SHINTO CITY -シントシティ-（第I・第II街区）

続きです。
ここもシティタワー金町みたいに敷地の一部？が公園で建物がタワーであれば開放感もあってありかと思いますが、土壌浄化したとはいえ過去に土壌汚染されている土地なので、子供を遊ばるきは起きないですよね。
となると、敷地いっぱいに建物となるのは仕方ないかと思います。

隣、防災公園になりますよね？

コミュニティガーデン、ここで野菜とか育てるのでしょうか？

>>359 マンション検討中さん
近隣の保育園にあずけたら多分隣にできる公園に連れて行って遊ばせることになりますよ

>>361 匿名さん

完全に失念していました。
ご指摘ありがとうございます。
三菱マテリアルHPで資料を見ましたが、記載内容が正しければ公園ができる場所が過去土壌汚染していて、マンションができるところは一街区と二街区は問題ないということになりますね。

>>362 マンション検討中さん
これで放射能問題に決着つきましたね。
マンション価格には全く影響なさそうです。
このように正しい情報が偶に出てくるので掲示板は役に立ちますね。
これからは放射能騒ぎ立てる輩はただの雑音として処理します。

うん？土壌は全部入れ替えてるんだから放射能は問題ないよね。
マテリアル研究所に放射性廃棄物を保管し忌避施設にあたる。どれだけ価格に影響するかは別として、全く影響なしなんてことはないよ。

マンションの敷地内に原子力研究施設があったところなんて聞いたことない

>>363

耳が痛いことに蓋をするのは貴方の自由ですが、万人が貴方同様に考えるかは別問題ですよ。

むしろ忌避施設の影響でどこまで価格が下がるかが期待されてるマンションでしょ。

>>367 匿名さん

362ですが同意見です。
土壌汚染は解消されても忌避施設は無くなりませんからね…
第1期は勢いをつけるために売主さんには頑張ってお求めやすい価格設定にしていただきたいですね。

私はザ・ガーデンズ東京王子の時に、高っ！て思い様子見したら、あっという間に売れてしまい残念な思いをしたので、今回は早目に手を打ちます。
市況は下がっていると言われますが、京浜東北線沿線はまだ暫くは緩やかに上がっていくと予想してますので、最低でも@250〜かと。

ガーデンズ1期を高いと思った感覚ってすごいな。

高ければ様子見で大丈夫だと思うよ。
1400戸はあっという間に売れないから。
売れ残りを買い叩けばいいだけ。
無謀な価格で売れ残っても、マテリアルなり売主が投資用に在庫するという約束がある可能性はなくもないけど。そん時は高値掴みのリスクとみて諦めればいいだけ。
坪250万というのは、相場の最低価格というより勢いだすための、最低条件だと思う。
レジデンスよりほんの少しだけ高いというのがね。

>>371

私も買うのであればそうしますね。
少なくとも真っ先に購入する物件ではないですね。
忌避施設である点、どれだけ皆さんが気にせず（リスクを織り込んで）購入されるか判断したいです。

投資用物件で探しているので、個人的には大宮西口のタワーマンション計画が気になってます。

大宮西口のタワマンは市況が大崩れしなければ坪400万くらいするんじゃないの。
パークハウス以降他に供給予定なさそうだから、需要のマグマが溜まってるだろうし。

投資なら埼玉は検討外ですね

＞＞373

いや、さすがに都心と同じレベルは無理があるかと。
坪単300-330万程度と考えてます。
勿論階層によりますが、下～中層階が狙い目ですね。

＞＞374
都心のが今やリスクですからね。
物件の当たり外れが大きいですから。

大宮～新都心は供給数が少ない故、まだ伸びる余地はあると思っています。

供給数の少なさもそうですが、ランドマーク性・再開発事業という所も大きなポイントかと。
今後この物件の後に供給する物件や中古物件は本物件を目標として値付けしますので、周辺相場本物件により引き上げられる形になります。
ですので高値で売り出されたとしても充分投資回収可能な物件だと思います。かつて浦和のエイペックスやコスタタワーもそうでした。非常に状況が似ていると思います。

>>375 マンション検討者さん
大宮西口は徒歩5分14階建てのパークハウスで平均293万ですよ。
それよりも駅近でタワーで当時よりも相場は上昇傾向なのにそんなに安ければ、何戸か欲しいですね。
私は低層300万前後、中層350～400万、高層プレミアムは500～600万程度と読んでます。
今は都心はもっと高いです。

>>375-377
上記レスを見るに250万だったら圧倒的に買いだということが分かった。
そしてここでそのように予想されてるということは、実際には1割以上高くなるから275-280が現実的なラインのよう。それでも買い。300超えてくると再開発後の相場を織り込んだ価格だからちょっと様子見だ。

>>378 匿名さん

大宮西口のタワマンの相場感と混合してる気がします…
ここでの第1期で坪280だとみなさん様子見になるかと思いますよ。。

値段はデベの考え方によるのでは？

タワーは大人気だけど郊外大規模は苦戦が多い東京建物
ひたすら強気で押していく住友
高値を狙うけど値下げも早い野村

さて、どこが主導権を握るか。

管理会社は東京建物だから、東京建物主導なのかな。
とすると価格は妥当な線できそうだね。

>>379

はい、その通りですね。

既出ですが、パンダ/220、平均/250、上層階角部屋/280が妥当かな。
あくまで放射能気にしない場合ですが。

気にする場合は、-20万程度でしょうかね。
じゃないと確実に売れ残りますよ。

>>376

はい、桜木町はホットスポットです。
地価も良い感じで上昇中です。

資料送付は7月になるらしいです。
ご参考までに。

早く価格発表して欲しいね。
商業施設の充実、医療の充実、片倉も含めて子供を遊ばせる広場も充実、バスターミナル予定地は将来の市庁舎移転候補地とも言われている。
しかも駅近だ。
普通に考えると平均坪単価280万でも不思議てはないが、
しかし、近場の建物の地下に放射性廃棄物が大量に保管。結構インパクトのあるネガだ。
実質ろ実害はないにしろ、坪30万は引き下げる力があると考えている。
売主が強気に出る可能性もあるが、販売戸数は1400戸。大量に在庫が残ったら泥沼の販売活動になり、それこそネガの＊＊となるだろうね。

>>385 匿名さん

本当に早く価格帯わ発表してほしいですね。
忌避施設を抜きにした場合の周辺環境を含めた価格感もおっしゃる通りだと思います。
忌避施設と大規模マンションの販売第一期ということで坪250弱にしていただけると勢いは出そうですが…

坪単価250万だったら買いますよね〜
みんなそう思ってるから絶対そうはならない事が分かるけど^^;

1400戸だからある程度の長期販売を計画はしてるんだろうけど。
しかし2021年3月までの竣工までに9割程の1200戸売っても、7割程だと400戸の在庫。6割だと残は560。逆に6割でも840戸売らなきゃならない。
簡単な販売ではない。
やはり第1期に転けるとその後は泥沼になる恐れは充分ある。オリンピック後の景気もわからない部分がありしね。
当たり前の価格では竣工までに5割程という可能性もある。景気次第ではその後投げ売りせざるえないことも。
注目マンションだよ。言うように坪250万というのがボーダーだろうね。

第1期は坪230万くらいではないでしょうかね。
安く抑えるための団地だし。
それで食い付き良かったら第2期で280万くらいまででは。
浦和で買える層は検討外だろうし、
地元民の感覚としては、そんな印象です。

放射性廃棄物に管理上問題が無いのであれば、風評被害など気にせずに正々堂々坪280～300万円程度の値付けをするのでは？
想定したユーザー層に対し本当に価値が有るものであれば、きちんと数も売れるはず。
価格帯の合わないと感じられた方は、残念ですがデベロッパーから見たメインのユーザー層では無いのかも。

安全だと言いつつ坪200～250万円程度だったら、デベロッパーも本音では安全性に自信が無いのかも知れませんね。

大宮以北民と東京の子育て層でどのくらい埋まるかだね

>>391 匿名さん

大宮以北民と埼玉に流れてくる東京の子育て層をターゲットにするなら坪280だと売れ残りそうですね…
坪240〜250あたりを期待していますが、どんな価格付けをしてくるか注目ですね。。

難しいのがあまり安くすると、放射性廃棄物が危険かのように捉えられる。
そして高いと放射性廃棄物が近場にあるのに、高いなと捉えられる。
平均坪250万は相場の最低価格であり、売るための条件価格のような気がするよ。
放射性廃棄物は危険ではないけど、風評被害は少なからずあるから、売主も少し泣き、買主も手が出しやすいようにね。
ここはタワーでもないので高額所得者が買うマンションではなく、新都心という現実的な利便性に興味を持つ中所得者をターゲットにしていのでと。よって、高ければ売れ残るのは必死だと思う。

第1期の販売戸数は最低250戸。できれば400戸は欲しいところだろうね。
400戸即日完売させれば、勢いがでそう。

第1期の販売戸数が200以下なら様子見で良さそうね

国や県の、行政がたくさんある街になっていくので。さいたま市役所、国交相、国税局、警察署、郵政…
将来性は、浦和よりあるんじゃないかな。
西口の方は小、中学のレベルも高いしいい街。

市庁舎をオリンピック後のバスターミナル跡地にという話はあるけど、確定ではないから、流石にそこは価格にはおり込めないのではないでしょうか。
市庁舎の移転が決まれば坪10万くらい上がるかもしれませんね。

200で出すかもね

>>396 マンション検討中さん

30年後の話しても...

第1期400戸即日完売記念に！

市庁舎以外は確かに396の言う通り行政機能があるよ。
市庁舎は審議会で新都心が望ましいと答申を市長にあげところだね。
マテリアルバスターミナル跡地に市庁舎を移転という意見がでてるけど、決定ではない。
食肉市場も移転するから、そこも移転候補地となるよね。

地元民からしたらいわくつき物件

モデルルームは9月末

5月31日の記事に、本庁舎整備審議会が行った議論の結果、市庁舎はさいたま新都心が望ましい事、スピード感を持って対応をお願いする事をさいたま市長に提出されたとありました。
市庁舎が来て、造幣局、警察署、郵政、などなど
とても資産価値の高い場所になるのではないでしょうか。
個人的には、西口の雰囲気が好きですが。

清水次第だな

もし市庁舎が移転したら上野東京ラインの快速も停まるかな？
湘南新宿のホームも造って欲しい。

大宮新都心浦和川口赤羽と停まるようになる未来ｗ