プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

>>240 マンション検討中さん

http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...

c地区は2025年3月竣工だから、2022年2月の東池袋ステーションアリーナとは3年開くよー。

>>239 評判気になるさん
だから着工と竣工が同じくらいになるんじゃないの？

コロナ流行のせいでMRの開設当面延期だって
今日メール届いてました

>>242 匿名さん
着工21年3月ってなってるけど、いまのままだとどうだろうね。ずれたりしそう。

ここの南側になる、雑司ヶ谷霊園と高速の間って、将来何か高層が建つことはないのでしょうか？　ないなら安心。

C地区を待つか、ここにするか迷います。
C地区の南向きは永久眺望ですね。

>>246 マンション検討中さん
戸数が全然違うから、ここよりC地区の方が買いやすくはあるのでは。坪単価は分からんけど。
あと、ここは都電の線路と高速に挟まれてるから、
同じ線路沿いでもマンション規模の大きいC地区の方が騒音が気にならなそう。高速からとワンブロック分くらいは離れるし。

スムログの記事は参考になる

のらえもんさん「選ばれるマンション、選ばれないマンションを分けるもの」
>総じて「エリアNo.1マンションと、その地域の人が認めている物件」ということになりますね。

自分ならブリリアタワーの中古か南池袋2丁目C地区、あとは地所の西口駅前かね。

このエリアのシンボルになるC地区を待つのはアリだと思う。でも、これから新駅もあるし、周りの再開発もめじろ押しだから価格がね。

>>248 匿名さん

地所の西口駅前っていつ完成予定なの？
生きてるうちに実現しないと思ってた…

C地区分譲のころにはある程度見通しが立ってるかもね。
そこでCにするか、西口を待つか考えればよい。

ここの南向きって霊園もあるし、永久眺望と考えていいのでしょうか？

>>252 マンション検討中さん

南にある高速と霊園の間はほぼ全て戸建て住宅だから、一帯で再開発にでもならない限り高いの建てようが無いんじゃない
知らんけど

有り難うございます。
南の眺望が確保されるなら真剣に検討する価値があります。

>>100 匿名さん
アウルタワー は一部、外廊下、階数により高層と低層に内廊下もあります！

ここは各戸の間取りが良さそう。行燈部屋が無さそうですね。

>>103 匿名さん
それでも池袋は埼玉のお膝元というイメージか抜けない。実際街歩いてる人もお洒落じゃないといつか地味な人が多いというか。まぁオタクも多いしね。

そのイメージを払拭するための東池袋かと。
以前、南武線にたまたま乗って、いつも使ってる田都との客層の違いに驚いた。

繁華街だから仕方ないのかもしれないけど、池袋駅周辺はまだまだ雑居ビルが多くて汚いし、風俗やラブホテルも多くて治安も不安。
勿論、百貨店や商業施設、映画館に劇場と便利な面もあるんだけど。
芸術文化政策に教育にと豊島区が頑張ってるのは分かるんだけど、まぁお洒落な街にはならないよね。どことなくダサさが残る。
東池袋駅前周辺はサンシャインと寺と墓地と住宅地だから、池袋駅のようなごちゃごちゃ感がないのがマシなところかも。

>>257 匿名さん
お洒落な人の多い街に住みたいの？

オタクだから池袋は落ち着く。
すっぴん部屋着でも出歩けるとこが気に入ってる。
むしろ声かけられるのはうざいからダサい格好で出歩いてる。
キャッチや風俗スカウト多くてここで子育ては流石に出来ないから、そういった施設を東口側から一掃してもらえると助かる。

池袋含め都内何箇所か住んだが、落ち着いた環境なら高輪、白金、五山あたりがオススメ。
オシャレなら表参道やミッドタウンー乃木坂界隈、広尾あたり。

繁華街の真ん中に住むのはあり得ないけど、徒歩圏に雑多な繁華街があるのは悪くない。湾岸のマンションみたいに、倉庫と中小企業のペンシルビルばかりの所に住むのも味気なくて勘弁。

湾岸は単純に首都圏直下型地震が起きた時の津波が心配。
多摩川が台風で氾濫したみたいに川沿いも怖い。
武蔵小金井みたいに大雨で下水処理が追いつかず浸水するのも嫌だけど。
ここ辺りは雨水の排水どうしてるんだろう？

直下型で津波？

なんだかんだ、山手線内側の駅直結なので底堅いとは思う。C地区が同時に検討出来るならそっちのが興味あるけど、5年後竣工ってちょっと先過ぎて…

東京湾は津波来たとしても低いから大事にはならない
神奈川と千葉は大変だと思う

東池袋、駅直結マンションとしては、販売価格の坪単価は最高値になりそうですね。

災害についてはこの辺は武蔵野台地だし、海抜も高いから平気でしょう。
豊島区でも雑司が谷の方は低いみたいだけど。

エリアNo.1物件を買うなら、じっくり待つか広域で検討しないとね。
自分は10年待った。

いい物件だと思うけど、価格だけが気になる。
池袋に坪500も出したくないというか、所詮池袋だぞ？という思いが拭えない。
モデルルーム延期になったけど、幾らになるかな。

コロナ後で、470-480と予想
450以下なら瞬間蒸発
500でも時間をかければいけるか

480でも瞬間蒸発だよ。
後発影響もあるし、そんなに安く出すわけない。
むしろ長期戦覚悟で強気で来ると思う。

タワマンだから価格帯は幅広いだろう。350-650 かな

野村だから、スミフのように長期戦ではやらないと思うよ。

>>275 匿名さん
何故、野村はそういう感じなのですか？
沢山の物件抱えているから？

今後、野村に限らずデベは長期戦ありきの経営にシフトしていくはず。立地とスペックの良いマンションを高利益で売るモデルになっていく。

長期戦って、かなりコストかかるんですよ
竣工後販売となると、C地区とかぶって来るし
ゴクレのような販売の仕方出来るならいいですけど
野村にそんな余裕はないですよ。

このマンションの欠点
駅直結マンションと比較すると
池袋駅から最も遠いマンション
たぶん、制震だろ
副都心線東池袋駅出来たらかなり遠い
マンション規模が小さい
高さも、低い
ランドマークには、なり得ない
階高あまり期待できない。
たぶんC地区売り出されたら埋没。

新型コロナで売りにも出せない。
モデルルームもつくれない。

500以上なら苦戦必至だね。
とか書かなきゃだめでしょ、本気の検討者なら(笑）

コロナで先行き不透明、このタイミングだと目に優しい価格になる可能性大だよね。
野村はけっこう臨機応変。

コロナ不況で経済危機が来ている。リーマン危機の後も不動産は5年下げ続けた。坪500？　今どきないでしょう。資産バブルも崩壊した。中古マンションは会社オーナーら事業者の換金売りが凄いことになっている。

>>281 匿名さん
都内の不動産市況は2割くらいの調整に入る。ブリリアの中古も投げ売りが始まるよ。こんな物件で高値掴みしてたら憤死するわ。

>>283 名無しさん
令和不動産バブルに咲いたあだ花か。

ブリリア投げ売りなんて起こらないでしょ。
不況下でも価値が高い物件の価値はさほど変わらない。そうじゃない物件はやばいと思うけどね。

どのエリアも売りがかなり出てる。投資物件の換金目的の売りだろうけど、売ってるのは中国勢かもね。まず商業系中心のリートが下げて、その後居住用マンションに下げが広がるっていつものパターン。
ここは、地域の目玉にもならないし、小さ過ぎ。駅直結しか売りがない。売主もいまいち。相当下げないと、買いなど入らないよ。

コロナ明け後、どんな価格を出してくるか。
C地区が見えてくるタイミングになると苦戦必至だから長期戦は考えにくい。デベは価格を多少落としても早く売り切りたいだろうなぁ。

ここはそこまで戸数多くないと思うけどね。
これくらいは余裕で捌けるでしょう。

>>285 マンション検討中さん
それがそのうち出てくるんだよ。不動産市況は株価に遅行して動くからね。不況では高額物件ほど買い手が蒸発するので、下げがきつくなるものです。KYな売主は相手にもされず、売り止めが落ち。

＞288
マンション販売検討中さん
じゃないの、あなた？

まずは湾岸エリアのマンションに強烈な価格下落圧力がかかる。そもそも人が住むエリアじゃない。

それと、高額物件。5億の物件は2.5億まで、3億の物件は2億までいく。1億の物件なら0.8億程度か。どちらにしても、ローンを組むリスクが再認識されて1億以上の新築には強烈な逆風。ここも例外じゃない。

まずは中古価格から下がる。それから新築。

一般的に、中層、上層、プレミアムでどの位価格差でるものですか？

低層パンダで坪440、中層中住戸が坪450-480、高層角が坪500超と予想。

落ち着いた値段になると思う

千駄木の高仕様の低層高台プラウドが坪350からで平均470。
ここも言われているほど強気ではこないような気がする。

駅直結だけど、改札までは結構あるしね

アウルの中古でも坪420?なんだから、
低層460?、中層490?、高層550?でしょう。

↑？は以上の間違い

アウルタワーのほうがいろいろ上（規模、池袋駅までの距離、サンシャインまでの距離）だと思うが。。。
そういう場合は中古のほうが（条件的に劣る）新築より高いのが普通らしい。

>>300 匿名さん
アウルはやはり築年数結構経ってるし、今後の再開発で眺望がどんどん塞がれていくから、資産価値としては落ちていくと思う。

アウルの眺望が塞がれるのは、造幣局跡地と造幣局南地区に高層ができた場合なので、
ここの北側の眺望も同じように塞がれますよ。
高層がたつ位置によっては、アウルよりもこちらの方が影響が大きい可能性もある。

アウルの中古って、売出価格じゃなくて成約価格ですか？
そんな値段で、いま買う人いますかね？

アウルの直近1年の成約価格は、坪単価で402-508万で、中央値は429万 です。
エアライズは少し安くて400万弱、ブリリアタワーは500万越えでそもそも中古物件がほとんど出回っていないです。

エアライズ、多分もう売れたけど坪360くらいで出てたよ。
アウルはもう少し下がるだろうね。

5月下旬くらいにはモデルルーム開場するかな。
コロナが落ち着かないと暫く無理かな。

この近くにめちゃくちゃ鳩だらけの踏切あるから
現地周辺探索～なんて人は気を付けてください。

>>307 ご近所さん
目の前の家の婆さんが朝やってる所ね。
あれ豊島区に苦情入れようかね。社会的に迷惑だということがあの世代には分からんのかな。

>>308 匿名さん
朝じゃなくて餌でした。

永久眺望が確保されるのは、結局東と南向きだけですかね？
しかも結構上層階じゃないと危ない気がしますが合ってますか？

アウル住みだけど、ここのタワーにより東京タワーが見えなくなる。
ここのタワーからはよく見えると思うよ。

>>311
有り難うございます。
ま、ここより更に南に何か建てば同じ運命ですね…

確かに一昨年2LDKを売却しましたが425万です。

マンションマニアの情報によると、
ここ、80㎡で1億3,000万円になりそうですね。
https://manmani.net/?p=29955

彼はプラウドタワー東池袋買ってなかったかな。
彼にとってはここがなるべく高いほうがいい。

>>314 匿名さん
思ったよりも安い！！！

マンションマニア、プラウドタワー東池袋、買ったとというウワサあんね
含み損、どんだけ～

それは高層の角部屋ですか？
低層中住戸だと、坪480くらいになりませんか？

このくらいの規模だと2LDKは高倍率になるでしょうか？
実需の人と投資目的の人とが被りそうかなと。

>>319 マンション検討中さん

ですよね。3LDK多いし、2LDKは競争率高そう。

>>320 通りすがりさん
坪単価盛りまくるでしょう

この物件の立地少し微妙じゃないですか？周辺環境というか現地周りの雰囲気が、とても400万超えてくるイメージじゃないのですが。。どうなんでしょう。

先行してる駅直結3兄弟と比べると
立地はちょっと微妙ww

眺望が魅力

ここが新築で平均400万円未満だとしたら、大抽選会どころではないですよ。さすがにそれはない。もう少し勉強しましょう。

坪500万強、世帯年収2000万前後の世帯が主な購買層と予想します。

だから、本気で買うつもりならそれじゃダメだよ（笑）
今は安く予想する時期。
おそらく買う気ない人なんだろうな。

そんな小手先のことで価格に影響があるとは到底思えないが…。この場では希望的観測として話をするよりも、現実的な線で議論した方が建設的です。

坪500くらいかな。

現実的な話をするなら、坪500以上を想定で世帯年収が2000というのは感心しないね。
自分がその程度の年収なら絶対に手を出さないレベル。ファミリータイプで1.3億からって感じでしょ。

>>330 匿名さん
まぁそのへんの感覚は人それぞれ。
貯蓄にもよるけど、年収2000万なら1.3億出す人は普通にいると思う。

2000万なら余裕とはいかないけど、
周り見ると結構億ション買ってるね。
でもみんなもっと都心のマンションだけど。

自分の感覚だと年収2000万で1.3億のマンション買うのは「無理してるなあ」なんだけど、確かにそこまで無理するならそれだけの価値のある物件を選ぶべきだね。

ちょうど年収2000万くらいですけど月のローン支払いが60万でも全然平気ですよ。
それでも何に1.2回は海外旅行も行って年間数百万は貯金もできてますし。
1.3億なら15から20年くらいで払い終える感じです。

確かに買えないことはないけど、
うーん、坪500出して池袋は夢がないなぁ。
でも新築だと選択肢が少ないんだよね。

>>335 検討板ユーザーさん
それだけ出せるなら、Ｃ地区待つのもありだね？

>>334 匿名さん

自分は年収2100ぐらいだけど、月60万ローンなんて全然無理。
手取りは月100ちょいだからなあ。
1000＋1000とかだとだいぶ税金安いんだろうけど、でも奥さんの収入頼りはやっぱり「無理してる」部類だよね。
うちの奥さんも働いてるけどそれは彼女の収入、別に考えてる。

>>337 匿名さん
うちは1680と420ですね。
プラス株の配当がなん120くらいあります。
妻の給与は全て貯蓄で私の手取りが額面で約100で半分をローン支払いで残り50が生活費や他固定費という感じですね。それでも私の分は残るのでそれは旅行代や貯蓄型保険、現金貯蓄に回してる感じです。

↑1680でした。

かなり無理無理やね。。。