方法かもしれません。

＞ハ）方式では収納口座については問題ないでしょう。

ハ）方式とは収納・保管口座方式ですよ。

＞管理費の予算以外のものについては、従来ですと普通決議でオーケーだったのが、保管口座の取り崩しということで特別決議が必要になってきます。

保管口座取崩しに特別決議が必要なんてなりませんよ。

＞もう５月はそこにきてますし、少なくとも猶予期間のくる７月までには管理会社との財産の管理方法を決めなければなりません。

どの事例か知らんが、五月以降に新契約か、更新する契約に適用されるだけよ。それとも7月に契約更新するの？

改正省令の文章は、ハッキリ言って解りにくいですね。
収納口座と保管口座と云う表現がされており、混乱のもととなっているようです。
本来収納口座とは、管理費等を「徴収する口座」としてこの様に表現されています。
保管口座は、修繕積立金会計の様に「通常的には使用しない資金の為の口座」を指しています。
今回の省令で管理費会計でも保管口座を設けるよう指導しているのは、管理会社の不正防止とはいえ
現実的ではありません。（組合側が迷惑します）
役人（及び諮問委員）は管理費関係の支出は毎月同額と思っているのでしょう。

今回改正のポイントは、保管口座については管理会社に印鑑を持たせない事を明確にしたことです。
管理費会計用の口座の印鑑も組合保管（普通、積立金用と同じ理事長印ですが‥）とすれば
管理費会計に保管口座を設ける必要はありませんね。

>>575さん
イ）方式です。間違えました。

それより収納口座から残額を保管口座に移し変えした後の引き出しをどうするかが問題ですね。
保管口座には収納口座分が混じっているので、それが分かるようにしておく必要もあるのでは。

>収納口座と保管口座と云う表現がされており、混乱のもととなっているようです。 本来収納口座とは、管理費等を「徴収する口座」としてこの様に表現されています。 保管口座は、修繕積立金会計の様に「通常的には使用しない資金の為の口座」を指しています。
そうですかね。87条6項に収納口座、保管口座、収納・保管口座のそれぞれの用語の意義が定められているよ。

＞それより収納口座から残額を保管口座に移し変えした後の引き出しをどうするかが問題ですね。 保管口座には収納口座分が混じっているので、それが分かるようにしておく必要もあるのでは。

預金の引出しには問題ないが、修繕積立金勘定と管理費勘定の区分会計が出来なくなることに無関心なのが不思議だね。ここの人たちは会計には無知としか言いようが無いね。帳面で仕分ければいいなんて言った人がいたが、それぞれの未収金、回収金、前払金などは確認する術がなく、ずさんな管理会社の思うつぼだ。

>５８１さんへ

管理業に関する施行規則の細部まで、よくご存知ですね。
一般論として、５７８の私の表現は不適切でしょうか？

>>582
未収金、前払い金については毎月管理会社の報告時に一緒に資料を提出してもらうようにすればいいでしょう。
貸借対照表にも未収金・前受金は記載してほしいですね。

＞未収金、前払い金については毎月管理会社の報告時に一緒に資料を提出してもらうようにすればいいでしょう。
未収金については今でも、滞納者別、月別、未収金額、回収金額、遅延損害金の報告を受けて滞納者対策を立てるのが普通でしょう。
＞貸借対照表にも未収金・前受金は記載してほしいですね。
今迄は区分会計で、管理費、修繕積立金別の貸借対照表が提出され、それぞれの未収金・前受金が確認、証明が出来たが、これからは資産の部の預金項目は保管口座一本で修繕積立金、毎月の残余の管理費が混在する金額ですので、通帳別、つまり区分会計上の管理費、修積金別の未収金、回収金・前受金の確認は不可能となります。
管理費、修繕積立金それぞれの区分会計は常識的には必須と分かっていても、法律的義務は規定されていませんので、管理会社お手製の証明能力なしの貸借対照表になるか、区分会計を止めたどんぶり勘定の原始的保管口座の貸借対照表となり、いづれも管理組合独自に確認できない形になります。これでは管理会社の思い通りの手心、適当な修正が可能なお手盛り会計報告となりましょう。

>５８１さんへ
＞一般論として、５７８の私の表現は不適切でしょうか？
＞本来収納口座とは、管理費等を「徴収する口座」としてこの様に表現されています。 
＞保管口座は、修繕積立金会計の様に「通常的には使用しない資金の為の口座」を指しています。
収納口座、保管口座が法律に規定されたのは、今回が始めてです。ただ旧標準管理委託契約書の中では、貴方の説明は原則方式の場合であって、それ以外の方式では、管理費等の収納は、・・・甲の組合員の口座から甲の口座（以下「収納口座という。）に振替し、このうち修繕積立金を振替日から一月以内に、甲の修繕積立金を保管する口座（以下「保管口座」という。）と説明されておりますので、正確さに欠けています。 



＞今回改正のポイントは、保管口座については管理会社に印鑑を持たせない事を明確にしたことです。 
＞管理費会計用の口座の印鑑も組合保管（普通、積立金用と同じ理事長印ですが‥）とすれば 管理費会計に保管口座を設ける必要はありませんね。
心情的にはよくわかりますが、法律的には間違いで、保管口座を設けなくてはならないことになっているから問題なのです。
ただバカバカしい話ですが、この度の新法は管理会社の義務規定ですが組合側が認めるという一札を入れればどうにかなるというのです。

>５８１＝５８６？さん　ご回答ありがとうございます。

別に徴収代行業者を援護するつもりはありませんが、
この機会に管理会社は組合のお金を直接タッチする（自社名義の口座を使用したり、組合の印鑑を保管する）
事をやめればよいでしょう。

帳簿上、未収や前受は管理費の未収なのか修繕積立金の未収なのか区別が付いているのが常識。
口座が分かれてないと区別できないなんて言っている人は、よっぽどの無知か、会計処理能力のない管理会社を使っているか、どちらかだね。

下記が現状ですが、これからは預金部分が保管口座のみとなりますので、管理費、修繕積立金別の貸借対照表が出来なくなります。知識のある方よ。どのように書くのでしょうか？


管理費会計の貸借対照表 (平成○○年3月31日)
○○○マンション管理組合

資産の部　　　　　　　　　　　　　　　　　　負債・正味財産の部
項 目　　　　　　　　　金 額　　　　　　　項 目　　　　　　　　　　　金 額
現金・預貯金　　　　　　　　　　　　　　　　未払金
　現金
　普通預金(○○銀行)　　　　　　　　　　　　　前受金
　 定期預金(△△銀行)　　　　　　　　　　　　　　管理費
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　駐車場使用料
預け金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　専用庭使用料
未収金
　管理費
　駐車場使用料
　専用庭使用料
前払金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正味財産(次期繰越金)
　管理事務委託費　　　　　　　　　　　　　　(うち正味財産増加額)
　 損害保険料
合 計　　　　　　　　　　　　　　　　　合 計


修繕積立金会計の貸借対照表 (平成○○年3月31日)
○○○マンション管理組合
資産の部　　　　　　　　　　　　　　　　　　負債・正味財産の部
項 目　　　　　　　　　金 額　　　　　　　項 目　　　　　　　　金 額
預貯金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　未払金
　普通預金(○○銀行)　　　　　　　　　　　　 　○○修繕費
　定期預金(△△銀行)　　　　　　　　　　　　借入金残高
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 □□金融機関
住宅金融公庫積立債券
預け金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　前受金
未収金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　修繕積立金　　　　　　　　　　　　　　　　
　　修繕積立金
　駐車場使用料　　　　　　　　　　　　　　　預り金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　駐車場敷金
マンション損害保険
　 積立保険料
　前払保険料
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正味財産(次期繰越金)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(うち正味財産増加額)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(うち正味財産減少額)　△
合 計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合 計

マン管士には無理です。