マンション管理士の活用・・・ｐａｒｔ２

確かに貸借対照表の資産の部の預金欄は保管口座預金一つとなり修繕積立金とその他の管理費等の余剰金が混在することになり、区分会計は出来なくなるので、これからはどんぶり勘定会計でオーケーと言うことだろう。

マンション管理適正化法改正・・・これで検索してください。
少々理解できない点もありますが、詳細が述べられてますよ。

＞修繕積立金会計の貸借対照表における資産の部の預金欄は、保管口座残高の内の 修繕積立金の金額（＝会計区分毎の内訳表による修繕積立金の金額）です。

その修繕積立金残高の証明は、管理会社の内訳表なるものを信ぜよと言う訳には行きません。
残余の管理費等と合計すれば、管理口座合計になるからそれで良いとはなりません。
それを会計区分のない、証明力の無いどんぶり勘定と言い、未収、前受の査定も出来ない事になります。これも管理会社を信じなさいでは、何の為の改正だったのか。

皆さんがお住まいのマンションが、どこの管理会社に業務委託されているかによりますが、
大手管理会社等の多くは「支払い一任方式」を採用しています。
又、各戸からの月々の収納はファクタリング会社等と別途契約して各戸の口座から引落しています。
これらは管理費等の口座に一旦送金され、修繕積立金部分は修繕積立金口座に移され分別しています。
この場合、今回の改正趣旨にほぼ合致していますので、契約文言は別として事実上の変更はありません。
問題があるとすれば、管理費等の余剰を保管口座に移すか否かです。
私の所は例外的に出費を要する場合等を考えて管理費等の保管専用口座は作らない予定です。

「収納代行方式」を採用している所は少なくとも口座名義変更が必要となり、出金手続きも変わります。
まあ今回の改正は、先行する大手に合わせなさいと云う事かな？

それより、長期修繕計画書の作成や見直しを別途契約に指導している事です。
これは管理会社のみに利する恐れがあります。
私の所は、管理委託費の水準に鑑み包括契約とする事で合意するつもりです。（つまり無償？）

＞問題があるとすれば、管理費等の余剰を保管口座に移すか否かです。
＞私の所は例外的に出費を要する場合等を考えて管理費等の保管専用口座は作らない予定です。

さすが前期高齢者で、問題の本質が分かってますね。
「管理費等の保管専用口座は作らない」のが一番ですが、これが管理会社の財産分別の管理義務の違反にならない為の方策が必要になりましょう。

＞マンション管理適正化法改正・・・これで検索してください。

こんな表書きのみで分かる筈ないよ。

>５０６さんへ
管理義務違反にならない為には、保証契約の内容によると思います。
法は、管理費等・修繕積立金の1ヶ月分以上の額の保障措置を講じる事を求めていますから
管理会社と保証機構との契約の仕方でクリアー出来るはずです。

＞管理義務違反にならない為には、保証契約の内容によると思います。

失礼ながら、管理費等の保管専用口座を作らないために、保証契約で対応するつもりですか？

>５０９さん
管理義務違反にならないような対応を必要とするのは管理会社です。
管理組合ではありません。
区分所有者の立場からすれば、保証措置さえシッカリしていれば問題視はしません。
それでなくてもペイオフ対策で組合の口座が増えていますから‥
管理会社（や理事長）に、いらぬ業務をふやすより毎月の報告を早くさせる方が大切です。

＞管理義務違反にならないような対応を必要とするのは管理会社です。

当然です。
ですからこそ、「管理費等の保管専用口座を作らないために、保証契約で対応するつもりですか？」とお聞きした次第です。
貴方の事例ですと、私が想像したのは「組合名義の収納口座だから保管口座は作らないようにするのだなと、」
所が、施行規則では管理費の残余は保管口座に振替えることが求められるのをどう対処するのかが疑問に感じたのです。

>５１１さんへ
改正省令の目的は、管理受託をした一部の管理業者（社員）による横領等により管理組合の財産が
毀損される事態が多発している為、このリスクを低減するためと承知しています。
（世の中にはリスクの多い管理方式を押し付けている管理会社がまだまだ多いのでしょう）
管理組合（私人）が自らの財産を保管する方法を、国が指図するものではありません。
要は、修繕積立金が分別管理されていれば、可能な範囲でリスク回避が出来ればよいことです。

保管口座と称しても特別なものではありません。その口座から支払いする事は自由です。
一般的に収納口座に当るものはファクタリングサービスが果たしています。
どうしても拘る組合は、この機会に従来で云う「原則方式」を採用すればよろしいと思います。
この場合、入りの段階で管理会社が介在する余地はありませんから‥

＞一般的に収納口座に当るものはファクタリングサービスが果たしています。

成る程、これでしたら保証契約が必要ですね。
でも、「私の所は例外的に出費を要する場合等を考えて管理費等の保管専用口座は作らない予定です。」の可能性に疑問は残ります。

みなさん何もめてるんですか。
原則方式にすれば問題は解決しますよ。
今度の管理方式は強制ではないですからね。

>>507
マンション管理適正化法改正と打ち込んでみてください。
それでこれに関するものが出てきますから。

>５１３さんへ
標準管理委託契約書の改定に関して、半日ほどお付合い頂きありがとうございました。

私は管理会社をあまり信頼していない者の一人ですが、大手管理会社等の多くは雇用者責任もあり
社員による横領等の不正の起きないよう管理組合資産管理に関する仕組みは、社内での業務の流れを
含め今までに整えていると思います。
多発する横領の多くは個人レベルであり、その責任の一端は管理組合の無知無関心にもあります。

区分所有者の多くは、何故、自分が毎月拠出する管理費や修繕積立金の使途に無関心なのでしょう。
持分比率分の組合資金は自分の金だと気がつかないのでしょうか？
自主管理の煩わしさを避けるため管理会社に管理委託をする事は、猫に鰹節の番をさせる事とは
思わないのでしょうか？
大手は仕組みを整えていると書きましたが、それは明確な犯罪を防止する仕組みであり
合法的に見せかけて過大に管理組合資金を流出させようとする事は、大手と云えども同じだと思います。

管理会社と付き合うに特別な知識は必ずしも要りません。猫の監視と疑問点は納得出来るまで問い質す
姿勢だけは必要です（特に組合理事長や役員は）

＞マンション管理適正化法改正と打ち込んでみてください。
全ては知った上での話です。

前期高齢者さんへ
＞>５１３さんへ

＞標準管理委託契約書の改定に関して、半日ほどお付合い頂きありがとうございました。
消化不良のきらいはあるものの、こちらこそ色々有難う御座いました。

＞私は管理会社をあまり信頼していない者の一人ですが、・・・・・・・・ 多発する横領の多くは個人レベルであり、その責任の一端は管理組合の無知無関心にもあります。
全く同感ですが、それだからこそ今回の施行規則一部改正は管理会社の義務規制強化をうたいながら管理組合に不合理を押し付ける結果には多いに疑問があります。

＞区分所有者の多くは、何故、自分が毎月拠出する管理費や修繕積立金の使途に無関心なのでしょう。持分比率分の組合資金は自分の金だと気がつかないのでしょうか？
役員の選出方法と役員の資質の問題が関係してると思います。
白紙の払戻し請求書に押印、架空の出費で通帳、印鑑を貸出す、押印した請求書の金額書換え、残高証明書の偽造、組合印の偽造、架空補修工事に押印、領収書の金額改竄など組合側の責任も問われるべきでしょう。しかも組合が摘発したのではなく倒産管理会社の書類から発見されたものが多いというから絶句です。
＞自主管理の煩わしさを避けるため管理会社に管理委託をする事は、猫に鰹節の番をさせる事とは思わないのでしょうか？
管理会社は、ゼネコンの傍系の営利会社が多いですから委託業務を利用し業界と連携しているのは常識なのに、余りにも無防備なことは仰る通りです。


＞原則方式にすれば問題は解決しますよ。
と思うのは貴方の勘違いで、原則方式と言う名称はなくなり、「保証契約を締結する必要がないときに甲（組合）の収納口座と甲の保管口座を設ける場合」とまともに読むと首をかしげる説明にかわりました。そして,名義はどうでも良いが組合員からの徴収は収納口座に預入させ、管理費等当月分費用を支出した残余は修繕積立金を主とする組合名義の保管口座に放り込めと言うこと。そうすると保管口座は修繕積立金と各月の管理費等の残額が混在することになり、区分会計なんか山へ行けと言う事になる。
これでも解決ですか？

＞今度の管理方式は強制ではないですからね。
管理適正化法施行規則一部改正は管理会社には強制ですが、余分な費用を使わせない為に、そのしわ寄せが組合に来ているのです。

やり方としては従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。名称はどうでもいいけど。
収納口座分の残額は保管口座で管理することになるのでそれでいいのでは。
管理費の残高で保管口座に預け入れされたものは、必要時に払い出せばいいでしょう。
決算時に残高があれば保管口座で処理ということになるけどね。