パークコート乃木坂　ザ　タワーってどうですか？

三井健太のマンション評価レポート（抜粋版）・【パークコート乃木坂ザタワー】編
※三井健太のマンションマンションレポートについて

建物の評価ポイント
※レポートの評価ポイント解説・ポイント表は本レポート抜粋では割愛させていただきます。

総合点 70.5点（最高100点）

中の下：58以下（★★☆）／中の中：59～65（★★★）／中の上：66～72（★★★☆）／上の下：73～78（★★★★）／上の中：79～85（★★★★☆）／上の上：86以上（★★★★★）

三井健太の総合評価


リセールバリュー格付け：Ｂ

AA：最も高いリセール価値が期待される。A：比較的高いリセール価値が期待できる。B：あまり高いリセール価値は期待できない。C：リセール価値が低くなる恐れがある。D：リセール価値が著しく劣る覚悟がいる。

建物評価：
建物の評点７0.5は中の上、5段階評価では★★★☆となります。これに立地条件の評価が加味されてマンションのトータル価値となります。
建物評点（立地評価は含まない）は、ブランドマンションにしては「普通」レベルの結果となりました。根本要因はタワーにして88戸しかない規模にあります。スケールメリットがなく、付加価値が設けられないためです。特筆しておかなければならないのは、ワンフロアに５戸（上階３戸）しかない細身のプロポーションであることです。太くて高い、威風堂々の建物の方が価値は高いのです。

エントランス付近は、デザイン性や上質感などが「パークコート」らしさを感じますが、88戸を無理やり高く積み上げたペンシル状の外観からは格別な印象を持つことができません。これまでもパークコートシリーズで超高層はありましたが、500戸規模のため、存在感・差別感は際立っていました。

小規模なパークコートでは、邸宅地にあって高さはないものの、周囲の邸宅や高級マンションに全く引けを取らない存在感と上質感を放ち、居住者に優越感と満足感を十分に与えるものになっていると認識しています。本物件は残念ながら、パークコートらしくない、どこか違和感を覚える部分も少なくありません。

間取り寸評：
個人情報の特定につながるおそれがありますので省略させていただきます。

立地評価：
マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですが、本物件の最大の強みは、東京メトロ千代田線「乃木坂」駅へ徒歩２分と至便ということもさることながら、「都心の中の都心・六本木や赤坂が徒歩圏」にあることです。しかし、ピンポイントの景観・街並みなどは芳しいものではないと考えます。地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか？

①差別化された（明確な差別感がある）物件であるか？
希少価値という表現でもよいのかもしれません。「隅田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異を創り出している物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる（与え得る）要素がある物件か？
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか（感動してくれるか）という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく（希望価格で）、しかも短時間で売却が実現できるのです。

本物件は、残念ながらピンポイントの立地も建物価値の面からも際立つ強みはないのです。

リセールバリュー：
マンション購入にあたっては、将来リセールするときの価値を購入時に想定する、若しくは考慮しておくということが大事です。永住するつもりという人も、いつなんどき、売却の必要が生じるか分からないからです。そのとき、できるだけスムーズに、かつ高く売りたいと考えるのが普通の感覚であり、少しでも価値の保存ができる物件を望まない人はいません。※ここは大事なポイントです。

将来価値（リセールバリュー：ＲＶ）を決定する要素は、①立地条件（利便性と環境）、②スケール（存在感）、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン（共用施設、間取り、内装や設備など）、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入（高値掴み）すれば、将来価格は期待外れになるからです。

本物件をこの条件に照らすと、⑤、⑥は良いとしても②～④は「普通」レベルを少し超える程度です。立地条件の①も、ピンポイントではもうひとつの印象が強いのです。肝腎の価格ですが、最近４年間は建築費上昇・地価上昇の影響を受けてマンション価格は急騰し、多少の差はあっても全ての物件が高値になってしまい、誰もが高値掴みを強いられてしまう時期に当たっています。本物件も例外ではなく、かなり割高です。

以上の考察から、本物件のＲＶ格付けは、平均的な「Ｂ」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います「Ｂ」とは、東京都の平均的な価格維持率（＝購入価格からの変動率。詳細は割愛）のキープは微妙という意味になります。

教えて三井先生

パークコートシリーズというのは高級ブランドですね。その割に評価は辛い感じがしますが、それはなぜですか？


ブランドマンションにしては「普通」レベルの結果となりましたね。タワーにして88戸しかないスケールに原因はあります。ワンフロアに５戸（上階３戸）しかない細身のプロポーションであることです。タワーは太くて高いほど立派に見えます。威風堂々の建物の方が価値は高いのです。また、共用施設もこれといって付加価値につながるものもありません。

価格はどうですか？このマンションの価値にふさわしい価格と言えるのでしょうか？


マンションの価値は、立地条件で決まるようなものなので、乃木坂駅に２分という利便性や赤坂駅、六本木駅、東京ミッドタウンも徒歩圏というロケーションに鑑みて売主は「高くない」と判断したのかもしれません。