プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

>>2578
再開発組合の事業計画が後ろ倒しに計画変更されてますから、恐らく竣工も当初計画通りにはいかないと思います。

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C地区の竣工は2026年以降になったって去年10月頃ステアリの営業に言われましたよ。
C地区狙いでステアリをスルーしたなら、気長く待つしかない。
俺は来年からステアリに住むけど。

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公式で2025/3は変えてないものの、2026/3でステアリ竣工よりは後に今作ってる池袋のモデルルームで販売するっぽいですね。お祭りになるのか、東池袋だからそうでもないのか値段次第ですかね。アウルとかの住み替えも市場に出そう。

南の南側もいいですが北側も駅直結だし小学校・幼稚園が近くて便利そう。

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>>2580 匿名さん
教えていただきありがとうございます。
すみふより少ないですね

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C地区の規模なら確かに竣工の3-4年前に販売開始だろうから来年かな。待つってほどでもない。

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ちなみに自分は広域でチェックしてこれというのを時々仕入れている。C地区は注目。実需じゃないそういう同類がけっこう狙ってると思うよ。

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>>2576 匿名さん

既出ですが、C地区は令和9年ですよ？？

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令和9年ってどこかに出てましたっけ。野村のQ2資料や豊島区のHPで25/3というのはありますが(少し遅れるという話は口頭であるのかも？)

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再開発地域に住んでる者ですが、組合の所在地の前に貼ってあるペーパーを見ると
組合の期限？が令和９年までとなっています。
以前のレスを見ると、この期限には竣工後の組合の解体期間も含むらしいので、
竣工は令和８年じゃないかと勝手に思ってます。2026年ですかね。

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>>2589 マンション検討中さん
ありがとうございます。2026だとすると今年販売はないでしょうね。規模と他の事例から考えると来年下期に販売ですかね?。楽しみのような怖いような。

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マンション掲示板の書き込みはほぼすべて戯言の雑音にすぎない。2010年とか2011年頃に分譲されたマンションで、今や2倍以上になった物件でも、ネガの連中は当時、あれこれ難癖を付けていた。ステアリを気に入って買った人は長く住めば良いだけの話。駅直結に暴落はない。

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C地区C地区って言ってる人ちゃんと隣の区役所で建築計画みた？
合計1499戸予定でどえらい規模。
住友棟は駅改札フロアからエレベーター直結、5-22、23-38、39-54でev振分け。一階はほぼフロアぶち抜き商業施設。
野村棟は永久眺望で落ち着いた住環境。
値付けにもよるけど瞬間蒸発でしょ。もうこんな物件今後出ないよ。いくら後ろ倒しにだろうと速攻で売れるのは間違いない。

このスレでこんなこと言うのは申し訳ないけどステアリは内装で下駄履かせてるだけ。C地区には勝てないから下駄履いてるんだよ。

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ちなみにB地区ってどうなってるのかしら

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>>2591 通りすがりさん

そう。賢い人はみんなブリリアタワー池袋を買った。
池袋で次のビッグチャンスはC地区。池袋にそれなりに詳しい人間なら自明のこと。

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このレベルの値段で手が出る人だったら、ある程度損出して売るなり、貸しに出したりして、C地区も押さえに行くんじゃない？
大きく儲けは出ないけど、大火傷もしない物件だと思うけど・・・

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このマンション購入した人でC地区よりステアリの方が格上なんて思ってる方は誰もいないと思いますよ。

うちは来年入居後にC地区出たら移り住む予定です。
C地区は5年近く先だしそれまでにここに住むというのは全然ありな選択肢だと思いますが…
ここに住めてれば抽選外れるの覚悟でC地区人気部屋にも特攻出来ますしね。

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C地区楽しみだけどまずはステアリに住みたい！
目先だと補助81号線の整備が楽しみ。
まだどうなるかわかりませんが造幣局南計画もありますし、ステアリ周辺も10年くらいで雰囲気変わりそう。

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>>2596 匿名さん
同じ穴兄弟（地下道）のブリリア、エアライズ、アウルの1500戸も同じ事考えてるからね。バーゲン損切り価格覚悟で売却頑張ってくださいね。

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C地区の次の大本命は池袋駅直結の西口再開発。
いつになるやら。

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C地区人気すぎて買えない可能性もありつつ1500戸だからまあ大丈夫かも。でも超大型は集客のために価格落としてくる可能性も高いので(PTKも)そうするとやはり抽選か(周辺はそこが相場の天井になる？)いま中古でたくさん出てるアウルとかの動きが参考になるかもですね。規模が違いますが。

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そもそも今の不動産マーケット、経済環境と開発予定でもステアリ買う人は一定の損は見越しているかと(もしくは維持費高いものの実需でずっと住む予定)。そういう意味で投資家は参戦しなかったけど実需で売れたんでしょうね。

>>2599 匿名さん
5年前に準備組合が目標としてた時点の開発完了が2034年
予定通りに行けば来年度中に都市計画決定

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B地区は対外的に出てるのは2025年度？ただこちらも遅れているんですかね。ここも規模は大きいですよね。

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Ｃ地区は、現地に、割と大き目なマンションあるしね。
2573さんと2574さんの話からすると、
約1,500戸のうち、300戸は非分譲、
永久眺望の南棟の野村は360戸しか販売されない。

Ｂ地区は、野村のIRから一時消え、
準組の会合もなく、長期延期。

池袋西口は、都計決定の前に、特区指定があるはずで、
それがまだないので、今年度の都計決定はかなり困難。
連携する予定のロサ会館エリアの開発も遅延。
ロサ会館は耐震問題で先月が除却期限だったが、
最近も新店が開業するなど、壊す気がない。

ランキング上位の常連になりつつある池袋エリアで
いまステアリが買いなのは、よくわかります。

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池袋西口は予定通り再開発が進めば激変するな。
それを見越して東建三菱のタワーを買っておくのも手か。

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>>2594 匿名さん
ブリリアも買ったタイミングや物件は結果として良かったね、って話ね。賢いかどうかは別。マンションなんて買いたい時に気に入った物件を買えばいいだけ。その後の市況がどうなるかなんて誰にもわからない。すべて後講釈にすぎない。2007年にビッグネームの不動産評論家が鼎談で「東京都心の不動産に下がる要素は全くない」と結論付けていた。08年のリーマンショック後のデフレできれいに外れた。これも後講釈だけどねw　マンション掲示板の雑音は雑音として聞き流し、自分で判断しましょうね。

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それはちょっと違う。
ブリリアタワーは、立地（池袋駅8分、東池袋駅直結）、規模、区役所一体、隈研吾デザイン、とスペシャル要素満載。これを買わなくてどうするという物件。

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スペシャルだね、間違いなく。
通りすがりさんは「中の人」かな。立場は明らかにしたほうがいいね。

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マンションはランドマークを買うというのは基本なので上の方が言っていることもわかりますし、C地区は北も含めて規模立地設備等ここより上でしょうから、今後そこの価格を超えることはないというのもわかります。(だからこそ今回は投資家が来なかったんだろうと。コロナでどう相場が動くかも不明ですし。)

とはいえ有楽町線をよく使うなら利便性が高いのは事実ですし、今買いに出るということはその辺りの値下がりリスクは承知の上で買っているわけかと。お金がたくさんあって損しても気にならない人もいるでしょう。

上の方のおっしゃる通り相場はわかりませんよね。REITが下がったままなのと直近、不動産のネガティブなニュースは気になりますが。

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ここの次は注文戸建てを考えている。
売りにだすか賃貸にするか…
その時の資産価値とか手持ちのお金とかにもよるけど。南向きの2LDK(3LDKを2LDKにした)、賃貸に出したら月30は貰いところだけど、月30のマンションをコンスタントに借りてくれる人いるかな。

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>>2615 匿名さん
組合設立とか事業計画変更とか、そういうタイミングで結構詳しい中身は“縦覧”と称して公表されています。公知の事実を漏洩とは言わないと思いますが。

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おやおや、>>2608 は消しちゃったのか。やっぱり中の人だったのかな。
まあ、新国立競技場で今や国民的建築家である大家を誹謗中傷はマズいよね。どんな「内部情報」を知ってるのかは知らんが、その根拠を出せないならただの誹謗中傷、訴訟対象にもなりかねないわな。

ところでここは完売したのかな？皆さんそのつもりで「次の話」をしてると思うんだけど。

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さすがに中の情報はまずかったわw 筆が滑ったよww

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>>2611 匿名さん

マンション貸したら税金高くないですか？
総合課税だから現在の所得税の最高税率がかかりますよ。
所得1800万円超えなら所得税と住民税で50%以上持っていかれます。
経費で毎月10万引けたとしても、残りの20万のうち手取りは10万…
貸すのは馬鹿馬鹿しいと感じます…

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まあ住み替え前提かつもう契約してしまったのであれば、一年位楽しんでC地区販売前に売ればそんなに損は出ないかと。即転売で未入居として流してもいいですが。貸すのはちょっと微妙かもですね。

ところで契約した人はきっちり内覧した方がいいですよ。旧プラウドのマンマニさんの記事をみると40箇所？直させたとか...

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賃貸にした場合の経費控除は、まず減価償却費、管理費等、固定資産税。
ローン組んでる場合は、それに加え利子分は控除できるが低金利だからたかが知れてるね。
現金買いなら相当に、ローン組んでてもそれなりに持ってかれると思ったほうがいい。あと住宅ローン減税は当然使えなくなる。
それから、住宅ローンは自己居住が条件なので賃貸にすると原則は一括返済。金融機関に住めなくなった理由を届ければ普通はそのままになるとは思うが、あくまで原則はね。

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2611です
皆さんご丁寧にありがとうございます。
次はちょうどC地区が出来るタイミングと重なりそうで。それも悩みどころの１つです。
利益を得ようと思ってるわけではないので、大きなマイナスが出なければ賃貸かなぁ。何かの時のために住居を残しておきたい。でも税金とかの兼ね合いが難しいです。数年かけて勉強します。ありがとうございます。

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修繕計画はご確認された方が良いとは思いました。5年スパンであがっていくので。固定資産税もたしか5年後に倍になるのでそこもでしょうか。それらも加味して投資収益率をみるとよいかな、という気はします。

あとはやはり物件の中古価格をみながら売却と賃貸の両睨みの方が良いかと...。毎月10万円手元に入ってもそれ以上に物件価額が下落したら意味ないですから(物件価額無視して投資金額回収するのに100年かけるのは非現実的でしょうし)。ただ中古売却も手数料が大きくでますから悩ましいですよね。賃貸も売却もC地区前のほうが強いのは間違いない気はしますね。

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普通賃貸借で賃貸に出すと、店子の方が圧倒的に有利でいろいろ大変です。また、店子がついたまま売却しようとすると、オーナーチェンジ物件としてどうしたって売値が下がりがちですから、よくよく考えないと。

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>>2616 匿名さん
縦覧にEVの乗換階とかかいてあるんすかね？

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>>2625 マンション検討中さん
記憶が曖昧ですが、随分前に縦覧で出ていた図面にはエレベーターの配置もありましたよ。ですから2592の情報はたぶん正しかったと思いますが、古い情報です。組合のHPを見ると、階数は52階になってますから。

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公式HP見る限り、プレミアムの130m2だけ売れ残っちゃったみたいですね。
でもそれ以外2期2次で完売したのは凄いな?。

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公式HP見る限り、プレミアムの130m2だけ売れ残っちゃったみたいですね。
でもそれ以外2期2次で完売したのは凄いなー。

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1LDKも売れたのか

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ブロガーが最後の最後まで煽ってたからね。
3Lは5倍とかだったらしい。PTK続き相当恨みかったやろな。

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2.8億出せるならここは選ばんやろね、確かに。

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3LDKもほぼ1倍だったそうですが、一部屋だけすでに2期までである程度売れていたところが倍率高かったらしいですね。最上階はどうするんでしょうね。。。

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7倍の部屋もあったと聞いた。
人気マンションでしたね。

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全然話変わるけど地権者住戸が55戸あって地権者が5人(？)とか聞いた気がしますが一人当たり10戸とかになるんですかね。そんなもんなんでしょうか。だとしたらすごい...売るにせよ、賃貸にせよ相当な収入ですね。

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ほとんど1-2倍で(2LDKかな？7倍は)PTKみたいな30倍近くということはないので投資家というよりは実需なんでしょうね。
C地区のほうが明らかに上ではあるものの数年早く住めるし、たぶん資金力に余裕があれば損してでも住み替え組も出そうな気はしますね。

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自分の場合、C地区は抽選で住めない可能性がありますから（あとはスミフなのでいくらになるか分からない…）、確実に住めるうちに引越しておこうというつもりでした。
少なくとも賃貸よりは確実にいいですから。

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倍率ついた3Lってどのタイプかご存知の方いますか？

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>>2637 匿名さん

Mタイプが5倍だそうです。

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>>2638 マンション検討中さん

Mタイプは西向きですが間取りがとても綺麗でしたからね。

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>>2639 マンション検討中さん

坪単価480万で、周辺の中古とあまり変わらない

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タワマンの西向きはかなり辛いとは聞きましたがどうなんでしょうね

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>>2641 マンコミュファンさん

奥行き2mなベランダ+Low-E、西日はある程度遮断できるだろう
眺望がいまいちだが、それ以外文句ない住戸かと
まぁ、プレミアム以外どのタイプも完売だし、検討スレもこれでおしまいかな
皆さんお疲れ様！これからは住民スレへ移住する

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>>2642 マンション検討中さん
検討板でのポジ活動お疲れ様。次はC地区見据えた逃げ切り頑張って下さいね。

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>>2643 マンション検討中さん
キモっ！

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>>2632 マンション検討中さん

最上階ではなくその一つ下の階なので微妙ですよね。
価格も価格ですしいつ完売できますかね

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野村としては早く完売アナウンスしたいのでしょうか？
それとも時間かけて売るのかな。

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>>2646 匿名さん

1部屋だけを時間をかけて売ることのメリットってありますかね？
MRも閉められないし早くC地区仕様にしたいのではと思います。

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早く完売アナウンスが聞きたい

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人気があるのが自明だからか、一期完売以降のアナウンスが地味ですよね。

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人気なくはないが、一期以降は数回販売時期を延期したり、倍率つかない部屋が中心だったことを考えると適正だったんでしょうね。
同時期の駅直結大規模のPTKなんかは倍率もそうですが、会場予約すらできないお祭り状況でしたしC地区もすごいのかな。値段設備次第か。

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>>2650 評判気になるさん

結局値段次第じゃないですかね。ここはいくら気に入っても予算的に厳しくて諦めた方多いと思いますよ。購入した方でも、予算の兼ね合いで当初希望していたのより一つ小さい部屋にしたって言ってる方が複数いましたし。
もっと目に優しい価格だったらPTKみたいな倍率になったんじゃないですかね。

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タワーマンションバブルはじける前に、ほぽ売り切ってここは売り手にとってはよかったですね

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タワマンバブルなんて暴落芸人以外に信じてるやついるの？御大ですらビジネス芸人なのにｗ

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19日の日経産業新聞でここが大きく取り上げられてましたね。将来価値格付け調査で首都圏新築マンションで7位。

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で？

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資産性の高いいい物件だなあ、とあらためて思っただけ。

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>>2654 匿名さん

7位なのか…
ベスト3には入ってるかと思った

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超人気で高倍率だったシンボルマンションのパークタワー勝どきとか、トップのマンション群(レジデンス四ツ谷とか番町とか虎ノ門)が上位にいましたね。

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>>2654 匿名さん

７位ではないよ。二つ星。あいうえお順で記載してあるだけだから、二つ星は全て同率４位。（三つ星が３物件。）

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ご参考までに

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完売したの？
まだ残ってる？

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まだ一部屋残ってますね。

しかし中間免震・大規模・共用設備・ランドマークということでほぼ中古に出なかった(すぐ売れた)ブリリアがぽつぽつ出てきましたが、意外と売れ残ってるのが気になります。たぶん短期譲渡が外れるのでこっから市場に出てきそうですね。アウルも数部屋出たままですし下がりそう。C地区にむかって流動性があがっていきそうですね?。

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総評?物件は悪くないけど東池の立地で考えると、割高感がある。それと地味だけど管理費が高すぎる。

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ステアリ欲しかったなぁ
立地とかなんとかいろいろいうけど、結局売れていたんじゃないか

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>>2664 名無しさん
まだ一部屋ありますよ！

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>>2665 匿名さん
無いのと一緒です^_^

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>>2664 名無しさん

キャンセル出ないかな

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これから2015～2017にかけて仕込んだ物件の利確祭りが始まるぞぉ。湾岸中心にタワマン市場は下落が予想される。

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東池袋周辺だとアウルもブリリアも全然動かないですね。ブリリアは共用施設やロビーの豪華さ、耐震面での希少性やランドマーク性はあるけど流石に高すぎるか。あそこを80平米で8000万円で買った人が羨ましい...

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まあ都内の物件価格は当分下がらないよね
マネタリーベースを鑑みても通貨安は進む。。

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タイル張りと違ってなかなか完璧な仕上がりは難しいね。黒い部分の粗が目立つね。ここから手直しするのかな。

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>>2674 匿名さん
どうなんだろう？
白い部分も始めはムラが目立ったけど段々均一になってきた気がする。

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>>2674 匿名さん
野村のマンション住まいです。　
アフターサービス大揉めひますから、気になる箇所は今からエビデンスをとって申告すべき。　
そして、会話は録音すべき。　
野村は勝手に一方的にです。　
もちろん室内のアフターはよくしてくれますが、共用部のアフターは入居時に指摘しましたかと、拒否してきます。　
結局入居後の直しは難しいとなあなあになります。　

私は入居後管理組合として交渉したますが、1000箇所以上の直しを指摘し、一部は野村が入居後後を故に拒否されてます。　

野村販売までは素敵ですが。アフターはとことん逃げ切ります。　
逃げ切り専門の優秀な人材をおいてます。　
施工検査も一切まともに野村はしてない。　
購入の方しっかりと証拠を持って事前に交渉してください。

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>>2676 匿名さん
例えばどんなことですか？

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最後の1部屋、去年夏の1回目抽選当時に、希望の最上階の同タイプ部屋が
抽選4倍と聞き、抽選回避の為に比較検討したが、LDKの天井梁が多い＆
間取りが悪いので撤退したが、正解だったみたいだ。
このレベルの広さを買う方達には訴求しない部屋なので、売れ残り期間が
かなり伸び、最後は内々で相当額を値下げするんじゃないかな。

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>>2674 匿名さん

ベタ塗りはやっぱり難しいですね。
タイル若しくは吹き付けじゃないと均一にはなりませんね。

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https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/outline/

完売になってますね

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