ブランズ 六本木 飯倉片町ってどうですか？

>>300
ブランズシティは大規模中高層マンションってイメージ
ザ・レジデンスは芦屋と六本木みたいな超ハイグレード
ブランズはここと円山外苑みたいなザ・レジデンスほどじゃないけど高級

日本も六本木は外国人が多くて、夜に歩くとドキドキしますね。
少し前に映画の試写会が当たって、夜に六本木ヒルズに行ったのですが、外国人がとても多くて驚いたのを覚えています。体格の差がすごい……。壁のような方もいました。
治安はどうなんでしょうね。

立地が抜群によく、住んでいたら憧れられる地域です。表通りではなくて1本裏。そして大使館も多い地域。
徒歩で六本木ヒルズにもミッドタウンにも行けて、がんばれば国立新美術館にも行けます。六本木に住む憧れを手に入れられるマンションです。

六本木に住みたいだけなら、六本木東京クラブの低層階のスーペリアレジデンスあたりなら比較的お手頃に六本木のタワマンに住めますよ。住人は半グレみたいなのからホスト、キャバクラなどの水商売系の人たちが多いですけど。

設備などは外国人向けになったりするのかなぁ？と思ったんですが、意外とそうでもないみたいですね。
普通に標準的なマンションについているものが備わっていると思いました。
食洗機だけ、外国製でしたけれど。
そういう意味では
おなじみの設備なので使いやすいといえば使いやすいです。

キャンセル住戸という名目でお知らせ来ましたが、販売戸数が一件増えています。
六本木なのになぜこんなに売れ残るんでしょうか？

>>305 匿名さん
割高

>>305 匿名さん
キャンセル住戸ってどの部屋ですか？
今ごろキャンセルしたら、10%納めないといけなくなるのでは？

それだけ高値掴みを警戒している方が増えているのでしょう。
平成末期の不動産バブルは一昨年がピークだったというのが大勢の見方のようで、
この物件はまさにその頃販売開始になったものの、市況の悪化には抗えず結構な戸数が残っています。
時期が違うとはいえ、歩いて数分のブランズ麻布狸穴町は平均坪単価400万ちょっとでしたからね。
低層マンションで坪600万以上の相場は、余程のピン立地でない限り維持が困難であると思います。

>>308 匿名さん
ここもかなり立地はいいと思いますが、余程のピン立地とは、たとえばどの辺りでしょうか？
参考までに。

ここは六本木の中でも「住むには」すごくよい立地だと思う。逆に言えばお店をやるには向かない土地です。
実際にこういう繁華街に住んでみて1番気になるのは「人の声」でつまり騒音。
遊びに来ている人達はここで生活している人達の事は頭にないから、夜中であろうと休日の朝であろうと容赦なく「大声」を出します。
仲間同士でぞろぞろと大声出しながら歩いている人達は騒音以外の何者でもない。
実際に夜中に酔っ払って喚いている人の声が聞こえたりするが、ここは周りにお店も少なく、囲まれ地で道路に面している部分が少ないのでかなりマシだと思う。
例えば角地で2方向道路で低層階だったらもっとうるさくて、更に交通量があったら車の音もうるさい。

六本木で静かに暮らせる場所はかなり限られているのでここはいいと思うが、何故売れないんでしょう？
販売前の人気ランキングでは1位をとっていたのに。
1つ思ったのは事前のイメージはもっとずっと重厚感のある将来ヴィンテージマンションとしても価値がありそうな感じだが、実際に見てみるとそこまでではない、ブランズ的な要素が悪く出ているような一般的なマンションぽい感じが所どころする。
東急は港区の高級ヴィンテージマンションがどんな感じなのかもう少し勉強するべきだったと感じた。
この中途半端な感じが価格とのバランスが悪いと感じさせる要因の1つではないかと思う。

ここも立地は良い部類だと思いますが、綺麗とは言えない建物に囲まれすぎで、坂を下りると大通り＆高速道路なのが欠点であり、また、歩いてすぐに六本木の繁華街に行けてしまうのをどう捉えるか、という点で好き嫌いがハッキリする物件です。
ピン立地の例としては、六本木ならパークマンションやプラウドがある周辺、赤坂ならばパークハウス赤坂新坂周辺、パークマンション赤坂氷川坂周辺が挙げられます。
麻布だと西町インターナショナルや麻布運動場の周辺、南麻布５丁目の一部、
青山だとプラウド南青山やパークハウスグラン南青山の周辺が評価が高いです。
これらに位置する築浅ブランドマンションならば、不況時でも坪500万はキープ出来るでしょう。
しかし、数年前の倍近い相場になっている物件もあるので、価格変動リスクが高いとも言えます。

1階と2階の低層が苦戦してるみたいですね。
3階以上はほとんど完売してますね。
やはり低層階は眺望があまりないのが敗因ですかね？

ここは囲まれ地で同じマンション内でも位置によって景観や日当たりがまるで違う。
特に南西、特別仕様の5階に対して東の低層、北向き、西の低層は差が大きい。
その割には価格差が少ないですよね。
特に今売れ残っているのは割高感がある部屋ばかりなので、予想通りではありますね。

>>311
西町インターのあたり、街並み的にはそんなに大したことないような。元麻布ヒルズの建つまえは木密地区だったし、いまも小さな古い木造家屋や安アパートがあるチラホラ見られる。もちろん超高級マンションもたくさんありますけど。ただ、元麻布なら南アフリカ大使公邸付近の街並みが一番高級感あると思う。そのほか六本木周辺で高級だと思うのは赤坂6丁目氷川神社周辺、六本木一丁目尾根道、麻布永坂町。このあたりと比べると、このマンションの立地は若干見劣りするかも。十分良い立地だとは思うけど、最高峰ではない、みたいな。

何で東急目線？
髙いから買えない。だから大幅値下げして欲しいってこと？
買える人だけが買えばいいマンション。
高い部屋から売れてるようだし、値下げなんかしたら購入者が黙ってないと思うよ。

>>314
仰る通りで、高級物件の割には各種条件を加味した単価差があまりなく、低層階には割高感があります。
何をもって適正価格とするのかは難しいですが、中古相場で早期に成約するであろう水準との乖離は1割や2割ではないと思います。
>>315
細かい部分については各人好みがあるので割愛しますが、総論としては概ね一致しているようです。

>>317 匿名さん

大商談会が開催されてるのでは？

>>319
果たして「大」商談会なのかどうかは議論がありますが、仮に2割引でもまだ割高であると思います。
条件悪い部屋に関しては、坪500万台でないと容易には動かないと思います。

六本木駅まで徒歩圏内で交通アクセス良し。
高台にあって、眺望も望める。
この点から高級マンションとなってしまうのはわかるけど
他の方も書かれているように、特別感があまり感が知られないのが残念。
もう少し何か特別感ほしいなと感じました。

>>319 匿名さん
みんな、いくらだったら自分が買えるかの話になっていて無意味。
六本木5丁目西地区の再開発を考えたら、より希少性が増すはず。

>>311 匿名さん

自分はリセール時にパークマンション六本木を見に行きましたが、車通りと人通りの多い道に面している傾斜地で、ガラス面が多すぎるせいか商業ビルにも見えるし、よく見るとガラス周りから生活感が丸見えで、ひと目見て却下でした。
特にカーテンの裾がめくれてるお宅や、カーテンを開けて部屋の中が丸見えのお宅、窓際の置物の裏面が見えていたりとぱっと見でも気になる所だらけでした。
確かに「公園の目の前」「ミッドタウンにすぐ」という立地はよく、土地の価値は高いのでしょうが、自分が住みたいかは別で感じ方は人それぞれで好みも多分にあると思いますよ。

プラウド南青山も話題の児童相談所の目の前ですよね？
負の部分があまり注目されていませんが、港区議員の他県での児童相談所の偵察リポートによると「子どもを取り返しに来る親が蹴るのでドアに傷があって…云々このような施設が港区にもできると思うと身が引き締まる思いだ」というような事が区のホームページに載っていたのを見ました。
できてみないとわかりませんが、そうなると治安に若干影響あるかなとも思います。

>>321 匿名さん
どこをどう読めば、いくらなら自分が買えるという話になります？
収益還元法で試算しても明らかに割高ですよ？
再開発自体は間違いなくプラス材料ですが、そこまで大化けするとは思いません。
赤坂檜町ザタワーは一体面開発だからこそのあの資産価値で、その他周辺物件は爆上げはしてないです。

>>322 匿名さん
あなたの意見にはいくつか同意できる部分があり、「感じ方は人それぞれで好みも多分にある」、まさにその通りです。
パーマンについては的確なコメントだと思いますが、そこまで突っ込みどころ満載の物件かといえばそれはそれで議論があるでしょう。
南青山児相問題は社会的な関心を集め、あの界隈は良くも悪くも更に有名になりましたが、悪名は無名に勝るとも言いますし、世間が高級住宅街としての価値を認めているからこその騒動だったとも受け取れます。
実際、低層マンションの相場は現在日本一だと思います。
治安に関しては個人的には杞憂だと思いますが、青山のイメージが悪化したのは全く否定しません。

>>322
カーテンの裾がだらしない部屋が見えると萎えますよね。そのマンションが外部からどう見られるのか無頓着なのでしょう。ああいうのを見ると、共有部の使用マナーの悪い住民がいるマンションじゃないかと想像して、買う気が失せます。

さすがに坪500万円台にはそう簡単にならないでしょう…。
ご近所物件扱いのザ・パークハウスお墓の谷間の湿地帯は昔は住人以外は立ち入らないような場所で、それでも530万円からで売り出してました。さすがに売れ残って値下げしてるけど…。
ここの売れ残っている位置がイマイチの部屋どころの騒ぎじゃないですよ、あちらは土地全体ですから。
立地で言ったらもう雲泥の差です。
昔は同じ麻布でもこちらの飯倉方町と笄町は全く住む人種も様子も違っていました。土地自体の価値（高台平地と低地の湿地）も違います。
あちらが300万円台になったらあるかもですが。

まあ買える人は買うし、買わない人は買わないでいいんじゃないでしょうかね。
今は都心のある程度のファミリータイプマンションはどこも2億以上はしますし。
ここは室内のゆとり（間取り）、仕様を見るとお金持ち物件ですからね。

価格が高いこと以外は欠点がないと思う。しかし、この価格だと、六本木一丁目尾根道や元麻布のような環境を求めたくなる。
このマンションの立地も良い場所だとは思うが、麻布エリアではそこそこのクラスでありながら、価格は最高クラスなのがネック。

>>328 匿名さん

>>328 匿名さん
完全に静かな住環境を求めるならそうですね。でも、元麻布はやや低地では？
ここはまあ高台で、結構静かなのに1-2分歩けば大抵のものは手に入り、外食に便利。ただ自炊のための食材の入手困難。
6-7分かかるが3駅3線利用可な点も利点。これ書くと、車移動で地下鉄なんて全く不要と直ぐ書きこまれるかな。

今値引きはどのくらいしてますか？1割くらい？

>>330 匿名さん >>305, 318 さん、

だから大商談会なんかしてませんてば。

>>331 匿名さん
ぷっ！表向きにはね

>>331 匿名さん
他のスレでも暴れてる人でしょうから反応しないように

竣工ギャラリーを拝見しましたが、ラウンジの異なる色や質感を組み合わせた繊細なステンドグラス、ガラスの梅のオブジェ、エントランスの石を積み上げたような外壁が好みでした。
建材に天然素材が取り入れられているようですが、マンション周辺もそのような建物が多く建てられているのですか？

>>329
元麻布でも六本木ヒルズ隣接の南アフリカ大使公邸周辺は高台で、最高に高級感あふれる街並みですよ！

隣の駐車場　何になるでしょうか

価格が高い以外は欠点のない立地、外食も便利だが自炊する為のスーパーが近くにないという書き込みに、何となくですがこちらの住民層が見えてくるように思えました。
もしかすると自炊の必要のない、自炊をしない方たちが選ぶマンションなのではないでしょうか？

>>337 匿名さん
どの程度が近くにスーパーがないと言うのか分からないのですが、
至近距離では無いだけでそこそこの距離には何ヵ所かあるのでは？？
思ったよりファミリー層を見かけますよ。

麻布十番エリアにいくつか大きくはないけれどスーパーがありますよ。もともとあのあたりは古くからの住宅地なので、需要があったのだと思います。
ですので、全く生鮮食品が手に入らないというわけではいので心配しなくても大丈夫でしょう。
今時はネットスーパーとか、食材のお取り寄せもあるので、
仮に近くにお店がなくてもなんとかなっちゃいますけどね。

>>339 匿名さん
麻布十番まで行って坂登って帰って来るなら、明治屋の方が歩きやすいかも。

入居者増えてきたようですね。

スーパーは前にも書き込みましたが福島屋がいいと思います。
有機野菜や産地直送のこだわりの生鮮など品物がいいですし、お惣菜もなかなか。
行ったついでにカフェで一息つけます。
パンは福島屋さんオリジナルを買ってもいいですし、近くのPAULで買ってもいいですし、その日の気分で。
六本木一丁目の駅を通りますがエスカレーターもありますし、坂もなく途中からビル内で天候も気にせず歩きやすいです。

サウスタワーの下の福島屋はお店が小さめなので、品揃えは少し物足りないですね。売っているものの品質はとても良いと思う。品揃えはミッドタウンの地下の東急ストアが割と良いかな。六本木一丁目のまいばすけっとも大きめの店舗なので何かと使える。

メゾンドランドゥメンヌのランチにたまに行くのだけど、パンは美味しいのに店員がイマイチ手際よくないのが残念。黒い方の人は丁寧でテキパキしてるけど、白い方の人が雑で手際も悪い。

お買い物情報の共有、ありがとうございます。
このあたりで食料品ってどこで買うのかしら？と思っておりました。
意外とあるものなのですね。
外食に関しては全く困らない街なのですが
いざ生鮮食品を、と思うと
思いつかない…
意外と住んでいる人がいるので
そうやってお店もあるのでしょう

Agタイプって別ににわがついているわけではないのかな？
普通のAタイプと比べて具体的にどこが違ってきているのでしょうか。
バルコニーところから外に出られるのかどうかなど、そういうところで違いは出てきそうです
庭先というか隣っぽいところにお、シンボルツリーがあって、それが目隠しなどになっていくのであれば
とてもいいと感じました。

まだ5部屋残っていますね。

ずっとご部屋だね

最近スーパーに北海道産の鮭が出回るようになりました
お勧め

1階の住戸はgとついているだけで、別に庭がついているわけではないようですね
gardenという意味合いではなくて、別の意味合いなのかも。
ここで敢えて1階というのは、例えばペットを飼っている方とかなのかなぁ
ここまでしっかりして作られているマンションだと、ちょっとぐらいの物音だったら大丈夫そうですが。

基準地価が発表されました。港区の住宅地最高額地点は六本木5丁目13-1でした。

↑隣の隣じゃないですか
こりゃ値下げできなくなったな

>>350
赤坂1丁目が港区の最高額というか、日本の最高額だと思うのですが・・・
https://www.jiji.com/jc/article?k=2019091900967&g=eco

>>352
あ、そうでしたか。失礼しました。
私は日経新聞のこの表を見て、港区の住宅地で最も高い地点が六本木5-13-1でしたので。
https://www.nikkei.com/edit/news/kijyunchika/20190920_3.pdf

国が実施する公示地価（1月1日現在の値で、3月に公表）と都道府県が実施する
基準地価（7月1日現在の値で、9月に公表）があり、調査地点が異なる場合が
多いですが、同じ地点を調査している場合もあり、その場合半年単位での
価格の変動がわかります。　両調査とも国土交通省のホームページで知る
ことができますよ。

六本木5-13-1と赤坂1-14-11は、どちらも公示地価と基準地価の双方の調査対象ですね。
日経新聞の記事は、調査地点を何かしら恣意的にピックアップしているような気もしますね。

調査地点って何が基準になっているのでしょうね？

いずれにせよ、このあたりは皆さんもおわかりの通り、
普通にお高いエリアって言うことだけは確かなのですが。
資産価値を考えると
価値は基本的には下がりにくいエリアと考えていいのかなというふうに思う方が多いのかも？

値引きは無くなったな

>>357 マンコミュファンさん

どういうことですか？

再開発タワマンは坪単価900万とかすんごい値段になるから、ここが瞬殺で売れる。

道一本入るだけで、これほど静かで落ち着いていて、かつ坂下でなく、住居として便利な所は少ない。
再開発地区の高層マンションは、眺めが良く、駅近で利便性良し。超高級で住んでいれば羨望の的。
好みの問題で、低層が好きな人にとってはいいと思う。どちらかというと、中高年の世代が好きそう。

六本木の中で昔から住宅地として良い環境の場所は、六本木一丁目尾根道、六本木四丁目三河台、六本木五丁目鳥居坂上。
しかし近年になって新しい街が台頭してきた。六本木六丁目は窪地の寂れた街だったが、六本木ヒルズ再開発で一躍羨望のエリアに変身。六本木一丁目谷町も泉ガーデンの開発で高級マンション街に。

>>361 匿名さん
バブルの聖地だった3丁目も、実は外人向け低層物件が昔からあるし、グランドタワーもできたので、伸び代ありそう。
個人的には7丁目の新美術館辺りも好きなんだけどね。

武蔵小杉のタワマンみたいにトイレ禁止令出ますか？

六本木二丁目も赤坂氷川町隣接で高級感たっぷりのエリアがあるけど、町内のほとんどがアメリカ大使館職員宿舎なので、残念ながら伸び代はなさそう。

デザインはもっと派手派手な感じにするのかと思っていたのですが
思いの外落ち着いているデザインでした。
高級感というか上質な感じを全面に出している印象です。

棟内のMRなどもあるようですが
ここの場合は特に値引きなどは期待されている方というのはそこまでいらっしゃらないとは思います。
値引きせず長い目で販売していくのでしょうか。

現状では、先着順であと4戸ということだそうです。
4戸中3戸は家具がついての販売だそうです。なんでむしろ1戸だけ違うのだろう？
値引きをしたからと言って直ちに売れるわけではないタイプなのは確かです。
家具付きだと、なんとなく投資目的の人には若干ひきがあるように思いました。

こちらもパークハウス外苑西通りと同じ程度の値引きありますか？

家具つきとそうでない住戸の違いですが、家具つきは住戸内のモデルルームとして公開されている部屋、家具がついていない部屋は家具やオプションがつかない状態を確認したい人のための部屋なのかな？と思いましたが実際はどうなんでしょう？
それから家具がつかない部屋は値引きなどで調整していただけますか？

家具のオプションはついていない状態のところだと、実際には見ることは難しいのではないでしょうか。
モデルルームとして見られるのですか？＞家具なしの部屋
家具のオプションはあるとかなりサイズ感は確認できると思います。
この手のマンションの場合
わざとサイズが小さい家具などは用意したりしないでしょうし…。

>>366 匿名さん
そこは、商談ルームやスタッフルームとして使われています。今、モデルルームがありませんので、そういう部屋も必要です。

370さん、ありがとうございます。
そのような使い方、されているんですね？
ここだけつけないって何があるんだ？？なんて思ってしまいました。

家具をついているから買おう！という人はここのマンションを買おうとしている人はあまりいないかもですが
でもなんとなくあるのと無いのと、その差がきになったりはしますよね。

値引しないでも売り切りますよ

あまりこの手のタイプのマンションって値引きするってイメージないですから
ほしいと思う部屋があるのならば、それはそれで動いたほうがいいとは思います。
家具付きなだけでも
かなりキャンペーン頑張っている感っていうのはあるんじゃないでしょうか？

最終2戸まで販売が進んでいて、うち1つが特別価格販売ということになるそうです。
特別価格販売ということはわかりやすく言えば値下げしてくれるっていうことなんでしょう。
家具付きの物件とは
別の物件がそれに当たるのかな。

どこも動きが鈍いね
小石川だけ　なぜか異常な売れ行きだったな

>>374 匿名さん
最新のホームページに載っていますよ
一部屋は現地販売事務所使用の部屋なので特別価格
一部屋は一階の家具付き67平米の部屋です

坪712万の1.88億がいくらに？

3戸残ってた中で1番広い106平米2.6億の部屋から売れたんですね。
ここは立地がいいから広い部屋から売れてます。平均面積120弱のようですし、今残ってるのはほぼ一番狭い部屋ですからね。

>>377 マンション検討中さん
その価格が商談、事務所使用のための特別価格。

>>379 匿名さん

1.6億に下がりますか？

>>380 マンション検討中さん

2億から下がってその価格ですね。

広い部屋から売れたのですか、そういうケースもあるのですね。
立地によるのですか。
一般的にはお得な価格に目が行くけれど、ここはそうではないということで。

1LDK+WICが1億4千万円超となると一般的な勤め人の感覚では買えないでしょうけど
それが普通に買える人もいるってことなのですね。

このクラスの部屋を買える人なら家具やインテリアにもこだわりたいのでは？
家具付きが良いかどうか何とも言えない感じもします。

1LDK売れました

本当だ。ラス１になっていました。あとは２LDKだけ。
値段がある程度リーズナブルになっていけば、場所が場所だけに需要はあるということなのかな。
資産性を謳っていますが、現状だとそもそもマンション価格自体も高いような気も…。
こういう場所だと一定の人気があるから急落するというわけじゃない安心感を強調しているのか？？

いつのまにか完売してますね。
最後の方は売れるの早かったですね。

>>385 匿名さん
キャンセル案件が来ました。値段は下げていらかな

白と黒のブツブツの大理石止めたほうがいいよ。ダサいわ。あと茶色も多すぎる。

>>387 購入経験者さん
ご感想はご自由です
しかし今頃になって不自然ですねぇ（笑）
何かあったのですかね
ここは、今どこでもあるようなデザインでなく
他にはなかなかない落ち着きで素晴らしいと思いますね