プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

長期修繕計画の盲点は、販売時に計画する期間以降に機械式駐車場、エレベーター、竪配水管といったそれまでにない大物の交換が控えてる。計画以上の値上げは必至。

あと、住戸内の設備の交換やリフォーム費用も考えておかないと。

タワーの割に戸数多くないからねぇ。

C地区に維持費でも負けたら厳しいですかね

修繕積立金、入居時11000円の時、入居時一時金110万、5年毎に8000円値上がり、築20年時一時金50万、築30年時一時金40万円。
長期修繕計画、築16年時に大規模修繕4億7000万の支出、積立金残高3600万、築20年時に3億70000万の支出、積立金残高2700万、築30年時に2億7000万の支出、積立金残高3億6000万。

近くに住んだ事無いヤツばっかなんだな、あそこはすぐ近くに消防署と春日通りという国道があって毎日昼夜問わず消防車救急車警察のサイレン鳴るからうるさくて寝れたもんじゃないよ。インターチェンジと長距離バスロータリーが近くにあるのもマイナスだね。あんな所を買うヤツは情弱のバカだけ。

今春日通り沿いに住んでるけど確かに救急と警察の頻度はすごいです。2年前にカウントしたが寝てる時間抜いて日中で11回だった。まああまりにも多すぎて慣れてしまったがたまに夜起こされますね。

>>868 匿名さん
なるほど、日出通りの三角公園に住まわれてる方は音が直撃してさぞや大変だろうね。外での生活だと窓もサッシもないから遮音っていう概念もないし。

>867

16年目に一回目の大規模修繕工事みたいだけど、その4年後の大きな支出って何だろう。

>平均額として1年目11000円が21年目には43000円になるようです

20年め以降は管理費・修繕費合わせて7万ぐらいってことか。
固定資産税と合わせると10万/月だね。。。これはキツイなあ。リタイア後は払えん。

修繕積金はどう管理するかも要確認。これだけの規模だと入居時の一時金だけでも銀行のペイオフ対象になる金額。銀行にまとめて預けるなんてことすると・・・。

>>867 マンション検討中さん
たっか！ぼったくりかよ

集めた修繕積立は管理組合のストックだから、多いから即ぼったくりってわけじゃないけどね。まあ、デベの系列の管理会社の言いなりだとそうなるけど。

他デベの系列の管理会社だけど、管理組合の理事を飲み食いさせて言いなりにさせてるなんて事例もある。

段階的値上げや定期的な一時金徴収の計画であっても、実施するときには管理組合総会での決議が実用。最悪パターンでは計画通りにいかずに積み立て不足で補修できないなんてことも。

倍率下がってくれ??

イケサンパークの近くに住友の再開発があるのってホントですか？？

>>878 マンション検討中さん
以前から話はありますよ。
シティハウス東池袋の近くで14階建てかな。
もし実現すればイケサンパークに最も近いマンションになる。

警察も消防も確かに通る。
でもそれはブリリアもアウルもエアライズも一緒なので、この物件というよりは、そもそも東池袋の駅直結が選択肢にならない、という方の意見で良いかな？

確かにそうですね。
高層階でもきになるのかな？
しかし早く売って欲しいです。

東京国際大学のデザインが載ってます。
広がりと高さがあって良いイメージだと感じます。
https://www.tiu.ac.jp/campus/ikebukuro/donation/index.html

>>878 マンション検討中さん
激しい近隣反対と、駅直結でないのに坪500を越えることで何年も事業化できずにいるようです

隣の土地が売りに出てる

>>884 匿名さん

どっち隣？

>>885 通りがかりさん

これかな？
https://suumo.jp/sp/tochi/tokyo/sc_116/pj_94486709/?suit=nsuusbsp20121...

>>886 匿名さん
　接道が悪いですねw ステアリ、希望の住戸が確保できると嬉しいなぁ。

たっかwwwあんなゴミみたいな所に誰がそんな金積んで買うの？最近見てきた中でも1番価格と釣り合って無いと思うよw価格設定したヤツどんだけ強欲なんだよw

駅直結って実際は駅までかなり歩くし地下で繋がってるねってだけだよwアウルタワーの地下道から駅までは近く見えるけど実際は歩いて5?10分はかかる。この物件はそれ以上かかるんだぞw駅直結って言葉には騙されないようにねw

はい、しばらく様子を見て、具合悪くなったらまた来て下さいね。お大事に。
次の方どうぞ～

定期的にわいて出てくるよね、888とか889みたいな人たちが。
手が出なくて悔しいのはわかるけど、かえって見苦しいだけ。おとなしく指加えて見てりゃいいものを…

マンション価格に問題があるのではなく、自分のお財布に問題があるだけでしょ。

要するに酸っぱい葡萄でしょ。昔から存在するモブキャラ。

相場上がりすぎでしょ。コロナ禍で2019年価格が通用するか。横浜のすみふは撃沈。

良いマンションだが高すぎ。
修繕積立金の値上がり
低い利回り
から中古での高値売却には苦労するでしょう。
残債割れを起こさなければ良い、位のつもりで買うのがベター。

アウルタワーからどうやって歩けば徒歩5分も掛けられるのかな。二歩進んで一歩下がる、とかで歩けばいいかな。
こことアウルタワーだったらここの方が改札近いけど、東池袋知らないで発言してるんだろうね。東池袋は改札2つあるよ。

資金的に問題がなくて買いたい人が買えばいいから、買いたくない、買えない人は大人しく黙ってればいいのに。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きは重要。自分は買えるからなんて何も考えないと後で足元救われることに。

>>889 匿名さん
いちいち文末にwつけるところに、教養と品格の低さ（それに伴う貧乏臭）を感じますなぁ。カワイソウ…

ここが高いのはその通りだけど、
アウルもエアライズもブリリアも高いし、
ここだけが高い訳じゃない。
この相場がおかしいと思う人は買わなければいいけど、
池袋が好きな人は駅近の新築はここくらいしかないんだから、選ばない理由は特にない。

池袋は好きだがこの価格までの価値はないね、自分的には。
まあだから今や池袋は購入対象外だけど。
評論家の櫻井さんも、東池袋を推してはいるが「割安だったから」と過去形。今は微妙という書き方。

>>899 匿名さん

若葉卒業おめでとう

>>900 検討板ユーザーさん

私はずっと若葉なしだが？内容のあるレスをよろしく。

>>892 匿名さん
相場が高いとか言う人は、相場についていってない自分の収入の問題ですな。

899だが、池袋が好きでこの価格でも買う、という人は池袋に住んだことはあるのかな？
自分は15年ほど住んでたよ。だから池袋のことはよく知ってる。
ちなみに今所有しているマンションの中古流通価格はここよりかなり高い。

>>899 匿名さん
はいはい、どうぞ身の丈にあった場所にお住まいくださいませ

「自分的には」と書いてる（>>899)んだから、無意味に絡まないでもらいたい。
マンション購入は自己責任なんだから、買いたい人は買えばいい。

昨日MR行ってきましたが、要望書の提出が多く、当初1期で売り出す予定のなかった部屋も、かなり解放するみたいですね

>>905 匿名さん

話を聞いてほしくてここに来たのかな？聞いてあげるからもっと書いてほしいな、おじいちゃん。

>906

要望書集めてから販売開始までに間があるから、その間に新規来場した人のためにプラスアルファの部屋を出すのは普通。売れ残ったら晴海みたいに言い訳にもなるし。

修繕積立金がねえ

>>907 匿名さん

今の若い人はほんと可哀想だよねえ。。。

>909

修繕積立は初期の金額だけで判断して登録しちゃう人もいるだろうしね。野村は物件によっては登録前に重要事項説明してるんだけど。

>>911 匿名さん
こちらの修繕積立金、初期とその後でそんなに大きく変わる（高くなる）のですか？まだMR行ってないので基本的な質問ですいません。

>>896 匿名さん

竣工時点で未販売住戸があると入居者にどんなデメリットがあるんですか？

Ｃ地区情報てます。まだ反対派が根強くいて、年内は解体すらできないようです。6～7年、待てるかどうかですね。

>>914 マンション検討中さん
ソースを書いていただけるとありがたいです。今回のステーションアリーナの営業だと只のポジショントーク、そうでないならある程度信憑性あるかもしれないです。

914さんと別ですが、C地区住人です。
我が家の周辺のオーナーさんは割と反対しているようで、
当初予定より伸びるのは確実と思います。
ただ、伸びても一年くらいじゃないでしょうか。

何で住人は、反対するの？
C地区住民も、再開発されれば儲かるんじゃないの？

>>917 匿名さん
世の中金だけじゃないのよ

販売予定が8月下旬から9月上旬に変わった

>919

要望書、言ってるのとは裏腹に集まってないのか。

本日昼に現地確認してきたけど
都電と急坂の細道と老朽化古家に囲まれた環境が
何とも言い難いくらいダサイくて購買意欲が急減した

>>920 匿名さん
純粋に密避けなければいけないから、お客さんを捌けないからでしょ。

>922

口実ができてよかったね。

>>923 匿名さん
ガタガタ言わずに、待ってれば自ずと結果は出るから

>>924 匿名さん
結局お買い得部屋はどちら？

今はどの部屋も買わない方がいいっす
いやまじで

直結と言いながら駅から遠くね？

>>927 匿名さん
改札からの距離ならブリリアやアウルよりも明らかに違いけど？

>>921 マンション検討中さん
急坂？護国寺か雑司ヶ谷から登って行ったの？

待てるものならC地区を待つ方がいいのかな。やっぱり規模のメリットが大きそうだし

C地区のツインタワー事業は、早くても2025年開始で、竣工は2029年でしょ
近隣住民反対等で遅れる可能性大を考慮すると、10年先の2030年まで待つのは
あまりにも長いかなー、それなら一旦はココを買ってから買換という選択肢もアリ？

>>931 マンション検討中さん
営業から竣工2025年と聞いたけど？

近隣住民でC地区に反対してる人なんかいるんですかね。
北と西は大きな道路で南は墓地だから
反対者がいるとすれば東側だけのはず。
地権者で反対している人がいるのは、現地を見れば一目瞭然ですけど。

賃貸マンションのオーナーさんもいます。

ここは、竣工　2022年2月下旬 (予定)

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業は、
着工2021年3月予定　
竣工2025年3月(予定)

南池袋二丁目Ｃ地区準備組合も認可されたし
予定通り、竣工するのかな？

準備組合は既に解散して、再開発組合が設立済みです。
ですから、近隣住民の反対に意味はないと思いますし、
反対している地権者すら止めることはできないと思いますよ。
ちなみに、竣工予定は遅れていて
現状では25年冬ってことのようです。

ということは、
ステーションアリーナより
さらに4年待てる人はC地区ですかね～
2026年になりますが！

うーん、ならば、やっぱり４年待ってC地区かなぁ
価格がこの物件より大きくアップしないといいんだけど…

>>938 マンション検討中さん
住友だけなら値上がり確実だけど、野村が入るからどうなるかわからないねー

南池袋二丁目C地区再開発は
北は住友。南は野村。
北は駅直結。南は眺望（と言っても墓地だけど）
北は制震。南は免震。
北は保健所。南は保育所。
一長一短あるけど、
池袋のランドマークになる再開発なのは間違いない。

Ｃ地区ツインタワーの狙い目は、南側の野村タワーですね
近隣では、北側の住友タワーはオール高級賃貸との噂です。
又、他の方も書かれてますが、近隣対策が大幅に遅れてるので
2025年竣工は不可能で、早くても2年遅れの2027年以降と思われます。

ツインタワーできたらエリアナンバーワン物件になるかな

五年待ったら相当残債減らせるからなぁ。

あのマンマニさんですら高過ぎて手を引くそうですよ

マンションマニアさんが、
ステーションアリーナは、高過ぎ認定マンションですか。
それは、販売が厳しくなりそうですね。
C地区竣工遅れが、せめてもの救い。

“ご好評につき、販売予定住戸を増やしました！”
そんなDMが届いた。
実際、当初予定より
プレミアムフロアとか
中層階が新たに放出されてたけど。
しかし、こんなに“億”単位が多くても
ホイホイ売れるんだろうか。
持ってる人は持ってるんだなぁ。

>>946 マンション検討中さん
コロナで資産増えた層と収入減った層で、更に二極化したので高額物件は売れてるようですね。

コロナ後下がる下がる言ってる人がいるが、新築は価格上がっても好調ですし。。。

>>947 匿名さん
まあ、フットワークの軽い個人は3月の暴落時にしこたま仕込んでるわな。

これから都心マンション価格は高値維持か、それともゆっくり下がっていくって感じかな

＞持ってる人は持ってるんだなぁ。

＞コロナで資産増えた層と収入減った層で、更に二極化したので高額物件は売れてるようですね。


このまま駅前再開発が進めば、駅直結とそれ以外の２極化も進む、と読んでいる人々とも言えます

>>950 匿名さん
これで副都心線東池袋駅が開業すると
この界隈のタワーマンションは“大勝利”かもしれませんね。
買えるものなら買っておくのが“吉”なのかな。

>>951 マンション検討中さん
副都心線東池袋はいつできるんですか？

>>952 匿名さん
まだ決まってはいません。
有楽町線東池袋駅の乗降客数が５万人を越えたらってことのようです。

>>944 匿名さん

マンマニさんは投資家だからねぇ。確かに高いが、それ故に撤退するほど高くないという。買いたい人は買うでしょうね。

>>954 検討したいさん
彼は先発買ったので売り抜けたいだけでは？ここが崩れるとなかなか難しくなってきそうですし。

>>955 匿名さん
東池袋の駅直結マンションて、ブリリアをはじめ、アウルやエアライズも上層階のそれなりの床面積の住戸はグロスがかなり高い。築年数を考えれば、ステアリは十分に選択肢になるかと。

最上階の一番広いお部屋は、既に要望書が4通入り抽選確定らしいです
野村は、この状況を鑑みて、1次売出での広いお部屋の数を増やしたんだろうね

>>956 検討したいさん
新築マンションができるたびに中古が“連れ高”って感じで。
この状態が維持されたらC地区がどんな値段になるんだか。

要望出してるんだけど、要望重なったら
担当から連絡ある？

>>959 マンション掲示板さん
親切な営業ならばこちらが言わなくても連絡くれるけど、普通は無い。
重なったら連絡くれと言っておいた方がいいけど、そうすると他の部屋へ誘導できる顧客と見なされかねないから、話し方次第だね

立地が自分的に魅力的なので買う予定ではいるが、現在の所よりほんの少し狭くなる上にこの価格なので悩ましい。広めのNが買えれば良いのだが我が家には高すぎて。

>>961 匿名さん
うちも同じ状況なので、Ｎを断念してＪとＯで悩み、結局Ｏで要望書出しました

>>962 匿名さん
逆でした、要望書出したのはＪの方です