グランドヒルズ元麻布

暗闇坂の名前の由来をウィキペディアで調べると、『昼間でも暗いほど鬱蒼と樹木が茂り、狭い坂道に覆いかぶさっていたからといわれる。暗く見通しの悪い急な坂道のためか、妖怪、幽霊が出没するなどといった伝説が生み出された』だそうです。
妖怪や幽霊はともかく、坂道が急勾配であれば今年の雪は大変ですね。

このマンションが建つ過程で
結構な数の木が切られたので
暗闇度は激減しました。
私はあの森のような雰囲気好きでしたが、
好みの問題ですね。

今回の大雪で坂は危険だということを改めて感じました。

東京で大雪なんて数年に一度なんだから、その日は外出しなきゃよい。
妖怪や幽霊のでる暗闇坂なんてロマンチックで素敵じゃないですか？
でも坂の上のヒルトップは立地としては最高なのだが、ジジィにはきついね（涙）

売り手は頑張れ、買い手は良くチェックして下さい。

こんな立派なマンションで、商店街までの細い通り道も一緒に綺麗に整備してほしいです。大手の住友様ですから、期待しましょう！

毎日の生活があるから雪の日外出しないわけにはいかない。
年寄りは雪で転んで寝たきりになることがあるから危険です。若い人なら目の前坂道マンションでもいいかもしれないですね。

西側の通り道に面をしている部屋、２階まで丸見え、ﾌﾟﾗｲﾊﾞｼ大丈夫でしょうか？

カーテン閉めきりなら大丈夫。

西側に面している道路かなり綺麗に変身！
やっぱり高級マンション！

目黒とデザインが似てるね
向こうの方が重厚感ある
エントランスはこっちの方がいいかな

ここは道路向かいがお寺でお墓ビューじゃないですか。
絶対いやです。

最高な傑作です！

周辺環境も大切ですね。

暗闇坂上がれば、高台の元麻布、夏風通しいいし、涼しいく感じます。静かな住宅街で、環境は言うことないです。

じがじさん。問題は買う人が冷やか。

お寺に囲まれてるから暗闇坂なのでしょうかねえ

水廻り設備のｸﾞﾚｰﾄﾞはどんな感じなのでしょうか？
お風呂はどこのメーカーのものが入っているかご存知の方みえますか？
ミストサウナとか　ジェットバスなんかもつけれるのでしょうか？

24時間有人管理の物件ではないんですね。

坂が凍結したら危ない

賃貸に出している方がいらっしゃいますね。やっぱり投資用でもいいかな？

すでに竣工しているんですね。建物内モデルルームはあるのでしょうか。
３２戸中どの程度売れ残っているのでしょうかね？

かなり

>>121 名無しさん
それ地権者様住戸のようです。

>>123 匿名さん
ほとんど2L3Lは売れてましたよ。

>>119 匿名さん
24時間有人管理です。
行きましたかモデルルームに？

年をとるとたった一度の転倒で寝たきりになってしまうから正面の坂道が凍結したら朝八時前迄には管理人に完全除去してほしい。

高級仕様で高すぎてうれないのかな？

それはあるかも・・・現地見に行ったが、すごい豪華な外観。

もう完成してるの？

仕様素材は良いと思います。目黒より、素材はかなりハイグレードと聞いています。施工は西松なのでデザインのセンスがもう少し良かったらと思いました。

>>128
完全除去？


自分でやれば？

コンシェルジュがいるんですね。
業務内容を見ていると、別にお願いすることもないかな…という内容だったりしますが、
いちばん大切なのは、エントランスで声がけをする人がいる、ということなんですよね。
このようなマンションですとセキュリティはしっかりしていますが、
それでも侵入しようとするセールスマンなどがいる可能性も。
コンシェルジュさんの目があれば
そういうことは減ってくるのではないでしょうか。

歩道も道幅も相当に狭いよね。歩けば前から来る人に絶対にぶつかるのが嫌だな、ここは。でも建物はとてもいいとは思います。

建物はさすがにこの立地なので、かなり力が入っているな、という感はあります。全体的な室内の仕様も凄くたかくなってきているので、お値段に相応して、きちんとゴージャス感みたいなものも出てきていると思います。
あとはもう、周りの環境をどう捉えるかじゃないでしょうか。静かだなと思うとか、狭いなぁと思うとかは人それぞれですから。

暗闇坂、グーグルビューでみると
グランドヒルズの前だけ電線地中化されている、住友の力かな？
坂上のドムスのあたりは電線あるが、その先の元麻布ヒルズのあたりは
電柱地中化されてすっきりしている。
我が家の前も地中化して欲しいよ（涙）

120㎡で4億はやりすぎ。
スミフだから値下げはしないと思うけど、この売れ残り状況が物語っている。

2020年までに完売するスケジュールでしょ。

南向きの部屋はネット販売しないのかな？　もう売り切れのようね

南向きの部屋って1LDK、3LDKではない間取りですか？

今、間取り見ているんですが、2LDKがなくて「あれ？1LDKと3LDKだけの間取りのマンション？」と思いました。2LDKが最初からないのか、売れてしまってないのか……ご存知の方、教えてください。

「SUUMO2017年上半期人気物件ランキング」で東京23区で1位だったそうです。こういったランキングがあるんですね。人気のマンションのようですが、価格がちょっと高いですよね……。

かなりたかい、相場に合わない価格。

2LDK最初からないみたいです。売れてしまったと思いますよ。賃貸に出ているのが2LDKですよ！

グラントヒルズは正面の坂道が雪で凍結したとき危険だからかな。

買ってすぐに転売をすれば儲かりますか？

だったら既に完売してますよ。

ジオグランデからライバル視されてるな（笑）

徒歩4分の場所に麻布十番駅があり、都心の主要スポットにアクセスしやすそうですね。
カーアクセスに関してもスムーズにできる環境が整っているのも大きいと思います。
駅から自宅までも道で安心できる道とかってあるのでしょうか。

個人的感想
→ 価格が見合ってない。たかすぎぃ。

今市場全体高いから仕方がないですね！

時代遅れのコンセプトマンションかなと？

外観があまり住友不動産ぽくない感じ。
シティハウスシリーズじゃないからというのが大きいのかもしれません。
個性ある外観って避けるのかなと思いきや、そういうこともなく。
外観に関しては直接資産価値に響かないですし、住むのに中身が大切ですが
でも外観だけだと格好良いかも。

センスが悪い

坂道がアウトな感じです。

坂上でオーストリア大使館の向かいという絶好地
また、麻布十番からも元麻布からも一番端に位置するが
この「プチ町外れ感」が開放感のあるおしゃれなイメージになる

狭い歩道が残念
すみませんと声をかけながら、体をずらしてすれ違うのでしょうね

レストランもショッピングも楽しめそうな環境で本当に魅力的と思います。
これぞオシャレな街を堪能できるだけの理由があると思います。
ただ、車の移動に関してもスムーズに行えるのでしょうか。

買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。

出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので

迷ってしまう気持ちがありますね。

>>157
どこがやねん？

坂道とは、マンションの前の道ですか？
マンションの外観写真ではなだらかな勾配が見て取れますが、急勾配で通勤通学が大変になります？
こちらの掲示板の口コミを読むとマンション周辺の買い物や外食関係は充実しているようなので、道幅と坂道だけがマイナスポイントになるのかな？と感じました。

>>159 匿名さん

割高な値段もネックでしょうか

暗闇坂を登りきった歩道側に看板あり
「自転車は歩行者に注意!!　麻布警察署」
こんな狭い歩道を自転車が爆走してくるのか？

自転車にはねられたくない

雪の日は坂道凍結するからかなり危険。

やはり高い、この一言に尽きる。
120平米4億はやりすぎでしょう。
売れ残りが物語っている。

坂道が近辺にあるようですが、かなり急な道なのでしょうか？
急すぎる坂道ですと自転車で出かけるのはちょっと考えてしまいそうです。
幸い駅まで徒歩4分程度なので、駅まで自転車に乗るという事はなさそうですが。

確かに坂が多いとちょっと気になります。
実際に歩いて見るとかが重要です。
意外と忘れてしまう大切なことかと。

坂道の程度って人による…としか言えないのですが、このあたり全体的に高低差がある街と言ってもいいと思います。
タモリさんみたいに坂が好きな人にはどうやらたまらない街らしいですが
毎日暮らしていく上で、
自分は大丈夫かな、というのは考えておいたほうがいいと思いました。

>165 さん

本当に検討しているなら、見に行くでしょう、ふつう。

検討する前の下調べとして、こういった掲示板での質問は有効だと考えます。
時間的な事情や遠方に住む事情などで全ての方が足を運べるとは限りませんし、
マンション周辺の道路環境や商業施設の有無はクチコミ情報に頼るケースが
多いのではないでしょうか？

>169 匿名さん

物件の営業に聞けばいいじゃない。
地元民が地方の検討者に現地の情報を教てくれるって考えが甘すぎ。
営業じゃないんだから何のメリットもないでしょ。
そもそも掲示板ってポジショントークと暇つぶしの荒しだらけ。
嫌がらせのガセネタは多いだろうが奉仕精神のボランティアは稀だよ。
そんな人も、結局何か自分にメリットがあるから教えてるんだよ。
世の中そんなものですから。

あれ？これってボランティア活動かも。

>>169 匿名さん
167さんも言っているように、坂道の程度って人によるから、大したことないって答えてもらっても意味ないでしょ。
営業は、急過ぎて登れませんとは答えないだろうから、自分で行ってみるしかないという結論。
坂の勾配角度と距離を聞いて、近場の同じ坂を探すとか？

ここのような物件が盛り上がらないと言うことは、やはり不動産市況がピークを打ったのだろうか。

値段がまだ高止まりのままになっているから、というのもあるのではないでしょうか。もう少し下げてくれば動きはもっと出てきそうなものなのだけれど…。
全体的に新築マンションの価格はお高めですし
ここの場合は西麻布なので、高くなりやすい要素は結構あるのかな？という立地ですから。マンション自体もそれを見込んで、グレードは高く作ってきています。

西麻布？
笑

マンション周辺の坂道が話題になっていましたが、
諸事情により直接現地に足を運べない方は、
とりあえず3D地図で確認されるのはいかがでしょう？
国土地理院のホームページで3D地図が閲覧可能ですよ。
https://maps.gsi.go.jp/

ストリートビューくらい見たら？

1LDKというと割と手狭に感じる間取りが多いように感じていましたが、
ここの1LDKは不思議と広めに感じられる間取りのように思います。
玄関がリビングに通じていて、リビングから廊下を通じて洋室に繋がっているなど、
個人的に好きな形です。

暗闇坂 大黒坂 狸坂 の三本の坂はいずれも、急な印象があります。
特に暗闇坂と狸坂は舗装に滑り止めの輪？が敷設されていて、道路管理者も急である認識をもって管理しているようです。（大黒坂も一部敷設あり）
前回の大雪の時、NHKが中継で、車のスタックを流していた坂は暗闇坂です。
まぁ、年に何度もある訳ではないので気にならない方は多いかと思います。
麻布界隈の高台はいずれも坂がきついと言われる事が多いのですが、坂の長さが短い（田園調布、鎌倉等と比較）印象です。
時代的に減ったとはいえ、まだまだ車移動中心の生活の方が多い地区であり、麻布界隈の高台は道も細く、一方通行も多いので、それなりのストレスは多いですが、皆さん頑張っています。グランドヒルズは駐車場前の道路は多少広いのでストレス無いですが、南側のT字交差点の先の左折後は狭いので、すれ違いに苦労します。右折後の狸坂の下りは途中まで一方通行なのと、元々交通量が少ないので、問題無さそうですが、そのルートの先は狭い対面通行なので、ストレスフルです。
基本、土地が少ないエリアに建設されているので、開放感のある住環境をお求めの方は新築だと元麻布エリアは微妙だと思います。
戸数が少ないマンションの区分所有は割高感が高いですが、近隣中古マンション市場も強気な価格設定が続いているので、仕方なさそうですね。
住友の営業の方のお話ですと、ちょっとは値引きできそうかな、ってところでした。

やはり、個別に値引き交渉してるのね！

現地見ました。外観は高級感抜群でした。
しかし坂道はやはりきついです。
マンション前に限らず近隣はアップダウンばかりで
住むにはきついです。
やはり平坦な南青山が住みやすいと思いました。

1年前くらいにモデルルームに行った時も値引きの話はしてましたけどね。値引き率が広がっているのでしょうか？物件は良いんですけど、びっくりするような価格ですよねー

こちらは外廊下ですよね？

高級感を売りにしているわりには外観の植木とか石とか安っぽいですね。ロビーに飾ってある花も造花でした。24時間管理人がいるなら、立派な絵画などが飾ってあったら興味を引くかもしれませんが。

>>183 マンション検討中さん

確かにマンション周りの植物は高級感ないですね！

ザ・マナー西麻布に比べれば安っぽいですね
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638856/

1LDKのHタイプは、こういうタイプの物件じゃないと見かけしないタイプの1LDKです。
それぞれがとてつもなく広い。
居室も広いし、収納もあるし、リビングダイニングの広さもとてつもなくあります。
夫婦だけで生活をするのならばちょうど良さそう。
友だちが多く家に集まる人にとってもリビングが広いのは良いんじゃないかと思いました。

管理組合の理事を経験して知りましたが、
防犯カメラは買い取りにすると年々画質が向上する進歩について行けなくなる為、いつも最新の設備に更新して行く為にレンタル方式にしていますよ。

足元の麻布十番商店街がホットですね！高級パン乃が美には行列ができてたし、パリでも人気のベイユヴェールも出店してますね！

>>182 匿名さん
内廊下でしたよ。しかも今まで見た中で最高級でしたよ。

防犯カメラの件ですが、給湯器のリースと同じでレンタルすればメンテナンスや修理のお任せサービスが使えるのでしょうか？
カメラで録画した内容もおまかせで管理してもらえるのですか？
買い取りの場合、管理組合で全て管理しなければならないように思います。

こちらの物件は、もう完成しているのに、入居時期が来年の4月となっているのはどういうことなのでしょうか？もしお分かりになる方がいたら教えて下さい。

内覧チェック期間だそうです。
契約者で急いで住む人も少ないようです。
売上も来期に回したいようですね。

一般的には内覧の期間が1ヶ月程度のマンションがほとんどだと思いますが、こちらは一年以上の猶予を設けているんですね。
完成済マンションを購入する利点に、すぐに入居できるので賃貸に居住する方は家賃を無駄に支払う必要がない点が挙げられますが、契約者さんは入居を急ぐ必要のない立場の方々なのかもしれません。

花崗岩で覆われた外観には圧倒されました。

なるほど。とても長い内覧期間を設けているんですね。参考になりました。

内覧の期間が1年というのは確かに長いですね。

ちなみに周辺環境の雰囲気はいかがでしょうか？
なんだかんだで足を踏み入れたことのない地域でありますので、
実際の情報が知りたいところです。

実際に出来上がると、本当にわかりやすくていいなと思いました。日当たりは特に良いのだなと言うのは見て取れます。
外観だけだと、どこからどこまでが1戸なんだろう？と言うくらい
デザイン性が高くて、面白いと思います。
画一的でないというか。でも古臭くなりにくいデザインである、と感じました。

建物の土台の黒の石積みとエントランスの白の外壁のところの一帯感が全然無くて残念
生で見ても違和感
工事中かな？って感じの未完成感
なんでこんなデザインにしたの？

元々この場所に昔からあった暗闇坂の石垣を再現したデザインになっています。
建設の際に取り除き工事されましたが、マンションの両脇の石垣は未だ健在で、坂の石垣の一体感を出しているのですよ。