ツインスタイルのヴェルディ楽々園［パームガーデン］ってどうですか。
プライベートトランクがあったり、平面駐車場があったりするので使いやすそう。
共用スペースもいろいろあって、周辺のショップもいろいろあるので、
毎日の暮らしや子育てに便利そうです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：広島県広島市佐伯区楽々園5丁目1067-8の一部（地番）
交 通：広電バス「楽々園」バス停 徒歩5分
総戸数：191戸
事業主・売主：株式会社信和不動産
施工会社：東亜建設工業株式会社西日本建築支店
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ
公式URL：http://verdy-rakurakuen3.jp/
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-07-20 13:13:15
もう、半分以上売れたって本当なんですか？
もう部屋のタイプによっては完売してるんでしょうか？中部屋で、1番広いのはCタイプだったと思うんですが、流石にもう無いですよね…角部屋4タイプも、もう埋まったのかな。
>>250 購入者さん
詳しい解説、ありがとうございます。(^-^)
直射日光入らないのは嬉しいです！
マンションの強みを活かして、外の気温に左右されない快適な生活がしたいので。
今の日当たり抜群のアパートよりは快適になることを期待してます。
日影図作成しました。
上図が、庇と両サイドにある隔たり壁による影のライン、下図が手すりの影のライン。
なお、手すりは、６階以下のコンクリート壁を想定しています。
夏至では、バルコニーの範囲内で日射しがおさまる状況となっています。
>>255 購入者さん
これ、すごいですね！
どうやって計算するんでしょう？
バルコニーを上から眺めた図面ですよね。
見方が悪いんでしょうか、上部の16時がバルコニーをはみ出ているように見えるのですが。見方が違いますよね。
これは絶対、購入者にも参考になると思うので、よければ住民板にも投稿をおすすめします。
>>256 みーさん
分かりにくい点、否めません。
時間があれば、分かりやすいものに作りかえようと思っています。
ご質問の件、影の測定面をバルコニー面に設定しているため、実際には影の生じない位置(バルコニーからはみ出た位置)にラインが表示されているのです。
真北(磁北ではなく太陽の位置を考えた北)は、図面真上の方向ではなく、少し時計回り方向にずれているためです。
次回は、日射の当たる範囲を表示することにチャレンジしてみます。
>>257 購入者さん
改めてみると、表現するの難しそうですね
手すりと上部バルコニーの二つの図面の日影を重ねて、枠に入らないところが日が当たるところですよね？
で、図面の中の、下部が手すり側で、上部がリビング側。
上の図の日影と日射のイメージが私には難しかったです。
冬と夏の日の入り方が気になりますよね。
今のアパートは恐ろしいほど暑くなって、外の方がまだましってなるんで、新居では快適に過ごしたいです。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
[NO.260～本レスまで、削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]
こことサンズガラリエが気になっているのですが、海と川が近いことで津波が心配なのと、小学校と中学校の学区が気になります。
皆様はどうお考えでしょうか。
利便性は申し分無いと思います。
ここ最近の西側のマンションではこれ以上ないくらいの好立地だと思います。
>>264 匿名さん
防災マップみましたが、ここと楽々園小学校は、南海トラフが来ても大丈夫な高さになってるみたいです。
さすが元公務員建物跡地ですね。
学区的には、市営住宅はなく、裕福な家庭が多いようで、楽々園小学校と五日市南中学校も今時点では落ち着いているみたいです。
唯一の気になる点は、このマンションの価格が安い所です。
[No.268と本レスは、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]
元の公務員宿舎のグラウンド？
先日きれいに除草したけど、ここも戸建て住宅分譲地になるのでしょうか？
それとも、マンションが建設されるのでしょうか？
まだどれぐらい残っているんですかね？冷やかしになりそうで、まだ行けてませんが。
過去の記事から11/4には工事着手していたようで、今日30日で22日経過（日祝日を除く。）
杭打ち機２台で、地中障害物にぶち当たっていなかったら、４本／１日打ち込みと仮定して、８８本打ち込み済み。
杭打ちもいよいよ終盤でしょうか・・・
これからコンクリート工事、建物の質を決定すると行っても過言ではない。
寒さ対策もしっかりやって、強度上、問題のない施工を引き続き期待‼︎
色々な物件のスレを見てきたけど、この物件が一番まともで前向きな内容だと思います。
この物件に興味のある方は、皆、前向きで、本気で意見交換をしたくて、良いものに巡り会いたいという気持ちを持った良い人柄の方が多いのでしょう。
ここ、住みやすく、いいんじゃない^ ^
皆さん、有益な情報ありがとうございます^o^
今、楽々園に住んでますが、便利な場所なので検討しています。金額的にももう1つの所よりお値打ちなので
現在検討中です。
かなりの人気のようで残り戸数10件ほどでした。
希望の部屋は成約済で…。
妥協してほかの部屋を買うか、
2号館がでるのを待つか悩みます。。。
知人から楽々園は高級住宅地だと聞いたのですが本当でしょうか？
土地勘がないのでよく分かりません。
東西に抜ける道路沿いには大きな家が何軒もあるので確かにそんな感じがしなくもないですね。
>>281 購入者さん
もともとは南向きの80㎡が欲しかったのですが、全て成約済で…。
妥協して少し狭い部屋にすべきか、
2号館待つかですね…。
やはり、こちらの楽々園は、価値が下がりにくいのですね！
>>282 eマンションさん
私も81㎡希望してましたが埋まってたので77㎡にしました。悩みましたが、営業の方にこのくらいの㎡の差は住んでみてほとんど気が付かないくらいの差ですよと言われ決心しました。でもやはり少し未練もあります。
>>284 匿名さん
プライベートトランクを有効活用し、室内に不要な物を極力置かないようにすれば、他の物件の同規模の住戸よりは、空間が確保できると思いますよ^ ^
ご自身の決断は、正解だと思いますよ^ ^
削除された書き込みに何と書かれてたのかが気になります。荒らしはもちろんいけませんがデメリットも含めて検討したいので。
>>287 マンション検討中さん
検討されるうえでデメリットの情報も大切であることは否めません。
ただ、私が承知している限り、削除された記事にはそれなりの理由があり、検討するうえで意味のある内容でないもの、根拠のないもの、情報の内容に信頼性のないものであると認識しています。
誤った判断をされるよりも、信頼できる情報に基づき判断されるほうがよいと思います。
>>284
未練があるのはよく分かります。
4㎡は数字で見れば少しの差のようにも思えますが、実際は大型クローゼット2～3人分くらいの差があるのですから結構気になるところですよね。
プライベートトランクで、その差分は吸収できるのでは？
&今から断捨離‼︎
入れるところがあるから不要なものまで置いてある？？
絶対、買いの物件だと思いますよ^ ^
大人は洋服を減らすことで何とかなるかもしれませんが、子供がいると成長と共に捨てられない物（教科書・教材・参考書など）が次々と増えてきます。
塾や教室に通いだすとさらに増えるので、大きな本棚と収納棚がなければ大変です。
子供1人ならまだ何とかなりますが、2人になると70-80㎡では厳しいでしょうね。
同じマンションで比較するのは？？？
他社の同じタイプ(3LDK同士、4LDK同士)と比べるとどうかな？
プライベートトランク分、収納が充実していませんか？
無い物ねだりをしても意味がないですよ。
近くにある某マンションは小学校と幼稚園の間に挟まれているので、騒音が気になります。
早く購入者の板にいきたいです‼
>>299 マンション検討中さん
かなり、悩んでいるようですね。
ところで、急いで購入する必要があるのでしょうか？
今の居所に不便等感じてなく、時間的に余裕があるのであれば、第2期の分譲予定があるようですから、そちらに期待しても良いと思います。
分譲単価はおそらく上昇するとは思われますが、目標に向かい、資金も頑張って蓄えておきましょう。
何れにしても焦りは禁物です。
15階建ってのが気がかりなのですが…。
実際どうなんだろ？
https://新築マンション.jp/tokushu/15kaimansion
15階建てなんてゴマンとあります。
イマドキ15階建てだから云々言うのはどうかと思いますよ。
>>304
あなたが15階建てを買わなきゃ済むハナシ。
誰もあなたに15階建てに住んで欲しいなんて言ってませんよ。
＞その根拠はなに？
は？15階建てなんてゴマンとあるってのが根拠ですがwww
さて、>>304さん。
ここが15階建てだから何が問題なのか具体的に根拠を挙げてもらいましょうか？
なにせ始めに
＞15階建ってのが気がかりなのですが…。
つったのはあなたの方ですからね。
まさか15階建ては問題がないことを証明しろなんて言わないですよね。
問題がないことを証明しろというのは今どき小学生でも知ってる“悪魔の証明”ですよ。
ま、15階建ってのが気がかりなら買わない方がいいんじゃなんいですか？
私は何の気がかりもありません。
みなさん、マンション選びに有効な情報交換をしましょう。相手を非難するようなコメント、見たいられません。
先ずは、15階の物件を否定される理由がイマイチわかりません。
私も、大きな買い物を考えている一人なので、正しい、信頼のできる情報、アドバイスが欲しいのです。
みなさんの肯定的、否定的な情報をもとに、最後は自分の結論を出したいと思っています。
よろしくお願いします。
>>309 傍観者でいられないさん
そうですね！
マンション検討中なのですが、天井高や床構造の問題で14階建てと15階建とで比較検討している真っ只中で、ご意見聞ければと思い投稿しました。
>>310 マンション検討中さん
デベロッパー様が作成されているパンフレットは入手されていませんか？
検討される上で、不可欠のものだと思いますし、その中に構造的な説明も記述してあります。
それらを見て比較するのも有効かと思います。
因みに、当ヴェルディは、階によって、天井高が違っていることは確認しています。
ただ、この天井高の差も、実際に気になるかならないか、現地で互いに気付くか気付かないかは、個人差があると思います。
マンションギャラリーは、最高レベルで作ってあるものが通例ですから、できれば、棟内モデルルームを見学してみるのもいいと思います。
ネット検索しても、建築基準法や消防法でどのように規定され、どのような違いが生じるのかわかりません(T-T)
>>311 傍観者でいられないさん
これからギャラリーを見て回る予定にしています。
45mという高さ制限に建つ、14階建てマンションと15階建マンションでは14階建ての方が高さ的に余裕のある構造となるため、14階の方が良いのかなぁ？と現時点では感じていますが、、、具体的な、違いがよく分からないのが現状です。
デベロッパーを回ってその辺りも良く聞いてみようとおもいます。
>>312 ご教示くださいさん
高さ制限45mの範囲内15階建を建てるか14階を建てるかによって、階層あたりの天井高さがかわります。
15階建より14階建ての方が余裕ある設計となる訳です。
同じ構造だと15階建は階層あたりの天井高さが20センチくらい低くなるとおもいます。
>>314 マンション検討中さん
高さ制限45mが適用される場所ではないと思います。確かに、高さ及び階数により非常用エレベーターの設置が義務付けられるようですが、そのために窮屈な設計にするのは、逆に採算性にあわない商品を作ることになるのではと思います。
階高についてですが、当ヴェルディは、
1F:2,600mm、2〜4F:2,550mm、5〜7,15F:2,500mm、8〜14F:2,450mmとなっています。
今のお住いの天井高と比較していかがでしょうか？
私が現在住んでいる一戸建ての天井高は、2,430mmです。
圧迫感は一度も感じたことがありません。
>>301 マンション検討中さん
目の付け所がよいですね。
サンズガラリエは2階と3階の値段差よりも3階と4階の値段差がかなり大きくなっています。
サンズガラリエは、防波堤が眺望を遮る可能性が考えられます。
また、こちらは、南側一戸建て地帯に３階建てや高さのある二階建てが建てば、眺望はどうなるのかな？3階からは海が見えないかも(泣)って考えてます。
身長2メートルあるなら、室内の高さが確保できる14階建てがお薦めかな。
>>318 マンション検討中さん
サンズガラリエも15階建でしたっけ？
うちの周りは14階建マンションばかりが建っています…。
何かの受売りで恐縮ですが、マンションで最も多いのは高さ45メートル以下の物件です。なぜなら、それ以上の高さになると、建築基準法や消防法などの規制がとても厳しくなるから。そこで広く普及している45メートル以下の物件ですが、注目すべきはその階数です。14階か、15階のはずです。さて、どちらが「いい物件」でしょう？？？
＞マンション検討中さん
ここが15階建てだから何が問題なのか具体的に根拠を挙げてもらいましょうか？
>>319 マンション検討中さん
気持ちわかります。
いつの間にか発売開始して、希望の部屋はもうない。
駅近、立地、値段、設備、学区、周辺環境申し分ない。
諦める理由が何か欲しい、それは15階だから。
そういう見方もあるのか。勉強になります。
何を優先して選ぶかということの一つ項目が増えました。
私のような子供がすでに独立した夫婦2人の棲家を選ぶ場合、優先順位は、①立地条件(平坦地、駅近、公共・公益施設の充実)、②価格(分相応)、③管理の充実・信頼性、④実家からの距離、⑤眺望、⑥営業者の対応、⑦施工管理の信頼性・・・と言ったところでしょうか？
大きな買い物、みなさん人の意見は参考にしても、惑わされることのないように決めましょう^ ^
一生家を買えない典型的な人だな。
15階建にケチを付けるなら、はじめからヴェルディを検討するべきじゃないと思うよ
13～14階建のちょい高級路線のマンションとはそもそも購入する層が違う
15階か、14階かの議論ですが、それは不動産会社の姿勢や体質を見分ける簡単な方法の一つと言われているからじゃないでしょうか。
まず、新築マンションで一番多いのが高さ45m以内の物件です。それ以上になると耐震面等で法的規制が複雑になります。
高さ45m以内では14階建、15階建が建築可能ですが売主が少しでも住戸数を増やし、売り上げを多くしようとすると15階建てのマンションが出来ます。
メリットだと、一戸あたりの販売価格が安くなる。
デメリットだと、窓の高さが低くて圧迫感があり、直床ないし直天井のためリフォームがしにくい。
でしょうか。
不動産会社が住む人のことを考えて作ったのか、自分達の利益を優先したのか、そのことを我々が納得できるかどうかでこの問題は解決出来ると思います。
>>326匿名さん
高さが４５メートル超えると耐震面等で法的規制が複雑になるとありますが、私が素人ながらに調べたところ、構造耐力上の規定の変化点は、３１メートルを超えるか（建基法施行令第８１条）と６０メートルを超えるか（建基法第２０条）しか見当たりません。
４５メートルで基準が変わるというのは、極めてマニアックな、否、専門的な解析上に生じる変化点なのでしょうか？
なるほど
15階建と14階建とでメリット、デメリットがあるんですね。
比較検討するのに参考となりました。
>>326
あなたのご意見は
14階建て＝不動産会社が住む人のことを考えて作った
15階建て＝自分達の利益を優先した
とのことですが、これは、
14階建て＝自分達の利益を優先していない
15階建て＝不動産会社が住む人のことを考えて作っていない
とも読み取れます。
これは誤りだと思いますが如何でしょうか？
ご意見を非難しているのではなく、
ちょっと誤解を生む表現かなーと思いまして。
私見ですが・・・
数少ない物件の比較ではありますが、販売価格の差にはそれなりの理由があると感じています。
階高の差もそこに反映されていますし、圧迫感を感じないのであれば、価格が低い分お得だと思っています。
デベロッパーの資質につながるような話ではなく、どのようなニーズにターゲットを絞り、どのような物件にするかを考えているものと、私は性善説でとらえています。
安心・安全に暮らせるかが最大の事項であり、いくら天井が高い物件でも、施工管理が信頼できなければ銭失いになるだけです。
きちんとした工事管理がなされていれば、法的基準を遵守された物件ということですので、安心して購入したいと考えています。
それよりも、同じ住民になる方がよい方であることを強く望んでいます。
45m以上になると耐震面がというのは、構造設計による話です。
45m以内のマンションは日本全国の大多数を占めています。よって、多くの構造設計者が経験したことのある案件になります。
しかしながら45m以上になると構造設計が複雑化します。構造設計の中に耐震計算が含まれます。
よって、これを引き受けてくれる構造設計会社が見つかり無くなります。高い費用を払って引き受けてくれるところを探すより45m以内でおさめようと不動産会社は考えます。
話逸れましたが、45mを超えると構造設計における耐震計算が複雑化する。
簡単に言うと、構造設計をする上で
45m以内 易
45m〜60m以内 中
60m以上 難
となるという話です。
うまく説明できずすみません。
次に、14階建てだから住む人に〜の話ですが。
これはあくまで一般的に言われている表現を引用してみました。
そんなこと聞いたことないと言われてしまえばそれまでですが。
もし、お時間あれば碓井民朗さんの著書やコラムを読んでみてはいかがでしょうか。碓井さんの言っていること全てをクリアするマンションなんて存在しないような気がしますが。参考になる部分もありますよ。
少し長く、難しい内容になりますが、結論のみ確認されたい方は、中段の＜結論として＞をお読みください。
私自身の勉強のため、そして皆さんの疑問？の解決の一助になればと思い、構造一級建築士の方にご教示いただきました。
①法的には、４５メートルを境に構造基準が変わるという規定はない。
②構造設計の基準書等においては、４５メートル超６０メートル以下の耐震設計上の留意点が示されている。
（靱性を持たせること、部分崩壊しないこと等々）
③上記②の基準により構造設計を行うと、建設コストはアップする。
④超高層建築物の定義は、かつては、高さ４５メートル超、現在は、６０メートル超である。
つまり、過去からの名残があり、現在においても法的には基準がないが、４５メートル超となると構造検討方法が異なるということのようです。
＜結論として＞
◎デベロッパーとすれば、高さを４５メートル以下にしようという思いは間違いなくある。
→→→デベロッパーの質を決定するものではなく、ニーズに応じた事業計画の結果によるもの。
１４階とするデベロッパーも当然、利潤は追求します。慈善事業ではありません。
◎同じ高さで階数を増やせば、天井高（階高）は低くなる。
→→→デベロッパーの質を決定するものではない。（天井高を内緒にするデベロッパーはいないでしょ。）
購入者自身が、圧迫感を感じるのかどうかを判断する指標の一つにすぎない。
＜消防法関連＞
私の知る限り、消防法に規定されている防火避難規定は、建築物の高さではなく、その階数及び各階の床面積により求められる仕様に違いが生じます。
つまり、階数の多い建物の方が、厳しい基準をクリアさせなければならないということとなり、単に、戸数を増やせば利潤が多くなるというものではありません。
→→→デベロッパーの質を決定するものではない。
＜最後に・・・＞
大きな買い物ですから、いろいろな情報を入手して検討するのは当然です。
最後は、ご自分の優先順位をしっかりと定め、よい物件と巡り会われることを祈念しています。
例えば、
ワンフロア3戸で2階から15階まで住戸の計42戸のマンションと、
ワンフロア4戸で1階のみ2戸の11階建て計42戸のマンションなら、
同じ42戸でも15階建ての方が建築費は高くつきます。
一概に建築費を抑えるための15階とは言えないようです。
購入者の方は良い方が多い気がします、長い期間住む場所なのでご近所さんは大事ですね。
ちなみに残りはどのくらいなんですかね？
すごく魅力的な物件だと思うんですがひとつ気になるところがエレベーターの台数です。191戸の部屋数に対して、エレベーター2機ってどうなんでしょうか。今まで小規模マンションしか住んだことがないので、どのくらいエレベーターで待ったりするのか分からなくて。朝とかなかなかエレベーターが来なくて待つのかなぁと思ってまだ購入に踏み切れずにいます。。
最上階ならばエレベーターがいっぱいで乗れないなんてことはないですよ！
その代わり１階に着くまで何分もかかってイライラしそう
エレベーター台数、維持管理費等のデメリットを無視すれば、多いのに越したことはないです。
また、設計上の適正台数というものもありますが、ここでは難しい話は抜きにして・・・
人というものは、1度でも不便を感じれば容認できない方もおられるし、難しいところだと思います。
タイミングということもありますし…
ただ、利用する時間帯が違う世帯から見れば、朝の出勤時に集中する時間帯以外のことを考えれば、そんなに常時利用されているわけではなく、維持管理費を抑える方を優先してもらいたいというのが本音です。
最近のエレベーターは性能向上により、移動する時間も短くなっていますし、１分早く玄関を出るようにすればよいだけのことでしょう。
機械式駐車場の方が問題は大きいと思います。
私も過大な台数は不要と思います。
ピーク時でも利用者全員がストレスを感じることのない台数を設置することが理想でしょうが、そのために必要となる経費はどのくらいかかるか、みなさん理解しているのでしょうか？
設備の設置及び維持管理費用は、直接入居者に跳ね返ってきます。
朝の混雑時に基準を求める論説者のおられますが、本当にユーザーのことを考えているのか疑問に感じることもあります。
当該マンションは、１３人乗りが２台、朝の通勤時にストレスを感じることはあり得ます。
それを考慮して購入するかどうか納得のうえ決めてください。
>>337 マンション検討中さん
この件に関しては我が家も検討しました。
しかし、渋滞する朝の時間は台数が４台あっても問題は解決できないかなと。
我が家は若いので、朝は階段をかけおります。
帰りはエレベーター使わさせてもらいます。
心強い‼︎
その通りです‼︎
あなたが購入者なら嬉しい限りです
上の階は大変ですね、しかし眺望が希望なら致し方ありません。
マンションに到着して我が家に帰るまでの間に結構な割合で尿意を催す私はこの物件はマズいですね。
エレベーターの待ち時間の間に管理人室のトイレを借りることが出来なければ最悪の場合・・・
スタディールーム、キッズルームにトイレありますよー
