プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

>>3149 匿名さん
3146です。
初回購入から15年後なので推定40代中盤という前提で考えていいでしょうか？

含み益が数千万単位であるならば40代中盤で世帯年収2000万の方でも買えるのではないでしょうか？
それで1000戸売り切れるかとなるとまた違う話かなぁ、と思います。

100戸や200戸ならばそれで十分売れると思いますが、1500戸売ろうと思えば広域から通常のパワカでは買えない富裕層を呼び込まないと厳しいのではないでしょうか？

>>3150 マンション検討中さん
数が少なければいくら高くてもさばけますよ。
所沢にも地主さんとか社長さんとかでお金を一杯持っていて所沢に住みたい、どんなに高くてもいいからいいものが欲しいという方はいらっしゃると思いますから。
池袋で例えると、西口の東武デパート辺りの再開発のプレミアムルームなんて坪1000超えても楽勝で売れると思いますけどね。
平均坪単価600以上で1500戸さばけるかどうかです。

>>3150 マンション検討中さん
所沢駅、新築、１憶数千万円で販売中ですね。

40代前半で世帯2000万の知人が、先月、１億の中古を契約した。
築数年、70平米。山手線内側だけど、駅から結構歩くし、買い物不便なところ。

Ｃ地区なら坪600でも全然イケるし、コロナで金使わない分、家に金投下。

全1,450戸、分譲1,193戸。

要するに、間取りを50～70平米に中心にしてグロスが下がってくれれば買えるわけで、坪単価の話は投資的な論点です。区は永住者を入居させるために補助金を出すわけだし、どこも坪単価が上がっている現状、転売で儲ける空中族が喜ぶ安値に設定にする必要はないでしょう。C地区は１番のランドマークになるので、そこで安値だと、頭打ちにしてしまいます。坪600万超えでいいんです。
下は40平米で7千万円台～上は３億超えと、設定次第で1,193戸様々なニーズを網羅できれば、完売できるんじゃないですか？スミフなら何年かかってでも。

北街区に関して言えば、17階あたりまでの下層階に40平米台50平米台を中心に配し、18階より上は70平米台、51階52階が80平米以上のプレミアムフロアって構成ですね。下層階は目に優しい価格設定になると思いますよ。

>>3155 ご近所さん
40階?49階をエグゼクティブとかにしないですかね？
それぐらいの数なら高くても捌くの簡単ですし。
39階から下は、仕様を落として、良くしたい人はオプションつけてねにするとか。
PTKみたいな方式です。
そうすると、実需のパワカ層にも手が届きやすい価格になりそうです。

規模の割にプランが多くない感じなんですよね。まあ、間取り変更とかオプションで対処するんでしょうが。コストを圧縮してグロスを下げたいんじゃないでしょうかね。

『池袋、「住みたい街」へ変貌　渋谷に迫るマンション価格』
　2021年7月12日
　https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC168Z00W1A610C2000000/

>>3158 匿名さん
池袋が渋谷なみの価格になったら渋谷で買います。
私は渋谷でも買おうと思えば買えるので。

https://sega.jp/topics/210802_3/
サンシャイン60通りのビルが、リニューアルラッシュですね。
この向かいのビルも、デニーズのビルも、サンドラッグのビルも。

>>3155 ご近所さん
北街区はスミフなので2LDK＝55㎡前後、3LDKは65㎡前後が主体になるよ。
18階より上は3LDK主体にするならば、一番多い間取りは65㎡前後。

>>3161 ご近所さん
“するならば”ではなく、もう決まってる話です。信じるかどうかはお任せしますが、少なくとも地権者は皆知っていることです。

>>3162 ご近所さん
どういう間取りになるかは決まってるはずで、私の間取り予想が当たっているかどうかは地権者ならばわかるはず。
だけど、信じるに値するものが何もない。
今のあなたの情報の出し方じゃ、キャバクラ嬢が「もてそうですね！」と言っている並みに信じる要素がない。
そこまで言うならば、言えない、言ってはいけない情報は出さなくていいけど、あなたが地権者である証拠を個人が特定できない範囲でだしてくれる？

お二人とも名前が「ご近所さん」で紛らわしいので、
地権者さんは「地権者さん」にしてもらうとうれしい。

しかし、以前から感じるのは、地権者さんが持っている内部情報で
勝ち誇った書き方をするのは、どうかと思いますよ。
そういう物件のスレは、過去も相当荒れました。

建築計画書は今からでも隣の区役所行けば見れるでしょ。縦覧自体も関係者以外でもできたわけだし。
各階の部屋面積もEVの配置図も全部描いてるよ
地権者でなくても誰でも調べればわかること。
その上で>>3155の内容は正しいです。

ところでB地区はどうなってるの？
昨日通りかかったら8階建て81戸のワンルームマンションお知らせ看板が出てたけど。

>>3165 匿名さん

だとしたら、3165は答えを知っていながら、

＞なると思いますよ。
と書いて釣りをしたあと

＞もう決まってる話です。
と、マウントを取った。

これは、大人げない。
地権者さん、荒らすのやめましょうよ。

>>3165 匿名さん
そんな制度があったんですね。早速区役所にいってみてきます。
教えて頂いてありがとうございます。

3168です。
早速行こうと思って豊島区のHPを調べて見ましたが、タワーマンションみたいな大規模建物は豊島区ではなく東京都で閲覧になるようです。
区役所ならすぐ行けるけど都庁だとちょっとめんどくさいな、、、、

>>3166 匿名さん
区役所目の前のコインパーキングの所ですね。
準備組合のHPも閉鎖されていますし、実現可能性がほぼなくなったのでは？

スレ違いかもしれませんがc地区のお話しします。
c地区は坪600は超えません。もちろん平均の話であってプレミアムは除きますよ。
住友北地区は狭くグロスを抑えつつ制振で坪単価も抑える。野村南地区は面積は広く免震の一方、北棟には利便性で勝てないから坪単価も抑える。ここはちゃんと両社均衡がとれるように擦り合わせてます。
先にステアリを建てた野村としては「ステアリには内装で下駄履かせたのでc地区は坪単価同じでもいいですよね」、経営的には「これ以上あげるとさすがに捌けない」という理論です。
坪単価570です。

坪単価570だとしたらステアリでNタイプ購入した人涙目なのでは。。。
570超える部屋ってプレミアムとNタイプくらいですよね確か。

>>3172 マンション検討中さん

C地区は坪平均570って書いてありますね。ステアリの坪平均は520。600は超えてこなかったけどやっぱり全体としては10%弱程度値上がってるという評価なのでは？

ステアリより内装とか設備のグレード上げてほしいですが、どうですかね

駅直結制振だとその点は免震一類のブリリアより下、あとは築年数、隈研吾、スーパー(？)が下にある点、池袋への距離、戸数の多さを加味して@570はありそうな水準ですね。地権者割当時の価格だともう少し上に行く気もしますが...

>>3175 評判気になるさん
地権者割り当てはステアリ発売と同時期なので坪550程度での割り当てがされたのでは？と推測します。
そこから相場上昇分で気持ち上乗せした570という数字は説得力を感じますね。

ステアリの凶悪な管理修繕費考えると坪５７0でC出されちゃうと厳しい。
東、南向きは眺望特等席だけど、その他の方角は憤死だろ。

エレベーターを各階直結にするには構造上制振じゃないと難しいんでしょうか？

Nタイプは西側の眺望が塞がれるのにC地区よりかなり高いって可愛そうですね。せっかく眺望代で高いお金出してるのに。。。

以後、Ｃ地区の書き込みは、以下でお願いします
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

>>3177 匿名さん
憤死とおっしゃる方角の部屋は坪500以下の部屋も多かったですし、
またC地区の平均が570ということであれば眺望取れる部屋はもっと高いわけで、問題ないと思います。
野村の南向きいくらになるか気になります。

東池袋の中古マンション市場がすごいことになってますね。
初代プラウドタワー東池袋が低層階で坪530万
アウルタワー高層階が坪650万
売れるのか分かりませんが、こんな値付け1年前じゃ考えられなかったです。
もしこれが売れるのであればステアリも相対的に安値だったようにすら思えます。

売れるわけ無いじゃん。特に初代PT。
新築で立地は上のルフォン残ってるし。

>>3182 匿名さん
とっくに申し込み入ってるぞ初代PT。
残念だったね。立地が上だと思い込んでるルフォンより高い評価されちゃって。

いつも湧くルフォンのステアリアンチは何なの？
ルフォンはどうでもいいから書き込まないで欲しい。

>>3185 マンション検討中さん

普通に考えて東池袋直結>>>大塚駅徒歩4分>東池袋徒歩5分だろ。よく考えて物を言えよ。

>>3185 マンション検討中さん
横からだけど初代とルフォン比較してるだけで別にステアリアンチではないと思うけど

>>3183 匿名さん
本当かなあ？
アウルの高層階坪480ですら売れるのに半年かかったのに？
エアライズの中層階坪500も売れてないのに？
本当なら申し込みいれた人は正気とは思えないな。

ここに限らずですが、わずか1年位でマンション価格はかなり値上がりしてますね。
白金、豊洲や亀戸は供給価格かなり値上げしてますし、新しい供給もどこも以前よりだいぶ高い。
先のことは分かりませんが、今の段階ではここを買えた方も割安だったと思います。

>>3186 匿名さん
立地だけの評価なら
東池袋駅直結＞大塚駅徒歩4分＞＞＞東池袋駅徒歩5分でしょ。
さすがに山手線を舐めすぎ。

>>3186 匿名さん
じゃあなんでその価格で買い付け入ったのか説明してみろよ。単に駅に近いだけで評価されてないからだろ。知ったか知識じゃなくて頭で考えてから物言えよ。

>>3190 坪単価比較中さん
山手線だからなんでも価値あると思ってるのがお花畑すぎ。北端で実質単独駅の大塚をどんだけ過剰評価してんの？

>>3192 匿名さん
山手線大塚駅＞＞＞有楽町線東池袋駅が一般的な価値観だと思いますけどね。
東池袋の西側の池袋駅まで歩ける辺りは別ですよ。
池袋駅＞＞＞＞＞＞＞＞＞大塚駅ですから。
あくまでも「立地だけ」の評価です。

マンションは立地だけではないので
ステアリ＞＞＞ルフォン＞初代PTなら同意しますよ。

試しにそれぞれのマンションが接している道路の路線価を調べて見ました。
ステアリ：1270　590　540　490
ルフォン：870　680　670
初代PT：440　410
「立地だけ」ならステアリ＞ルフォン＞＞＞初代PTだと思いますけどね。
それが客観的な評価です。

>>3194 坪単価比較中さん
ブリリア（豊島区役所）周辺の路線価 980 730 660 620
環5-1開通すれば正面は上がると思うけど思ったより高くないのね

>>3191 匿名さん
貴方言葉悪いね

>>3189 マンション検討中さん
日経平均はこの半年間右肩下がり。
今の段階ではそうですが、入居時にもお得かどうかは難しいですね。
勿論、入居時には今よりもっとお得な可能性もありますし。
お得かどうかをあまり気にしすぎず、好きだから！欲しいから！買う、買ったの方が精神衛生上いいと思います。

塔屋できた途端にダサくなりましたね…。

ヘリポートあるマンションだから仕方ないですね。まぁ完成図は意匠が凝らしてあって割といいですが

>>3198 匿名さん
たしかに、あれいらなかったかもしれませんね

凄っ！

>>3201 マンション検討中さん
他の２件も売出も残っている状況でこれはチャレンジ価格すぎるんじゃ...

>>3201 マンション検討中さん
抽選部屋とはいえ流石に助平価格ですね。。

>>3203 マンション検討中さん
販売価格は約8900万、3000万超えの上乗せは、助平の上にドをつけたくなりますねぇ

>>3202 マンション掲示板さん
これでもまだ初代プラウドの中古よりは買う気がする。
少なくとも新築だし、駅直結で改札までも近いし。

ルフォン組がステアリに完敗したから今度は初代を目の敵にしてるのか。いやはや醜いね。

>>3193 坪単価比較中さん
トータル評価ならルフォンが一番下だろ
過剰仕様の免震以外、何もスペック勝ってないぞ

>>3207 名無しさん
立地が勝ってる。
根拠は路線価。

>>3207 名無しさん
大塚駅、徒歩5分の物件なんて、ほっとけばw

都内のマンションの価値を左右するのは、若い共働き世帯（特に嫁）が買いたいかどうか、でしょう。

駅、プラネタリウム、水族館、図書館、複数の劇場、超高層オフィスと
直結してるわけだけどね。

>>3214 通りすがりさん
もれなくパークコートを代表する高級物件が存在するブランドエリアなのが渋谷区のいいところ。渋谷区ってだけである程度は価値を担保できる。
渋谷、恵比寿、広尾、代官山、初台、千駄ヶ谷etc

>>3218 匿名さん
初台って新宿区かと思ったら渋谷区なんだ

>>3218 匿名さん

代々木、上原、参宮橋
ブランドエリア擁しすぎですね渋谷区。

すれ違いどうでもいい！けど資産価値的には渋谷区いいよね。
池袋は副都心エリアでも庶民的で住みやすいところが魅力です。

しかし、街ランキングでは池袋の方がいつも上位なのは、
渋谷が奇抜でピーキーだからじゃないかな。

>>3218 匿名さん
新宿区よりの渋谷区はなしでしょう。要は松濤のイメージがあるかどうか、という。京王新線はなしねw

松濤、神山町　も超がつくブランドエリアですね。やっぱり渋谷区がナンバーワン
パークコート建ててもらえない豊島区は残念賞。

>>3219 匿名さん
京王新線3駅は全て渋谷区ですよ。

>>3225 匿名さん
あれはなーんちゃって渋谷区だよね。まぁ、豊島区池袋界隈は「花より団子」という構えで、よろしいかと。豊島区のエースは目白だけど、実際のところ、下落合は新宿区、目白台は文京区というw

>>3183 匿名さん
まだ消えていませんが、本当に申し込み入っているのでしょうかね？

>>3226 通りすがりさん

まぁササハタハツもかっぺ豊島区よりは数段格上なんですけどね。

>>3218 匿名さん
しかし、初台と千駄ヶ谷に言及された時点で、ややあれ？という感じがしますねぇ。初台は問題外として、千駄ヶ谷も所詮は○○学会の支配地、さらにかつての大貧民窟の若葉に隣接してますね。

>>3228 ミッド高層契約者さん
あとは好みじゃないでしょうか？　わたしは同じ首都高が近くに通る排ガス地帯なら東池袋ですかね。そうそう、豊島区で目白に次ぐエースを忘れてました。西池袋。これはいまだに昭和の香りがする良い街ですよ。あのライトさんの名建築もありますね。

>>3229 通りすがりさん

千駄ヶ谷、初台ともに築浅のパークコートありますからねぇ。豊島区には是非ともパークコート誘致を頑張って欲しい。そうすればかっぺ卒業できるから。

>>3212 匿名さん
君、同じ城西の豊島区かっぺ同士って言ってるけど豊島区は城西ではなく城北だよね。
城西は君が住んでると自称してる渋谷区や新宿などを含む地域。自分の住んでる地域すらまともに分からないとかほんとに君渋谷に住んでるの？

>>3231 ミッド高層契約者さん
パークコートがあっても初台や千駄ヶ谷じゃなぁ。 カネの無駄やろw 頑張ってねww

しかし完売したスレにわざわざ出向いてマウントとはねぇ。
両親からまともな教育受けてこなかったからこういう性格になるのだろうか。
とりあえずそちらの区はヤバいやつが住んでいるというベンチマークにはなった。

>>3234 匿名さん
初台は渋谷区じゃないよ。本籍は新宿区か中野区ねw

>>3234 匿名さん
新宿駅に至近なのは立派です。

>>3232 口コミ知りたいさん

↑やっぱ渋谷区はすげぇなぁ（初台と千駄ヶ谷を除く）。

ササハタハツてなんだと思ったら笹塚幡ヶ谷初台で渋谷区なんだな
一度も行ったことないから知らんけど新宿でないと渋谷に行けないのは大変そう

>>3239 匿名さん
笹塚、幡ヶ谷、初台。甲州街道と4号線の街。

銀座線、丸の内線と比べると微妙かもね

アウルの50階、85.71㎡16,980万円。
16,400万円で成約しました。
成約坪単価632万円

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナの18階71.04㎡の13,500万円転売住戸は12,550万円で成約です。
成約坪単価584万円。

いよいよ東池袋の相場がとんでもないことになってきました。
このままだとC地区はどうなりますかね。

新築が築十年に負けてる歪な相場ですね。
正しくバブル