エステムコート川口並木サウスガーデンってどうですか？

>>39 マンション検討中さん

自分は川口駅、西川口駅で探していて、ブランズ幸町とガーラレジデンス川口市役所前で検討しましたが、プランズはもろ陸橋の隣で間取りが良い印象がありませんでした。また川口市役所前はやっぱり駅から遠いかなという事で諦めました。

ここも陸橋がありますがマンションとの間に駐車場があるので多少距離があるのと、やはり駅90メートルというのは魅力的でしたので購入決めました！！

あとブランズ、ガーラレジデンスにはない豪華な設備が標準で付いていたので気に入ってしまいましたね！！

残念なのは食洗機が標準ではなかったことですかね。

管理費と修繕積立金が心配ですね。
コンシェルジュさんは管理人とは別にいるのでしょうか？
いくらなんでも115戸でコンシェルジュまで常駐させるのはやりすぎでしょう・・・。
年間でいくらコンシェルジュにかかるのでしょう。
例えば1日10000円としても30日で30万。年間で360万がかかりますよね。
115戸で割ると1戸あたり年間に2万以上の支払いですよね。
月々の管理費に2000円程度が含まれている計算です。かなりザックリとした計算ですが。
私は今分譲マンションに住んでいて、買い替えを考えて色々と物件を探している立場なのですが、
植栽1本ダメになるだけで何万もかけて植え替えたりしていますよ。
マンションは購入時と同じ状況を維持するようにお金をかけるので、報告される額を見るたびに驚きます。

ガーラレジデンス、ブランズ川口元郷、プラウド蕨は迷いましたが駅までの距離や川口元郷駅の部分で妥協できず。
ここは京浜東北駅の駅近でいいですね！具体的な価格を知りたいです！

パークハウス南浦和ガーデンとか狙ってみれば？駅3分物件でしょ。
線路前物件だからか南浦和にしては安価に出ている。
竣工11カ月だし、まだ14戸残っているから値引き狙えるかもよ。
竣工1年経っちゃうと新築として販売できなくなるからね。

>>44 匿名さん

値引きされても5500万程度はしそうですね。
その価格であれば都内マンション狙います(笑)

>>42 匿名さん

私が契約した部屋は管理費と修繕積立金合わせて18000円程度でした！！

私も管理と修繕あわせて、それぐらいでしたよ。
ネット使い放題も入ってこの料金なので、賃貸より安くなりました！

西川口悪いように言われてますね。
賃貸ですんでますけど、治安そこまで悪くないかなー

このマンション気になるけど、予約が取れない状況です。
新発売マンションってこんな感じなんでしょうか

私も賃貸で西川口に住んでますけど、西口は正直危険な雰囲気ですが、東口側は治安は悪くないと思いますよ。アリオまで近いですし、生活に不便は感じた事ないです。

>>46,>>47
安い事が良い事なのか悪い事なのかの見極めが難しいですね。
私はこれだけの施設があってコンシェルジュまでいて、その金額で済むの？という感想です。
計画上の管理費・修繕積立金で不足すれば値上げされるだけです。
大規模修繕の際に不足金が多額に出れば、一度に徴収されるケースもあります。

西川口は西口と東口じゃ環境全然違いますからね。
東口でこの駅距離なら、ここらへんのエリア知ってる人からすればそりゃ人気出ますよね。

修繕費はタワーに住んでる同僚の話を聞いて驚いたことありますが、タワーじゃないんで心配するほどじゃないでしょ。施工も長谷工だし、修繕計画もちゃんと建ててるでしょうし。

私も検討候補の一つです。

>>51
タワマンでは無ければ大丈夫って事はない。タワマンは戸数が多いからね。
日本にある分譲マンションの4割が修繕時に資金不足に陥って借り入れしているのが現状。
これって、あくまでも「修繕時」に「不足」しているだけで4割もあるのがミソ。
途中で「お！これじゃ足りなくなるぞ」と気づいて分譲時の修繕計画の「値上げ計画以外にも値上げ」したり、
「計画外に一時徴収」をして乗り切っているマンションは入っていない。
どこが施行しているとか関係ない。
自然災害などのイベントリスクで一気に計画なんて崩れるのは常識。
財閥系のマンションも普通に途中で計画外の時期に値上げしている。
https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00040/
このマンションは15階建てなので、修繕積立金は国の修繕積立金に関するがいどガイドラインによれば
1平米202円あたりが平均的な適正ライン。表では「15階建て未満」になっているのと、
ガイドラインが出されたのは3.11直後の23年4月で、このガイドラインが出された直前に3.11があった事と
五輪需要で人件費や材料の高騰があるのでもっと高くなると思うけどね。
ここは平面駐車場なのがGOOD。
ただエレベーターが115戸で2基あるので1基あたり58戸で負担。これって結構大きい。
プラネタリウムゲストルームやシアタールーム、ラウンジ、電動自転車、豊富な植栽、エレベーター2基・・。
どうでしょうね。

>>52 匿名さん
コンシェルジュ、植栽あたりがどの程度のコストが必要なのか、現在の修繕積立金は低く見積もり過ぎな気がします。
ただ、植栽などがしっかりしていれば憧れのマンションとして認知され、資産価値も保てると思いますので私は修繕積立金が値上がりしてもいいとは思ってます。

>>53 マンション検討中さん
植栽は綺麗でいいですが、手間がかかりますよ。
暴風雨や台風や雪で倒れてしまったり折れてしまって、その都度業者が入る感じです。
一定期間までは保証されていますが、期間を過ぎると都度何万も請求されている状態です。
ダメになっってしまった木も当初の木と同じものを買って植えるので、お金がかかる印象がとても強いです。
年に１～２度ある大雪の日は、何かしらの木が雪の重みで手を入れなければならなくなっています。

3400万の部屋はもう売り切れましたか？
公式もスーモも価格未定になってしまったようで。

>>55 マンション検討中さん
そういう時は駅にクレームを入れるといいと思います。
利用者への迷惑行為をしているのなら、駅から許可されなくなると思うので。

3400万の部屋は売らないそうですよ
2LDKは4000万台からとのこと

>>57 周辺住民さん
道路の場合は駅に言ってもだめですよ。

>>58 マンション検討中さん
情報ありがとうございます！
3400万はパンダ部屋ですらなく存在してなかったのですね

モデルルーム見てみたいのですが、なかなか日程も合わず、予約がとれません。人気のようですね。

モデルルーム見た方の感想頂ければ嬉しいです。

本物件のスカイツリーのマンション検討板にも記載しましたが、
念のためこちらにも。

ワンギリ電話がかかってきたので、番号検索しながら連絡したら、
日商エステムさんでした。WEB上では評判がすごく悪い模様です。
といいますのも、電話ででてきた営業さんが売り込みトークをしつつ、
私の状況を聞き出そうとしてきたので、伝えなかったら
いきなしガチャ切りしてきて、それはそれはたいそう印象わるかったです。
ホームページをみるかぎりはこの物件は日商エステムさんの物件ぽかったので、
こちらに記載させていただきました。

>>61 マンション検討中さん

自分はモデルルーム行きましたよ！！

何か聞きたいことがあればわかる限りお答えします！！

ありがとうございます。
ネガキャン書き込みがあり、マンションの意見をお聞きしたかったので大変助かります。

設備の評判が良いみたいですが、実際ご覧になった印象と、間取りの感想をお聞きしたいです。
部屋の中に柱？がある物件は避けてます。

また、実際の立地は駅からの距離はやはり近いのでしょうか？

京浜東北で駅距離と設備を重視して検討しているのですが、なかなか価格と間取りが合う物件が無く、こちらの物件は近辺に住んでいたこともあり、東口で住みやすそうなので検討しております

>>64 マンション検討中さん
駅からすごく近いですよ！！
改札からだと徒歩２分くらいですが、駅の階段を降りた所（マックの前）からだと１分もかからないです。
私も立地の面でここを検討してます。

>>61 マンション検討中さん
マンション買うの初めてですか？
どこもですがモデルルームはオプション満載で
現実の生活とはかけ離れます。
モデルルームみたいにベランダに物を置くことは出来ません。
標準装備とオプションかを認識してデザインの参考にするくらいです。
天高と水周りの配置の確認ですね。
フリープランでもこれは変えられないので。

>>64
ネガキャンなんてありましたか？
みなさん、本音で書かれていると思います。
川口市に住んでいる方なら、外からのイメージの悪さから西川口は避ける方が多いと思います。
115戸のマンションの割には無くても困らないものがたくさんあるのも本当のとこですよ。
周辺に住んでいた割には、土地勘が無さすぎますね。
東武ストアの真横なんですから、駅から近いのは容易に想像できそうですが・・・。
もしかして、業者の方ですか？

ここの学区はどうなんでしょう？
ネットで調べる限り、並木小学校も幸並中学校も悪くはなさそうですが。

物件の話がしたいのに、何故検討してない方がいるが不思議です。

そんなに近いのですね。ありがとうございます。

賃貸なので、そんなに日当たりを気にしていなかったのですが、買うならやはり南向きがベストなのでしょうか？

>>64 マンション検討中さん
京浜東北で駅距離と価格を重視するのであればここしか選択肢なくないですか？
川口、南浦和、浦和、大宮エリアは価格面で厳しく、蕨は駅近に物件ないですし

>>69
検討している人だけでは、デメリットがわかりづらいでしょ？
メリットだけを知りたいのであれば、営業さんに話しを聞けばイヤと言うほど聞けますよ。
営業なんて売れればいいのだし、売ったらサヨナラでその後のお付き合いは無いのですから良い事しか言いません。
なぜ検討外にしているのかを知りたいとは思わないのですか？
マンションは南側がベストでは？北向きなどを買いたいと言う人は少数でしょう。
東向きは午前中に家にいる人は陽が入るのでいいかも知れません。
西向きは日差しが強いですが洗濯物が乾きやすいですね。
昼間に家にいない人は北向きでもいいのかも。その分安く手に入るでしょうから。
リセールを考えると南がいいでしょうけど。
ただこの物件、南と西は線路。東には陸橋。ダブルサッシを採用しているのは、
ダブルサッシじゃないと音がうるさいという証明をしているわけです。

この物件は線路沿いであること、西川口であることに抵抗がなければ買いでしょう。西川口ではナンバーワンマンションになれる物件。リセールにも強いはず。
不安材料は将来的にどの程度修繕積立金が増えるか。

私もこの物件を購入したいのですが、完成までの期間が長い為まだ悩んでおります。

物件見学してきましたが18、19まで価格が未定で、知りたい事が教えてもらえませんでした。
逆にこちらの資産状況は他の物件より詳細に聞いてきて上から目線に感じました。
モデルルームは設備が充実していて良い感じでした。
駅徒歩90メートルなのでほぼ1分でした。
駅との間というか物件の目の前にパチンコ屋？があり喫煙者が10人近く並んでいました。
営業マンの方もタバコの臭いが酷かったです。

本当はザックリ価格が決まっているでしょう。
この時期で決まっていないわけがないですよね。
来場者の所得を反映させようとしているのかも知れませんね。
蕨のザ・プラ跡地もマンションになるようですね。
下階にスーパーが入る可能性もあるようです。
蕨なので価格帯は似たようなものになるのではないでしょうか。

まだ確定はしていない、と何度も念押しされた上でザックリとした価格なら教えてもらえました
西川口にも2020年にライオンズマンションが建つようです

>>72 マンション検討中さん

私も完成まで長いのが気になるところですけど、これだけリセールの強い物件はないと思うのでかなり悩んでます！！

>>75 マンション検討中さん
なるべく高く売りたいため懐事情をさぐってますね。私の時もそうでした。
最初は明らかにふっかけてます。
初めて買う人は煽られるのであせるのでしょう。高い買い物ですからゆっくりでも大丈夫です。
川口駅前でも青田刈りできなかったぐらいですから。
私は完成近くまで待ちます。売り切れたら縁がなかったと思うことに決めました。

>>77 マンション検討中さん
モデルルームまで行って確定金額教えてくれなかったので疑問符しかありません。

>>78 マンション検討中さん
同感。周りの地域事情は分かっているから金額だけ知りたいのにザックリしか教えない。
しかも売れ行きによっては次来た時には金額が変わってるかもと言われて。不信感。
こちらの懐事情を探る話ばかり。
自分は完成の頃まで様子見です。

最終期売れ残りならまだしも1期、2期で価格が変わることなんてあるんですか？

価格が変わることはよくあるね。
人気の物件ほど高くなっていく傾向があるよ。

そりゃ売主は高く売れるなら高く売りたいからね〜
営業マンはみんなそうでしょ。
特に人気の物件だとその傾向が強いよ。

もちろん売れ行き次第では値段が下がるパターンもなくはない。

駅徒歩2分は正直魅力
将来的に西川口の再開発が入れば価値は見込めると思う。
西口なら買わないけど、並木住所なら検討できる

都内に通いやすく、比較的価格が優しい西川口・蕨・戸田エリアでこの駅近は魅力的すぎる。埼玉高速鉄道沿線はまだまだ田舎で車がないと不便であることと、リセールは期待できないので検討エリアからは除外。予算が4500万で将来的にリセールも視野に入れているのでここが最有力候補。
ここが売れ残り、値引きや無料オプションサービスをしてくれるのを待とうと考えていましたが逆に値上がりするようであれば早めに動いた方がいいのかと葛藤中。とりあえず1期1次と2次で価格推移があるのか様子見かな。

価格がコロコロ変わることはないでしょ。
新築マンションは先に買ったほうが得になるようにできてる。売れ残りマンションは別だけどね。

価格確定に際し、デベロッパー側の駆け引きがあることは否めなさそうですね。
駅徒歩2分の立地で、敷地も比較的大きく、桜ガーデンも魅了的ですね。
あまりにも高過ぎたら諦めるべきかと思うのですが、さほどリセール時も苦労しないかと思います。
営業マンに指値を入れて交渉してみるのは如何でしょうか？ポロっと本音が見えるかもです。

あれ、そういえば金券貰えてない

1期2次の販売開始が伸びましたね

結局、価格は決まったのだろうか？

キャンペーンやってますね。マンションギャラリー来場で2000円ゲットできます。そして午前10時からで3000円。これ面白いのが、午前中の方が来場者が少ない＝金額が高いこと。

>>3400万の部屋はパンダか、、
最近知りました。モデルルーム価格が一番安くて、それ以外はそんなに安くないものですよね。そしてモデルルームだから売れないと言われるパターン。

一番安い部屋を買いたいなら、待っていればいいんですか？ここは3400万円部屋あり！と大々的に書いていないから、まだいいんでしょうけど。

来場者特典って、言わないとよこさないマンション多いよ。
図々しく思われても言う方が良いよ。

>>92 匿名さん
帰る前に聞いたけど後で郵送しますって言われました。郵送されて来ないけど。

>>91 匿名さん

金券目当てなの？
何かかわいそうだね、ちゃんと地道に働けばいんじゃない❗

違う、営業してるけど、はっきりいって迷惑だよ。ちゃんと働きな。

検討しててここに来たけど、金券何かどうでもいいでしょ。マンション検討してんだから、金券貰えたら、買うの？どうせ買う気もないのに、そこだけ騒いでるだけでしょ。

迷惑だよ。検討してる人のコミュニティなんだから

>>94 マンション検討中さん
営業の方ですか？
HP上で金券をアピールしているのだから、届かないのは不誠実ですよね。
ただ、不満を言ってる方ももう少し待ってみては？と思いますが。あの手の物は忘れた頃に届くので。

ここの営業さんは残念な方が多いように見受けられます。駅距離、植栽、設備、と充分に武器が揃っているのでそれで戦ってみてはどうですか？

>>94

私は>>91ではないですが・・・。
来場者特典って、特典目当てで何となく来ましたって方にモデルルームなどを見て貰って、
その気にさせるためのきっかけづくりでもあるわけです。
その気にさせられるかどうかは、マンションの魅力と営業の腕にかかっているんですよ。
スーパーの試食みたいなものでしょうね。

来場者特典は、検討していない人に検討させるためのツールですよ。
検討している方に対してのモノなのであれば、そんな余計なコストのかかるものは止めて、
その分値引いた価格設定をすればいいんですから。
来場者特典みたいなものを、検討者だけが対象と考えている営業がいるのなら、
その営業は認識不足・勉強不足ですね。仕事出来なそうな感じがヒシヒシと伝わってきます。

釣り投稿でしょ

私も気になっていたので、先月行きましたが、キャンペーンの金券は初めから郵送と書いてありましたし、そもそも検討している自分からすれば正直どうでもいいです。

営業の方もすごく親身で、感じ良かったですけどね。
リセールのことも考えて立地の魅力が強いので、私は検討しています。

検討している他の方のご意見を聞きたいですね。

検討するために最も重要な価格が知りたい

>>94 マンション検討中さん
本質は小銭云々じゃなくて、そういった端々に営業マンの不誠実な対応を感じるってことでしょ

金券なんでどうでもいいような。

営業さんに聞きましたけど、ほとんど他の業者の方でしょうとの事でした。営業さんは見てないとの事です。
かなり人も一杯いて、営業の方も親切でしたよ。
来週またいきますけど、ここに決めようとおもいます。

ホームページに金券の発送は1月中旬予定って書いてありますよ

部屋の前にごみを置いておけば回収してくれるようですが、
嫌なのは私だけでしょうか。廊下に出たら各戸の部屋前にゴミが置かれているんですよね？
生ごみとか置かれるんですよね。
そんなサービス望んでいる方っているんですか・・・。
そんなに朝早くから回収させる方を出勤させて、一体いくら管理費がかかるのかと考えてしまいます。

>>103 匿名さん
自分もそう思います。
異国の方は分別しませんが大丈夫なのかな？
分別して下さいって貼紙して放置だったら朝から気分悪いですね。

この前いきましたけど、対応よかったですよ。
このサイト見ていきましたけど、書き込みは内容と違います。やはりネットの情報はあてにならないですね。

価格も提示されましたし。
思っていたより、価格はおさえてましたよ。

>>107 マンション検討中さん
価格提示あったのですね！
3LDKはいくらからでした？

>>103 匿名さん
駅近物件は高齢者の方にも需要があるので主に高齢者向けのサービスかもしれませんね。ディスポーザーが付いているので生ゴミの量は少ないと思いますが、私なら自分のゴミを玄関には置きません笑

>>104 匿名さん
来場特典の発送は来年の１月中旬とホームページに書いてあるのですが…

生ゴミはディスポーザーあれば、ほとんどないような気もしますが、玄関前には出しにくいかもしれませんね。
先週、モデルルーム行ってきましたが、対応は良かったです。
色々モデルルーム行きましたが、京浜東北線の駅近は高すぎる!
ここの価格はどうなのか気になりますね！

5700万円

西川口の現状です！
西川口ゴミ問題（You Tube)
東口にもこの様な場所があります。

ここを検討している人は西川口の現状を知ってますよw
並木アドレスは西川口の中ではマシな方であることも。
環境やイメージを優先する人は川口や南浦和を検討するでしょう。私もですが、ここは利便性とコスパを優先する人が検討していると思います。
MRで営業さんが言っていましたが、購入者のほとんどは川口市在住のようです。

>>116 匿名さん
不安要素について書かれていた内容だったのに削除されてますね〜。
西川口の現状を知られたく無いのでしょう。

>>116 匿名さん
他業者が必死に評判下げようとするコメントするからでしょ。
検討してる人達が意見交換する場なのにね。

他業者の方でしょうか？特定の人が荒らしてたみたいですね笑

そんなに酷い投稿ではありませんでした。
むしろ、かなり参考になった内容だったのにね。
圧力ですかね

>>120 マンション住民さん
どの部分が参考になりました？笑
来年発送予定の金券がまだ届かないとひとりで勝手にキレている内容でしたけど笑

中層階は4600万円程度でした
今後も日当たりは保証されているので下層階もいいかな〜
線路沿いなので上層の方が音がしない等あるのでしょうか？

>>121 匿名さん
西川口の事ですが。なにか？笑

落ち着いて考えよう。
いくら駅に近くても都内には敵わないよ。
5千万以上なら都内にもかなりある。
勝どきなら6.5千万でタワーの30階程度は買える。
どちらを買うかわ貴方次第。
これからもっとチャイナの方が多くなる。
親族が近くとかなら良いかと思いますよ。

>>124 マンション検討中さん

予算4600万で6500万のマンションを購入したら破産します(^^:)
10年以上川口にいるので理想は川口駅近が良かったのですが川口ステーションコートは予算不足、ブランズ川口幸町は天井高が低く設備も微妙なために断念。今後、川口駅前に建築予定のマンションも間違いなく予算不足ですしw

外国人が多いのが気になるの？
いつの時代の人間だよ。
ところで、日本語を勉強した方がいいぞ。
「どちらを買うかわ貴方次第。」なんて書いているうちは。

>>126 匿名さん

まぁまぁ落ち着いて(^^)
外国人が多いのは事実ですし、私もここが西口だったら検討してませんよ。
西川口駅東口の川口方面は良くも悪くも何もなく、落ち着いた住宅街でアリオにも近いのがいいですね。

川口は高い
浦和も高い
大宮も高い
なんてこったいな

>>128 マンション検討中さん

浦和や大宮マンション買える年収の人は西川口駅のマンションなんて見ないし知らないかと。

115戸でこれだけの共用施設とサービスを維持していくのであれば、
ある程度の年収がある集合体じゃないと、途中で息詰まるだろうね。

駅前駐輪場よりも駅近

確かにそうだ（笑）西川口の駅前駐輪場よりこの物件のほうが近い

>>132 マンション検討中さん
で？宣伝かな？

>>129 匿名さん

浦和、大宮の購買層とは被らないね。
背伸びして有名学区なんかに住んでしまったら、うちの息子は相対的に内申点が悪くなってしまうだろうな。川口エリアが丁度良い。

コンシェルジュ＝管理人？
それともコンシェルジュと管理人それぞれいるの？
後者だと管理費すごいことになりそう

>>134 マンション検討中さん

所詮、川口でしょ。
どんなに背伸びしたって浦和や大宮と比べたら三流、四流。
ましてや西川口駅でしょ、誰に話しても西川口なんて風俗のイメージしかない。
西川口駅に住んでますって、高所得層は恥ずかしくて言えないだろ 笑っ。
むかし、アパレルのLACOSTE店長程度の知人が西川口徒歩5分に住んでたけど、相当恥をかいた上に風俗通いの汚れたイメージついたって言って1年で分譲マンション売却したけどローン残債割れしてたぞ。
賃貸に出してもたいした家賃とれないからって。

将来的な駅の発展や子供の事考えたら西川口駅近なんて選んだらダメだろ。
いじめられるぞ 笑っ。

>>136 マンション検討中さん

＞西川口駅に住んでますって、高所得層は恥ずかしくて言えないだろ 笑っ。

ここを検討しているのは浦和を検討するような高所得層じゃないから笑

川口エリア（西川口だけでなく川口も）の物件は賃貸で出すと安いのは有名だし、新築マンションは１日でも住めば中古、１年で売却すれば残債割れするのも当然。

>>128 マンション検討中さん

この投稿が「浦○」「大○」の検索キーワードにヒットしちゃったかー

所詮、浦和や大宮でしょ。
どんなにえらそにしたって
ださいたまの仲間なんだからさ、差別化するな

マンマニにも書かれていたけど、西川口は相場が上がっていて「西川口＝穴場」ではなくなってる。不動産屋に聞いたけど西川口、蕨、戸田公園、戸田の相場はほぼ同じで駅近物件は中古市場に中々出ないらしい。逆に駅から10分以上なら大量に出ていたからリセール時は値引きや成約し難いなどで苦労する。
エステムコートは3000万台か5平米大きければ即完売できたんじゃないかな。