ブランズ浦和別所沼公園

おかね

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先着順受付中が8戸というふうに物件概要に出ていますね。
あと数か月で完成なのでこの8戸が最終なんじゃないかと思うんですが、
まだ他にもあるのかな？

そうですね、広さの割にはちょっと高いようなイメージもあります。
でも最寄り駅から4分だとやはり高めになってしまうのは仕方がないのかなとも思います。
ここはキャンペーンとかプレゼントとか値引きとかしないんでしょうか。

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>>381 匿名さん
いや、前から7戸だか8戸のままですよ。
公式サイトに出てる売り出し物件例と価格も以前とほとんど変わらないですし。
人気がある物件は「抽選」となりますが、人気ない物件は「先着」となる傾向が多いです。

先日聞いたときはまだまだ半分以上残ってるとのことだったので、結構残ってると思います。

気になるのなら営業の方に聞いてみては？

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半年以上前から
第一期二次販売のままだね。

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登録抽選方式で販売した売れ残りを先着順で販売するってのがパターン。

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買います

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中浦和お店揃ってるし、病院も結構あるし、公園たくさんあるしなかなか魅力ありますよね。武蔵浦和にも歩いて15分かからないでしょ。
武蔵浦和は公園がないから選択肢になかった。北浦和か中浦和で悩んだけど、北浦和は駅前繁華街ぽいから、子供がいる身としては中浦和の方が環境が良いと考え現在探しています。

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9月に完成らしいですが、
まさかまだ半分くらい残ってるとかないですよね？？

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残っているのでは？

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最寄り駅まで徒歩4分。
どのプランも各部屋が広めに設計されていて使い勝手よさそう。
ただ、気になるのは部屋の広さと比べて収納スペースが少し狭いところかもしれません。
収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなり
せっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。

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別所沼のマンションで売れ行きが良かったものは無い。
どれも何故かかなりの割高。
戸建ての立地としてステータスのある所が、マンション立地に必ずしも適している訳じゃないという好例だね。
マンションの最大の存在価値は、立地からくる利便性。
それを無視したマンションの売れ行きが好調なわけない。

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最終的に完売するのをみると、絶対に住みたい人が住むって感じなんでしょうね。不動産側もそれが分かってるから値下げせず高いまま売り抜ける

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ところが、今回の物件は別所沼公園近辺でも
住所は別所じゃなく鹿手袋
地盤は特に弱いとこ
おまけに仕様は今までのパークハウスやプラウドに比べてかなり低い

これではさすがに値下げしないと売れませんよ

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最近、立体駐車場が出来てきたけど、敷地内に無理矢理って感じ。道路側からは玄関丸見えだよ。完売しないと思う。

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ベランダ丸見えよりは良いかと

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電車

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別所沼公園で、カブトムシやクワガタは採れますか？

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秋ヶ瀬公園は取れるらしいけど、別所沼はカナブンくらいかなあ

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>>397 匿名さん
ありがとうございます。
昼間、秋ヶ瀬公園に行ってみます。

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朝早く行かないと秋ヶ瀬は開いてないかもしれない
川越の入間川とかの雑木林とかクヌギがあるところなら朝にいるかもしれないですね。

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>>399 匿名さん
ありがとうございます。
息子に虫捕りを経験させたかったので。
浦和に引っ越してきた当初は、調公園や常盤公園でカブクワを探しましたが、当然いませんでした。
秋ヶ瀬公園なんですね。

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川越の川沿いも、子連れで行けそうなら行ってみます。

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虫取りをする人がいるのでこの辺で遊びで虫とりに行ってもほとんど期待できないよ。
ほとんどセミプロというかんじで大量にとられてしまう。
もっと田舎か山奥に行かないと。

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クワカブは雑木林にいるからね～
カブトムシは意外と浦和でも取れなくはないけれど
クワガタは秋ヶ瀬でも夕方とれるかどうかって感じだね～
ネットでみただけだけど、駅から近い所沢の航空公園は取れるらしいです
熱中症にだけはきをつけてね～

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トピズレになっちゃいますが、カブトムシ、クワガタムシって朝に捕獲すれば簡単ですか？
子供にせがまれてダイソーの虫とりかご、網、カブトムシゼリーを買いました。
公園に虫とりかご、ゼリーを罠にしておいておいたら罠にかかってくれるでしょうか。
もしかすると他の人に取られてしまいますか？？

現地近くの別所沼公園も朝から子供と行って採集できるものか悩んでいます。
昼は暑いし。
夜にいたら不審者になっちゃいそう・・・。

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売り出してもう一年経ちますが、まだ半分も売れてなさそうですね。

この地域で70㎡ちょっとで5600万はやはり高すぎますよ

現地見ましたが、他のもうちょい安い部屋はやはり西向きだったり低層階で日当たりの悪さが気になり買う気になれません。

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資産価値に見合った価格じゃないと売れないよ。
デベロッパーは、この敷地の取得に大金はたいたのか？
それとも、単に厚い利益を乗せてるだけなのか？
不思議な価格設定。

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別所沼でも昔はむかしはクワカブとれたような
たまにワナおいてあるよね
とれるのかはわからないけれど

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もうすぐ完成入居時期ですからね。
こんなに残ってるのはまずいでしょう。
完全に初期設定を攻めすぎたと思います。
ソライエ成増も完成時期にほとんど売れておらず、結局1000万近く値引きしてました。

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自分の予算と比較する前に、物件の資産価値を自分なりに評価して、デベの価格設定が妥当か的確に判断しないと痛い目に会いますよね。
これも別所沼に仕掛けられたワナなんでしょうか。

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>>408 マンション検討中さん

都内ならソライエ成増、浦和なら数年前ですがサンメゾン浦和高砂エルドが、売れ行き不振による大幅値引きで問題になってましたね。
サンメゾンの方は、最後はデベロッパーが手におえなくて、中古市場に流してしまいました。
デベロッパーの定めた分譲価格が適正か疑問に感じたら、第1期もしくは２期まで様子を見ることも必要ですね。
ここはもう答えが出てますが。

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場所はいいんですけどねえ

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場所がいいかどうかも疑問です。
過去の書き込みでこのようなものがありました。




ブランズよりは 中古のプラウド浦和別所の方が別所アドレスで地盤や設備、中学校への距離など条件もかなりいいと思いますよ 。プラウド浦和別所は忘れましたが、パークハウス浦和別所はディスポーザーも当然ついてますし。 プラウド浦和別所は1階ですが、3800万台で南向き70㎡弱で出てましたよ 。
今回のブランズの事実をまとめると
・低層階除いた通常の70㎡ちょいで5500万 ・88㎡で7400万
・複層ガラス
・通常の4LDKは4LDKのわりに風呂サイズは1418でせまい
・ディスポーザーなし
・トイレ手洗いカウンターなし
・地盤弱い
・白幡中学校が子供の足で往復徒歩60分
・駅は近いが廃れた中浦和駅
・住所は別所ではなく鹿手袋
・敷地周囲に３階建一戸建てあるため3階以下の下階は景観日当たり要注意

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浦和はサラリーマンには買えない価格になりましたね

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>>414 匿名さん
中浦和は浦和ではないですよ。
それなのに高すぎます。
とうとうモデルルームも来週閉鎖らしいですね。
まだ第1期すら完売してないはずなのですが

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もう余裕なのかな?

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>>416 マンション検討中さん
建物がもう完成するので、その一室を見学場所にするのでしょう。
その分浦和のモデルルームを畳めばそこの場所代や人件費もかからないですからね。
売行きのいいマンションなら完成前に完売するのでそのようなことをやらなくてよいのですが

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不特定多数の内覧者が絶えず出入りするマンションなんて嫌だな。

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まんだな

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これから完売に向けて幾ら値引くのか、購入者は気になるだろう。
実際の資産価値を測る目安になるから。
そういうスリルは嫌過ぎる。

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完成までは値引きはなさそうですね

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>>421 マンション検討中さん

どーかな。

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貧乏人は退散してくれって感じなのか

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>>421 マンション検討中さん

もう来月完成ですよ。

売り出して一年経つのに
まだ第1期なので値引きは必須でしょう。
過去のマンションからすると
最終的には1000万近く値引きしてもおかしくないです

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この価格で売るには立地が悪かったですね。
今は駅近ってだけじゃ駄目で、駅近でありつつそこが駅力の高さも備えてないと人気が出ないのだと思います。
最寄りが中浦和駅では厳しいですね。

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>>425 マンション検討中さん
駅近マンションの資産価値は、その最寄駅の駅力に依存するからね。
中浦和の駅力は、浦和区内の駅でも底辺に位置する。
東京建物は、そこのリサーチが足りていないと思う。少なくとも、この地域の先駆物件がなかなか売れなかった事実もあるのだし。
何で同じ失敗を繰り返すのか理解できない。

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営業マンも、自分なら資金があっても買わないであろう、魅力のないマンションを売るのは虚しいだろうな。
企画立案した責任者を左遷させても現場のやるせなさは変わらないだろう。

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>>426 名無しさん

中浦和は南区

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まだ2割くらいしか売れてないっぽいですよ。
もう売り出して一年経ちますが本当に大丈夫なんでしょうか？
それこそソライエ成増が完成したときといい勝負です
やはり仕様や立地のわりに高すぎましたね

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>>429 検討板ユーザーさん

売れた2割を買った人がいるんですよね。
価値観は人それぞれってことがよく分かります。
ただこの先、大幅に割り引かれた後の購入者との所得格差が凄そうです。
初期購入者にわだかまりも生まれそうだし、管理組合の運営に支障を来たしそう。

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大幅に値引かれるっていうのはどこ情報ですか？

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>>431 匿名さん

大橋に値引かないと、売れないでしょう。
貴方は、このまま定価で完売に至るとお考えか？

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ってことは、大幅に値引かれるっていう情報は作り話ってこと？

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>>429 検討板ユーザーさん
これは東急の大失敗プロジェクトになりそうですね
北浦和のブランズは順調なのでしょうか？

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ブランズ自体が埼玉じゃブランド力ない会社だしね。
これがプラウドなら売れ行きは違っていたかも。

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計画を立ち上げた責任者の顔を見てみたい。
その人の生涯年収でも補填できないくらいの損失はありそう。

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>>436 検討板ユーザーさん
値段設定の責任者が完全に見誤った感じですね、

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ブランズ北浦和は、別所沼での大惨事で懲りたのか、一棟買いの賃貸物件となりましたとさ。

JR線路沿いで24時間うるさいのと、JR跨線橋からベランダ室内まるみえ。そらアカンわな…

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ニュースで中浦和に快速が止まるとやってましたね

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>>439 検討板ユーザーさん

でも通勤快速は変わらず止まらないので、通勤には関係なさそうですね

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快速停車っていっても、そのぶん各停が減便ですからね…

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販売価格は5千万円台。駅からも近いのでこれくらいの価格帯はしてしまうのかしら。
自分的には案外価格が高額だなと感じました。

返済価格シュミレーションが出ているのが分かりやすいです。
頭金があれば、実際に払っていく金額は月々10万程度ということで、それほど負担額は無いのかな。
勿論ボーナス払いもあってのことですが、無いとしたら12-3万くらいにはなってしまいそうですね。

その他に管理費等もありますから、ざっくりとして月12-15万程度の支払いになりそうです。

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>>442 匿名さん

ボーナス払いを前提にローンを検討するのはナンセンスですから、頭金入れても15近くの月払いが必要と思った方がいいですね。中浦和でこの額払う気にはなれないなー

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いつのまにか
9月14日(土)～第2期登録受付開始
になってますね

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>>444 匿名さん

なんだか見たことあるような物件もあったので
おそらく第1期で売れなかったのも重複して売ってるのでわないでしょうか
第2期と言った方が響きもいいですし

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間取りが同じの部屋なだけかな?

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もう竣工してから１年過ぎていますが
まだ販売中とはかなり苦戦しているようです。
最寄り駅まで徒歩４分の立地でも物件によっては厳しいものなんだなと驚きです。
案外、値引きを待っている人がいるのかも。

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仕様や立地のわりに値段が高すぎたんだよ

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>>447 匿名さん
まだ完成してませんよ。

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目の前通りましたがけっこう前に完成してましたよ

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今月引き渡しです

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11月30日より中浦和駅が快速停車駅(予定)に！
ってすげえちっちゃく書いてあるｗ

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おー

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>>452 匿名さん

以前のも話題になってましたが
まぁ通勤快速は変わらず止まらないので、通勤には関係なさそうですね

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売り出して一年以上経つのに
まだ2割ちょっとしか売れてないという話もあるみたいなので値引きは必須でしょう。
最終的には1000万近く値引きしないと難しいかもですね
もうそろそろ住まれる方もいるので早く完売させたいのが本音でしょう
これはブランズの売主が値段設定を高くしすぎたのが一因ですね

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マンションの存在価値って、立地からくる利便性だろ。
それを放棄したマンションに価値はない。

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気になるから書き込んでしまう

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浦和常盤レジデンスも、完売まで5年くらいかかったけど、書き込みは多かったな。
売れない不人気マンションには、興味を掻き立てる何かがあるのかな。
本当の購入検討者はほぼほぼ居ないから、このスレを見て書き込む人は冷やかしなんだろうね。

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価格に影響あるか分かりませんが、
先日、別所沼公園で男性が意識不明で沼に浮いていたようですね。
Yahooニュースにもなっているようです。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191011-00000004-saitama-l11

事件なのか事故なのか不明なところがちょっと恐いですね。

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>>459 検討板ユーザーさん
すれ違い

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新築マンション価格はデベロッパーの勝手な言い値であって、市場の適正価格から著しくかけ離れることもある‥
勉強になりました。
値付けで失敗しないのは野村くらいで、三菱と三井は大外れはない感じ。
住友は確信犯的にふっかけてますね、毎回。

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まだ完売しないんですかね。

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当分ね

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貧乏人は門前払いですか

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>>464 匿名さん
そういう問題ではない

仮に6000万予算として考えてる人でもここを買う可能性は低いでしょう。

立地や仕様を考えたら別のとこ買いますよ。

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>>465 匿名さん

6000マンではなく、5000万の間違いでは？
現にその価格帯で売れていないので。

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都内のブランズのイメージでココを見ると唖然とするから。
都内に住んでる友達呼べないよ。

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正確に何戸が売れているのか分かる方いますか？

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アットホームのサイトに中古が出ていますね。最上階の角部屋。

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購入者、帰郷事情により、売却決定。
１ヶ月で・・・

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>>470 通りがかりさん
買値より大分落ちるだろうな。
新築プレミア以上の値崩れが目に見えてる。

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受け渡し後だから厳しいな。
キャンセルできたら、1割くらいの負担で済むのに。
中古で売るなら、下手したら3割マイナスか？

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別所沼にできたカフェってどうですか

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>>473 匿名さん
できたばかりの頃に行きましたが、良くも悪くも手作り感満載のお店でした。この界隈はステキなカフェが少ないですよね。

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増えてほしいよね～

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このあたり、マンションもできたりして、住んでいる人も増えつつあるので、
カフェとかできるといいですよね。
ただ、カフェって個人のお店だと儲かるの大変そう。
チェーン店でもいいので
そういうところが増えていってくれるといいなと感じます。

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別所沼公園は中央に大きな池があり、その周囲で高木が並木道を作っていて、雰囲気がありますね。
これで最寄駅に駅力があれば、このマンションも定価で完売したと思うのですが。
戸建ての一等地とマンションの一等地は必ずしも一致しないってことですね。

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ここ良さそうですが、設備の評価より、土地の割に金額が高いということでマイナス評価されてるのでしょうか？

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>>478 マンション検討中さん
立地に基づく利便性や仕様が、価格に全く追いついていないというか、割高なんですよ。
かなりね。
この近くに以前分譲されたプラウドも割高で、完売まで相当時間がかかった事実もあるし、東急不動産の市場調査が不充分だったとしか考えられない。
個人的には、都内のブランズでは考えられない低仕様に衝撃を受けました。
コレはブランズじゃないですよね。

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