東京のマンション住民掲示板(契約済/中古マンション)「『契約者専用』パークタワー晴海」についてご紹介しています。
  1. マンション
  2. 住民板/中古マンション
  3. 東京のマンション住民掲示板(契約済/中古マンション)
  4. 東京都
  5. 中央区
  6. 晴海
  7. 月島駅
  8. 『契約者専用』パークタワー晴海
匿名さん [更新日時] 2024-11-19 18:26:37

契約者専用スレを作りました。

検討スレ
その3:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581670/

所在地:東京都中央区晴海2丁目104番、105番(地番)
交通:東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線豊洲」駅 徒歩15分
間取:1LDK~4LDK
面積:42.53平米~121.16平米
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社:株式会社大林組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社


検討スレ
その2:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その1:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん エキスパートインタビュー モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のMRにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア
https://www.sumu-log.com/archives/11229/

[スレ作成日時]2017-07-24 20:54:37

[PR] 周辺の物件
バウス板橋大山
サンクレイドル南葛西

スレの更新情報を受け取る

更新通知サービスMail-Wind

パークタワー晴海口コミ掲示板・評判

  1. 851 住民板ユーザーさん1

    >>850 住民板ユーザーさん1さん
    これ以上夢や希望を持たせないで下さい。。

  2. 852 匿名

    >>850 住民板ユーザーさん1さん

    それは昔からですよね?
    ゆりかもめも繋がってくれたら、便利になると思いますが、地下に潜ってくれないと景観が悪くなりますよね〜
    BRTで十分だと思います、私は。

  3. 853 匿名さん

    ゆりかもめの替わりにBRT進めているんだから、ゆりかもめの延伸は無いでしょう。

  4. 854 匿名さん

    ゆりかもめの延伸は中央区の反対によりポシャってしまい、
    国交省の検討対象路線リストにすら入らなかったので無理でしょうね。

  5. 855 住民板ユーザーさん1

    パークタワー晴海と春海橋梁。

    1. パークタワー晴海と春海橋梁。
  6. 856 住民板ユーザーさん1

    ららぽーとから一枚

    1. ららぽーとから一枚
  7. 857 住民板ユーザーさん1

    小学校前の桜も咲いてました。晴海通り越しに桜を見てると、歩道橋がなくなって横断歩道ができたら、景観も導線も本当に良くなって、住みやすい街になるのではと改めて思いました。

    1. 小学校前の桜も咲いてました。晴海通り越し...
  8. 858 住民板ユーザーさん1

    モデルルーム横の桜も満開です。季節限定ですが、桜のトンネルくぐって、ららぽーとにお買いものも良いですね!

    1. モデルルーム横の桜も満開です。季節限定で...
  9. 859 匿名さん

    ここはちょっと不思議な交差点ですもんね。
    この写真の標識にもあるように、直進禁止。豊洲方向からは、この交差点はバスしか右折出来ません。難しい交差点なのでしょうか。
    それに横断歩道は作れませんと昔から断られています。

  10. 860 住民板ユーザーさん6

    >>857 住民板ユーザーさん1さん

    横断歩道は最近却下されたばかりです。でも安全を考えると歩道橋で良いのかも。

  11. 861 匿名

    桜の写真ありがとうございました

  12. 862 匿名

    絵文字を入れると以降の文章がきれるんですね。

    さて本題ですが…
    昨日、ホームページの物件概要を見ていたら、建物の竣工時期が5月下旬であることに今更ながら気づきました。

    入居まで3カ月強って普通ですか?
    ちょっと早まったりするのかなと勝手に思っている今日この頃です。

    詳しい情報をご存知な方がいらっしゃいましたら、教えてください。

  13. 863 住民板ユーザーさん2

    >>862 匿名さん
    専門家ではないこで細かいことはわかりませんが、期間が長い方が入居までの点検の時間が確保されるので良いのだとか。

  14. 864 匿名

    >>863 住民板ユーザーさん2さん

    コメントありがとうございます!
    点検期間を長くとってるってことなんですね。

  15. 865 住民板ユーザーさん8

    >>862 匿名さん

    購入者による内覧会検査もありますからね。
    それで手直しが発生したらその対応工事も必要ですから。3ヶ月は普通だと思います。

  16. 866 匿名

    今日のパークタワーです

    1. 今日のパークタワーです
  17. 867 匿名さん

    東京都がようやく高潮ハザードマップ出しましたね。
    http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/03/30/documents/...
    晴海は江東区の一部などよりはマシですが、3m弱まで程度の警戒を要する地域のようです。
    有明のほうが良いみたいですね。
    http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/03/30/documents/...
    個人的には直接の被害よりも、多くの木が枯れてしまった時の修復費用が問題になると考えています。

    万一甚大な災害になったときに、どのぐらいまで復旧するのか、被害が一定量超えたら、オリエンタルランドの庭復旧はあきらめて簡単な植栽だけにするのか等々のBCPみたいなものも作る必要あると思いますね。

  18. 868 匿名さん

    >>867 匿名さん

    そのハザードマップの想定は、1千~5千年に1回の確率ですけどね。

  19. 869 匿名さん

    皆さんは年間の庭園管理はいくらくらいだと思いますか?仕事柄多少そういう契約金額を見る機会があるのですが、この敷地では日常管理が必要な低木類は意外と少なく、年に1回または数年に1回の剪定が主となる中高木が多いと考えています。一部の高木を除いた中木であれば長梯子で作業出来ると思うので、指定業者による割増を考慮してもせいぜい年間3~4000万円くらいでは?(3~4万円/戸・年間)と考えています。

  20. 870 匿名さん

    >868さん
    867です。

    ハザードマップは最悪の広範囲想定なのは知っていますが、通常の高潮は割と起きるので、場所的に運悪ければ被害は出ると思います。

    2004年の瀬戸内海高潮は一部民間土地の護岸の壁が破れて被害が拡大しました。
    http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/tnn/tnn0268pdf/ks0268.pdf
    風とか波は強くなくて多くは潮位偏差最大1.5m程度?によるものでした。これは穏やかな瀬戸内海での過去の想定を超えていました。

    2017江の島
    http://www.f.waseda.jp/shibayama/disaster/document/2017Kanagawa/Kanaga...
    こちらは大きい波によるものでした。30-100年に1-2回程度と聞いています。

    申し上げたいのは、特に災害危機をあおっているわけではなく、例えば庭とかが被害にあった場合、何割までなら修復するか、また、甚大被害の場合はケースによってどうするかなどの方針とかシミュレーションとか三井に頼んで出しておいてもらうこともこれだけ大きなマンション(共同体)になると管理組合として必要かなと思ったまでです。デべもコミュニティとか言い出してますし…

    長々とすみません…

  21. 871 住民板ユーザーさん1

    考えたらキリがないです。

  22. 872 匿名さん

    とりあえず月1万くらいは修繕積立金値上げして欲しいですね

  23. 873 匿名さん

    そうですね。
    修繕積み立ては少し上げてもらったほう妥当な気がします。

  24. 874 住民板ユーザーさん2

    >>873 匿名さん
    いやいや、これ以上の経費負担は正直無理だから!こんな所で勝手に話進めて値上げに持ってこうとするのやめてくれない?寧ろ下げる努力をしたら如何?値上げありきでの議論には絶対反対ですわ。

  25. 875 匿名さん

    値上げか値下げと言う前に、適性値に調整するという発想が必要では?下げられる余地があるのなら値下げ検討すればよいし、絶対に足りないのなら値上げ。

    しっかりとした検討、分析もないままどちらか一方に突っ走るのは反発しか生まないでしょうね。

  26. 876 匿名さん

    管理費に関してはこれだけのスケールのものですからある程度は理解されて購入していると思います。

    ただいきなり値上がるくらいなら先を見越して適正で必要ならばと思っているだけのことです。

  27. 877 匿名さん

    >>874 住民板ユーザーさん2さん

    これ以上無理な人が契約してるなんて残念ですね

  28. 878 住民板ユーザーさん1

    思うに、修繕費っていくら用意してても、大規模修繕の施工会社に吸い取られるだけなのでは?

  29. 879 匿名さん

    >>878 住民板ユーザーさん1さん

    いいえ
    所有者の貯金であり資産価値を保つために不可欠なものです
    もちろん管理組合が食い物にされてないかチェックは必要です

  30. 880 マンコミュファンさん

    修繕積立金の積み増しについては、まず入居後にある程度運営されたあとに管理費の節約をしてその分を修繕積立金にまわすのが妥当かと思います。
    シャトルバスや貸出自転車の利用状況のチェック、オーナーズキャビンの些少の有料化(リネン代)、ランプテラス書籍の利用状況、、、。このあたりを見ながらまずは貧乏臭くならない程度の管理費の削減からはじめてはどうでしょう?

  31. 881 匿名

    >>880 マンコミュファンさん

    とても現実的で賛成です。

  32. 882 住民板ユーザーさん2

    >>880 マンコミュファンさん
    それは賛成です!何でも値上げありきで話を進めては住民全員に賛同は得られ辛いと思います。先ず必要・不必要な物や、経費を抑えられる物は抑えて、掛かる物にはその分積み立て予算を計上するなどの管理体制が望ましいと思います。

  33. 883 住民板ユーザーさん8

    >>869 匿名さん

    管理費計画見れば分かりますよ。
    本当に契約者ですか?

  34. 884 住民板ユーザーさん8

    >>874 住民板ユーザーさん2さん

    https://www.sumu-log.com/archives/8827/

    これを読んでください。

  35. 885 住民板ユーザーさん8

    >>884 住民板ユーザーさん8さん

    まず修繕積立金って、当初の設定でずっと継続するのではなく、もともと段階的に値上げすることになっている。これはどこの新築マンションでもそうだし、パークタワー晴海もそうです。契約時にもらっている長期修繕計画を見れば分かります。ここまでは皆さん、ご承知のことと思います。

    その計画でいいんですか?という話です。

    一部の方が「修繕積立金値上げ反対!」と仰ってますが、上記のはるぶーさんのブログの考え方は「フラット化」なのです。つまり、「超長期の均等割」です。実質、値上げではなく、必要な金額を算出し、均等に割るという考え方です。

  36. 886 住民板ユーザーさん4

    >>884 住民板ユーザーさん8さん

    はるぶーさんの管理ネタは勉強になりますよね。
    私も、修繕積立金はフラット化した方が良いと考えています。
    そうしないと、5年しか住まないような人と、10年・20年住む人で、負担に差が生じてしまうと思うからです。
    超長期で必要な金額を出して、それを均等割することにより、負担は公平になりますし、将来大幅な値上げを防ぐことにも繋がります。

  37. 887 住民板ユーザーさん1

    >>880 マンコミュファンさん
    BRDが運用されたら、シャトルバスがいらなくなるでしょうか。

  38. 888 匿名さん

    シャトルで月島や東銀座に行けるのでなくならないで欲しいですが、、、
    でも自転車でも行けるからファミリー物件だしBRTが稼働し始めたらどうですかね?!

    こういうのも様子をみて早めに決めていきたいですね。

  39. 889 契約済みさん

    修繕積立金の均等割の件、ちょっと試算してみました。

    ・一時金を徴収しない案の初期修繕積立金  120円/m2
    ・30年間の長期修繕計画で均等割実施    245.1円/m2

    はるぶーさんの実施した均等割りが118円から248円でしたのでほぼ同じような感じですね。
    約2倍くらいですかね。

  40. 890 住民板ユーザーさん1

    以前住んでた分譲マンションでの話ですが、そこでも修繕積立金の徴収額が低すぎて不安だという議論が出て、かなりの値上げをしたことがあります。
    しかし、エレベーターの利用が想定よりも多かったのか、そもそも見積もりが低すぎたのか、共用部の電気代がかさんで、管理費も上げることとなり、ダブルパンチになりました。
    この物件はどうなるだろうかと、少し不安に思うところもあります。

  41. 891 住民板ユーザーさん4

    >>889 契約済みさん
    ありがとうございます。
    長期修繕計画の、30年の総額を均等割したものですか?

  42. 892 契約済みさん

    >>891: 住民板ユーザーさん4
    そのとおりです。

  43. 893 住民板ユーザーさん4

    >>890 住民板ユーザーさん1さん

    まず、今している議論は「低すぎて不安」ということではなく、必要な額をどうやって徴収するか、という話です。段階値上げか、均等割か。個人的には、均等割が公正な方法だと思います。

    また、電気代の読みが甘かったというお話についてですが、通常は多めに見積もっています。また、三井は多くのタワマンの管理もしているので、あまり読みにズレはないことと思います。

  44. 894 住民板ユーザーさん6

    はるぶーさんのイニシア千住曙町は、修繕積立金フラット化に関する資料を公式ホームページで公開しています。

    https://www.isa515.com/管理組合法人/長期修繕計画/

    非常に参考になりますが、これはどのマンションでも考えるべき課題でしょうね。

    1. はるぶーさんのイニシア千住曙町は、修繕積...
  45. 895 匿名さん

    余裕あったら理事会が節約努力しなくなるっていうマイナスポイントもあるけど。いつも意識高い人が理事長とは限らない。忙しかったり、所詮人の金と思う人もいる。予算余らせる必要もないよ。

    個人的には先のレスにあったように管理費15%ぐらいはきちんと節約して修繕積立に回し、修繕積立も必ず黒字までは必要なくて85-90%カバー、そうすると修繕積立フラットしても1.5-1.7倍程度で済む。工事しっかりしてれば初回の大規模とかは検査だけでスキップできる項目も多いはず。それでも足りなければ、あとは最悪一時金と借入予定ぐらいにしておいたほうがいいと思う。

    保険複数年にするとか、理事会管理組合がが綿密にして後のコスト減らすとかのノウハウももちろん非常に大事だよね。

  46. 896 住民板ユーザーさん6

    >>895 匿名さん

    いつも意識が高い理事とは限らないだけに、修繕積立金はフラット化すべきですね。早めにフラット化しておけば、その後の理事の仕事は減りますからね。

    管理費については、効率化・適正化が必要とは思いますが、このマンションのせっかくのコンセプトを守るための投資はしっかりやっていくべきだと思います。それが資産価値の維持にも繋がると思います。

  47. 897 匿名さん

    >>896 住民板ユーザーさん6さん

    マンションコンセプト維持については、この記事が参考になりますね。

    https://www.sumu-log.com/archives/6919/
    ブリリアマーレの管理組合役員さんのコメント
    「パークタワー晴海は、共用施設だけでなく広大な庭の管理もしなければならないはずです。もし理事になられたなら、その維持と補植費用に驚かれると思います。もしかして、オリエンタルランドのコンサルティングフィーなどが継続的に発生する契約かもしれません。その時に、悪い意味での主婦感覚を出すか、経営的視点を持ち続けられるか、意思決定を迫られます。そして、自身が経営的視点を持てたとしても、理事会の多数派が主婦感覚に流される方々になると思うように進みません。老婆心ながら、自分を含めた共通の財布の使い道について悩むことが多い物件だと思います。下手にコストダウンに走ると、しばらくすると夢と魔法の国というコンセプトがはげ落ち、かえって資産価値が下がるというジレンマを持ち続けることになるでしょう。かといって、放漫経営もできないわけでそのバランスが難しいでしょうね。」

  48. 898 匿名さん

    中古になったときに、クロノやティアロと経年加味した中古価格に明らかに違いがあるのならマンションコンセプト維持のための積立支払いも必要だろうけど、そうでないなら管理費と修繕積立金は低廉なほうが資産価値を維持しやすいのでは?庭の一部のアトラクション?の更新あきらめても、それで管理費とか修繕費に1万近く差が出てくるのであれば、駅徒歩や広さ、価格ランニングコストが主な判断基準となる中古マーケットでは資産価格は優位になると思います。
    その意味では残すものは残す、無理なものはあきらめるといった割り切りも必要だと思います。

  49. 899 匿名さん

    あくまで三井の今の見積もりなんだから、修繕費とかは。それに必ず合わせて修繕費2倍にする必要はない。
    合い見積もり出させるのも理事会の仕事。
    私は今の金額の2倍は上げすぎで、よくて5割増しにして、残りは理事会が金額交渉したり、知恵を出していったりするべきだと思う。
    はるブーさんのとこも管理費を減らしたり要らないサービスを廃止して修繕費を上げたときいたことがある。

  50. 900 匿名さん

    フラット化してもたったの1万円ちょっとで済むならさっさとやって欲しいな
    これすら反対するような人には所有者になって欲しくない、心から思う
    他の普通のマンションより管理費と修繕積立金がかかるのは当然なマンションなのになんで買ったのかと聞きたい

  51. 901 匿名さん

    >>898 匿名さん
    本当に契約者さんですか?
    庭にアトラクションなんてありませんよ。
    契約者でない方は、投稿をご遠慮ください。

  52. 902 匿名さん

    >>899 匿名さん

    2倍というのは、あくまで他マンションの事例でしょ。そういうマンションもあるということ。実際は、管理組合が設立されてから、理事会中心に分析が必要になりますね。

    ちなみに、はるぶーさんのところは、管理費用は減らしたが、それを全て各戸の管理費に反映して値下げしたわけではありません。

  53. 903 住民板ユーザーさん4

    修繕積立金に関して、色々な意見があるようですね!意識が高そうな方々ばかりで嬉しいです。

    合意形成はなかなか難しいでしょうが、適正な管理費、修繕費の分析を早めにやって、修繕積立金については平準化するのが望ましいかなとは思います。

  54. 904 匿名さん

    >900さん
    895です
    お金の問題じゃなくて考え方の問題ではないでしょうか。フラット化は資金と費用のマッチングでは理想的ですが、私が書いた通り以前に持ってたマンションは修繕費高くて余裕あったのですが、その結果、大規模修繕も住民の関心が薄く、そうすると理事が自分の利用頻度高い共用部分の直しにお金使ったりしてて、でも予算内だから大きくもめずみたいな感じでした。それで10年後ですが、同じ時期にできた管理費と積み立て金ほぼ半額のマンションと見た目有意に違いがあるわけでもなくって感じでした。+1万でフラット化するのもわかりやすいですが、+1万の差は金出さなくても手に入れられる気がします。

  55. 905 匿名さん

    >>901 匿名さん
    契約者ですよ。何と表現したら良いか分からずアトラクション?と疑問形にしたのですよ。攻撃的な貴方こそ、この掲示板から立ち去りなさい。

  56. 906 匿名さん

    >>904 匿名さん

    もちろん、管理組合が私物化されないよう注意が必要ですね
    三井が作成した修繕積立計画はどうも信用出来なくて、結局は値上げが一番だと思います
    広大な敷地の植栽は他のマンションとは一線を画していて子供も多く、台風等の災害でも壊されるでしょうから予測以上の負担になるのでは

  57. 907 匿名さん

    >>906 匿名さん
    安易に値上げありきで話を進めるのには反対です。暮らし出して不必要な箇所はコストを抑え、必要と目される将来の修繕費などは備えとして積立額を増収していくのが望ましいのでは無いでしょうか?1000戸超の世帯が一緒に暮らすビッグコミュニティなので、いきなりの値上げでは全ての住戸から賛同を得るのは至難だと思いますよ。

  58. 908 住民板ユーザーさん4

    >>906 匿名さん

    イニシア千住曙町の資料にもありますが、デベの計画は、災害対策など、緊急の支出は織り込まれていません。災害など何かあった時に赤字になる可能性があります。

  59. 909 住民板ユーザーさん1

    >>907 匿名さん

    安易にというわけではないと思いますよ。

    それに、値上げではなくて均等化ですから。
    5年しか住まない人も、30年住む人も、期間ごとの負担を同じにするということです。

  60. 910 匿名さん

    >>908 住民板ユーザーさん4さん

    考えたくないですけど液状化のリスクもありますよね、、、。

  61. 911 住民板ユーザーさん3

    >>909 住民板ユーザーさん1さん

    均等化って、数十年後のリセール時に、買う側にとって有利ですね。
    売りやすくなるのは良いですね。

  62. 912 住民板ユーザーさん1

    >>911 住民板ユーザーさん3さん

    その通りですね。
    リセール時、修繕積立金の負担額が上がらず、ずっと均等というのは非常に有利かと思います。

  63. 913 匿名さん

    >912さん
    残念ながら、昔不動産業やってた身としては逆ですね
    少しづつ変わってきているとはいえ、中古は近隣類似物件との広さ等比較される方が多いです
    そこで管理費と修繕積立金が他より高いと動きが遅いです
    今景気はよいのでコスト高くても売れますが、景気悪い時は余計敬遠され、値引きの話が入ります
    将来上がりにくい説明しても、結局は難しいことが多いです
    合理的ではないですけどね

    平準化否定しているわけではないです

  64. 914 住民板ユーザーさん4

    >>913 匿名さん
    同意です。
    あまり先行して値上げの話をするのは時期尚早だと思いますよ。購入後数年で売却してしまう方もいらっしゃるでしょうし。

  65. 915 契約者ユーザーさん

    我が家も引き渡し後、直ぐに値上げは反対です。。すみません、、。

  66. 916 匿名さん

    >>913 匿名さん

    中古売買が主流になりつつあり、これからは中古マンション買う際に修繕積立金の積立状況のチェックはよりされるようになると思いますが。
    数年後売却する人?この相場で売却益出すのは到底無理だからかなり少数派でしょう

  67. 917 匿名さん

    >>915 契約者ユーザーさん

    何故反対なのですか?

  68. 918 契約者ユーザーさん

    >>917 匿名さん
    恥ずかしながらお金の問題です。
    ここを契約する前にも、管理費や修繕費の話を営業としていたのですが、営業曰くあくまで現時点では多く見積もった概算で入居後に住民同士で管理して下げる事も可能と、聞いていたのでその頭でいました。5年後・10年後と経年で上がっていくのは納得しているのですが、入居後間もなくの値上げでは正直厳しいです。。すみません。

  69. 919 匿名さん

    >>918 契約者ユーザーさん

    たったの月1万弱の負担でもですか?
    駐車場代に比べたらずっと安くて重要なコストだと思いますが。
    それに先に書かれている通り値上げじゃなくて均等化です。もちろん足りる足りないは精査してからの話ですけど、個人的には足りないと思いますし、下げるというのはこのマンションのコンセプトが失われる可能性が高いですよ。

  70. 920 住民板ユーザーさん

    仮に払えない人とかが居たとして、その場合ってどうなるんですか?他の居住者でその分負担する形ですか?
    そもそも平準化するかどうかは管理組合が決めるのですか?それとも住民一人一人に確認する感じですか?

  71. 921 住民板ユーザーさん1

    管理組合が決定後、総会にかけて住民の同意が得られれば管理費の値上げもしくは均等化になると思います。だとしても、入居早々管理費値上げもしくは均等化というのはいささか強引かと。以前三井のタワマンに住んでましたが、5年で売却する際、仲介業者の方が、管理費修繕費かなり貯まってますねとおっしゃっていました。PTHも三井のことだから、金額は堅めにみていると思います。

  72. 922 契約済みさん

    やはりここでの議論を見ても修繕積立金の値上げはかなり合意形成が大変なのがわかりますね。
    これが漸増式や一時金式では、都度の合意形成に加えて未収も発生することが考えられます。
    こういったことを考えると修繕積立金の均等割は管理組合運営&応分負担で考えても妥当かと思います。
    一方現時点で購入者は三井が提示した長期修繕計画にのみ合意しているわけですから、いきなりの値上げは
    合意できない方も多いかと思います。なのでまずは以下の感じで合意できればと思いますがいかがですか?

    1.一定期間での管理費見直しで無駄をなくし、節約した費用を修繕積立金に回す。
    2.n年後に均等割りに移行するための議論をし、「n年後に20~30年間の均等割りに移行」とする。
    はるぶーさんの記事だと4期目か5期目でしたね。

    ちなみにどなたか均等割りの適正な期間てわかる方いますか?私は手元にに30年の計画しかなかったのでとりあえず30年で試算して以前レスしたものです。

  73. 923 匿名さん

    >922さん
    結局そこのコンセンサスなわけですよ。均等って言っても三井の試算前提・30-35年の均等と例えば他のところに試算してもらうとか、例えば45年とか50年とかの均等だと上下で3割ぐらいぶれても普通だと思います。一旦均等にしてもインフレ年3%になれば20年でショートしますし、均等にした上に不測の天災であれば一時金の支払いで一段と紛糾することも考えられます。私は修繕積立金増やした方が良い派ですけれども、一度に2倍の移行は否定的です。1万円でも多いと思う人もいるようです。ファミリーなら気持ちもわかります。例えば完全均等にこだわらず、早めに5000円程度アップで管理費適正化と駐車場収入見ながら合わせていくのもいいのではないかと思います。人の数だけ意見あると思いますが、なるべくコンセンサス取れればよいですよね。

  74. 924 匿名さん

    過去の理事会経験からすると、収入拡大・支出削減は先送りではなくて前倒しする、
    逆は先送りするのが積み立て金増やすコツです(当たり前か・・・)
    2回上がるようになってたら、1回目のを前倒しして、2回目を後ろ倒しするとか負担を増えないようにみせて賛成もらうなどの手段も必要では?

  75. 925 住民板ユーザーさん1

    私は、積立金の値上げは怖いのですが、それ以上にマンションの老朽化が怖いので、積立金の増額には賛成です。子供たちが結婚するくらいまで、35-40年は最低でも住みたいですし、できればその後も住みたいので。。。
    他のタワーマンションの事例も調べてみているのですか、湾岸タワーで最長は築19年のシティパークタワーらしいので、塩害や海風の影響でどれくらい修繕費用が増えていくのか、不透明ではあります。ゼネコンの独自技術らしいので、コアな部分は施工主の大林組にしか分からないこともあると思いますし、そうなると相見積もりでの値下げを期待するのは楽観的な気がしますし、どうせなら多少割高でも、大林組にもフラグシップ案件として施工主責任で最後まで面倒見て貰いたいです。
    色々見通せないところはありますが、それでも欲しいと思ったマンションなので、大事に修繕して綺麗に保つ努力をしたいですね。

  76. 926 契約者ユーザーさん

    >>919 匿名さん
    我が家は富裕層というには程遠い、普通のサラリーマン家庭で、子供も育ち盛りの年頃でして、、。このマンションを購入する前に本当はもっと価格帯の低い中古の物件を検討してました。ただ、家族全員がディズニーが好きというのと、ここのコンセプトが気に入り、頭金を多く入れるという形で今回購入に至った次第です。身の丈に合わず分不相応で購入してしまったのは承知しております。何とか皆様にご迷惑にならない様にしたいと思います。

  77. 927 住民板ユーザーさん1

    管理費、修繕費の値上げを考える前に、マンションの共有部の使いかた、備品は壊さないよう無くならないよう、丁寧に使うことを住民全員が心がけて頂けたたら値上げは当面見送ることは可能かも知れません。

  78. 928 匿名

    >>926 契約者ユーザーさん

    人それぞれの価値観でふから、いいと思いますよ。
    我が家も将来の家のために今お金を掛けるよりは、子育てに資金をつぎ込んで、少しでも色々な可能性を引き出してあげたいと思っています。
    まずは支出を減らすことから始めてからでも遅くないですよ。
    今も三井に住んでいますが、理事会の方々のおかげでサービス低下なく、初年度と比べ、30%くらいは修繕積立費に回せるようになりましたから。

  79. 929 匿名さん

    >>926 契約者ユーザーさん
    なんかさー不公平だよねー
    こっちだって高額なローン組んで何十年と払ってく訳で、それはどこも一緒でしょう。

    三井の売り方も悪いけど、そもそもたった1万円増える負担が重い人が何でここ購入したわけ?前にも書いてたけど、値上げじゃなくていずれ増額となる分の前倒しで均等化するって事でしょ。貴女みたいな人が一人居るお陰で周りが迷惑するのは納得いかないなー

  80. 930 匿名さん

    >>929 匿名さん

    >>926 契約者ユーザーさん
    迷惑にならない様にすると言ってるし、特定の個人を攻撃する様な書き方は見ていて不快なので控えて欲しい。1000戸超の世帯が入るので色々な家庭があるでしょう。皆が住み良い様に協力し合って、組合で上手く管理運営していくのが良いのでは。

  81. 931 匿名さん

    >>930 匿名さん
    賛成ですねー。多様な家庭があることを許容できないなら買わなきゃいいとも思います。。どこにいってもみんな同じな分けないんだから、どうやったら快適に過ごすかということに頭を使うべきで、各ご家庭のお財布事情にまでケチつけたり批判するのは行き過ぎた発言と思います。

    個人的には平準化は賛成ですが、いきなりあげるのは強引すぎるでしょう。

  82. 932 住民板ユーザーさん1

    いやいや。
    ちょっと平準化を勘違いしてらっしゃる。
    たぶん、不動産関係者じゃないですよね?

    平準化というのは、当初は値上げになるけど、そのままの金額でずっといくってことです。具体例示しますね。

    ・平準化なし
    1年目の修繕積立金 8000円
    20年目の修繕積立金 20000円
    30年目の修繕積立金 30000円

    ・3年目に平準化
    3年目 16000円
    以後、ずっと16000円

    よって、リセール時に有利なのは平準化した場合なんです。

  83. 933 住民板ユーザーさん1

    >>913

    いやいや。
    ちょっと平準化を勘違いしてらっしゃる。
    たぶん、不動産関係者じゃないですよね?

    平準化というのは、当初は値上げになるけど、そのままの金額でずっといくってことです。具体例示しますね。

    ・平準化なし
    1年目の修繕積立金 8000円
    20年目の修繕積立金 20000円
    30年目の修繕積立金 30000円

    ・3年目に平準化
    3年目 16000円
    以後、ずっと16000円

    よって、リセール時に有利なのは平準化した場合なんです。

  84. 934 住民板ユーザーさん1

    >>914 住民板ユーザーさん4さん

    当初値上ですが、後年度はかなりのねさげになります。
    また、数年で売却する人と、長く住む人で、負担が公平でないのは、本来はおかしいことではないでしょうか。

  85. 935 住民板ユーザーさん3

    このマンションは、他のマンションに比べれば投資目的の人は少ないでしょう。ですから、平準化のニーズは高いと思います。平準化すれば、最初は値上げになりますが、その後3倍、4倍になるようなことはないからです。

    結論としては、1期は無理でも、5期ぐらいには平準化した方が良いと考えています。

    以下に平準化した方が良いと考える理由を記載します。

    ちなみに、今の三井が設定した長期修繕計画では、

    A案→30年目まで均等で、その代わりに15,24,30年目に一時金を徴収。一時金の額は部屋タイプにより異なりますが、15年目に20万、24年目に200万、30年目にも200万、といったイメージ。

    B案→段階値上げ。10年目には初年度の1.5倍に値上げ。16年目には2.5倍になり、22年目には4倍になる。

    上記のような計画をどう考えるかです。

    まずA案については、必ず一時金未回収の住戸が発生します。これは間違いなく発生しますので、かなり非現実的です。リセール時にも、そのような説明を受けて買いたいと思う人はいないでしょう。

    B案について、、、
    ・値上げするには、当初計画で決まっていたとしても、値上げするたびに総会の合意が必要です。これがまず大変です。それであれば、どこかのタイミングで平準化し、その後合意をいちいち取り付ける必要を無くした方が安心ですし、楽です。
    ・値上げについてこれなくなる人が必ず出てきます。そういった人は、残念ながら、最終的には訴訟を起こすことになります。
    ・値上げ後のリセールは不利です。ならば、早いうちに適正額に上げておいて、その後の大幅値上げを防ぐ方がリセールに有利です。

  86. 936 住民板ユーザーさん3

    >>925 住民板ユーザーさん1さん

    修繕費のコントロールについては、仰る通り大林に頼らなければならない部分が多く、難しいでしょうね。

    しかし、カモにされないために、こちらも出来る限りの武装をする必要はあります。
    他のマンションの管理組合がどこまでやっているのか分かりませんが、なるべく他のマンションの事例を集めたり、専門家の助言を受けたりして、交渉していかなければならないでしょうね。

  87. 937 匿名さん

    そもそも世帯年収1千万未満の方は、最初からこの物件買って欲しくなかったわよね。このコンセプト見れば必要経費掛かるの分かってるでしょうに。低金利だからって与信枠いっぱいまで借りて、将来金利上がったらそれこそどうするのかしらね?

  88. 938 住民板ユーザーさん

    >>937 匿名さん

    あなたは、契約者さんではないですよね。
    必要経費がかかる、かからないといった低レベルな話をしているのではありませんよ。

  89. 939 匿名さん

    >>938 住民板ユーザーさん

    契約者ですよ。レベルとは何でしょう?そもそも何故契約者じゃないと決め付けて掛かるのですか?そういう貴方こそ契約者ですか?

  90. 940 住民板ユーザーさん

    >>939 匿名さん

    そうでしたか。
    年収の話を持ち出すような方は契約者にはいないと思っていたもので。

  91. 941 住民板ユーザーさん8

    例えば今DINKSで2LDKを買ったけど将来的にはもっと広い所に住み替えたいなど長期保有を前提としていない人にとっては、購入当初から値上げをすることは20年後30年後に発生するであろう修繕費を負担させられると思うのでは?また、三井が最初に出してる修繕積立金が甘いとの話もありますが、如何に現実的でないかのソースも必要と思います。

  92. 942 住民板ユーザー2さん

    >>941 住民板ユーザーさん8さん
    何度か出てきている論点ですが、値上げではなくて「平準化」です。そもそも、最初安くて後高い、というのがおかしな話です。「値上げ」という意識はどうしてもあると思いますが、そうではないことを理解して頂く必要があります。

    修繕費は20年後30年後に発生するという考え方はちょっとおかしくて、1-5年目でも25-30年目でも、同じ5年間同様に建物や共用部が維持された恩恵を被るわけですから(むしろ新しい時期の方が価値が高い)、負担は公平であるべきかと思います。築浅で売り抜ける人が得して、ずっと住む人が損するのではなく、同じ負担にするのが合理的だと思います。

    三井の計画が甘いかどうかは、管理組合設立後に検証が必要ですが、例えばH45とH60にかなり積立金が少なくなる計画になっていますので(ただしこれはデベの計画としては普通です)、このときに災害対応など一時的な支出が発生した場合、お金が足りなくなることになります。

  93. 943 匿名

    >>939 匿名さん

    匿名の掲示板だから、成りすましがいてもわかりませんが、同じマンションの住民になると仮定するならば、他者が不快に思うような発言は控えた方がいいですよ。

    こちらのマンションを選んだ方でしたら、それなりにコミュニケーション能力も高い方とお察しします。

    スマートに相手が納得するようなご意見をぶつけられたらいかがでしょうか。

  94. 944 住民板ユーザーさん1

    平準化と公平性は切り離して考えた方が良いと思います。
    数年で手放す人も購入時に一時金を納めているわけで、立場によって、不公平に感じる点は様々でしょうし。
    未徴収が生じない金額で設定することが大切ではないかと。

  95. 945 住民板ユーザーさん

    >>944 住民板ユーザーさん1さん

    購入時の一時金は、当初の運転資金や不測の事態に対処するための費用ですので、等しく負担するものではないでしょうか。

    それよりも、後年、3倍・4倍になる不公平は是正すべきかと思います。

  96. 946 契約済みさん

    >>943 匿名さん

    私は>>939: 匿名さん
    ではないですが、はじめに契約者ですか?と根拠もなく相手を疑う内容や、低レベル等の投稿をしたのは>>938: 住民板ユーザーさん ではないでしょうか?

  97. 947 住民板ユーザーさん1

    >>945 住民板ユーザーさん

    その場合、中古物件の購入者が、3倍、4倍の金額を引き継いで支払い続けてさえくれれば、公平かどうかは、どちらでもいいような気がします。

    それより、数十年先の新たな所有者が、住宅ローンを抱えつつ、3倍、4倍に上がった修繕費を収め続けられるのか、そっちの方が気になる。。

  98. 948 匿名さん

    私は2倍は反対。1.5倍ぐらいならいいかな。あとは経費減らしたり、無駄な修繕費削ればいいと思う。それで無理なら一時金でいいと思う。200は無理だけど3年目から1.5倍にしておいてあとは一時金数十万。

  99. 949 匿名さん

    平準化するとリセール時に近隣に修繕積立金上げていないマンションが多かったりすると、比較されて選ばれないのは事実。すべての人が先々まで見積もって買うわけでもないし、中古で買う人が修繕積立の額聞いてそれで足りるか否か判断できるわけでもない。少なくとも平準化した方が絶対良いなんて言うのは嘘だと思います。

  100. 950 住民板ユーザーさん1

    今日の一枚。これから新生活が始まるのに、管理費修繕費の話題ばかりで、なんだか残念でなりません。勿論、重要なのはわかりますが…

    1. 今日の一枚。これから新生活が始まるのに、...

  • スムログに「パークタワー晴海」の記事があります
  • [お知らせ] 特定の投稿者のレスを非表示できる機能を追加しました

[PR] 周辺の物件
リビオシティ文京小石川
サンクレイドル西日暮里II・III

ご近所マンション

同じエリアの物件(大規模順)

新着物件

スポンサードリンク広告を掲載
スポンサードリンク広告を掲載
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
スポンサードリンク広告を掲載
スポンサードリンク広告を掲載

[PR] 周辺の物件

オーベルアーバンツ秋葉原

東京都台東区浅草橋4丁目

1LDK~3LDK

34.63㎡~65.51㎡

未定/総戸数 87戸

リビオタワー品川

東京都港区港南3丁目

未定

1LDK~3LDK

42.1m2~130.24m2

総戸数 815戸

サンクレイドル浅草III

東京都台東区橋場1丁目

4800万円台・6600万円台(予定)

1LDK+S(納戸)・2LDK

45.14m2・56.43m2

総戸数 72戸

リビオシティ文京小石川

東京都文京区小石川4丁目

未定※権利金含む

1LDK~4LDK

35.89m2~89.61m2

総戸数 522戸

イニシア日暮里

東京都荒川区西日暮里2-422-1

6900万円台・7900万円台(予定)

1LDK+S(納戸)~2LDK+S(納戸)

53.76m2~66.93m2

総戸数 65戸

クラッシィタワー新宿御苑

東京都新宿区四谷4丁目

未定

1LDK~3LDK

42.88m2~208.17m2

総戸数 280戸

カーサソサエティ本駒込

東京都文京区本駒込一丁目

2LDK+S・3LDK

74.71㎡~83.36㎡

未定/総戸数 5戸

サンクレイドル西日暮里II・III

東京都荒川区西日暮里6-45-5(II)

6980万円・7940万円

2LDK

50.02m2・52.63m2

サンクレイドル南葛西

東京都江戸川区南葛西4-6-17

3900万円台~5900万円台(予定)

2LDK・3LDK

58.01m2~72.68m2

総戸数 39戸

ジェイグラン船堀

東京都江戸川区船堀5丁目

6998万円・7248万円

3LDK

70.34m2・74.58m2

総戸数 58戸

レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

45.18m²~114.69m²

総戸数 78戸

イニシア東京尾久

東京都荒川区西尾久7-142-2

5500万円台・6300万円台(予定)

2LDK・3LDK

43.42m2~53.6m2

総戸数 49戸

イニシア浦安ステーションサイト

千葉県浦安市当代島1-349-5

7598万円・8298万円

2LDK+S(納戸)・3LDK

67.07m2・70.62m2

総戸数 85戸

リビオ浦安北栄ブライト

千葉県浦安市北栄2丁目

5200万円台~6500万円台(予定)

1LDK~3LDK

43.27m2~77.27m2

総戸数 42戸

プレディア小岩

東京都江戸川区西小岩2丁目

6400万円台~8200万円台(予定)

3LDK

65.96m2~73.68m2

総戸数 56戸

ミオカステーロ南行徳

千葉県市川市南行徳1-10-6

6198万円・6998万円

3LDK・4LDK

72.51m2・80.76m2

総戸数 27戸

バウス板橋大山

東京都板橋区中丸町30-1ほか

8980万円

4LDK

73.69m2

総戸数 70戸

ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

東京都足立区梅島2-17-3ほか

5100万円台~7200万円台(予定)

3LDK

55.92m2~63.18m2

総戸数 78戸

ユニハイム小岩プロジェクト

東京都江戸川区南小岩7丁目

未定

2LDK~2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

リビオ亀有ステーションプレミア

東京都葛飾区亀有3丁目

4670万円~8390万円

1LDK~2LDK+S(納戸)

35.34m2~65.43m2

総戸数 42戸

[PR] 東京都の物件

オーベル練馬春日町ヒルズ

東京都練馬区春日町3-2016-1

8148万円~9448万円

3LDK・4LDK

70.07m2~80.07m2

総戸数 31戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7298万円

3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

リーフィアレジデンス練馬中村橋

東京都練馬区中村南3-3-1

6858万円~9088万円

3LDK

58.46m2~75.04m2

総戸数 67戸

バウス氷川台

東京都練馬区桜台3-9-7

7398万円~1億298万円

2LDK~3LDK

52.27m2~70.96m2

総戸数 93戸

ヴェレーナ西新井

東京都足立区栗原1-19-2他

5568万円~7648万円

3LDK

66.72m2~72.74m2

総戸数 62戸

ジオ練馬富士見台

東京都練馬区富士見台1丁目

6090万円~9590万円

2LDK~3LDK

54.27m2~72.79m2

総戸数 36戸