『契約者専用』パークタワー晴海

このマンションは、他のマンションに比べれば投資目的の人は少ないでしょう。ですから、平準化のニーズは高いと思います。平準化すれば、最初は値上げになりますが、その後3倍、4倍になるようなことはないからです。

結論としては、1期は無理でも、5期ぐらいには平準化した方が良いと考えています。

以下に平準化した方が良いと考える理由を記載します。

ちなみに、今の三井が設定した長期修繕計画では、

A案→30年目まで均等で、その代わりに15,24,30年目に一時金を徴収。一時金の額は部屋タイプにより異なりますが、15年目に20万、24年目に200万、30年目にも200万、といったイメージ。

B案→段階値上げ。10年目には初年度の1.5倍に値上げ。16年目には2.5倍になり、22年目には4倍になる。

上記のような計画をどう考えるかです。

まずA案については、必ず一時金未回収の住戸が発生します。これは間違いなく発生しますので、かなり非現実的です。リセール時にも、そのような説明を受けて買いたいと思う人はいないでしょう。

B案について、、、
・値上げするには、当初計画で決まっていたとしても、値上げするたびに総会の合意が必要です。これがまず大変です。それであれば、どこかのタイミングで平準化し、その後合意をいちいち取り付ける必要を無くした方が安心ですし、楽です。
・値上げについてこれなくなる人が必ず出てきます。そういった人は、残念ながら、最終的には訴訟を起こすことになります。
・値上げ後のリセールは不利です。ならば、早いうちに適正額に上げておいて、その後の大幅値上げを防ぐ方がリセールに有利です。

>>925 住民板ユーザーさん1さん

修繕費のコントロールについては、仰る通り大林に頼らなければならない部分が多く、難しいでしょうね。

しかし、カモにされないために、こちらも出来る限りの武装をする必要はあります。
他のマンションの管理組合がどこまでやっているのか分かりませんが、なるべく他のマンションの事例を集めたり、専門家の助言を受けたりして、交渉していかなければならないでしょうね。

そもそも世帯年収1千万未満の方は、最初からこの物件買って欲しくなかったわよね。このコンセプト見れば必要経費掛かるの分かってるでしょうに。低金利だからって与信枠いっぱいまで借りて、将来金利上がったらそれこそどうするのかしらね？

>>937 匿名さん

あなたは、契約者さんではないですよね。
必要経費がかかる、かからないといった低レベルな話をしているのではありませんよ。

>>938 住民板ユーザーさん

契約者ですよ。レベルとは何でしょう？そもそも何故契約者じゃないと決め付けて掛かるのですか？そういう貴方こそ契約者ですか？

>>939 匿名さん

そうでしたか。
年収の話を持ち出すような方は契約者にはいないと思っていたもので。

例えば今DINKSで2LDKを買ったけど将来的にはもっと広い所に住み替えたいなど長期保有を前提としていない人にとっては、購入当初から値上げをすることは20年後30年後に発生するであろう修繕費を負担させられると思うのでは？また、三井が最初に出してる修繕積立金が甘いとの話もありますが、如何に現実的でないかのソースも必要と思います。

>>941 住民板ユーザーさん8さん
何度か出てきている論点ですが、値上げではなくて「平準化」です。そもそも、最初安くて後高い、というのがおかしな話です。「値上げ」という意識はどうしてもあると思いますが、そうではないことを理解して頂く必要があります。

修繕費は20年後30年後に発生するという考え方はちょっとおかしくて、1-5年目でも25-30年目でも、同じ5年間同様に建物や共用部が維持された恩恵を被るわけですから（むしろ新しい時期の方が価値が高い）、負担は公平であるべきかと思います。築浅で売り抜ける人が得して、ずっと住む人が損するのではなく、同じ負担にするのが合理的だと思います。

三井の計画が甘いかどうかは、管理組合設立後に検証が必要ですが、例えばH45とH60にかなり積立金が少なくなる計画になっていますので（ただしこれはデベの計画としては普通です）、このときに災害対応など一時的な支出が発生した場合、お金が足りなくなることになります。

>>939 匿名さん

匿名の掲示板だから、成りすましがいてもわかりませんが、同じマンションの住民になると仮定するならば、他者が不快に思うような発言は控えた方がいいですよ。

こちらのマンションを選んだ方でしたら、それなりにコミュニケーション能力も高い方とお察しします。

スマートに相手が納得するようなご意見をぶつけられたらいかがでしょうか。

平準化と公平性は切り離して考えた方が良いと思います。
数年で手放す人も購入時に一時金を納めているわけで、立場によって、不公平に感じる点は様々でしょうし。
未徴収が生じない金額で設定することが大切ではないかと。

>>944 住民板ユーザーさん1さん

購入時の一時金は、当初の運転資金や不測の事態に対処するための費用ですので、等しく負担するものではないでしょうか。

それよりも、後年、3倍・4倍になる不公平は是正すべきかと思います。

>>943 匿名さん

私は>>939: 匿名さん
ではないですが、はじめに契約者ですか？と根拠もなく相手を疑う内容や、低レベル等の投稿をしたのは>>938: 住民板ユーザーさん　ではないでしょうか？

>>945 住民板ユーザーさん

その場合、中古物件の購入者が、3倍、4倍の金額を引き継いで支払い続けてさえくれれば、公平かどうかは、どちらでもいいような気がします。

それより、数十年先の新たな所有者が、住宅ローンを抱えつつ、3倍、４倍に上がった修繕費を収め続けられるのか、そっちの方が気になる。。

私は2倍は反対。１.５倍ぐらいならいいかな。あとは経費減らしたり、無駄な修繕費削ればいいと思う。それで無理なら一時金でいいと思う。２００は無理だけど3年目から１．５倍にしておいてあとは一時金数十万。

平準化するとリセール時に近隣に修繕積立金上げていないマンションが多かったりすると、比較されて選ばれないのは事実。すべての人が先々まで見積もって買うわけでもないし、中古で買う人が修繕積立の額聞いてそれで足りるか否か判断できるわけでもない。少なくとも平準化した方が絶対良いなんて言うのは嘘だと思います。

今日の一枚。これから新生活が始まるのに、管理費修繕費の話題ばかりで、なんだか残念でなりません。勿論、重要なのはわかりますが…

築年数１０年、広さ同じ、他条件おなじ。
管理費と積立金でAは26000円(12000+14000)、Bは40000円(12000+28000)、で、Aは今後上がるか、一時金の可能性が高いけどまだ理事会では決まっていない。Bは今後は上がらない予定、という説明不動産屋さんから受けた時にどっち選ぶかってことなら、私はAですね。当初ランニングコスト安いし、途中で上がっても４万までは上げられないと読みます。また、不動産屋さんの言うことや先のことそんなに信じてませんからね。

もちろんBを選ぶ人もいるでしょう。それはそれでいいと思いますよ。

金利だって変動、１０年固定、フラットなど選び方様々です。過去25年は変動で借りるのが一番得でした。結果論ですが、CF固定すれば見た目は分かりやすいものの、長期で安易に合わせに行くと損する場合だって多いということです。

そろそろこの話はやめましょうか。

>>950 住民板ユーザーさん1さん
素敵な写真ありがとう御座います！
大分進んでますね、今35・36階辺りでしょうか？

>>951 匿名さん
比較であれば、この物件に合わせて下記の通り数字を見直しました。

築年数１０年、広さ70m2

管理費(333円/m2)と積立金(121円/m2)で

・初期設定のままだと
合計36,015円(23,310+12,705)
築10年設定なので、9年目に修繕積立金が1.5倍値上げされており上記の金額になります。同じように見ていくと、

16年目 44,485(23,310+21,175)
22年目 57,190(23,310+33,880)

となります。


・平準化(初期設定の2倍に値上げ)すると
合計40,250円(23,310+16,940)
→ずっとこれ



さあ、どっちのほうが住んでいて安心でしょうか。どっちを買うでしょうか。

>>954 匿名さん
その話はもうやめましょう。しつこいですよ。

>>955 匿名さん
放っておきましょう。。

>>950 住民板ユーザーさん1さん
お写真、ありがとうございます！3月の3周目に行った時は32.3階位まで作られていましたから、35.6階にはなっていそうですね。
あっという間にこんなに出来上がって…月日が経つのは早いですね〜。
楽しみ。

最初の方で話題になってましたが、結局ここのエントランスはハンズフリーキーじゃない、でいいですかね
MRだけ見に行った別の物件はハンズフリーキーだったから少し残念
入居後でもいいのでいつか変えてほしいな

これで最後にしますが、
>>954
の具体的な数字を見ると、段階値上げは苦しいですね。10年目の時点でわずか四千円ほど高いだけで、その後変わらないのであれば、平準化の方がいいように見えます。

妥当な額は検証の必要がありますが、平準化については、検討は必須かと思います（実際にやるかどうかは別として）

私の友人にも、数字にこだわる方はいますが、ここの人達程、粘着力はないです。長文もしかり。同じ屋根の下で、暮らして行けるかな？

>>959 住民板ユーザーさん4さん
いい加減にしなさい、荒らしたいのですか？削除依頼出しますよ。

>>959 住民板ユーザーさん4さん

>>950 住民板ユーザーさん1さん が、折角話題逸らそうと写真添付してくれたのですから、もうこの辺にしましょう。

そう思います。あまりしつこいと、意見を聞かず、状況が読めないと思われて、逆効果ですよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/kanri/
ほかの管理専門スレッドで議論するのもいいと思います。

先週末です。
桜の向こうに見えるパークタワー晴海もなかなかいいものでした。

桜と相まって綺麗ですね！
ほのぼのしますー。

>>964 匿名さん
このアングルは珍しいですね！運河挟んでの写真も素敵ですが、この桜越しの写真も良いですね。
素敵な写真ありがとうございます。

日曜日、14時ぐらい、西側です。

>>964 匿名さん

完成してからも、このアングルで撮影したいですね^_^

新しいアングルの写真良いですね！今後の投稿、楽しみにしてます。

このアングルはクジラ階段のあるメインエントランス入口向きですね

歩道橋の上から見た晴海三兄弟です。
こうしてみると、パークタワー晴海は存在感ありますね。

>>964 匿名さん
お隣のクロノ・ティアロさんと並んでる写真が多いですが、単体で見ても素敵ですね。桜並木も綺麗。

このペースで外観が最上階までできるのは7月くらい？
はやく見たいですね

積み上がり具合がとても早く感じますが、予定通りなのでしょうか。

先日Deux Toursのブログを確認しました。そちらは2015年1月最上階に到着し、9月竣工とのスケジュールでした。一つの事例に過ぎないのですが、同じスピードなら、7月最上階に到着したら、来年3月中竣工もあり得ます（予定は現在5月下旬）。いつ最上階に到着するのはお楽しみですね。

>>975 住民板ユーザーさん1さん

強風で今日は積み上げ中止かな

35階まで進んでます

模型のイメージにだいぶ近づいてきましたね。

南西向き一枚。

三棟並んで。

いつも綺麗な写真ありがとうございます！

くじらの大階段！！！

>>982 契約済みさん

改めてスケールの大きさがわかりますね。。

今日は天気があまり良くないですが、伸びてきました！！

いつの間にかハルミちゃんの大冒険の動画が見れなくなってますね。
違うバージョンになるなら良いのですが、このまま削除だと寂しいですね。

権利か契約期間等なんらかの影響で終了したのですかね。。

可愛かったですよね！

最後の画面。

今日の一枚。37階まで建ってきました。

クジラの大階段！

>>989 住民板ユーザーさん1さん
階段て塗りなんですか？
てっきり、石かタイル貼りかと思ってました。

塗装されてたのは驚きました。まだ工事の過程で、最終的には石の階段になるのではと思いますが…

この上に石材を貼るんでしょう。
ADVANのカタログに色々ありますよ。

クレーンで上に運んでいるのを見ていると、本当に高さがでてきたことを実感します。

>>988 住民板ユーザーさん1さん
ありがとうございます！
頭頂部まであと10階ほどになってきましたね！！！

先日、検討版でも質問させていただいたのですが、どなたか第3期3次で供給された部屋（13戸？）がどこだったかご存知の方いらっしゃいましたら、教えていただけませんでしょうか？

>>996 匿名さん

スキャンの質が悪いので申し訳ないがギリギリ読めるレベルと思います。

>>997 住民板ユーザーさん1さん

ありがとうございます！
持っている方がいらして良かったです。

インテリアショップ販売会の案内きましたね！

>>999 住民板ユーザーさん1さん
マジすか！まだ来てない。。

>>999 住民板ユーザーさん1さん
郵送ですか？

うちも郵送できましたよー

>>1001 住民板ユーザーさん8さん
郵送だと思う。ポストインされてたー

郵送なら日曜は配送ありませんので、最短で月曜日ですね。

販売会は見積り出してもらって後日申し込みって感じでしょうか？

>>1005 匿名さん

どうでしたっけ？
前は当日申し込み特典みたいなのあった気がします。
でも、後からデザインテックで申し込んだ様な気も…。
まだ1年ちょっとあるのにだいぶ早いですよね。もう一回くらいあるんじゃないですかね。

>>1005 匿名さん
とりあえず郵送されてくるのを楽しみにしています！
エアコンを新調するか移設するか悩みます。。

エアコンってインテリアオプションで買う方がお得なものなのでしょうか。

>>1009 住民板ユーザーさん8さん

お値段的にはそんなに変わらないと思います。
三井デザインテックに頼んだ方が仕上がりが綺麗になり保証もデザインテックです。
安心感が確実に違います。
量販店は業者によって当たり外れが多いです。

ご参考までに。。
http://mansiongurasi.com/air-conditioner-cover/

インテリアオプションのカタログ来てなかった(>_<)

>>1011 契約者さん
うちは昨日ポストインされてました。まもなく届くと思いますよ。

>>1011 契約者さん

うちは今日届きました。

配送準備は送付先の関係で多少のタイムラグが発生してるんでしょうね。
明日辺りに届くと良いですね♪

今時FAX使う家ないでしょ。返信用封筒くらい入れて欲しいわ

みなさん、インテリアオプションの郵便物は届きました？？

>>1015 契約者さん

ねぇ投稿読んでる？届き始めてるって書いてあるけど

>>1016 匿名さん

読んでますよ。読んでるからこそ届いてるの知ったんです。

そして、ウチは届いてなかったので、皆さんの状況を知りたかっただけです。すみません。

>>1017 契約者さん

もしかしたら、契約時期で整理してるのかもしれませんね。
まだ1年以上ありますし、デザインテックも600組を一度には捌けないでしょうし。
まぁ、他の三井系のマンションもありますから、もっとでしょうが…

うちも来ていませんでした。
ポステイングミスかな。。。汗

契約時期によるのでは？私のところには届いていますが、一次一期で契約しました。

私も一次一期で届いてます。多分順番でしょうね。これだけの大規模だと、引越しのタイミングも一期から、順番等あるのでしょうか。

うちも一期一次ですが、まだです。不安になってきますね。

もうそれぞれ発送始まってるから大丈夫だよー
てか、大人だろ落ち着けw

引越しのタイミングは抽選でしょうね。1期の方の引渡し時期が2019年9月より前であれば別ですが。

今朝メールでもインテリアオプション会の通知がきましたね。階数ごとに日程が違います。予約が電話またはFAXのみで、本日水曜日は定休日で電話は通じません。

メールはきました。しかし、郵便物はまだ来てません。一期一次です。

施工レポートが更新されましたね！
室内はまるで完成かのようです。

レポート内の画像の部屋のカラーは何ですかね？？

>>1026 住民板ユーザーさん1さん

来てないとおかしいはずなので、営業に連絡してみてもいい頃合いだと思いますよ。

>>1027さん
オーガニックアイボリーでしょうか？
若干明るい気もしますが・・・

最近画像載せてる人居ないけど、誰か載せたら？なかなか見に行けない人もいるでしょう。

>>1029 住民板ユーザーさん2さん
随分と上からですねー感じ悪い

>>1030 住民板ユーザーさん1さん

ですよね。
写真は好意で載せてくれているのに。

今日もカタログ来てなかった。
いい加減、おかしいですよね。

通常の郵便ですか？
それともゆうメールですか？？

>>1032 匿名さん

担当営業さんに問い合わせほうがいいと思います。
販売会の日程も申し込み順で埋まっていくと思いますし。

話はまるっと変わりますが、2020年度前期にオープン予定の豊洲駅前再開発の商業施設(テナント)はいつ頃決まるんでしょうかね？個人的にはイオンクラスのスーパーが入ると豊洲駅→商業施設→ららぽーととブリッジでつながるので
ららぽーとの中を通って帰れるので時短にもなるなぁと。