マンション管理士の活用・・・ｐａｒｔ２

４８０さんの勝ちー　４７８さんの負けー

今度の改正はハッキリ言って管理会社保護で、管理組合の財産保護は表向きなのよ。
殆どの大手の管理会社は自分か収納代理会社の名義の口座を利用しているのが実態で、収納、保管口座に管理費、修繕積立金、駐車場費などの各口口座の残高を含めた報告を毎月やらされたら、会計システムのプログラクの大幅変更で管理会社は多大な負担となるとして抵抗があった結果、各口座残高という証拠証書を無視しているのです。
従って、保管口座の名の下に、区分会計のない、いい加減な貸借対照表で泣く管理組合が出て来るよ。

誰が
立法の仕掛け人は政治資金を受け取っている議員　高層住宅管理業協会ホームページの祝賀パーティーに出席している
人ですか？現協会長と同じ出身大学でなければよいが？

立方理由の本音
時々大手管理会社社員から数千万～数億の横領事件が出て企業負担が増加したのが立法理由の本音らしい？

今後の横領事件
横領者は企業側から管理組合員へ移行する。
弁済能力が無い人個人が横領するわけだから管理組合は泣き寝入りってことです。

国のメリット　税収
国としても　人格なき法人(無税)の資産が目減りしても痛手がないが　管理会社の収益が悪化すると法人税も目減するから
国も一部の被害よりも企業の被害を抑止したかったんだろうね

管理会社のメリット
事件当事者になるケースが低くなり企業経営の安定化が図られる。

対策
法記述では　絶対そうしなけばならないとまで謳われていないから　従来どおり交渉したほうがリスクヘッジできるってことだ

何か余計なことばっかり書いてあって肝心の管理組合がどうするかは書き込みしてないね。
今までとどう違うのか簡単にレスできる方おられませんか。
どう口座が変るのだけでいいんじゃないでしょうか。

＞今までとどう違うのか簡単にレスできる方おられませんか。

管理会社は何等の出費なしに、保管口座という名の基に管理組合にどんぶり勘定の貸借対照表を押し付けられることになったと言う事。
従って、管理費、修繕積立金、駐車場費などの未収、前受などの区分会計が出来なくなり、管理会社の不正の温床となる。
それが分からずに管理会社の仕事などとのんきな事を言っている者は管理会社の思うつぼにはまることになる。

しかし管理会社は悪いことするために管理委託するんだろうか。
今まで同様、金銭の出入金や印鑑と通帳の別管理等をしっかりしていけばいいのでは。
１ヶ月ごとに資料の提出が必要になったので、不明な点はその時、聞けばいいんでしょう。

未収金、前受け金ぐらいは聞けばすぐわかることでしょう。
滞納者と滞納金はいくらか簡単に聞けるでしょう。

新米理事長さん出てこないね。

本日もセミナーに参加し、先ほど帰宅しました。
頂いたレジメをご紹介します。以下になります。

改正の分別方式
１）イの方式
収納口座・・収納口座にその月分として徴収された修繕積み立て金等金銭から当該月中に管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座へ写し換えることを義務つける。
（収納口座の印鑑、カードその他の管理会社の管理は可
収納口座名義を管理業者とすること可）・・尚この場倍は修繕積み立て金等の１ヶ月分以上の保証契約を義務つける。
保管口座・・・保管口座の名義は管理組合等。保管口座の印鑑、カードその他を管理会社が管理する事を禁止。

２）ロの方式
前記イの方式の内修繕積み立て金は、区分所有者より直接保管口座に入金し、収納口座には、管理費用のみ預け入れる。保管口座への移し換えはイの方式と同じ。
（収納口座の印鑑、カードその他を管理会社が管理する事は可。収納口座名義を管理会社とすることは可。）・・この場合は管理費用の１ヶ月以上の保証契約を義務つける。
保管口座・・・保管口座の名義は管理組合等。保管口座の印鑑、カードその他を管理会社が保管する事は禁止。
３）ハの方式
収納、保管の口座管理を別々にせず、収納・保管口座のみで管理する方法
収納・保管口座の名義は管理組合
収納・保管口座の印鑑、カードその他の管理会社の保管を禁止。
以上ですが、如何でしょうか？レジメを忠実にコピーしました。尚文中の修繕積み立て金等＝修繕積み立て金＋管理費用に充当する金銭・・・
移し換えは、翌月月末までが条件になっています。ご質問の各口座の通帳数については、何れの方式も、収納、保管口座の２通あれば充分です。・・・ご理解いただけましたか？・・・何せ新米理事長ですから揚げ足などを取らないで下さい。長くなり申し訳有りません。
イロハの区分表示になり、今までの収納代行、支払い一任、原則方式の問言は、表記されません。・・・
ロの方式の様に、区分所有者が、各口座に各分割しての振込みは、不便で合理的とは、思えません

>>489
セミナーについての説明会ということですが、単なるマンション管理適正化法第７６条の財産の分別管理の通達そのままじゃないですか。
通達ではイ）ロ）ハ）方式で改正前と改正後の比較で説明されてますよ。
このスレをみてる皆さんは、「マンション管理適正化法改正」で検索してください。
新米理事長さんの頂いたレジメが載ってますので。

今までの分別管理方式は、管理会社等の破綻からの組合財産の保護がメインでしたが、後を絶たない、管理会社フロント等による横領事件に対し、管理会社側からの社員に対する雇用者責任からの自己防衛的行動とも思えます。

　何れにしても、通帳＆印鑑カード等の、分別保管の原則を守れば、横領事件などの発生の余地などあり得ません。いずれかの原則ルールからの逸脱により、事件が起きます。マンション管理士からも、組合管理者に対し、印鑑の管理原則、預金引き出書への押印に於いても、金額記入のない、白紙押印等をさせないなど管理指導が求められるでしょう。

　小生も、今年度白紙の預金引き出し書への理事長署名押印を求められましたが、拒否しました。尚当組合は、発足当時から、原則方式を採用し、新方式に対しても、変更なども生じません。

　皆さんのスレを拝見していますと、各勘定項目別の口座と預金口座との判別が今ひとつとも思います。同一保管口座に、修繕積み立て金、余剰管理費、支払い準備金、解体積む立て金等、全て同一預金口座で管理が出来ます。ただし、ペイオフ対策が必要です。このように思いますが如何でしょうか？
通帳は二冊有れば、充分です。収納口座、保管口座各一通です。

　

＞同一保管口座に、修繕積み立て金、余剰管理費、支払い準備金、解体積む立て金等、全て同一預金口座で管理が出来ます。

当たり前でしょう。でもどうしてそれぞれの資産仕分けが預金通帳で出来るの？仕分け証明が出来ない資産をどんぶり勘定と言うのです。序でに忠告しますが「解体積む立て金」は管理費用には含まれません。

マンション管理適正化法改正で検索すると今回の改正内容が詳しく述べられています。
しかし、現在原則方式を採用している組合は今まで通りでいいと思いますよ。
銀行㊞は必ず組合管理で預金通帳は管理会社管理の基本は守ることですね。
今は消えるマジックがあるので気をつけないと押印後いくらでも訂正できますからね、要注意です。

＞現在原則方式を採用している組合は今まで通りでいいと思いますよ。

思いますとはどうゆう事？
当たり前の事ですが、今度の施行規則一部改正結果、修繕積立金預金口座はそのまま保管口座にできるが、管理費等の収納口座はそのままで良いと思われても、保管口座を作れという解釈になる為、管理費等の当月残余は保管口座（修繕積立金）に放り込めという区分経理を無視したことになる。しかも過去の滞納金は直に保管口座に放り込めと、保管口座はどんぶり勘定の山になることは必定。

↑自称、他称のマンション管理士この位は答えてやれよ。

↑
マン管士でなくて管理会社の方がいいんではないの。
何故管理会社は答えないのかな、もう結論は出てると思うんだけど。
近い内に組合に提案しなければならないでしょうから。
そうしないと会計帳簿つけられないでしょう。もうすぐきますよ、５月が。
マン管士云々とかいってる余裕はないですよ。

もうマン管士に聞いている状況じゃないよ。
５月は目の前。
もっとしっかりしろ。管理会社よ。

今回の財産の分別管理は強制的であるとは謳っていないのでは？

＞何故管理会社は答えないのかな、もう結論は出てると思うんだけど。

管理会社は何もしないで、どんぶり勘定の貸借対照表を施行規則一部改正に従って書くだけよ。

財産の分別管理義務違反は業務停止処分３０日

確かに貸借対照表の資産の部の預金欄は保管口座預金一つとなり修繕積立金とその他の管理費等の余剰金が混在することになり、区分会計は出来なくなるので、これからはどんぶり勘定会計でオーケーと言うことだろう。

マンション管理適正化法改正・・・これで検索してください。
少々理解できない点もありますが、詳細が述べられてますよ。

＞修繕積立金会計の貸借対照表における資産の部の預金欄は、保管口座残高の内の 修繕積立金の金額（＝会計区分毎の内訳表による修繕積立金の金額）です。

その修繕積立金残高の証明は、管理会社の内訳表なるものを信ぜよと言う訳には行きません。
残余の管理費等と合計すれば、管理口座合計になるからそれで良いとはなりません。
それを会計区分のない、証明力の無いどんぶり勘定と言い、未収、前受の査定も出来ない事になります。これも管理会社を信じなさいでは、何の為の改正だったのか。

皆さんがお住まいのマンションが、どこの管理会社に業務委託されているかによりますが、
大手管理会社等の多くは「支払い一任方式」を採用しています。
又、各戸からの月々の収納はファクタリング会社等と別途契約して各戸の口座から引落しています。
これらは管理費等の口座に一旦送金され、修繕積立金部分は修繕積立金口座に移され分別しています。
この場合、今回の改正趣旨にほぼ合致していますので、契約文言は別として事実上の変更はありません。
問題があるとすれば、管理費等の余剰を保管口座に移すか否かです。
私の所は例外的に出費を要する場合等を考えて管理費等の保管専用口座は作らない予定です。

「収納代行方式」を採用している所は少なくとも口座名義変更が必要となり、出金手続きも変わります。
まあ今回の改正は、先行する大手に合わせなさいと云う事かな？

それより、長期修繕計画書の作成や見直しを別途契約に指導している事です。
これは管理会社のみに利する恐れがあります。
私の所は、管理委託費の水準に鑑み包括契約とする事で合意するつもりです。（つまり無償？）

＞問題があるとすれば、管理費等の余剰を保管口座に移すか否かです。
＞私の所は例外的に出費を要する場合等を考えて管理費等の保管専用口座は作らない予定です。

さすが前期高齢者で、問題の本質が分かってますね。
「管理費等の保管専用口座は作らない」のが一番ですが、これが管理会社の財産分別の管理義務の違反にならない為の方策が必要になりましょう。

＞マンション管理適正化法改正・・・これで検索してください。

こんな表書きのみで分かる筈ないよ。

>５０６さんへ
管理義務違反にならない為には、保証契約の内容によると思います。
法は、管理費等・修繕積立金の1ヶ月分以上の額の保障措置を講じる事を求めていますから
管理会社と保証機構との契約の仕方でクリアー出来るはずです。

＞管理義務違反にならない為には、保証契約の内容によると思います。

失礼ながら、管理費等の保管専用口座を作らないために、保証契約で対応するつもりですか？

>５０９さん
管理義務違反にならないような対応を必要とするのは管理会社です。
管理組合ではありません。
区分所有者の立場からすれば、保証措置さえシッカリしていれば問題視はしません。
それでなくてもペイオフ対策で組合の口座が増えていますから‥
管理会社（や理事長）に、いらぬ業務をふやすより毎月の報告を早くさせる方が大切です。

＞管理義務違反にならないような対応を必要とするのは管理会社です。

当然です。
ですからこそ、「管理費等の保管専用口座を作らないために、保証契約で対応するつもりですか？」とお聞きした次第です。
貴方の事例ですと、私が想像したのは「組合名義の収納口座だから保管口座は作らないようにするのだなと、」
所が、施行規則では管理費の残余は保管口座に振替えることが求められるのをどう対処するのかが疑問に感じたのです。

>５１１さんへ
改正省令の目的は、管理受託をした一部の管理業者（社員）による横領等により管理組合の財産が
毀損される事態が多発している為、このリスクを低減するためと承知しています。
（世の中にはリスクの多い管理方式を押し付けている管理会社がまだまだ多いのでしょう）
管理組合（私人）が自らの財産を保管する方法を、国が指図するものではありません。
要は、修繕積立金が分別管理されていれば、可能な範囲でリスク回避が出来ればよいことです。

保管口座と称しても特別なものではありません。その口座から支払いする事は自由です。
一般的に収納口座に当るものはファクタリングサービスが果たしています。
どうしても拘る組合は、この機会に従来で云う「原則方式」を採用すればよろしいと思います。
この場合、入りの段階で管理会社が介在する余地はありませんから‥

＞一般的に収納口座に当るものはファクタリングサービスが果たしています。

成る程、これでしたら保証契約が必要ですね。
でも、「私の所は例外的に出費を要する場合等を考えて管理費等の保管専用口座は作らない予定です。」の可能性に疑問は残ります。

みなさん何もめてるんですか。
原則方式にすれば問題は解決しますよ。
今度の管理方式は強制ではないですからね。

>>507
マンション管理適正化法改正と打ち込んでみてください。
それでこれに関するものが出てきますから。

>５１３さんへ
標準管理委託契約書の改定に関して、半日ほどお付合い頂きありがとうございました。

私は管理会社をあまり信頼していない者の一人ですが、大手管理会社等の多くは雇用者責任もあり
社員による横領等の不正の起きないよう管理組合資産管理に関する仕組みは、社内での業務の流れを
含め今までに整えていると思います。
多発する横領の多くは個人レベルであり、その責任の一端は管理組合の無知無関心にもあります。

区分所有者の多くは、何故、自分が毎月拠出する管理費や修繕積立金の使途に無関心なのでしょう。
持分比率分の組合資金は自分の金だと気がつかないのでしょうか？
自主管理の煩わしさを避けるため管理会社に管理委託をする事は、猫に鰹節の番をさせる事とは
思わないのでしょうか？
大手は仕組みを整えていると書きましたが、それは明確な犯罪を防止する仕組みであり
合法的に見せかけて過大に管理組合資金を流出させようとする事は、大手と云えども同じだと思います。

管理会社と付き合うに特別な知識は必ずしも要りません。猫の監視と疑問点は納得出来るまで問い質す
姿勢だけは必要です（特に組合理事長や役員は）

＞マンション管理適正化法改正と打ち込んでみてください。
全ては知った上での話です。

前期高齢者さんへ
＞>５１３さんへ

＞標準管理委託契約書の改定に関して、半日ほどお付合い頂きありがとうございました。
消化不良のきらいはあるものの、こちらこそ色々有難う御座いました。

＞私は管理会社をあまり信頼していない者の一人ですが、・・・・・・・・ 多発する横領の多くは個人レベルであり、その責任の一端は管理組合の無知無関心にもあります。
全く同感ですが、それだからこそ今回の施行規則一部改正は管理会社の義務規制強化をうたいながら管理組合に不合理を押し付ける結果には多いに疑問があります。

＞区分所有者の多くは、何故、自分が毎月拠出する管理費や修繕積立金の使途に無関心なのでしょう。持分比率分の組合資金は自分の金だと気がつかないのでしょうか？
役員の選出方法と役員の資質の問題が関係してると思います。
白紙の払戻し請求書に押印、架空の出費で通帳、印鑑を貸出す、押印した請求書の金額書換え、残高証明書の偽造、組合印の偽造、架空補修工事に押印、領収書の金額改竄など組合側の責任も問われるべきでしょう。しかも組合が摘発したのではなく倒産管理会社の書類から発見されたものが多いというから絶句です。
＞自主管理の煩わしさを避けるため管理会社に管理委託をする事は、猫に鰹節の番をさせる事とは思わないのでしょうか？
管理会社は、ゼネコンの傍系の営利会社が多いですから委託業務を利用し業界と連携しているのは常識なのに、余りにも無防備なことは仰る通りです。


＞原則方式にすれば問題は解決しますよ。
と思うのは貴方の勘違いで、原則方式と言う名称はなくなり、「保証契約を締結する必要がないときに甲（組合）の収納口座と甲の保管口座を設ける場合」とまともに読むと首をかしげる説明にかわりました。そして,名義はどうでも良いが組合員からの徴収は収納口座に預入させ、管理費等当月分費用を支出した残余は修繕積立金を主とする組合名義の保管口座に放り込めと言うこと。そうすると保管口座は修繕積立金と各月の管理費等の残額が混在することになり、区分会計なんか山へ行けと言う事になる。
これでも解決ですか？

＞今度の管理方式は強制ではないですからね。
管理適正化法施行規則一部改正は管理会社には強制ですが、余分な費用を使わせない為に、そのしわ寄せが組合に来ているのです。

やり方としては従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。名称はどうでもいいけど。
収納口座分の残額は保管口座で管理することになるのでそれでいいのでは。
管理費の残高で保管口座に預け入れされたものは、必要時に払い出せばいいでしょう。
決算時に残高があれば保管口座で処理ということになるけどね。

>従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。

法が管理会社に義務付けている１ヶ月以上の保証措置とは高管協の運営する保証機構に加入する事です。
いわゆる原則方式は、論理的に管理会社が金銭を勝手に移動する余地はありませんから
保証対象とはなりません（加入対象とはならない）
個人的な犯罪で与えた損害も対象外です。
この場合、一般的に管理会社自らが弁済するしかありません。（普通はそうします）
本来この保証措置は管理会社が破綻した場合等を想定して、管理組合を保護しようとするものです。

＞やり方としては従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。

従来の方式通りなら、施行規則上の保証は必要ありません。
後は、区分計を無視か無知かで、どんぶり勘定で良いとのご認識と承りました。
これでは何の解決にもなりますまい。

補償措置といっても僅か１ヶ月分ですよ。管理会社が倒産する確立は低く、もしあったとしても１ヶ月の補償をしてくれるというのでしょう。
もし補償がなくて管理会社が倒産しても１ヶ月分がまるまる取れなくなるというわけではないでしょう。
債権者としてその金額を請求できますよ、もし保証もなく債権がとれないとしても最高で１ヶ月で済みます。
最悪の場合でもそういうことですので、今まで通りでいいでしょう。
従来の原則方式を参考にやっていけばいいでしょう。
収納口座も組合名義にすればいいでしょう。

＞本来この保証措置は管理会社が破綻した場合等を想定して、管理組合を保護しようとするものです。

貴方の説明は正確ではありません。
管理業者の保証契約とは、管理業者が第三者との間で締結する契約であって、当該管理業者が組合に対し修繕積立金等金銭の返還債務を負うこととなったときに当該第三者がその返還債務を保証することを内容とする契約である。

＞最悪の場合でもそういうことですので、今まで通りでいいでしょう。 従来の原則方式を参考にやっていけばいいでしょう。 収納口座も組合名義にすればいいでしょう。

気の毒ですが、理解が難しい様ですね。

お邪魔します。・・高管協保証機構の発行する保証委託契約受託証明書を実際にご覧になられましたか？又同証明書は何方に対し交付されるか？ご存知でしょうか？

　小生の手元には、当組合に対し、社団法人高層住宅管理業協会保証機構より交付された、平成２１年度保証委託契約受託証明書がございます。

　同証明書は、委託契約締結組合に対し交付されています。（当該第三者に対する保証受託では無いようです。）

　現在では、管理費等の変換債務につき管理費等１ヶ月分相当額を限度として保証契約を受託していますが、新契約に於いては、一ヶ月分相当額以上の保証契約を求めています。
　　
　現在では受け入れ後一ヶ月以内の保管口座への移動が求められていましたが、今後は、翌月末までに保管口座への移動が求められていますので、最悪を考慮すれば管理費等相当額の２ヶ月分の保証契約が必要と思いますが如何でしょうか？
　現物を確認しながら、裏面約キンを確認しました。
当然に組合側に印鑑等の管理過失がある場合には、保証されません。管理責任が求められています。

返還の変換ミスでした・・・トホホ・・・ゴメンナサイ！

１９,２０日の両日、県マンション管理推進協議会主催のセミナーに参加した感想を一言お話します。本テーマのマンション管理士の活用に副ったものと思います。

　中京地区の７０名超の理事長を含めた参加者でした。小生も、他のマン管士二名と計三名で同じグループワークに参加して、討議に参加してきました。

　先ず驚かされたことは、管理組合の運営現場での、理事長、修繕委員会、設備委員会と称する専門委員会の一部ボス連中による、修繕積み立金等の不正流用と私物化の蔓延でした。理事長の持ち逃げ、横領も数件報告されました。聞くと何れも十年超の長期在任者でした。
　管理会社の不正などは度々業界ニュースで報道されますが、組合員による不正流用等は、表面に目立つ事が有りません。昨今の景気の影響もあるとは思いますが、事件にも出来ず、被害届けも出せず、ものも言えない管理組合が多く存在するようです。
　実際に弁護士への敷居も高く、事件が起きてからのマン管センターへの駆け込みでは組合員の損失は戻りません。　本テーマのマン管士の活用こそ適正な管理組合運営の推進に役立つものと感じました。今回は一理事長としても、一マン管士としても信じられないような訴えが多く寄せられ驚きました。
　今回の相談者の組合のような状況に陥らぬ為にも、不祥事を未然に防ぐ為にも、より積極的なマン管士の活用が、求められていると思いますが、如何でしょうか？

重ねた投稿をお許し下さい。新米理事長でした。

>最悪を考慮すれば管理費等相当額の２ヶ月分の保証契約が必要と思いますが如何でしょうか？

ご承知と思いますが、現状対象となる管理組合に対する機構の保障期間は本年９月末までです。
機構（高管協）が、次期より制度の改定をする動きがあるか否かを知りません。
（国交省の指導を含め何ら動きは無いように思います）
省令で1ヶ月以上と規定してあっても、彼らは「一ヶ月は規定に合致している」と言うかも知れません。
気になさるのなら「翌月末まで」の範囲ですから最大翌月月初として契約させたら如何ですか？

私の所は委託契約継続の交渉時期まで時間があるので、管理会社の出方に関心をもっています。
私の所はメガＢＫ系のファクタリング会社に各区分所有者の口座から管理費等の引落しを代行
させていますので、リスクの存在は余り問題にしていませんが、なんと云って来るか興味はあります。

>一部ボス連中による、修繕積み立金等の不正流用と私物化の蔓延

驚くことではありません。（特に築年数の経過した大規模マンションでは‥‥これは私の偏見）
区分所有者の無知無関心・役員を務めることへの消極性等々「原因は我にあり」ですよ。
行政も私有財産の自主的管理の問題ですので介入には及び腰でしょう。

マンション管理士の活用も一つの方法ですが、既に問題が起きている場合は、相当実力のある
管理士（会）でないと解決出来ないでしょう（それも改革派住民の協力が有っての事です）
ペーパー資格者に出来る事は、自分の所で役員になり不祥事を未然に防ぐ努力くらい（価値はある）