大崎ウエストシティタワーズ　パート７

Ｖタワーとどっちが良いですか？

品川に拘りがなければ大崎。

北品川５丁目の再開発は３年半かかるから、待てる人はいいけどリスクもあります。
特に消費税。当たり前だけど上がるでしょう、何％かは解りませんけど。景気が
上向けば当然ここより坪単価も高くなるでしょうし、ダブルパンチ。仕様は同程度でも、
多分デベは山手線内側・駅直結を売りに相当ふっかけてくるでしょう。現に１期販売開始前
ここの価格予定表はすさまじかった。うちの部屋も１千万位高かったし。営業さんも話てたけど
全てはリーマンショック。価格改定せざるをえなかった時期でした。不謹慎ですが、
私にはラッキーでした。株とかやってないし、景気にあまり関係ない仕事なんで。

一斉値下げしなくても契約比率7~8割台に乗せて粘ってる物件も大小問わず都心にはあるから。

リーマンショックが大きかったことは間違いないけど、ここの場合は最初の値付けがかなりクレイジーだった。ショックが無くてもおそらく苦戦してたよ。リーマンショックのおかげで大義名分をもって値下げができたからデベとしては不幸中の幸いだったのでは？この物件に限ってはね。

内情がどうあれ自分もその値下げに便乗して買わせてもらったのでスミフの英断には感謝してる。
後は頑張って完売してもらえればそれで良い。

消費税上がったときの話は何かの流れで営業さんに聞いたことあります
そのときに可能性としてあるのはという話でしたが

1つ目が消費税が上がった分だけ価格も上がる方向
ただこれは地域ごとにこのくらいの価格なら売れるという想定が先にあるため、
その時点で上げてもだいじょうぶそうなら上げることになるでしょうとのこと

2つ目が現在の価格と同程度になるように仕様を調整して価格は上げない方向
可能性としてはこっちのほうが若干高いかも？だそうです

ちなみに質問ですが、４０．４０平米の一番小さい部屋は１期の時はいくらぐらいだったんでしょうか？

今更一期の価格聞いてどうするの？

ざっくり言うと、一番安いので４８００万ぐらいでしたね。
価格改定で１０００万近く下がりましたよ。２０％ぐらい。

Eの北ですよね。そんなにしてましたっけ？坪370位な記憶が。凄い曖昧な記憶ですけど。

でも５０平米未満だっけ？住宅ローン減税対象外ですよね。投資目的で買うのかな？
中古で動くのは６０～７０平米クラスと聞いたことがあるんですけど、本当ですか？

失礼、４８００は、約４８㎡の部屋です。

それ改訂後の価格では？

確かに。１期で４８平米だったら軽く５千万オーバーです。
私の感覚的には、平米プラス１千万弱は当たり前だったような
６０平米なら７千万弱。７０平米なら８千万前後みたいな・・・

例えば、北向きＷ４５ＦＳの６階が当初４８３０万でしたね。これは改定後確か４６２０万だったかな？
２００万ぐらいしか下がってなかったですね。
でも同じタイプで１２階まで行くと５２８０が４８５０と４３０下がってますし、結構下がり具合に差が大きかったです。

上層階のほうが利幅大きく取ってるからそうなるのは頷けます。
下げ幅大きくすれば割安になった感も大きいし、高い部屋に買いが入りやすいですしね。

やっぱりこのグレードでこの価格は魅力ですね。
冷やかしで行ってみたら驚きました。
大崎については昔は良い印象ないけど変わっていくのでは？

昔のイメージ持ってると今の状態は驚きますね、確かに。
こんなに綺麗になったの？って。

でも、この一連の再開発で一旦打ち止めの印象なのですが
この先どういった発展が見込めるのでしょうか？

今回限りの発展ではないと良いのですが。
やはり羽田の国際化やリニアに期待でしょうか？

北品川は今からですよ、こちら側も、教習所跡地やシンクパーク北側も
再開発で、住不が買ってるんじゃなかったですか？線路向こうは三井だった？
何しろ今からが本番ですよ。

北品川５丁目再開発の規模は大崎・五反田地区でも
最大規模ですね。あと大崎駅からはちょっと遠いけど
御殿山のソニー跡地の再開発で町工場が中心で殺風景
だった大崎の雰囲気もぐっと変わることでしょう。

ただ大規模開発は景気の影響を受けやすいので
着工していないＰＪについての時期は不明ですね。
北品川もすでに１年遅れだし、ゲートシティ大崎は
バブル崩壊で計画から１０年以上も遅れましたから。
まああせらずのんびり見てましょう。

国際自動車跡地はスミフのオフィスビル予定とか言ってた
結構広い土地だよ

シンクパーク北側は再開発エリアに入っているんですか？
知りませんでした。

再開発で資産価値が上がりそうですね。
少なくとも大幅に下がる事はないと思います。

資産価値が上がるとは正直思えない、残念ながら。
上がるなら入居前に完売するだろうし、
スミフがそんな価値で売るわけがない。
ただ、税金が大量投入されているのでお得感はある。

＞367さん
ちなみに今まで不動産を利益だされて転売された事はありますか？
未経験者のレスっぽいので。
現在の段階で100％もうかるのなら即売れるのは当然です。
そんな事はだれも言っていませんよ。
周辺の再開発、景気回復と時間を経て価値は上がっていくだろうという意味です。

ちなみに住友不動産のマンションの転売で利益出した事がありますので、住不の物件が全てキャピタルゲインが
でない程割高ではないですよ。
少なくとも、この物件に関しては大幅に値段は下がる事はないと思うので、賃貸にまわして損をする事はないと思いますよ。利回りは低いですが、駅近、希少立地と景気回復した後の出口は少なくともほぼ分譲価格で売れると見込んでいるので。

複数不動産を所有している１件ですので、リスク分散の１つとしては購入して満足していますよ。

同じような発想で買ってる人が沢山居そうですね。10年後には賃貸だらけかな。

上がるかは神のみぞ知る。でも下がりにくいのは確か。

間取り的には賃貸向き。
スミフのＤＷはどこも賃貸向きの間取りだけど、
立地が何よりの売りなここはまさに賃貸向き。

２ヶ月前入居しました、本社が京都で東京での業務の為。
偶然　同じ時期に買った同僚も居ます。
家族が泊まりに来ても大丈夫な様にと６６M)を買いましたが、後悔しています、同僚のように４５Mで良かったと思います。
１０年で管理維持費も上がるので、また定年に達するので、子供が東京での就業があれば残し、あまり酷い値段でなければ売り、状況がよくない場合は（この地域はかなり同様のマンションが出来るので、悲観的ですが）賃貸に（外国人もかなり需要があるので、特に　海外で賃貸に出しHSBCに外貨で振り込ませるようにして、日本で賃貸の値崩れがあっても競合しない様に）と考えています。

ここは　SINGLE,単身、DINKS,子供１人で両方仕事持ち、には　特に最適な物件ですね、グレードも良いし、利便性があるし。
ただ　何か絶えず音が聞こえるというか、いろいろな音が混ざって空調の様でいてそうでない、そんな感じです。

２４時間換気ですね。消しとけば？

>>372

日本語変だね。
中華？

>>374

っえ?

自画自賛じゃない住民書き込みへの反応見てるとこのスレの特徴がわかる。

↑何か言いたいことが良くわからない・・・・

３７２氏の書き込み、よくわかるけど。

24時間換気って24時間使っているのが前提だから24時間換気という。うるさかったら消しとけって373見たいなのは筋違い。

374は、単に自分に小学生レベルの読解力がないという事実をここに書き込んだだけでしょう。

住民版にこんな事が書かれてました。

>No.480 by 匿名さん 2010-02-17 17:09
>つけ麺大王とか入ってるあの古いビルの事ですか？
>確かにあそこは入れないですね・・・ある意味昭和の香りが、、、
>
>No.481 by 匿名さん 2010-02-17 20:56
>あそこがつぶれてまともなスーパーになればいいのに

後から引っ越してきてこれはちょっとヒドすぎませんか！
近所にこんな人が住んでるかと思うと気分悪いです。
再開発で相当の税金が投入されているのをチラシで読んだ事があります。
はっきり言って税金返してもらいたい気分です！

あーあ。
それはちょっと無神経ですね。

４８０は少し偏見入ってますが

>No.481 by 匿名さん 2010-02-17 20:56
>あそこがつぶれてまともなスーパーになればいいのに

これって住民じゃなくても書き込めるよね
今までのこの掲示板みてると何か意図を感じますね

その書き込みの後にわざわざ住民板に書いてありました、、ていうのも
わざとらしい。。

>>381
あなたも同類の住民ですか。

確かに住民っぽいね。

ただの検討者ですが。。。
そういうあなたは？

もちろん、ただの検討者です。
ちなみに383です。

でも再開発って、周辺の住民にもかなりの恩恵あるのでは？
大崎の周辺きれいになったし、
このマンションが出来て、駅までの近道が出来た方も多いでしょう。
まあこの外観が聳え立っているのは、目障りだとは思いますが。

恩恵云々の前に、つぶれしまえはいかがなものか。

その後住民板でその書き込みを諫める住民が
誰一人もいないってのも凄い。

>388
だからそんな最低な住民の住むマンションなんか検討しなければいいだけなんじゃないの？
ここで住民の質が悪いとネチネチ書き込みするのは何の意図があるの？？

検討お疲れ様です。
今、確定申告で忙しいので、住民の方が書いたかどうかわからないコメントに
いちいち諌めるとかしません。確かに後から入ってきて、失礼な言い方ですね。
ただ、
再開発は税収を見込めるから行うので、税金返してという方は、
少々感情的になっていらっしゃるのか、よっぽどの大金を納税されている方なのでしょうか？、
とも思いました。

もっとマシな話題ないの？どうでもいいことを延々と。。。。

検討者も住民もご近所さんもデベさんも
それに、一番厄介な買えないから暇つぶししている人が、
ここも住民版もみんな見てるんですよ。
だから、住民版が住民の多くの意見だったり、検討版が
純粋に検討者だけでないことはみんな御存じのはず。
いちいち反応すると、書いた人が喜ぶだけなのでスルーしましょう。
お隣さんの物件なんか、スーパーコンパニオン呼んでジャグジー入るなんて
ありえない話題が出てますし。

最近、粘着荒らしのせいでかなり荒れたから変な書き込みはスルーされているだけかと

大荒れだ！と思ってたら反応薄くて、おもしろくないから場外乱闘

って感じかなあ

今ちょうど確定申告とかで税金って言葉に無駄に過敏になってるひと居るし

申し訳ございません。あそこがつぶれて…と書き込みしたものです。
言い方がよろしくなかったです。
あそこも利便性の良い施設に再開発されればいいのにね。に訂正致します。

別に気にしなくていいよ。ただの汚い雑居ビルだろ？確かに潰れていいんじゃね？

>>394
住んでる人も居るんですよ。
簡単に再開発なんてよく言えたもんですね。
言い方の問題じゃありません。
あなたは住んでる人のライフスタイルを無視して、
自分の利便性しか考えてません。
ほとほと呆れます。
何なんですかね、ここの住民のモラルは！

あなたは394責める資格ないね。394一人の発言を住民全体のモラルに繋げてる時点で、394と同じレベルの無礼発言ですよ。

だから、住民のモラルとか言わないでくださいよ。
一人の意見を住民全体にとらえるほうもどうかと思いますよ。
立場を名乗って意見言ってるわけでないので、３９６さんだって
近隣の住民か、この物件の住民はモラルのない人に仕立てたいのか
わかりませんし。
古い建物でも美味しい店なら行くし、人口が増えれば商売に繋がるってものでしょう。

>>396
あんな雑居ビル住んでる人いるんだ？いいじゃん再開発で。綺麗になるし。

何かみっともないんだよね、汚くて。異様だもん、カオスっていうか。

思惑通り場外乱闘が盛んになりましたね

全部１人でやってるのが笑えますが

↑どれくらいの税金が投入されているか知ってて書いてますか？

いんや、おらすらね。どうでもよぐね？

ここのマンションのテナントより、
つけ麺大王の方がよっぽど繁盛して地域に貢献しているよ。

他人のマンションを潰す潰さないの議論する前に
自分ところのテナントの議論する方が先決だよ。
もっと地域に貢献できるようなテナント誘致をデベに訴えてよ。

まともなのはコンビニぐらいで立地の良い家具屋にいたってはヒドイ有様。

つけ麺大王で担々麺頼んだら、肉野菜ラーメンに唐辛子が入ってるだけ。
は？なにこれ？ってな感じ。
おまけに値段も高いし。
二度と行きません。

でも、ボリュームはあるよ。

元祖つけ麺をDisってんじゃねぇ。。
六厘舎もrespect Yo!

最近MR見学しました
仕様もまあまあ、立地は抜群だと思いました。

掲示板が全てはないですが本当の住民、または本当の
周辺住民が書き込んでいるのであればどっちも最悪。。

よほどこの再開発に反対された周辺住民がいるみたいですね
または共産党支持者か。

物件や住民、再開発の批判してるつもりでしょうけど、
＝あなた含めたこの地域に住んでいる住民の質が悪いと
言っているようなもんですよ

で、なんだか不安なので見送ることにしました。

あんたも十分最悪。もうこないで下さい。うざいから。

410
来ないでって、この掲示板はあなたの家？？
ま、もう来ないので安心してください。
なので、これに対する余計なレスはいりません。
他の人の迷惑になるだけなので。
早くネット依存から立ち直ってください。

検討中のみなさん、やっぱり周辺住民に難ありのようです。

おじゃましました。

家具屋って言われてる所だけど、あれはイ○アックのショールームだから、家具を売って利益を出すつもりは無いんじゃないかな

みんな色んな煽りを思いつくね、感心するわ。
煽り甲斐があるからしょうがないんだが、住民はもっと煽り耐性もたないとだ。
雑誌でアレだけ取り上げれてるんだから少しは考えたほうがいい。

近隣物件販売の某デベの書き込み多いですね。危機感の表れでしょう。

書き込みの大半のネガティブな意見は競合他社かマニア？の人が多いと言ってました。
確かに自分がもう検討してないのに見る必要も、書き込む必要もないですもんね。
このサイトを荒らす常連は書き込み禁止だぞ!!!!! って上に書いてありますよ。

>413
雑誌で取り上げられているって言ったって
スミフは他と違って雑誌に宣伝費を投入しているだけじゃん。

ここは浸水リスクはないよね？あっちはありそうだけど。

近隣ビルがつぶれてまともなスーパーになればいいっていうのはあまりにも無神経。

煽りとか色々書かれているが、要は未だに一度も完売が出来ない事がこの物件の価値や
実力を物語っている気がするが

十分売れてると思うけど。あなたは相当な価値や実力のあるマンションに御住まいみたいですね？
ちなみに何処でしょうか？私もそこ買いますので。教えて下さい。お願いします。

419はマンションに「住んでいる人」ではなく「売っている人」でしょう。

確かに、このご時勢よく健闘しているマンションの１つですね。

プラウド新宿御苑エンパイアや同じプラウド千代田富士見等は即日完売だが。

暇つぶしでなく、本気でこのスレを参考にしている人がいるのが事実みたい。
そういう人は、自分の目と耳で確かめましょう。
私は、気になったことは、スミフの担当者に聞きました。
ここの内容は、７、８割は買う気にさせないように努力している人たちの内容です。
そういう意味では、攻撃内容がリアルな部分を本当っぽく書いてあって面白いですが。

> 423

あれとここ比べたらさすがにかわいそうだよ。住友が値下げしたような案件なんだから。

>>423
エンパイアは立地が別格。一般販売された戸数も極少。ここと比較すること自体間違い。
飯田橋は販売時期良好、戸数もここの3分の1しかない。

景気+総戸数で考えれば相当健闘してる。

千代田富士見は完売かしれないが、キャンセル住戸続出だった。要は販売時期の問題だ。エンパイアは
そもそも規模からして比較対象とはならんだろう。

こことは関係無い話だが、千代田富士見はキャンセルは有ったが直ぐに完売したよ。この時期に。
最近、また一部屋だけキャンセルが発生したらしいがね。

ここは健闘してるよ、間違いなく。総戸数1000戸超だよ？
8割行ってれば大健闘でしょ。

ただ、値下げしてこのペースなのも事実。景気の影響もあるが、
大崎と言う場所に無尽蔵に需要が形成されてるわけではなさそう
ということも一方では感じ始めてる。

再開発の波で地域需要に対して物件供給が過剰になってるのでは？と思う面もあり。

エンパイアは規模的に比較不能だけど、コンセプト的にも比較不能。
双方の購入者が求める条件が違う。

>424
スミフの担当者こそ契約させるのが仕事。
ここのネガの比じゃなく買わせるような事しか言わなかったよ。
営業の言う事、全部信じていたらどのマンションもとっくに完売してる。

あなたスミフの関係者？
それとも鵜呑みにして買った人？

過度なネガは駄目だけど、デベの営業は良いことしか言わないのも確か。
デベの営業とこういうところでのネガが両方あってちょうど良いと思う。

>>417

ここも有りますよ

４～５前の大雨の時に下の辺りが浸水してた

あのときは河辺一帯は水浸しだったけど

線路下の地下道は水貯まって通行禁止だったしね

つけ麺大王つぶしてまともなスーパーねぇ～。
次は神社あたりが標的にされそう。
その次は百反だな。

↑頭悪そう。金なさそう。可哀相。

どんな部屋がいくらで何階にあるのか問い合わせの電話したら、
たまたまかもしれませんが、なんだか態度と言葉づかい悪かったです。
「クソみたいな」って言い方したときにはホントびっくりしました…。
一人の電話窓口だけで、住友さんの社員のレベルを疑ってしまいそうです。
ちゃんとした方がほとんどだとは思いますが。
安い間取りの事ばかり聞いたから？
でも予算の限界あるんだから仕方ないし、
億あればそれなりの物件探しますが無いもんは無いですもの。
本気で検討しようと思っていたのに、
１LDKって言ったとたん、バカにするような言い方しだして
とっても気分悪かったです。
「貧乏で悪かったですね」と歯の所まで言いそうになってしまいました。
90％強くらい買う気でいたんですが、
明日から、別物件で一から考え直してみようと…。
自分の名前も名乗らない方だったので、
こちらから聞くのも面倒だしその人とは、
もう関わりたくないのでそのまま電話を切りました。
たまたまそういうモラルのない社員さんだったんでしょうか？
住友さんで買うのにちょっと不安を感じてきたんですが、
今までにかわった担当者に当たった方、いらっしゃいますか？

私を担当してくれた人もハズレでした。
名前は名乗っていたので別人かな。
とにかく態度がビッグでした。

↑　御苦労さま。どこの営業かな？

そんな態度頭きますね。
私の担当者もお客を軽く見てるとこちらが感じる態度でした。
こいつからは絶対買いたくないと思い担当者変えてもらいましたけど。
こっちが低姿勢だと横柄で、強気にでると下手になって
なんかヤ＊ザ屋みたい

436さん、それはご愁傷様でした。
マンション買うの初めてですか？
次のマンションを探す時は、電話では問いあわせしない方がいいと思いますよ。
また嫌な目に逢わないためにも、予約してからモデルルームに行きましょう！
買えそうもないかな？と思っても、キャンセル住戸があったりすることもあるし、
大きな買い物ですもの、気になる何箇所かスケジュール立てて回りましょう。

担当者の感じ悪さ上記だけで最低3件あるって
ここの社風なのかしら

どーしよもない阿呆ばっかだな

住友って言葉使いとか、服装とか、挨拶などの教育されてないと思いますよ。

男はどいつもこいつも成金みたいなカッコしてるのばかりだし、女性は（銀座じゃなくて）六本木でお仕事、みたいな感じの人ばかりだし。

まあ、企業は金儲けが目的に存在するものなんで。

スミフの営業というより、営業による個人差が多いと思います。
グランスカイを検討した時の営業マンの姿を見ましたが、格好といい大差なかった気がします。
ただ、収入は三井の方がいいと聞くので、服装を整える余裕はもしかしたらあるのかもしれません。