プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

2440 住民板ユーザーさん1さん

C地区建っても眺望抜ける東側はまだ差別化出来るけどね
今残ってる西側は厳しいんじゃない？
同じ中古になったときに共用ほぼ無しの中規模じゃ坪400前半の成約が多いアウルに勝てないんじゃ無かろうか。

築10年で400前半かぁ。人気だね。

現在築10年ってだけで差別化されると思うが…来年は11年。みなさんあまり11年の築年数差は気にしないのかしら？

このマンションは通路直結じゃなくてエレベーター直結だから全然差別化可能だと思っているんですがいかがですか？

外に出ないで駅まで行けるか否かが一番重要なのであって、エレベーターで居住階に直結ってそこまで差別化要因になるのかな？むしろ乗り込んでしまえば居住階まで来れてしまうっていうセキュリティ面の不安は皆ないの？

>>2445 マンション検討中さん
そう思う人は買わないだろうし見当しないのでは？
メリットデメリットどちらもあるとは思います。
でも、どこのマンションも住人にくっついていけばオートロックなんて関係なく、玄関までいけちゃいますからね。

>>2446 マンション検討中さん
いろいろ言われても、大して歩かずに地下鉄ホーム階までエレベーターで降りられるのは大きな魅力。マンションなんて利便性、利用価値にカネを払うものだと思います。広さなど居住性を求めるなら、注文設計の戸建てにすればいいだけ。

感染者数がすごいことになってますね。経済・相場もそうですけどそもそも竣工遅れないかとか前回と同様で2期2次販売をいったん休止するのかな、というのは気になりますね。
逆に遅れて時間がなくなって前回のプラウドタワーと同じように最後に特別商談会の値引で売り切る可能性もありますが。色々と読めませんね。。。

伸びてますかね？

>>2448 マンション掲示板さん
もう残りの部屋は客ついてましたよ。次期で完売又は数戸残るぐらいの印象です

要望が聞く限りはあと10戸弱残りそうですね。
しかし緊急事態宣言でそのままスケジュール変えないのかな。こういう状況が続くと乗降者数が伸びず副都心線ができなさそうなのが痛いですね。

新駅できないのはかなり痛い
Ｃ地区も地上げ遅れてるし…。大丈夫なんかいな。

このまま駅できくなりそう
世の中リモートにシフトするよね

学生定員3,500名のキャンパスの建設は進んでいて、2023年に開校。
教職員など従業員を合わせると、駅利用者１０パーセント増。

今年のメトロの売り上げが6割とかで乗降者数でおそらく一万人単位で減ってそう&設備投資控えるというアナウンスをしているから副都心線は来ないと思った方が良いかと、、、

竹中へーぞーが緊縮脳間違ってたとか言い始めたから政策転換に期待ですかね。
なんつーか今のメトロは規模のでかいビルメンみたいなもんで、新しいことはできないと思う。

住民側の掲示板が住宅ローン減税で荒れてますね。。。

ところで地権者住戸が一人当たりかなりあったはずですが、地権者が手放す場合は、中古って通常竣工直後くらいに市場に出るんですかね。

公園に行けばパン貰えて生活相談してくれるそうです。
頑張れ池袋！

>>2454 匿名さん
最寄り駅が池袋、大塚、新大塚にも分散するし
たかだが3500名程度の大学じゃ教職員数なんて500名にもならない
大学は通年人を動員するわけでもないし、4000名以上も東池袋の乗降客数が増えるわけがない

原宿とか渋谷、新宿三丁目でギャルをゲットして副都心線直結力を生かしてお持ち帰りする計画が崩れるので新駅は何としてでも欲しい。

大学は通年じゃないのはそうだけど、
駅利用者のカウントは登校と下校で２倍カウント。
あとは最近のオープンカレッジ。
生涯学習、講演会、展示会、学祭、フェス、学食の常時開放。

というか普通に1-2万人は東池袋んl乗降者数が今減っているだろうしメトロが設備投資しないといっているから焼け石に水では。。。在宅の時代だし赤字をおさえるためにも新駅は普通に諦めたほうがよいかと。

新駅来ないとヤダヤダー！

まあ新駅についてはモデルルームにおいてあった記事もコロナ前のものですし、それを想定してすでに契約してしまったのであれば残念ながら、、、ですかね。メトロも緊急事態の時は乗降車8割減とかだった気が。可能性がないとは言い切れませんが、C地区も遅れてますし。

相場という意味では現状アウル中古がたくさん出て暫く動いてないのも気になります。

>2457

ローン減税って元々時限で、過去は延長され続けてただけで保証はない。コロナ対策で政府はお金使ってるわけだし、住宅を失う人がいるなか住宅購入する人を優遇することをつづけるのかって議論になるのは想定するべき。契約後にコロナってわけじゃないから見通し甘かったってだけなんだよね。そういう人が将来のお隣さん候補。住民板って結構検討情報あったりする。

>2457

地権者住戸が販売に出されるとしたら竣工の前後ってのが一般的。ただ、地権者って等価交換して住戸を得るか土地を譲渡するって選択肢があって現金化する必要があるなら譲渡を選ぶんじゃないかな。等価交換して引き渡し後に転売するのって建設中何もできない。

一人で複数戸を取得した場合、賃貸に出すケースが多い。ただ、この場合賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスクになる。

>>2465 匿名さん
アホな御託を自信満々にw　合理的に洞察したら延長されないわけがないやろ。

2465さんて、住民版荒らしてた人と同じかな？
延長議論に関する主張はわかるけども、
それで将来のお隣さんとか言って住民貶すのはやめた方がいいと思う。

住宅ローン税制の話は専用スレでも作ってそっちでやってくれないかな。

副都心線新駅は、
サンシャインや区役所～渋谷の移動で現在JR池袋を往復している人々を奪う、
メトロの売上増の戦略になるかと。

今のメトロに成長戦略なんてあるんかいな。只の維持管理会社でしょ。

メトロ決算によると輸送人員4割減少のようなので、単純計算で2万人近く減ってそう。まあ新駅はないでしょうね。赤字を抑えるために暫くコストカットを進めるかと。ステアリ買おうかと思っていましたが微妙に見えてきました。。。

自分は新駅できてもできなくてもこの物件に魅力感じて購入したので、そんなに新駅ありきで検討している人がいることにビックリしてます…。
まぁ新駅ありきで考えてる人はやめた方がいいと思いますよ。確かなものなんてありませんから。

だってMRでも新駅秒読みみたいな新聞記事あったし…。

いつかは分からないけど、いつかは新駅できるでしょ。
遅くともC地区までにはできると思う。というか、C地区と一緒にできそう。
C地区で高値追求したいなら、デベがメトロに働きかけると思う。
ただそのC地区自体がいつになるかは知らん。

自分も元からこの辺りに住んでるので、新駅はあったらいいけど無いからと言って検討やめることはなかったと思います。
まだまだ先ですがC地区や造幣局南地区の再開発の方が楽しみです！

>>2475 匿名さん
C地区はもうすぐ立ち退きが始まるよ。

まあリセールには影響は出ますよね?。C地区できても多分新駅は厳しいとはみている、が在宅がなくなればなんとか乗降者数5万戻るかも？

新駅設置は、大学、Ｃ地区、造幣南、ワクチン普及で、アリと思います。
また、メトロに動きが無い間も、区の施策として期待は今後もずっと
あり続けるため、ウリ文句も別に今と変わらないですし。

まあ現状の条項車数やメトロ方針、業績を考えると大学やマンションの人数を考えても、基本はできないと思って考えた方が無難でしょうね。

メトロ新駅は、実際できたらラッキーぐらいで考えた方がいいかと・・・
実際着工から開業まで時差あるし、そこが検討箇所になっている人は辞めた方がいいのでは？
虎ノ門ヒルズも新規開業したものの、未だ完全開業でもないし、こういう話はスパンの長い話だと思いますよ。

もし新駅となると最後の山手線内新駅でビッグニュースだが、そうでなくても、Ｃ地区だけでもメトロ直結の地下広場がライズシティに引き続き増設されるし、造幣局南地区の計画エリアはＵＲの仕様書では東池袋駅の敷地も含まれているので、こちらも同じく地下広場を計画しているかもしれない。

ＵＲ仕様書
https://www.ur-net.go.jp/orders/toshin/pdf/order_25209_4.pdf

造幣局南地区って保健所作ったばっかですけどまたそこも壊して新しくするんですかね？
それとも保健所より南（すなわちステアリのすぐ北）も立ち退きの上開発？

>>2483 マンション検討中さん
あの保健所は仮設です。近い将来C地区に移転します。

営業の人から聞くとC地区以外は全然進んでないそうですので、最初にC地区でしょうね。

全然ということもないでしょう。
ＵＲは土地の取得を始めているし、エリア内賃借人の移転先の低層マンションを区とＵＲが５丁目に建設中。

タワマン西向きに住んでいる友人が昼間の温度と家具等の日焼けが凄くて後悔と言っていましたが、遮光カーテンひけばなんとかなりますかね？

DWのタワーは東か北向が良いですよ。
西日はマジ強烈です。

>>2487 評判気になるさん
西はわかりませんが、タワマン北向きに住んでいて相当暑いので西は相当かとは思います。

計画をみると修繕費の上がり具合がすごいですね。。。

コロナで駅利用も減ってるし、オリンピックもおそらく中止でしょうし、経済成長率もREITも悪いし明るいニュースが欲しいところですね。

ここって幼稚園とか小学校とか少し遠いですよね。在宅の割合にもよるけど独身やDINKSには便利？

>>2492 名無しさん
独身であっても、勤務地や生活スタイル人それぞれですから。もちろん他人の感想を聞いても良いが、真剣に検討するのなら、自分で気になることを優先順位つけて評価したほうがいいと思うよ。
うちは子育て世代だけど、近くに公園とサンシャインがあることがすごく大きい

2期２次　供給20戸！
キャンセルが無ければ確か残りは22戸なので年度内に売り切るつもりですね～
むしろなぜ2戸残したのでしょう？

あれ、残り20?戸ではなかったですか？
（115＋25＋33＋20＝193）だとすると完売では？

>>2495 ご近所さん
恥ずかしながら計算間違えてました！完売するつもりですね！
ご指摘ありがとうございます。

>>2493 通りがかりさん
それはありますね。とはいえ幼稚園(小学校？)はどうされる予定でしょうか？(ちょっと大人の足でも遠いなと)

コロナ時代の相場や経済状況で1億円とはみんな凄い。。。

マンション内に保育施設できると思うのですが、保育園じゃなくて幼稚園希望で近くに幼稚園がないから不便ということでしょうか？
幼稚園に拘らなければ近くに保育園たくさんあると思いますが。

>>2497 名無しさん

近くの幼稚園だったら音大附属か雑司が谷でしょうか。どちらも自転車使えばそう苦にならない距離だと思います。雑司が谷は年中さんくらいであれば徒歩でもいけそう。
後は詳しく知らないですが園バスのあるところを探されるとか。たまに走ってるの見かけるのであるとは思います。

小学校は区立ではあれば近くはないですが言うほど遠くもないかと。もしくは通学圏内の国立か、せっかく駅直結なので私立を考えてみては。目の前の通りを走ってるバスでも通学を考えると色々可能性ありますよ。

>>2497 名無しさん
2493です。確かに幼稚園は遠いよね。
来年4月うちの子は年長で、転園させたくないので入居後も今の幼稚園（世田谷区、片道40分程度）そのまま通うつもりです。

>>2501 通りがかりさん
ありがとうございました。参考になります。
そうなんですよね。ちょっと遠いですね。自転車も出し入れにも時間が結局かかりそうですし、平置きの台数も限定されているので、子供が乗せられる大きさで下の段を取れるかわからないので少し気になったところです。

1L買いたいと思ったが修繕たけーな

>>2503 マンション検討中さん
この金額を高いと感じる人はそもそもお呼びでないかと！

>>2503 マンション検討中さん
もうこの週末に決めないと完売するよー

早いですね、、ルフォン大塚見て比較した方々が流れてくるのが多い気がします。一期より価格調整あるとはいえ、相場に見合った価格帯に加え、駅直結と仕様の良さがこの売れ行きになってるんですかね。それにしても東池袋のポジションで億ションを考えると早すぎる気もしてしまいます。

>>2506 マンション検討中さん

アウルタワーの中古がずっと売れ残ってるし、いったん中古になったら下がりそうな気もしますね

アウルタワーの中古で残ってますが、規模感では劣るとはいえ、10年以上の築年数、外廊下、仕様であったりと土俵が異なる気がします。ステアリは大きく下がらない気がしますが、アウルタワーはステアリよりやや安い程度なので販売中はなかなか動き辛いんじゃないかと予想。

東京五輪中止ぽいですね?相場がどう動くやら

この検討スレもそろそろ終了か

アウル、エアライズの成約価格とはだいぶ解離してるから即転売は無理ですよ。なんとか含み損避けれる時期になる頃にC地区来るから特に眺望が悪化する西向きはリセールには期待しない方が良い。成約価格みれない糞ブロガーの煽りにはのらないほうが良い。

>>2511 匿名さん

なんで即転売しないといけないの？検討している人全員が転売屋とても？
意味不明

>>2512 通りがかりさん

いや、転売ヤー参戦の少ない、利益はでないマンションと言いたかっただけ。

>>2513 匿名さん
へえー

若葉さんがネガしたいだけだから、かまっちゃダメですよww

>>2511 匿名さん
糞呼ばわりしてるブロガーがあの人のことなら、仲介でレインズ見放題だから、若葉マークのお前より情報待ってるぞ
そもそもエアライズとアウル築何年だと思ってんだ？

ちょっと前のコメントでも成約価格が乖離してるとか言ってた人かしら？
某ブロガーなんて不動産屋なんだから当たり前にレインズ見られるに決まってるでしょ。
アウルエアライズだって今残ってるのが高すぎるだけで、
前に誰かが書いてたけど築10年超を加味しても十分高値で成約してますよ。

しかも、本人がブログで、投資家参戦を防いで実需に絞る絶妙な値付けと言ってる。ここにいる人もだいたいそんな認識だと思うよ。

まあ某ブロガーは結局買ったのはPTKでしたね。20倍とかついている、というコメントからの推察ですけど。
本人は旧東池袋プラウドを持っているので、そこの値段維持・売却想定も考慮はした方がいいかも（数ヶ月程度、売りに出ている中古もありますが）

これだけ客観的な数値並べて論じてもポジショントークにしか見えない捻くれた人もいるんだな。大体そういうのって反証するようなデータを何ら提示してこないけど。

もうさ、この週末で全戸売り出すし、多分自信がなきゃこのタイミングで全戸出さないだろうから、もう完売ほぼ確実でしょう。
ネガはもはや意味ないし、他のマンションの検討ならそちらでどうぞ。

最終期という表記がないけど最後なんだよね？
20戸全部申し込み入ってるのかなー。

まだ全部は入っていないそうですが、多分残った部屋は野村得意の商談会で売り切るんじゃないですかね。しかしコロナや再開発遅れ、REIT下落があってもみんな即決で買えるのはすごいな?とは思いますね。転売は無理でしょうけど実需はあるでしょうから無難に1-2倍で各部屋にわれてそうですね。アウルとかも値段下がったら動くのかな?

>>2520 匿名さん

客観的に見える数値が恣意的なんだよ。
今日の記事もアウル、エアライズの成約単価出さずに相場は上がり続けてます。だもんなぁ。TVに操作される愚民と変わらんぞ。

>>2524 匿名さん
あんたルフォンのスレでも同じこと言ってるでしょ。
相場坪単価出してるけど、当然レインズから引っ張ってきてるやつだぞ。どこが恣意的なのか具体的な数値情報待ってきてから指摘しなよ。
大衆的な愚民のようには迎合しない俺カッケーって言いたいなら、独自理論でもいいから出してよ。

>>2525 匿名さん

本人乙。
アウルは坪400付近、エアライズは坪350下回ってるぞ。
これがファクトだ。反論あるなら証拠だせよ。

>>2526 匿名さん
まあまあ、熱くならないで

完売寸前の物件に対して、利益出ないとか、中古坪単価下がってるとか、よほど悔しいだろうなw
本当に価値ないと思うなら、もっと価値のある物件スレに行ったらどうですか？
ここで粘り続けてもなんの生産性もないのよ

ファクトだ！
は流石に寒すぎませんかねぇ。

>>2526 匿名さん
2525さんではないですが、レインズのサイト？で条件設定すると、
おそらくアウルとエアライズだろうと思しき物件の成約価格が検索できました。
不勉強なもので見方を間違えていたら恐縮ですが、これ見る限り直近2LDKでアウル坪450（平米単価を変換しました）くらいで、
ブロガーの方が出されている数字は間違いではないと思います。
ちなみに初代PT東池袋も記事通り、去年末に坪460くらいで成約していることがわかります。

ネガキャンして抽選回避したい2期2次参戦者、に一票入れてみますね

まあもう価値観次第じゃないかな？すでに買っている人は高い評価を与えたがるでしょうし、駅利用者の減少や不動産市況、非常事態宣言、規模、豊島区、オリンピック中止予測等で悲観的に見る人もいるでしょうし。

倍率からするとすごく人気というわけではないですが、どの部屋も1-2倍程度注文が入っていますし、今の不安定なご時世を考えれば人気がないということもないでしょう。価格は上がらない気はしますが、職場が有楽町線等で通勤があり実需として使いたいならよいとは思います。

アウルとかはたくさん中古もでてますし、初代東池袋プラウドも一部屋ずっと出てますから多分多少は下がるでしょう。(そもそもあそこは最後に野村得意の値引してますが)

あとはシンボル的により目立つクヤクションもあり、中古需要が他より断然凄いようですが、ここはもう少しお高いかもしれません。

野村とすればステアリを早めに切り上げて、C地区に注力したいんでしょう。既に旧アムラックスにマンションギャラリーを用意してるようですから。住友と合わせて1500戸を売ろうとなれば、何年がかりになることやら。

初代プラウドタワー東池袋で現在売りに出てるのは最近出てきた部屋だよ。
それ以前にも何部屋か出てたけど、書かれてるように坪460あたりで割とすぐに売れてる。

>>2534 マンション検討中さん
マンションレビューの平均でみると成約でなく値引前で平均434じゃない？(あと半年以上坪460程度で売れ残っている部屋があって、システム上そこは履歴に紛れ込んでますね。)

まあたぶん1倍前後できれいに売れるんじゃないかな。旧プラウド東池袋はたしかに売れ残っている部屋はありますね。勝ちどき買ったマンマニさんが売ろうとしている本人の部屋だったりして...

>>2536 名無しさん
坪単価460万円で売れた部屋がマニアさんの部屋でしょ。マンションカウンターが仲介して成約していましたよ。それが売れた頃に10件目購入記事あげてたからタイミングも合うよね。

>>2526 匿名さん
で、それぞれ築何年なの？新築でもないのに見た目の価格だけで比較してるの？ちなみにスペックも全然違うけど、そのファクトは無視なの？

>>2535 名無しさん
REINSの履歴では坪460ですよ。