プラウド西葛西ってどうですか？

>>1196 マンション掲示板さん

ステマは宣伝だから、ネガはステマではないと思うがね。

江戸川区の中ではやんちゃな児童が少ないエリアだと思うので、江戸川区で探してる人でお子さんの環境に配慮したい家庭には向いてるのでは？

文京区など文教地区の学校と比べてどうかはわからんが、江戸川区の中ではだいぶましらしいのでね。

あとは、高級物件ではないので設備仕様は普通レベルだけど、ここははっきりいえば学区狙いのファミリーマンションなので、そこまで高級感を求めて更に価格上げるのは得策ではないわな。

この価格帯からして、各戸の玄関カメラ位標準で付けてよとか、ディスポーザもガーデンズが採用してるような高級なグレードにしてよとか、バックカウンター位標準でつかないのかとか色々とあるけどね。あと50万高くすればそれぐらい標準でできると思うけど、エリアとファミリーマンションというターゲットから、少しでも価格を落として検討者を増やすってのはしょうがないか。

ただ、そこは個人でお金をかければ追加できる部分もあるから、重要な要素ではないけどね。この価格帯だと少し残念ってだけで。

>>1197 マンション検討中さん

結構来客は多かったですよ。ブースも多いし。

営業はスターツの方と野村の方とが入り交じってます。

モデルルームはファミリーが多いのかな？
私がいったときは、隣はこれから結婚で新居を探してるふうだったので、将来の学区なども考えて選ばれてるのかも？

モデルルームは、90平米位の部屋と、あとは物議をかもした土間モデルの玄関イメージが設置されてましたよ。

個人的には、二方向から入れるクローゼットは便利そうでした。設置のお部屋は限定されるみたいですけどね。

壁の物置を机にしたやつは、うーん、狭ぜましいって感じで、好みではありませんでした。

一番メジャーな間取りを作ってほしいですよね。広い部屋のモデルルームだと、実際の広さの感覚がわかりづらいですね。

>>1200 匿名さん

営業さんの話は、このエリアがいかに希少価値があるかがメインですね。学校、商業施設、病院、駅からの近さ、静けさ、幹線道路の内側、といったところが両立する軌跡のエリアだとのこと。
エリアの地図でじっくり説明してくれます。

あとは、周辺エリアの新築の動向から、決して高くない、今の相場とこのエリアの希少価値からこの価格でも順調に見込み客がついているなどのお話ですね。

さらに、この相場高はオリンピック後も緩やかに続くのが不動産業界のプロの見解で、都心再開発がオリンピック後も10年ぐらいは続く予定なので、工事の人不足は続く見込みで、バブル崩壊で急に値崩れすることは考えにくい、よって高値つかみにはならず、オリンピック待つよりは早めに買う選択も十分あるとのお話でしたね。

ローンも、借り入れ上限が高くなる変動金利は過去の動向から急上昇することは考えにくいし、ローン減税後に繰り上げ返済というプランの方も割りといるとの話でした。

>>1200 匿名さん

>>1200 匿名さん
質問失礼します。
2方向から入れるクローゼットは具体的にどう使いやすそうと感じたのでしょうか？
物置を机にした物というのはファミリーライブラリーのことですか？主に子供が使う目的で作られているのでサイズが大きくない事は既知の事かと思いますがそれでも手狭という感じなのでしょうか？どの視点でのお話なのか、また手狭と感じる根拠をもう少しお聞かせいただけませんか？

>>1202 マンション検討中さん

廊下から入れると他の部屋の家族とクローゼットを共用しやすそう。
コートなど取るときに部屋に入らず廊下からすぐ入れて便利。

ファミリーライブラリーは、子供だけが使うならまだいいですが、大人が使うには狭い。別に子供限定のものではないので。
子供がまだいない、または小さすぎる、大きくなったなどで使わないときは物置としても非効率だなと。
また大人目線だと見守れるのはいいけど、子供目線だと、人は後ろからの気配は気になるものなので、集中しずらいのではないでしょうか。

>>1203 匿名さん
そうなんですね！参考になりました！
ありがとうございます！

販売刻んできますね。やっぱ盛り上がってたのは一部の人だったんだな。
買い急がなくて良かった。

>>1205 匿名さん

さすがに一月で何戸も確定はできんでしょう。

一期を集めるのも時間かけてるし、高くても買う西葛西大好きな人もおおいでしょうし。

今後はカームコートが本格的に売り出されるので、そこでどれくらい集客できるかですよね。
やはり条件がまともな部屋は6000万以上を考えたほうが良いので、それを買える人がどれだけ残っているか次第ですね。

>>1206 匿名さん

本当に引きが強い場合こういう売り出し方はしないですもんね。

4000万円台出ましたね！

>>1208 マンション検討中さん

それが事実なら好調どころか大苦戦か。。

ほんとだ！公式ＨＰに4999万と載ってますね。

あまり値下げすると高値で契約した我々が謀反を起こしかねない⁈

>>1211 評判気になるさん

全く日があたらない一階隅っこではないかな？

物件概要
物件名
プラウド西葛西 ( 第1期 3次 )
販売時期
第1期3次 平成29年12月22日～平成29年12月23日
所在地
東京都江戸川区西葛西四丁目3番14(地番）
交通情報
東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
種別
マンション
敷地面積
3,983.47m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第UHEC建確28706変1号
用途地域
近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上11階
建物竣工時期
平成31年1月下旬 (予定)
入居時期
平成31年3月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
156戸
販売戸数
3 戸
販売価格
49,990,000円 (1戸) ～56,090,000円 (1戸)
間取り
3LDK
専有面積
70.53m2 ・ 70.56m2
バルコニー
10.40m2 ・ 11.10m2
テラス
11.45m2
オープンテラス
21.69m2（月額使用料:870円 ）
管理費(円)/月額
14,700円
修繕積立金(円)/月額
9,310円・9,320円
管理準備金(円)/引渡時一括払
20,300円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
698,500円・698,800円
enecoQシステム料金
1,739円
（※消費税8％で算出しております。）
駐車場
52台（平置1台、機械式49台、専用駐車場1台、身障者優先平置1台）（月額使用料17,500円 ～ 25,000円）
駐輪場
328台（平置16台、スライド式160台、二段式152台）（月額使用料200円 ～ 500円）
バイク置場
8台（月額使用料3,000円）
管理形態
区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ㈱に委託(予定)
売主
野村不動産株式会社
スターツデベロップメント株式会社
取引態様
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2
販売提携 (代理)：スターツデベロップメント株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション
お問い合わせ
「プラウド西葛西」マンションギャラリー
TEL: 0120-156-432
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※表示の販売価格には消費税8％を含みます。 ※駐車場・自転車置場・バイク置場の台数については、全戸分を表示しております。
情報更新日
2017/12/18
次回情報更新日
2018/01/08

4999万をでかでかと打ち出して、それに興味を持って来た人に、予算を探ってより条件の良い部屋をおすすめするのでしょう。

これからは集客勝負ですね。予算のある人をひと家族でも多くモデルルームに呼び込んで、ギリギリ買えるところを上手くおすすめするのが、営業の腕の見せ所ですね。

スーモに対象物件とみられる間取りが載ってます。70平米のカームコートの低層階ですね。予算を含め総合的な条件に合う方にとっては、朗報ではないでしょうか。当初の価格帯を下げた訳ではないので、一次二次の契約者が不利益を被ることにはならないかなと思います。

>>1215 マンション検討中さん

4999万のお部屋、当初の価格帯から下げた訳ではないとのことですが、当初の価格帯は公表されてたんですか？

>>1205 匿名さん

一期で半分以上。充分好調だと思うよ。気に入った住戸が買えなくならならないようにね。

>>1215 マンション検討中さん

デベは当然需要を見た上で値付けしますよ。黙ってても売れるマンションだと目玉価格なんて不要なんですよね。
ここはシャンシャン部屋が必要だとデベが判断したんでしょう。

>>1217 匿名さん

プラウドはほとんど一期は半分以上販売してるよ。それが普通。それで好調とはいえない。
この位の戸数で一期3次とかあるのは売行き芳しくないのでは。

MRで確認したけど別に売れ行き悪くはなさそう。二期の時期と戸数みればそれも何となく分かるかも。

>>1218 匿名さん

いや、もともと日のあたらない部屋は安くする設定みたいですよ。値下げではなく条件面での妥当な価格です。条件の悪い部屋は安く、いい部屋は高くが基本ですから、値段なりの価値のポジションです。冬に日が全くあたらない、機械式駐車場が目の前などです。

どの部屋でも住めればよく、この立地が重要っていうひとなら買いかも。

販促の一環ではありますけどね。4999万円～って、目を引く表示にできますから。

>>1223 匿名さん

4999万円に限らず全体的に当初言われていたより価格帯が低いですよね。まあ西葛西ですもんね。

>>1224 匿名さん

条件の良いフロントコートをだいぶ高めに設定して、ブライトとカームをおさえ目にするというプライス戦略ですよね。ただし、条件よくなる階や角は急に高くなりますけれども。

初期需要で高くても買う方を多く集めて高値の部分中心に売り、全体的に価格の落ちるカームを中心に残りを捌くんですかね。

残った部屋の条件と価格のバランスが、熱烈な西葛西ファンでない普通の検討者に響くかどうかでしょうか。

>>1225 匿名さん

一期で買ってくれる人は販売側からすると一番ありがたい方々ですからね。前のめりに買ってくれる人々相手に利幅を稼ぎ、それを元手にシャンシャン部屋？みたいのを用意するんでしょうね。
なんか不公平だなぁ。

自分の気に入った部屋を早く押さえられるのが一期のメリットですよ。

>>1226 匿名さん

前のめりというか、条件の良い部屋をどれだけ高くしようが、そこは売主の自由ですよね。日のあたらない部屋を格安にするのも当たり前だと思います。

適正価格より大幅値引きしてるわけではなく、悪条件を反映した安値ですので、至って普通の対応ですよね。

ここって、羽田空港の北風航路の真下になりますよね。予想騒音量は７０～８０デシベルです。。。。
やばすきますよね。

飛行機の航路の真下って説明うけてないですよ。

日が当たらないうえに、飛行機の騒音まであったら、、、、

>>1229 マンション検討中さん

このような情報、良く気づかれますね。
離着陸時間の制限はあるものの、本当ならデメリットでしかない。

1229～1232
価格下げようと必死ですね。一部の情報を切り取らず、正確に伝えましょう。

みなさん心配無用です。23時から6時はこの航路は使用されませんから。

6時から23時まで断続的に70dbの騒音が響き渡るのね。デメリットでしかない。

>>1235 匿名さん

この航路の使用は昨年度一年間でわずか66日。前年度78日から減少している。
子供は間近で飛行機を見ると喜ぶ。デメリットだけではない。

>>1235 匿名さん
説明もなかったようですし、
これ、知ってたら
購入を控えた人、たくさんいたのではないでしょうか。
もっと早くに情報が分かればよかったのにと思います。
販売会社は、何か対応してくれるのかな。

閑静な住宅地と聞いてましたが。騒音あるなら、赤ちゃん子育て中で家に居る時間が長かったり、受験生がいるご家庭は心配じゃないですかね？
教えて頂けて助かりました。

>>1237 マンション検討中さん

重説には入ってますよ。あまり騒ぎなさんな。

>>1239 匿名さん

重説まで進まなければ、教えてくれないことなんですね。
5000～6000万払ってルートの真下には住みたくないかも。

確かに男の子って飛行機大好きですよね(*^^*)
大人でも好きな人はわざわざ空港のそばまで見に行くぐらいですし(^^;
そう考えると悪い面だけじゃないですね。

>>1239 匿名さん

重説までは伏せてるんですね。
この程度のマイナスや要素なら、買う直前まで行ったら思い直す人はいないだろうって読みですね。
営業としては気分が高揚するまではマイナス面は極力見せないってのはごく自然な対応だと思います。

近くに住んで、雨の日は、飛行機の音はたしかに大きいでした。

飛行時間帯はやはり、1分30秒おきとかに継続して飛び続けるのでしょうか？

上記の経路は南風で視界が悪い時のみ使用されています。通常の天候の時は東京湾上空を飛行します。また、オリンピックに向けた離発着回数増減が実現すれば新宿品川方面から進入着陸するので、この経路は使用されなくなる予定だったかと思います。自分も正確にはわかりませんが、インターネットで調べてみたらいかがでしょう。

>>1244 匿名さん
記憶に夏のある日は 、午後ずっと飛び続けました。子供が眠れないでした。1年中そんなに多くない。ま、気にしなくても良いと思いますが

ルート変更は決定してないから、今のところは嫌悪要因ですよね。日当たりの良い上層階を狙えば、騒音が増すって致命的。

プラウド西葛西建設地の近くのマンション上層階に住んでますが、飛行騒音については殆ど気になったことは有りませんが。
確かに強風の日に何度か飛行機の騒音が気になった事は有りますが、年に何回有ったかな？ってぐらいです。
また上記飛行ルートは、現在の運用に於いての飛行ルートだと思います。
新ルートのⅮ滑走路運用ルートでは、現在の江戸川区上空飛行ルートと比較して十分の一に成っているかと思いますので、それ程気にする必要は無いかと思いますが。
西葛西はとても住みやすいですよ！

こればかりは感じ方に個人差あるし、実際に住んでみないとわからないなぁ。
大通り沿いや線路脇よりなはるかにマシか。

それにしても、ここまで高層階と坪単価に差がつくと、低層階は資産価値が期待出来そうですね。悩みます。。

>>1248 匿名さん

私も西葛西に住んで半年たちましたが、全く気になりません。土日しかいませんが。半年で気に入ってここを買いました。

飛行機、、、言われて明日確認しようと思いますが、そんな程度です。今まで気にもしたことありません。（気づきませんでした）この物件から南へ徒歩5分の駅周辺に住んでいますけど、気になる人がいるんですね・・・
飛行機見れるのなら、子供が喜ぶかもです。（子供も気づきませんでしたが　笑）

私も西葛西住人ですが、全く気になったことありません。ネガキャンはって価格下げようという意図を感じます。

西葛西ラブの方々は購入者の方々ですか？ここまでネガつぶしする愛情に溢れてるのですね。前からちょっと気味が悪い。おつかれさまです。

西葛西駅上空が羽田北風時の着陸飛行航路になるのはこれから、
騒音はこれからの問題。
７０～８０デシベルはパチンコ屋の中の騒音に相当。
さらに、もんだいは、飛行機からの落下物のリスク
これについて、このマンションは説明しているのか？？？
この事実を知らない購入者がなんと多いことか！！！

羽田空港の航路変更はこれから起こることです。
７０～８０デシベルをあまくみてはいけない。
当マンションの正に真上６００メートルを大型旅客機が飛行するのですよ。
相当の騒音です。
購入予定社は落下物のリスクについて検討すべきです。

羽田飛行航路変更はこれからです。
騒音だけではないです。落下物の心配は？？

そのとおりです。
これからの問題です。
西葛西駅上空６００メートルが飛行航路になるのです。
そのリスクを価格に反映されているのでしょうかね。。。。
これは単なるネガ情報ではなく、現実の問題です。
７０ｄｂってのは、ただならぬ騒音ですよ。
テレビの音や会話は聞こえません。

羽田の進入路ですが、北風の時は南からの進入路となりますので、江戸川区の上空は飛行しませんし、新航空路での江戸川区の上空を進入路として使用するのは、嵐のような南風強風時、運用率も３％以下設定ですので、ほとんどの方が生活をしていても気づかないのでは？
強風の音の方が大きいぐらいですよ！

また民間航空機からの落下物事故は、ここ何年も報告されていないと思いますが...

騒音レベルですが、江戸川区役所の実測値で５０㏈中盤から６０㏈強ぐらいの範囲だったと思いますよ。

騒音レベルは７０～８０ｄｂと国土交通省が推測しています。
羽田増便による北風時航路はこれからの問題です。
頭上に大きな鉄の固まりが飛んでくるのに、「こどもが飛行機喜ぶ」だの、「いまは気にならない」なんてのんきなことを言っているのは、デベロッパの隠蔽工作としかおもえない。
わたしは重要事項説明でこの件について一切ふれられなかった。
５０００万円もはらうのに、こんな大きな騒音や鉄の塊についてきかされていなかったのは怒りです。

新聞読んでないの？？・
つい先日、沖縄で米軍機から窓が落下しましたけど、、、
羽田は国際線機能も充実するから、整備の悪い海外機や整備にカネを掛けられない海外航空会社もどばすよね。
うちの子どもの頭上にボルトでも落ちてくるとかんがえると全くもってとんでもない立地ですね。
％の問題じゃない。毎日くらす家の頭上、それも真上６００メートル
これって、デベは説明するべきでは？？？
みなさん、どう思いますか

これってもろに真下ってことですか？
わたしは説明ってなかったとおもいます
重要説明に書いてありますか

連投御苦労様。

一期は残り3戸！

>>1257 羽田増便による影響さん

あなたが添付してるのは既存航路ですよ。離陸も着陸も、既存も新規もごちゃ混ぜで議論するから混乱してるんです。

簡潔にまとめると飛行機は問題無し。以上。

急がないとなくなっちゃうよ

隠蔽工作という発想がどこからくるのかわからないけど、そんな人と同じ住人になりたくないな。私も攻撃されそう。

鉄の固まりが真上を飛ぶのに問題ないの？？？
ボルトが落ちてくるリスクってないの？
根拠のない「問題なし」って無知すぎるよね

>>1265 匿名さん

簡単にまとめられても困るんだけど。
影響ないならないで、きちんとした根拠を示して欲しい。
国交相のホームページにエビデンスは無いの？
それを示せば一発でネガは黙ると思うんだよね。

>>1269 匿名さん

悪いけど心配なら自分で調べてくんねーか？

口調の荒さが江戸川クオリティですね。
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/sp/
ここ見ればわかる。真上を通る。以上。

良い部屋が売り切れませんように。

>>1267 マンション検討中さん

大きな買い物ですから、気にされるのはもっともかと思いますよ。

事実として大型航空機の航路の真下のマンションってことですね。影響というか感じ方は人それぞれだから、70dbという数値を含めて総合的に考えることができる。有益な掲示板ですね。

既に契約した人たちは、この騒音ポイントについてどのように自分を説得したのかお披露目いただきたいです。

>>1274 マンション検討中さん

重説まで行ったら、普通はそこで飛行ルートがーと言われても引き返さないでしょう。

西葛西在住ですが私は気になったことはありません。気になる方は悪天候?の時、現場に足を運ばれては如何でしょう。感じ方は人それぞれでしょうから。

口調の荒さが江戸川クオリティですね。
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/sp/
ここ見ればわかる。真上を通る。以上。

これって真上を通るってことですよねぇ

良い部屋が売り切れませんように。

70デシベルは瞬間値ですよね。救急車のサイレンは90デシベルですけど、気になることあります？
この程度でギャーギャー言う人は、ちょっとした物音や犬の鳴き声でもクレーム言いそうですね。
宝クジが当たるよりも低い確率の落下物が心配なら、家から出なければいい。

飛行ルートの話題があがると僻みだなんだって偏った意見になるのはやめましょう。
事実なので。

契約して重説まで行った段階で初めて知ったら引き返す自信が無いので、
今ここで知って慎重に検討できる事は非常に良かったです。役立つ掲示板でした。

国交省のHPによると確かにマンションの頭上６００メートルが飛行航路になるわけで、その場合の騒音は７００ｄｂ超というのも確かなようですね。
飛行機の騒音は直下が最もひどくて、瞬間的な音ではないです。耳をつんざくような轟音・爆音ですから、当マンションにどれだけの影響があるのかは検討者としてしりたいです。
私達年収９００万円のサラリーマンにとって５０００万円もだすのですから真剣にこの問題については影響を知りたいと思っています。
もし、購入説明時にきちんとした説明がなされていないのであれば重要な瑕疵になるのでしょうか。それも知りたいです。

私達も同感です。
飛行航路の直下にあることはネガティブな情報ですが、この掲示板でその真実をしることができて大変に有意義でした。
わたしたち一般サラリーマンにとっては一生に一度の買い物ですから、慎重に検討したいものです。

>>1290 真実を知りたいさん

ピクチャーレール最高！とかいってる住民なのでなにも気にしてないと思いますよ。

http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/sp/
ここ見れば、たしかに真上を通るのでしょうか？？？？

爆音だけでなく、落下物のリスクってどう見たらよいですか？教えてください。
昨今、航空機からの落下物って問題になっていますよね。

1278　匿名さんが上げている進入路は、現状の南風強風時のものですよね？
1293 飛行機の影響さんが？？としている通り、mlitのHPには新航空路が明記されていますが、北風出発時に一部の時間帯で荒川の上を通りますが、東西線上空時には、約4000ft 1200メートル以上、上空を通ることに成っています。
その辺は野村に聞いてみれば良いですね！

やはり削除されましたね。
管理側の判断を尊重して今後飛行機の話題は禁止としませんか？出尽くした感がありますし。

鉄骨が倒れると危ない