プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

>>159 匿名さん
お宅みたいな独身世帯には東池袋は選択肢に入らないだろうね。ファミリー向けだもん。
豊洲や武蔵小杉と一緒でお呼びでない。

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>>161 匿名さん

独身と決めつける理由がわからないなあ。もういい年の家族持ちなんだけどね。
昔池袋に住んでたので池袋はあなたより多分詳しい。でもこの物件のあたりは全く行かなかったけど（そういう意味ではたしかに池袋ではないんだろうね）
豊洲や武蔵小杉こそファミリー向けだと思うが、面白い発想だね。

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ああ、豊洲や武蔵小杉はファミリー向け、と言ってるのね。それなら納得。ここはそれらと同類ということか。

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ちなみに、私は複数回のマンション売買を経て、「その地域を代表する希少な物件を選ぶ」べきと今は考えている。
池袋なら南池袋2丁目C地区のタワマンを待つべきだろうと思う。

モモレジさんが最近全てのブログ記事に添えている以下の文章には完全に同意。

＞コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが（中略) 仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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豊島区は待機児童0にしたりファミリー向けの政策や街づくりを進めているから、東池袋もそんな感じだよね。ここのマンションも保育園入るし、間取りもファミリー向けが多いし、子育て世代がターゲットなのかもね。価格帯から裕福な家になるだろうけど。

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裕福な方は港区とかに住むんだと思ってました。
東池袋舐めてました。
ごめんなさい。

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>>163 匿名さん
家庭持ちなのに東池袋辺りの環境知らないんですか？本当だとしたらリサーチ不足か現役子育て世代じゃないでしょ。
ファミリーエリアがお嫌いなら、パークタワー勝どでも検討されては？

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>>167 匿名さん
一文字抜けましたがパークタワー勝どきです。
有楽町線がお好みでないようですし、月島は向かないでしょう。

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>>168 匿名さん

そうだねえ。自分なら丸ノ内線沿線を選ぶね。
新大塚、茗荷谷、後楽園、御茶ノ水。

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>>169 匿名さん

新大塚駅何もないよね。御茶ノ水駅周辺は煩雑だし、その中なら茗荷谷が一番環境いいかな。次点後楽園。
まぁ文京区も高いよね。

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いま「有楽町線直結物件」、そのうち「メトロ２路線直結物件」
飯田橋・麹町・永田町・有楽町・新宿三丁目・明治神宮前(原宿)・渋谷へ一本。
巨大な公園が近く、サンシャイン地下直結。

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サンシャインの地下道から東急ハンズ、サントロペ池袋のビル１Fを抜けていくと、ほぼ傘なしで、最新IMAXがあるシネコンの、グランドシネマサンシャインまで行けますね

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シネコンだけじゃなく、いろいろあるね。

https://town.epark.jp/lp/m-qplaza-ikebukuro/

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別にここが悪いと言ってるわけじゃない。
問題は価格だね。ローカルな東池袋でも4,5番手になる物件で予想されてる坪500以上の価値があるかってこと。
まあ、野村は千駄木みても意外とリーズナブルな価格を出してくるからどうなるか。

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おっしゃる通り。価格だけ。

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>>171 匿名さん
新宿三丁目・明治神宮前(原宿)・渋谷へ一本、なのは副都心線だから現状では違うのでは。副都心線の新駅が開通すれば、でしょ。

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ここが坪単価500万円なら、さらに立地の良いC地区は坪単価600万円以上になりますか？

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Ｃ地区は隣接タワマンからの住み替えもあるでしょうね。賃貸に出してステップアップ、空中族ってやつです。それでＣ地区の間取りは、北側と西側がどうしても隣接タワマンで眺望半分になっちゃうから、ここより安い設定の部屋もあるかも？もしそうなら、眺望いらねって人は狙うでしょうね。一方、東側と南側は霊園と高さ制限地区に面しているので永久に眺望が都心方向と都電の風景で、霊園と言っても想像するような墓地ではなく青山霊園以上に人と車が通行する生活動線で大木の緑だし、かなりいくと思いますね。その次にこのエリアの駅直結やサンシャイン直結ができるのは、もういつになるかわからないし、そんなころにはさすがに副都心線にも直結になって更に上がるでしょうし、Ｃのプレミアはそれなりで出てくると予想してます。

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新駅本当に出来るのかな？c地区の後くらい？

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投資物件として、計算してみた。
坪単価500万円前半として、表面利回り、たぶん2％前半
東池袋直結他物件より安くなる可能性を長期的に見ると
管理費、積立金、固定資産税、考えると
収益なし
キャピタルゲインないと厳しい
しかし、東池袋直結マンションとしては、天井価格となるとみられる。
キャピタルゲインの可能性も低い。

個人的には、撤退させて頂きます。

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しかし、立川や武蔵小金井や所沢で駅直結が軽く３００超えてる上に、
都心の駅直結物件は２０２５年とか２０３０年までに出そろってしまうし、
山手線内側の駅直結物件として希少物件のファクターを入れてみます。

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近所に住んでるんだけど池袋って庶民に住みやすい街で、購入価格層が好きそうなお店ってないから楽しいのかな？って思う。スーパーは西友だし、子育て環境も良くないし。
ちょっと美味しいご飯食べに行くときは池袋から出ないと無いし。

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私も近所です。この辺の住環境は駅から多少離れたところの方が良いんですよね。駅直結で通勤が楽なのとリセールに割と強い点は良いけど、駅前に何かあるわけじゃないし、リセール強い分イニシャルも高いだろうし、そのリセールもブリリアとかには負けそうなので、500とか行っちゃうと買い手つくのかしら。
新築の相場はどうなりますかね。建設原価は引き続き下がらないでしょうけど、コロナの影響でホテルが不調になるなら土地の仕入れはしやすくなるのかなと思ったり思わなかったり。

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東池袋駅前に、２層のショッピングモール的なものが国家戦略で建てられるそうな。
https://www.ryutsuu.biz/store/m032544.html

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C地区ってまだ家がいっぱい立ってるけど
ほんとにできるの？

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権利変換認可されたら一気に解体するんでしょ。
更地にしてしまったら固定資産税額が上がってしまうから。

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住友の東池袋1丁目計画は10万平米超えるとの予測に対し、なんと14.5万平米きたわ。高さ180ｍ。
　https://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshi...

Ｃ地区も19万平米まで膨らんだし。

劇場、公園、大学、アニメイト新館、ロサ跡地の住友計画、
　東武と三菱のトリプル、池袋駅上空デッキ、東口のサンクン化、
　造幣局南のトリプル。

さらには、
　https://www.city.toshima.lg.jp/433/documents/higashiguchi_kousouan.pdf


池袋、大改造か

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今後の流れでモデルルーム公開延期、販売開始も延期になりそうですね
ついでに価格も下がればいいのですけど

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アメリカCDCの予測だと
コロナ収束18ヶ月以上
東京オリンピック延期じゃなくて中止と予測してます。
東京も、いずれ、コナロで、外出禁止令
ここは、それほど売れないかな～～
いくらで、売り出すかたのしみだね。
早めに、売り出した方がいいとは思うけど
つぼたん、450ぐらいでいいんじゃない

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コロナ流行で判ったことは、郊外に自宅があると通勤通学が厳しいということ。明日からは郊外の人は都内への移動を自粛させられる程。都心だとテレワーク中からの出勤への切り替えが楽で、徒歩圏に飲食店やスーパーコンビニが豊富だとパンデミックでも不安がない。

都心回帰が加速するか。

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都心は人口に対するスーパーの面積が少なくてパニックには弱いよ。
普段外食する層が買いにくるだけで棚が空になる。今回東池袋ほんと酷くて沿線にいた家族に買い物頼んだよ。
去年の台風のときは、1つくらいお店開いてるだろうと買い物しなかったらどこも開いてなくて大変な目にあった。都心ほど備えはしないと。

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スーパー　https://supermarket.geomedian.com/mainmap/

コンビニ　https://www.locationsmart.org/map.html?id=shopping/conveni

徒歩圏にこれだけあってダメなら、どこもダメだと思います。
コンビニの密集度は、新宿に続いて２位らしいですよ。
デパ地下、サンシャイン、飲食店、家電店、本屋、いろいろあるし、
それと、3.11の震災で計画停電がなかったエリア。

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＞都心は人口に対するスーパーの面積が少なくてパニックには弱いよ。

夜間人口のほうが少ないんですけど。

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近所住みだけど192さんに同意。
西友が唯一ちゃんとした品揃えあるスーパーだけど今回は品薄。
他にもスーパーあるけどマルエツプチとかまいばすとか小さいのばっかりで使えない。
今は西友頑張ってるけど、東池袋これから人口増えたらキャパ足りなくなると思う。

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Ｃ地区は国家戦略の再開発。
徒歩圏でまた国家戦略の認定。
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshis...

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>>196
これね
https://www.ryutsuu.biz/images/2020/03/20200325ikebukuro2.jpg

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同じく近所住みだけど、今回の西友は本当大変そう。近隣唯一の大型店だから皆んなの買い物が集中してる感じ。店員さん永遠棚出ししてる感じで可哀想になる。
c地区の商業施設に大型スーパー入れないと、人口に対して供給が全く追い付かないと思う。

ライズとブリリアにドラッグストアが入ってるんだけど、池袋にあれだけマツキヨあっても東池袋は東池袋で店舗ないと在庫消えるんだな、と今回で思った。
この辺り高齢者もかなり住んでるから、どこの薬局も朝から頑張って並んでいらっしゃるよ。時間が余ってて羨ましいね。

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今朝、たっぷり補充されてたのは、肉、魚（刺身や干物）、野菜などの生鮮。
ほかに、牛乳などの乳製品とか、豆腐とか、パン類も、豊富にあった。
品薄なのは、米、ハム、冷凍食品、インスタント、ポテチ、つまりストック品。

つまり、遠くから買い出しに来られると困るが、
地元住民には生鮮があればストックの必要ないし、
まったく困らないことがリアルに実感できた。

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ここも、Ｃ地区も、免震じゃなくて制震にしてくれないかな。
タワー全体が免震とかって逆に信用ならんし買う気が起きない。
あ、中間免震のブリリアはセーフね。

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>>201 匿名さん
中間免震はセーフだけど基礎免震は信用ならんということですか
よろしければ理由をご教示いただけますか
以下素人なりに全力で推察してみました
・免震装置に載せるのが、中間免震は住宅階だけなのに対して、基礎免震は足元商業も含むタワー全体
・よって、免震装置への荷重が、基礎免震はかなり大きくなるので不利
・住宅階に比して低層部は水平投影面積がやたら大きいため、基礎免震だと免震装置接地面積や装置の数がやたら増えて不利
・中間免震だと免震層を貫く配管は住宅のものだけだが、基礎免震だと商業部分の配管も免震層を貫くため、施工時はもちろんのこと、修繕時のコストも高い

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有事の時はお店もストップするからね。ストック品は普段から備えないとね。
今はタワマン3つと周辺住宅街に対してまともなスーパー1つだから、C地区には入って欲しいよね。今回は物流動いてるからいいけど、少しでも物流が止まると怖いよ。

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その通り。明らかにちゃんとしたスーパー足りない。
明治通りの方のハナマサもあるけど、東池袋アドレスからはちょっと遠いよね。
C地区の商業でスーパー作ったほうがいい。
エアライズのマルエツプチはファミリーにとって物足りない。お酒の品揃えは良いけどね。

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ここの商業部分って何入れるんだろう。
保育施設と医療クリニックと、後はコンビニかカフェ？
流石にマルエツプチはこれ以上入らないだろうし。

高架下にもう少し飲食店とか出来ないかな。c地区に色々出来るとはいえ、それまでの間人口に対してキャパが足りない気がする。

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Ｃ地区に、初の都市型コストコを誘致すればいいんだよ。
イクスピアリみたいに唯一無二の池袋板もいいね。
ららぽーとでもいいけど。
造幣局南地区にも、なんか来い。
としまえん閉園したら、西武がこの地域に目を付けてくるとか。
https://tokyokenchikushikai.or.jp/toshima/images/result_pdf/toshima-00...

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昼、西友もマルエツも、生鮮食料品は充実ラインナップだったよ。
確かに冷凍食品とかインスタントだけは品薄になってたが。
寿司も弁当も、多量にあった。

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ヤマダの地下の雑貨フロアには、トイレットペーパーも山積み。
物流は、都心の方が圧倒的なんだな。

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なんで他所のマンションの商業施設のことをここで議論しているの？

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