津田沼 ザ・タワー

耐震と免震の違い

街の規模と魅力も船橋と津田沼じゃ違いすぎますね。
船橋はやたらとアジア人多いけど。

そう言えば、ここは海外の方は買われたんですかねー？
重要事項説明会ではお見かけしなかったような気もします。
代理の日本の方が買われてる可能性もありますが。

そろそろ、買わなかった方、買う意思がなく？または買えなく？の方はフェイドアウトしてもらい、次のタワーマンの評価に移ってもらいたいですね。

↑
そりゃ“もう引き返せない”から、
正当化しないとやってられない…
という人間の心理としては当然です。

>>2889 匿名さん

↑べつになんとでもなるし。全然やっていけるんですけど。まだ、くるか (笑)

契約者は検討者と立場が変わってしまっているので意見が衝突したりする。デメリットを指摘されるのを見たくなかったら、もうここはみずに住民板に行けばいいのに。

船橋駅前にもいずれタワマンが建つ可能性はありますが、そこより住環境が良いと思い購入しました。
南口はあまり雑多な感じはないですし。

>>2886 名無しさん

そうですね。
湾岸道路へ続く広い道路、住環境の良さなどの魅力を考えると津田沼だと思いました。

習志野市民からみた船橋と津田沼の比較

●船橋の良いところ
・飲食店などの量が多くて良い
・都心までの距離が津田沼より若干近い
・駅地下が充実していて便利
・ギャンブル関連施設が多く税収は安泰
・都市計画行政も（少なくとも習志野市よりは）ずっとマシ
・京成で上野に出ていきやすい

●船橋の微妙なところ
・治安はあまり良くない
・駅地下以外の商業施設（ドンキ、ヨーカドー、東武 vs モリシア、パルコ、ヨーカドー、イオンモール、ベルク、ミーナ）
・海抜低すぎ
・とにかくタワマン作りすぎたのでプレミア感は無い
・本屋・予備校の数（津田沼が無駄に多いだけだが・・・）

そんなとこかなあ。
西武後にもタワマン出来るのかな？5年、10年待てるなら、そっちも選択肢になるかもですね。

13階以上で1LDKはまだ残ってますか？

建設地近隣に住む者です。
津田沼のタワーマンションなんて誰が買うんだと思っていましたが、既に半分くらい売れているそうで驚きました。
これでも売れていないという意見もあり、それ程期待値が高いことにも驚きです。
うちは日照など特にデメリットは無い為、完成後駅前が便利になればいいなと楽しみにしています。

船橋西武跡地はまだわからないですねー。
ただ、下層部5層位は複合商業施設で上層はマンションぐらいの用途しかないのではないですかね。オフィスやホテルも考えられますが、船橋には作りにくいですね。

駅近でカッコいいマンションですけど、
都内通勤には遠いですよね…
検討されてる方は皆さん千葉県内の通勤者ですか？

西武跡地が複合タワマンになるなら、仕様の高さにもよりますが平均坪単価300は下らないでしょうね。

>>2898 匿名さん

通勤先は千代田区です

>>2898 匿名さん

私は江東区です。
東西線が最寄り駅なので津田沼は便利な方かと。

私は足立区です。
あんまりメリットないけど勢いで買っちゃいました。後悔。

西武デパート跡なら真の駅直結ですよね。

西武よりはロフト跡地のほうが可能性高いんじゃないでしょうか？

通勤は千代田区。一本です。べつに不便は感じないのですが。

うちも総武線ユーザーなので勤務先都内でも全く不便は感じません。むしろ、始発もあるし、座れなくてもポジション取り出来るので便利と考えています。

現在千葉方面勤務ですが、都内の総武快速沿線に転勤の可能性ありのため津田沼が一番ちょうどいい。

勤務は千代田区だけど海外の仕事で成田や羽田に行く事が多いので意外と便利。

私は港区で朝は始発で座れるし、仕事で羽田にもよく行くのでバス1本で行ける津田沼は本当に助かる。

自分は渋谷区です。乗換一回で1時間弱で職場の最寄駅に着きます。
都内のタワマンを検討していましたが、坪単価300万円を大きく超える物件ばかりで諦めました。ここはかなり目に優しい価格帯ですし、コストパフォーマンスは大変良いと思います。
23区内を出て都落ちすることになりますが、後悔は無いですね。

始発に座るには20分前ごろから並ばないと座れない場所もあるので検討中の方は考えてくださいね。土日、車でお出かけする方良かったら自分の行きたいお店や通りそうな道を土日に来てハンドル握って走ってください思いがけなく渋滞する道が結構多いです。

直行のバスが出ていますから、ね。

高速リムジンバスって渋滞で遅れたりしないの。時間読めないから電車を選択しちゃってる。

羽田も成田もどちらでも便利ですね。

羽田へバスで直行できるのは、とても楽ですよ。私が使ったときは、遅れませんでしたよ。
成田へ電車でもペデストリアンデッキがあれば、大きな鞄も苦労せずに部屋まで引いていけるので安心ですね。

>>2913 匿名さん
時間帯や曜日とかにもよるけど大抵は10分くらい早く着くように時刻表は組まれている。
私は遅れたことないかな、渋滞予測次第で電車使うので。

今日の建築状況
かなり足元は出来てきましたね。日々、景色が違って楽しい。

>>2914 契約済みさん

その“ペデストリアンデッキ”が無事、
続いてくれれば…便利ですけどね…。

写真見るとまだまだ完成は先ですね。
あと2年以上、何があるのか未来は怖いです。

>>2917 匿名さん

現地歩いてます？
ペデないと成立しない駅ですよ。

銀行はどこにしましたか？

>>2919 検討板ユーザーさん

“マンションまでの…”に決まってるじゃないですか笑

まあ先のことは分からんけど、ちょっと周囲を歩いてちゃんと計画書を読めば、ここのペデストリアンデッキは、何も津田沼ザ・タワー住民のためだけのものでないということは十分に分かるわな。

ペデストリアンデッキ（西側）計画予定地には、現時点でもボロい歩道橋がかかっている。
これは谷津１丁目＆奏の杜３丁目住民にとっても重要な施設であり、今でも利用者は多い。
２階は保育園が予定されており、子連れでも安心して駅方向までアクセスするための施設としての価値も高い。
更に市営駐輪場から駅方面へと向かうアクセスを担うルートともなる。
だからこそ完成後、市が保有して管理する計画になる。

西側ペデストリアンデッキの架橋先は、モリシア敷地の西端。
近い将来に建て替えを行うとしても、設計上重要なデメリットになるとは思えないし、
モリシア建て替えは、文化ホールを含む計画にもなるため、当然、市側の意見も反映されることになる。
（市側の意見というより、谷津エリアに権益を持つ三○川一族）
果たしてそれを覆すに値するだけのメリットが、野村側にあるのか？は各自ご判断くださいな。

個人的には、東側ペデストリアンデッキを駅まで直通＆24時間通行可にしてくれたほうが、動線も良くなっていいんでねえの？と思うけど、そこは野村に期待ですな。

何にしても、モリシアを建て替えるとなると
取り壊してから竣工するまでの5年程度、ペデストリアンデッキが使えなくなることが極めて痛いです

ペデストリアンデッキがずっと使えるといいですよね！契約会とかであまり小さい子連れの方見なかったので、子供の遊び相手がたくさんできるか少し心配。入居の頃には3歳かあ。あっという間なんだろうなー。

まあでもペデストリアンデッキは、いざ使えなくなっても、そこまで影響が大きいひとは多くないと思うけどね。
（子連れとかは痛そうだけど）

津田沼駅まで渡らなきゃいけない信号は1個だけ。
資産価値としては、売却を検討するまでに復活してくれればそれで良いんじゃない？

デッキはなくなる可能性は少ないでしょう。
かりにモリシアが再開発されたらまた繋げてくれることを期待するしかいまはできないですね。ただ更に駅前が開発されると環境も変わるしTTTにはメリットとなるでしょう。

2年の間に転勤になったら賃貸または売りのどちらかの選択しよう。
特別控除も住まなきゃ無くなるし。

8:36通勤快速中野行は、若干の空席が出るくらいの空き具合。これより前は、確実に席を取りたきゃ一本見送るくらいのつもりはあったほうがいいかな（数分だけど）

ただ700戸近く住民が増えたら変わって来ちゃうのかなあ

モリシア跡地が商業施設ならTTTのオンリーワンは続くけど、
マンションPTTになった場合、TTTの資産価値はあがるの？
駅近という点ではPTTの方に価値があり、
相対的にTTTの価値は下がる気がするのだがどうなんでしょう。

船橋駅、駅近の旧西武もしくはロフト跡地にマンションできるのですかね?
船橋にそれなりのタワーマンションができるとかなり痛いですね。
店も多いし、一応デパートもある。JR総武線快速沿線の中では京成線乗り換えが一番近い。

津田沼どうなんだろう。まつべきか。。。

>>2929 匿名さん
そんなのPTTの価格次第だろ。今ピーピー騒いだって意味なし。そん時の市況も全く読めないし。吉と出るか凶とでるか、どっちに転ぶかはわかりません。

だから、ここは湾岸じゃなくて津田沼なんだって。
南側が完全に塞がれてるモリシアの位置に、タワマン作るほどの価値はどう考えても無いでしょ。
だったらまだ、モリシアと同じくらいの築年数の北口ヨーカドーの動向のほうが気になるけどね。

PARCOの売り上げは堅調なのでしょうか？

https://www.city.narashino.lg.jp/joho/machidukuri/narashino-city_tudan...

少し前の資料ですが、自治体がなにを考えているのか参考になると思います。
良い街づくりを期待❗️

>>2935 マンション検討中さん
参考になりますね！

そうそう今年度新設された菊田みのり保育園に一時保育と子育て支援センターが5月1日から出来るので駅前住民の人には朗報だと思います(一時保育はアスクかなでの杜もアスク第二かなでの杜もやってません)。
このタワマンからはちょっと遠いですが谷津きらっ子ルームより近いので良いと思いますよ。

まぁ保育施設や子育て関連の施設は南口より北口の方(津田沼一丁目と藤崎)をどうにかしないといけないとは思いますね。

第２期は失速でした。
高くてもいいやと思える部屋と
ちょっとなと思える部屋が
はっきりしすぎてるかな。

第２期なんてまだ始まってもいないのに失速とは？
予言ですか？予想ですか？

2期まだですよね？？
早く低層出ないかな

なんとなーく、習志野市のまちづくり構想をみていると、将来、南口モリシアが老朽化により無くなるとして新しく建設される施設として、文化ホールや図書館、複合商業施設、医療モール、スポーツクラブ、ビジネス系ホテルまたはシェアオフィス、辺りが濃厚で、タワーマンションの様なものは南側がTTTで塞がれいるので建てない気もします。住居の代わりに300室程度のビジネス系ホテルが14層位の高さで建設される予感がします。あくまでも想像ですが、、。

いづれ津田沼駅自体も千葉駅の様に新しくなると良いですねー。かなり先かもしれませんけど。

>>2941 匿名さん

千葉駅は工事期間で6年半。設計含めたらもっとですね。東口も西口も再開発進行中で激変中

津田沼の10年後はどうなっているでしょうね

期と次の区別することに意義があるのかどうかわからないが、
2番目の売り出しは、供給32に対し登録27。

>>2943 通りがかりさん

変わった間取りが多かったので苦戦するかと思いきや順調だったんですね。
情報ありがとうございます！

>>2934 マンション検討中さん

PARCOにいけばわかると思いますが、
PARCOにしてはらしくない感じで、無理矢理床を埋めている感じです。

>>2920 匿名さん

銀行は一応ソニー銀行で出しておきましたけど、変更はまだできるそうなので、住宅ローンアドバイザーに相談に行ってから、銀行をどこにするか、共働きなのでペアローンにした方がいいか、するとしたらその割合はどうするか、固定・変動どうするか決めようと考えてます！
現状の金利のままなら、このままソニー銀行の変動でもいいかな、とも思いますが。

今のところソニーが良さげですね。まだ迷ってますが。

津田沼はお手頃感ありますね。

私もソニーです。自分もいいかなーと思っていますが。

>>2945 マンション検討中さん
>>2935

パルコで働いてる者です。
パルコも時間の問題でしょう。
てか、津田沼自体が…

>>2949 マンション検討中さん

じぶん銀行はどうでしょうか。
金利はソニーと変わらず、諸条件がより良いように見えます。

私もソニーで考えていますが悩みます。

>>2952 匿名さん

金利上昇が心配ですね。
２年後はどうなっていることか…

三菱はどうなんでしょう？検討されている方はいませんか？
7大疾病でローン免除は他にもあるのかな？

>>2954 匿名さん
私は三菱UFJにする予定です。

津田沼近辺でマンション探してましたが、タワマンの修繕費問題がでてきてる最近、あえて津田沼にタワマン買うメリットがなかなか見い出せません。それに、奏の杜住人が増えすぎて、たいしたことないスーパーの駐車場が大混雑になっていたのをみて衝撃、、

たいしたことないスーパーには徒歩で行けるところに住みたいですね。
店内は案外混んでいないことが多いですよ。

>>2956 マンション掲示板さん

ご自身に合うマンションが見つかると良いですね。

本日　日経ヴェリタスで記事になってました。
「津田沼でもこんなに売れるのか」。業界関係者が感嘆の声を漏らすマンションがある。三菱地所レジデンスや三井不動産レジデンシャルなどが分譲中の「津田沼ザ・タワー」（千葉県習志野市）だ。


3LDKの住戸で6000万円台が中心。5000万円前後が多い周辺では高額だが、3月開始の第1期販売では全759戸の半数近くが売れた。完成は2年後の2020年。同地域では完成後に売れ残る物件もあるだけに、販売ペースの速さは鮮明だ。

■「駅直結」を武器に

なぜ、このマンションだけ売れるのか。最大の理由は「駅直結」だ。JR津田沼駅と歩行者専用通路でつながり、徒歩4分で駅に着く。東京駅まで電車で40分かからない計算だ。周辺で駅前物件は珍しく「並行して他物件の購入を検討していた契約者はほとんどいない」（三菱地所レジデンスの河野隆二氏）。

立地の優れたマンションは高くても売れるが、劣る物件は安くても売れない――。市場の二極化は一段と先鋭化が進んでいる。理由は価格の高騰だ。

不動産経済研究所（東京・新宿）によると、17年度に首都圏で分譲されたマンションの平均価格は5921万円。バブル期の1990年度の6214万円に次ぐ水準だ。人手不足や資材価格上昇で建築費が高騰。郊外のマンションも価格が上がり「戸建て住宅より割高に感じる消費者が増えた」（松田忠司主任研究員）。

好調なのは駅前のマンションばかりだ。東京都国分寺市で住友不動産（8830）が販売中の「シティタワー国分寺ザ・ツイン」もそのひとつ。中心価格が3LDKで8000万円台半ばと多摩地域では異例の高値だが、JR国分寺駅に直結する強みを武器に全住戸の6割強を販売した。

■最盛期から6割減

不動産経済研究所によると、17年度に首都圏で分譲されたマンションは3万6837戸と最盛期の00年度に比べて6割減った。土地の限られた日本の都市部で、効率的な住居を追求して生まれたのがマンションだが、それは人口や世帯の増加を前提としたもの。都内の人口が25年には頭打ちとなり、単独世帯が全体の5割近くに達すると予測される中、マンションの大量供給時代は終わりを迎えた。

それでもタワマンだけが増えるのは開発側の事情がある。売れ筋の駅前は用地取得の費用がかさむ。同じ面積で効率的に収益をあげるには、住戸を積み増していくタワマンが最適だ。


東京カンテイ（東京・品川）によると昨年、首都圏で供給されたマンション戸数の2割弱をタワマンが占めた。眺望の良い上層階を中心に1億円を超える住戸も多い。一方、5000万円以下の物件は減少傾向が続く。井出武上席主任研究員は「新築マンションは一般大衆向けの商品ではなくなりつつある」と指摘する。中低所得層や単身世帯は賃貸物件や低価格の戸建て住宅に流れ始めている。

高額な「ニッチ商品」となったマンション市場を動かすのは、利便性などの実需に加え、資産価値を重視する購買層だ。

「将来、子供が生まれて小学生になるぐらいまでは住むつもり」。神奈川県のタワーマンションに住む共働きの会社員女性（38）は現在の自宅を含め、夫婦でマンション5戸を保有。居住用としてだけでなく、投資も兼ねて金融商品のように好立地のマンションの購入を繰り返し、資産を形成している。

夫婦で高年収の「パワーカップル」らが主役となりつつある新築マンション市場。ただ今後も相場上昇が続くかは不透明で、利回りなどで値下がりしにくい物件を選別することが必要となる。マンション市場の変化を探り、市況を展望した。

>>2959 評判気になるさん

津田沼でもこんなに売れるのかってとこで吹きましたw

いや、買っちゃうでしょ。この価格で周りにタワマンなければ。向かい合う建物で他の住戸見えるの嫌だし。

>>2960 匿名さん
私もです（笑）
ここが完成した後は、世間の津田沼に対するイメージも変わってくるんでしょうね。
徐々に街が変わっていくのも楽しみです。

1期はまだ売れ残っているのですね。
どんな部屋でしょう。

>>2959 評判気になるさん

不動産屋からはここ買ってる客がカモみたいな感じで見られてるんですかね？

>>2959 評判気になるさん
信憑性のある記事か分かりませんが、うちも二年前からここだけを狙っていました。

>>2963 匿名さん

スーモに間取りが追加されてましたね！先週営業の方は、角部屋は全部埋ったと言ってたのですが、キャンセルが出たのかな？

>>2964 匿名さん

単純に言えば危機感なんでしょうね。

たとえ津田沼でも駅から近ければ売れる。そうでなければ売れない。『街のブランド力』などに対する消費者と不動産業者の温度差が現れた結果でしょうね。

駅からの距離だけが問われるようになれば、用地取得やタワー建設ができる体力のある大手しか生き残れなくなる。

焦燥感みたいなものもあるんじゃないかと思いますよ。

>>2967 マンション検討中さん


今の駅近至上主義は沖氏が提唱したもので、ここ数年のトレンドですね。

仮にこの価値観が一時的なものだと、ここはただの津田沼高値掴み物件になってしまうので、購入者は悲惨なことになります。

元々、駅徒歩8分の坪230万円の部屋が竣工後も売れ残るような地位ですからね。津田沼は。

逆にこの駅近礼讃の流れがこの先10年間維持されるならば相当お得なお買い物かも知れません。

>>2968 匿名さん

はっきり言って無理てか不可能でしょう！
だからウチはこの“高値掴み物件”を今回止めました。

ちなみに親族にディベロッパーがいる者です。

>>2968 匿名さん

駅近市場主義は昔から言われてましたから、ここ最近のトレンドではないかと。

工賃などの関係で単価が上がり、単純に高い値付けがしやすい駅近物件が増えているだけだかと

どちらに出るかは今のところ誰にもわかりません。
デベ業本人ですらまだ何とも言えません。
ただ、特別控除期間の10年位はなんとか価値は維持できそうな気はします。だから買いました。笑
ただ、住みたい人には余り関係ない話で、ずっと便利で住める立地であることは間違い無いです。駅前は今より不便にはならないから大丈夫です。デッキの有無はあまり関係ない便利さ価値観が生まれると思いますよ。もともと郊外型駅前はそう言ったものだと思いますよ。

>ちなみに親族にディベロッパーがいる者です。

それは凄い。
そこいらの素人とは見る目が違う。
とても反論できません。

>>2970

上に載っている日経ヴェリタスの記事で
「津田沼でもこんなに売れるのか」
と言っているとおり、これまでのトレンドでは売れるはずのない土地柄・価格で売れてしまっています。

このトレンドはプラウドタワー立川の頃からだと思います。
ナビューレやプラウドタワー船橋の時代には駅近というだけで周辺の築年数の近い物件より３割高く売り出したりはしてなかったと記憶しています…。

>>2968 匿名さん
駅チカ志向というのは、趣味嗜好というより技術革新と考えたほうが良いです。

建築や施工管理の技術の成長により、超高層住宅が経済的なコストで建設できるようになった。そのため、より駅前の土地を選ぶようになった。カセットテープがCDに、CDがネット配信に変わったような非可逆な流れです。

ですので今後、例えばドローンをうまく使って半分の工期で倍の高さの建物が立つようになれば、相対的な価値は下落します。

ただ技術というのは常に進化するだけでなく、衰退することもあります。このままのペースで職人の高齢化と、働き方改革が進めば、同じコストで同水準の物件を建てるのは難しくなるかもしれません。

建物も消耗品である以上、長期的には陳腐化は免れませんが、暫くの期間であれば物価水準も見ながら検討してみても良いかもしれませんね。

>>2969 匿名さん

参考まで、どの物件を購入または購入を予定されているか教えていただけませんでしょうか。

>>2972 匿名さん

今や不動産は金融商品。ディベロッパーの意見を鵜呑みにしても良い物件は買えないですよ。

お金と信用がある大手デベ達が一人勝ちになるのは当たり前。
人口が減って行くのだから居住用建設地も絞るのも当たり前。それなりの根拠ある戦略で売りますもん。買う人もそこを考えているから売買が成り立っている。

この先、BIM化によって一気通貫設計、施工とFMができ、そこにICT技術(ロボット、IoT)、AI、映像解析技術、5G、などが加わり生産性はかなり向上していくのでしょうね。既に大手建設会社はそこにかなりの投資してますからね。
益々この先は読めなくなりそうです。
デベの意見などは全くあてにならないですね。
日本は特に減価償却的な思考が強いので益々難しいです。

契約会の時、70%は40歳以上の様なイメージでした。どういった現象なのでしょうか。どなたか教えて下さい。

>>2978 匿名さん

IT技術は進歩するものの、人手不足で建設費は変わらないどころか上昇する可能性もある。
今はスクラップ&ビルドの時代は終わって、超寿命化に力を入れている。減価償却的な思考が強いと何が厳しいんでしょう？

>>2969 匿名さん

親族にデベがいる特典を詳しく教えてください。10年後が見えるのかな？

海外は違っていて、ほぼ売買金額がスライドされます。おっしゃる通り長寿命化の考えで、常にリフォームや付加価値を付け加える資産価値をあげていきます。

>>2962 匿名さん

これ以上タワー乱立したら、始発も座れなくなるよ。
外周区なら15分あれば東京、大手町に着くからねー

親戚のデベの意見？なんか軽く決めてますね。
自分でよく吟味し、ライフマネジメントした方が買うなり、やめるなりするなら良いけど、一デベの個人の意見で左右されているようでは、、。
私は普通の一級建築士ですがここは良いと判断しました。少なくとも建物の仕様はここ数年ではごく標準ですが、押さえているところは大手でべ、ゼネコンの考えはブレていないです。