SHINTO CITY -シントシティ-（第I・第II街区）

>>295 マンション検討中さん
今の市況で240は無いでしょ笑
そんな安かったら大手がJVでやる意味ないよ。
駅近・大規模再開発、資産価値のあがる要素ばかりなので最低250から平均280が妥当だよ。

契約者にはガイガーカウンターをプレゼントしたらいいと思う

三菱マテリアルの施設なんて田舎にいくらでもあるんだからそこに移せばいいのにね。ここなんてマテリアルの施設の中でもトップクラスの人口密集地でしょ。

>>300 匿名さん

できるならとっくにやってると思う

>>298 匿名さん

ご意見ありがとうございます！
放射線のリスクが価格に反映されたとして、これくらいになったら嬉しいなという希望的観測を書いてみました。
他の方々の価格感も大変参考になります。
ここの物件も興味持たれている方が大分思うので、プラウドタワー川口みたいに価格発表後にスレが荒れそうですね。

>>303 マンション検討中さん
×大分思う
◯大分多いと思う
です。誤植すいません。

>>302 マンション検討中さん
子供ことを考えるとね…
今はよくても何かあったら放射能はニュースになってしまって知れ渡って資産価値がた落ちして動けなくなるし健康にまで何かあったら悔やみきれないし。
思い切れる価格出だしてほしい。

ここ本当にヤバイ立地じゃないですか...

https://plaza.rakuten.co.jp/papermoonsayoko/diary/201208280000/

憶測や想像は置いといて、事実を整理すると
1974年マテリアル実験用原子炉を廃炉。廃炉した際に大量に放射性廃棄物が生まれた。しかし、その後もこっそり原子力の研究は続けられ、ウランなどの杜撰な管理で1999年に土壌の放射能汚染が発覚。この時の汚染は、福島原発が爆発した時に発生したホットスポットと呼ばれた地域と同じくらいの数値。北袋住民の怒りもあり、国も動き、敷地内全ての土壌を入れ替えた。汚染土壌は大量で、マテリアル研修所地下に保管されている。しかし皮肉なことに福島原発が爆発して、東日本全土が放射能汚染。その時のマテリアル敷地はホットスポットと呼ばれたた地域より数値は低かった。

福島と比べる時点で終わってるでしょ…

過去に汚染された事実は気にならないけれど、
その汚染土壌が保管されているのは、ちょっとね。
価格の問題じゃないよ。

>>306 マンション検討中さん
古い記事…

>>308
福島と比べた訳じゃなく福島原発が爆発した時の関東全体の被爆と比べた訳よ。
はっきり言うと、日本は東日本全てが被爆してるので、東日本に住むのはどこに住んでも被爆地な訳ね。
しかし、ここは大量に放射性廃棄物が地下に保管されている。原子炉は廃炉してるので臨界で被爆することはない。しかしこのマンションの周辺に放射性廃棄物が大量に保管されているのは事実で、その風評被害はあるだろうね。
新都心徒歩5分の利便性と開発による恩恵もあるけど、強気過ぎる値段では売れ残る気がするね。

>>306 マンション検討中さん
あまり参考にならない記事ですね。

なんだかんだ売れ行きは鈍くなるとおもう。やっぱり人間って他人の評価だったり目を気にしたりする生き物だから

価格次第だと思うね。
さいたま新都心徒歩圏5分で、再開発エリア。
将来の市庁舎移転候補地とも言われているから。

>>314 匿名さん
友人がここを買ったとしたら、
（マジか、子供いるのによくあそこ買ったな）と思いながら「すごーい新都心から五分なの？コクーンも近いしいいなぁ！高かったんじゃない？共用施設もすごいねぇ」と口では言ってる自分が見えます。
うーん…

プラス要因
小児医療センターや赤十字病院なども近くコクーンシティやしまむらやビバモールも近い。
区画整理は大宮警察と造幣局と博物館。防災公園とバスターミナル。バスターミナルは暫定で、将来の市庁舎移転候補地とも言われている。
そして新都心駅徒歩5分。
マイナス要因
近くの三菱マテリアル研修所。この地下に放射性廃棄物が保管されている。

いくら出すのか興味があるね。

いざ売るってなったときに、買い手の人が気にするのか気にしないのかって考えたら、やっぱり考えてしまうんじゃないのかな

放射性廃棄物がこのマンションの地下に埋まっているかのようなレスが多いけど、埋まっているのは三菱マテリアル総合研究所の地下ですよ。
土壌洗浄は完了しているし、今後この地域全体にかかわる問題が発生することはあるにせよ、このマンション特有の問題が発生する要素なんてないと思います。
ほぼ同じ距離にあるザレジデンスさいたま新都心だって順調に売れてましたしね。

ネックは放射性廃棄物の移設先がないこと。本来であれば、さいたま新都心に貯蔵する必要など全くないのだが。放射性物質が漏れ出す可能性は、ほとんど無いと思う。ただし万が一の場合の補償は不明瞭だ。『放射性物質の流出と健康被害に明確な因果関係は認められない』で済まされる可能性が高い。福島県内で甲状腺ガンが急増しても、その一言で済まされている訳だし。

>>319 匿名さん
福島とは全く状況が違いますけど、ここの近隣住民でガンは急増していません。
福島は一時的にしろ、被爆状態にあった方もいますし、放射線量が高い中に晒された方もいたので何らかの被害が想定されますが、ここを混同されて話されるのは、無駄に煽っているだけだと思います。

あんなギュウギュウ詰めの団地みたいなマンション、
そんなに高くは無いのでは？
この地域が川口駅周辺みたいになりませんように。

そうなんですよねー。レジデンスさいたま新都心は普通に高値で売れちゃったからな。ここも関係なく高値で売れるでしょうね。
うちは金銭的に買えなさそうなので、供給過多で他物件が下がれば良いなーと思ってます。

>>322 マンション掲示板さん

この程度で買えないのであればどこも買えません。
新築マンションであれば大宮以北を検討する以外にないのでは？

その発言はさいたま新都心周辺に住む人を敵に回しますよ？

>>323 匿名さん

確かに。
そういう方々はネガ要素を見つけて、マウンティングとりたいだけなんでしょうね。
あとは買えるかどうかは価格次第…

70平米6000万までだったら買います‼︎

立地は魅力だけど、ネガ要素を加味すると
低層坪220。高層坪280くらい。
平均坪単価250くらいかな。

私は平均坪単価は280が妥当だと考えます。

タワーでもないのに平均坪280はないでしょ。
1400戸もある団地型。その値段で売ったら完売させるの容易じゃないよ。
三菱マテリアルの社員が一定数購入するとかの約束があれば別だけど。

>>327 匿名さん

同意見です。
それくらいで価格で売り出していただけると検討者にとってはありがたいですね。
その価格帯なら中層階で検討したいです。

>>329 匿名さん

平均坪280だったら売れ残り必死でしょうな笑

250はいい線でしょう。
ただ最近の銀行ローンの貸し渋りが酷いみたいなので影響が懸念されますね。

>>331 マンション検討者さん
そうですか？貸し渋りはじめてききました。
最近てこの１ヶ月とかのことですか？

250じゃレジデンスさいたま新都心と変わらないのであり得ないですよ。今は市況も盛り上がってますし、レジデンスさいたま新都心よりも駅近大規模です。
売主も豪華になっているのでチャレンジしてきますよ。上層階300万の大台を。

>333
ザ・レジデンスさいたま新都心は216戸。
こちらは最終的にその6倍以上の戸数があります。
相場の最上層を狙うような値段にはなりません。

>>334 匿名さん
いや、なるでしょ笑
間違い無くさいたま新都心No1の物件なんだからスッ高値で来るよ。

>>332 匿名さん
ここ一年ぐらいとの事です。
知り合いが不動産関係の役員でして、そう聞きました。
特に都内が顕著らしくそれによる物件の値下がりが始まっているようですね。

物件の善し悪しは置いといて、1400戸を売りさばくというのは簡単なことではないよ。
放射性廃棄物は忌避施設にあたるから、良い物件であっても最高値では売れない。
第1期は勢いをつける必要もある。坪250くらいじゃないと、飛びつかない。
迷わせたら、放射性廃棄物が近くにあるのにーとか、色々考えて他に流れることもあるしね。
逆に第1期で勢いをつけた後に、こっそり2期を少し値上げするとかはあるかもね。

まあ南隣パチンコ屋だしね

大所帯マンションで高級感無しなので、
そんな高くはないのでは。

>>340 匿名さん

大規模なだけに、第1期で勢いを出せるかが大事ですし、その売り方になりそうですね。
ただ、これだけの規模ですと竣工前完売は流石に厳しいですかね…
まだ資料も来ていませんが、10月の事前案内会を気長に待ちましょう！

勢いをつける価格がいくらかということ。
平均坪250ならお買い得の印象が強くなる。
レジデンスとさほど変わらないからね。
さいたま新都心駅徒歩5分。近隣は商業施設が充実。小児専門病院や救急病院も隣接。
再開発エリアのマンションが平均坪250万(放射性廃棄物の忌避施設が近くにあり）
日常生活の利便を重要視する人達は、価格で流れる。売れてしまうと忌避施設の印象よりお買い得のマンションとの印象が強くなる。
一方、高く出して売れ行きが悪くなると、何故売れないという話になり、忌避施設の放射性廃棄物の印象が強くなり、さらに売れなくなる。
1400戸でそれは、いくらリスク分散しても相当辛い販売になる。
注目だよ。

>>342
甘いな。
@250だと全然割安感がない。
@220～230でドーンと出さないと1400戸を売る勢いがつかない。

>>343
その価格ならもちろん飛びつくだろうけど、レジデンスより安くは無理だよ。
忌避施設との距離はあまり変わらない、駅から徒歩10分のレジデンスよりほんの少し高い価格。坪250万というのが現実的な割安感のある価格。
この価格だとレジデンスを売ってこのマンションをという人も出てきそう。その中古を安くというのも狙い目かもね。
注目マンションだよ。

劣化ウランのドラム缶31000本と液体廃棄物は万一三菱マテリアルという会社がなくなった場合、国が適切に管理してくれるの？こんなにドラム缶あって、缶劣化してて漏れだしても気づけなかった、という事態にはならないの？
こんな人口密集地に置いておかないといけないの？どかしてほしい。

漏れたらどのくらいの線量なの？

>>345 匿名さん
管理状況を確認すればわかるけど、誰も気づかないということはないかなと
仮に缶が劣化して漏れたとしても、コンクリート壁に吸収されるから被害は抑えられると思います。
建物も壊れてしまったら…事例もないし専門家でもないのでわからないですね。
廃棄物なので、少ない気はしますが。

このマンションに住めば、見学できるよ。
年1回、周辺住民に保管状況を公開してるようだから。

いや、メルトダウンしてもしてないっていう国だからね。
いくらでも隠蔽できるでしょ。

>>348 匿名さん　
防災の日？購入前でも見学できるかな
大丈夫としかいわれなそうだけどしないよりまし

防災の日の前後に見学会のようだね
マンション検討者にまで公開するかはわからんね。人数にも限りがあるだろうし。
マンション検討者から質問はでるだろうから、売主が資料なんかは用意するかもしれないね。
でも、放射性廃棄物の話題をメインにしたくはないだろうから、第1期は推定相場の最安値の坪250万くらいにして、迷ってる間に売れてしまうよの雰囲気をだすような気がするよ。

しかし1400戸は団地並だね。都内のタワマンと違って外観も団地並みなのが…。もう少しブランド化は図れなかったんだろうか。
jvなので仕方ないけど、名前もブランドマンションっぽくなく、最悪にださいし…。

だから、意外と高くないかと。

どこずみ？シントシティ！

>>352

住んでても自慢は出来ないでしょうね。。。
団地に住んでると思われたくないし。

10年もたてば、まんま団地ですね。

タワマンで価格と管理費・修繕費が上がってしまうのであれば、駅近団地も一つの選択肢としてありなのではと思います。
私自身がタワマンに憧れていないのと、タワマンカーストの中で暮らしたくないというのもありますが…

続きです。
ここもシティタワー金町みたいに敷地の一部？が公園で建物がタワーであれば開放感もあってありかと思いますが、土壌浄化したとはいえ過去に土壌汚染されている土地なので、子供を遊ばるきは起きないですよね。
となると、敷地いっぱいに建物となるのは仕方ないかと思います。

隣、防災公園になりますよね？

コミュニティガーデン、ここで野菜とか育てるのでしょうか？

>>359 マンション検討中さん
近隣の保育園にあずけたら多分隣にできる公園に連れて行って遊ばせることになりますよ

>>361 匿名さん

完全に失念していました。
ご指摘ありがとうございます。
三菱マテリアルHPで資料を見ましたが、記載内容が正しければ公園ができる場所が過去土壌汚染していて、マンションができるところは一街区と二街区は問題ないということになりますね。

>>362 マンション検討中さん
これで放射能問題に決着つきましたね。
マンション価格には全く影響なさそうです。
このように正しい情報が偶に出てくるので掲示板は役に立ちますね。
これからは放射能騒ぎ立てる輩はただの雑音として処理します。

うん？土壌は全部入れ替えてるんだから放射能は問題ないよね。
マテリアル研究所に放射性廃棄物を保管し忌避施設にあたる。どれだけ価格に影響するかは別として、全く影響なしなんてことはないよ。

マンションの敷地内に原子力研究施設があったところなんて聞いたことない

>>363

耳が痛いことに蓋をするのは貴方の自由ですが、万人が貴方同様に考えるかは別問題ですよ。

むしろ忌避施設の影響でどこまで価格が下がるかが期待されてるマンションでしょ。

>>367 匿名さん

362ですが同意見です。
土壌汚染は解消されても忌避施設は無くなりませんからね…
第1期は勢いをつけるために売主さんには頑張ってお求めやすい価格設定にしていただきたいですね。

私はザ・ガーデンズ東京王子の時に、高っ！て思い様子見したら、あっという間に売れてしまい残念な思いをしたので、今回は早目に手を打ちます。
市況は下がっていると言われますが、京浜東北線沿線はまだ暫くは緩やかに上がっていくと予想してますので、最低でも@250〜かと。

ガーデンズ1期を高いと思った感覚ってすごいな。

高ければ様子見で大丈夫だと思うよ。
1400戸はあっという間に売れないから。
売れ残りを買い叩けばいいだけ。
無謀な価格で売れ残っても、マテリアルなり売主が投資用に在庫するという約束がある可能性はなくもないけど。そん時は高値掴みのリスクとみて諦めればいいだけ。
坪250万というのは、相場の最低価格というより勢いだすための、最低条件だと思う。
レジデンスよりほんの少しだけ高いというのがね。

>>371

私も買うのであればそうしますね。
少なくとも真っ先に購入する物件ではないですね。
忌避施設である点、どれだけ皆さんが気にせず（リスクを織り込んで）購入されるか判断したいです。

投資用物件で探しているので、個人的には大宮西口のタワーマンション計画が気になってます。

大宮西口のタワマンは市況が大崩れしなければ坪400万くらいするんじゃないの。
パークハウス以降他に供給予定なさそうだから、需要のマグマが溜まってるだろうし。

投資なら埼玉は検討外ですね

＞＞373

いや、さすがに都心と同じレベルは無理があるかと。
坪単300-330万程度と考えてます。
勿論階層によりますが、下～中層階が狙い目ですね。

＞＞374
都心のが今やリスクですからね。
物件の当たり外れが大きいですから。

大宮～新都心は供給数が少ない故、まだ伸びる余地はあると思っています。

供給数の少なさもそうですが、ランドマーク性・再開発事業という所も大きなポイントかと。
今後この物件の後に供給する物件や中古物件は本物件を目標として値付けしますので、周辺相場本物件により引き上げられる形になります。
ですので高値で売り出されたとしても充分投資回収可能な物件だと思います。かつて浦和のエイペックスやコスタタワーもそうでした。非常に状況が似ていると思います。

>>375 マンション検討者さん
大宮西口は徒歩5分14階建てのパークハウスで平均293万ですよ。
それよりも駅近でタワーで当時よりも相場は上昇傾向なのにそんなに安ければ、何戸か欲しいですね。
私は低層300万前後、中層350～400万、高層プレミアムは500～600万程度と読んでます。
今は都心はもっと高いです。

>>375-377
上記レスを見るに250万だったら圧倒的に買いだということが分かった。
そしてここでそのように予想されてるということは、実際には1割以上高くなるから275-280が現実的なラインのよう。それでも買い。300超えてくると再開発後の相場を織り込んだ価格だからちょっと様子見だ。

>>378 匿名さん

大宮西口のタワマンの相場感と混合してる気がします…
ここでの第1期で坪280だとみなさん様子見になるかと思いますよ。。

値段はデベの考え方によるのでは？

タワーは大人気だけど郊外大規模は苦戦が多い東京建物
ひたすら強気で押していく住友
高値を狙うけど値下げも早い野村

さて、どこが主導権を握るか。

管理会社は東京建物だから、東京建物主導なのかな。
とすると価格は妥当な線できそうだね。

>>379

はい、その通りですね。

既出ですが、パンダ/220、平均/250、上層階角部屋/280が妥当かな。
あくまで放射能気にしない場合ですが。

気にする場合は、-20万程度でしょうかね。
じゃないと確実に売れ残りますよ。

>>376

はい、桜木町はホットスポットです。
地価も良い感じで上昇中です。

資料送付は7月になるらしいです。
ご参考までに。

早く価格発表して欲しいね。
商業施設の充実、医療の充実、片倉も含めて子供を遊ばせる広場も充実、バスターミナル予定地は将来の市庁舎移転候補地とも言われている。
しかも駅近だ。
普通に考えると平均坪単価280万でも不思議てはないが、
しかし、近場の建物の地下に放射性廃棄物が大量に保管。結構インパクトのあるネガだ。
実質ろ実害はないにしろ、坪30万は引き下げる力があると考えている。
売主が強気に出る可能性もあるが、販売戸数は1400戸。大量に在庫が残ったら泥沼の販売活動になり、それこそネガの＊＊となるだろうね。

>>385 匿名さん

本当に早く価格帯わ発表してほしいですね。
忌避施設を抜きにした場合の周辺環境を含めた価格感もおっしゃる通りだと思います。
忌避施設と大規模マンションの販売第一期ということで坪250弱にしていただけると勢いは出そうですが…

坪単価250万だったら買いますよね〜
みんなそう思ってるから絶対そうはならない事が分かるけど^^;

1400戸だからある程度の長期販売を計画はしてるんだろうけど。
しかし2021年3月までの竣工までに9割程の1200戸売っても、7割程だと400戸の在庫。6割だと残は560。逆に6割でも840戸売らなきゃならない。
簡単な販売ではない。
やはり第1期に転けるとその後は泥沼になる恐れは充分ある。オリンピック後の景気もわからない部分がありしね。
当たり前の価格では竣工までに5割程という可能性もある。景気次第ではその後投げ売りせざるえないことも。
注目マンションだよ。言うように坪250万というのがボーダーだろうね。

第1期は坪230万くらいではないでしょうかね。
安く抑えるための団地だし。
それで食い付き良かったら第2期で280万くらいまででは。
浦和で買える層は検討外だろうし、
地元民の感覚としては、そんな印象です。

放射性廃棄物に管理上問題が無いのであれば、風評被害など気にせずに正々堂々坪280～300万円程度の値付けをするのでは？
想定したユーザー層に対し本当に価値が有るものであれば、きちんと数も売れるはず。
価格帯の合わないと感じられた方は、残念ですがデベロッパーから見たメインのユーザー層では無いのかも。

安全だと言いつつ坪200～250万円程度だったら、デベロッパーも本音では安全性に自信が無いのかも知れませんね。

大宮以北民と東京の子育て層でどのくらい埋まるかだね

>>391 匿名さん

大宮以北民と埼玉に流れてくる東京の子育て層をターゲットにするなら坪280だと売れ残りそうですね…
坪240〜250あたりを期待していますが、どんな価格付けをしてくるか注目ですね。。

難しいのがあまり安くすると、放射性廃棄物が危険かのように捉えられる。
そして高いと放射性廃棄物が近場にあるのに、高いなと捉えられる。
平均坪250万は相場の最低価格であり、売るための条件価格のような気がするよ。
放射性廃棄物は危険ではないけど、風評被害は少なからずあるから、売主も少し泣き、買主も手が出しやすいようにね。
ここはタワーでもないので高額所得者が買うマンションではなく、新都心という現実的な利便性に興味を持つ中所得者をターゲットにしていのでと。よって、高ければ売れ残るのは必死だと思う。

第1期の販売戸数は最低250戸。できれば400戸は欲しいところだろうね。
400戸即日完売させれば、勢いがでそう。

第1期の販売戸数が200以下なら様子見で良さそうね

国や県の、行政がたくさんある街になっていくので。さいたま市役所、国交相、国税局、警察署、郵政…
将来性は、浦和よりあるんじゃないかな。
西口の方は小、中学のレベルも高いしいい街。

市庁舎をオリンピック後のバスターミナル跡地にという話はあるけど、確定ではないから、流石にそこは価格にはおり込めないのではないでしょうか。
市庁舎の移転が決まれば坪10万くらい上がるかもしれませんね。