分譲マンションと建売一戸建て　どっちが得か？？

都内限定ですが
マンションの転売のしやすさということをご存知ないのですね。
地価の下落が長く続いて、中古市場が低迷していたりしましたが
新築供給が頭打ちになり価格が高止まりするなかで中古市場が
昔の勢いをとりもどしてきているようです。

1）30代半ば〜後半に都心部にマンションを買い、退職間際にもう一度買い替える。
2）30代半ば〜後半に都心部にマンションを買い、老後賃貸で収入を得て、田舎の借家に住む。
3）30代半ば〜後半に都心部にマンションを買い、リフォームを楽しみながら一生小綺麗に住む。
4）30代半ば〜後半に都心部にマンションを買い、最低限の手入れで、多少のボロも我慢して住む。
5）30代半ば〜後半に都心部にマンションを買い、老後は転売して老夫婦2人暮らし用のこじんまりとしたマンションを買う。

マンションでも都心の物件を買っておけば値下がりが少ない場合これだけの選択肢がある。
郊外マンションにはそういう意味では自由度は低いだろうね。

これから、地価が二極化するときにまともな戸建が建つのは郊外。郊外は逆に地価が低迷して
土地に縛られる度合いは大きい。都会に住むということは、さまざまなチャンスを享受できること
だとしたら、戸建購入リスクは大きい。

富の二極化というほど大げさではないですが、
格差社会の拡大はこれからの10年のキーワード
都心対近郊
都心マンション対いつ再開発されるか分からない近郊戸建て
格差社会では都心の優位性は絶対で、周辺部はそれ以上のものではない
そして都心組はローン返済に生涯収入をかけなくてはならないような周辺組には想像の出来ない
豊かなものだけとなるのであった
そもそも都心に当たり前に住んでる私にとっては住居などは金やプラチナや国債などと同じ資産の一部でしかないので
ひとつしか持っていないような人の神経が理解できないのであった
マンションと戸建てどっちも買えばいいだけでは?

>>422さん
良いのではないでしょうか。がんばって下さい。

>>422さん
質問があります。
>1）30代半ば〜後半に都心部にマンションを買い、退職間際にもう一度買い替える。
を選択したとして。
定年後３０年後に仮に大規模修繕の話が出た場合賛成しますか？（この場合追加資
金が必要と考えます）
まあ、大規模修繕が３０年程度で発生するのはあくまでも仮ですがお応え頂ければ
幸いです。

＞４２５さん

大規模修繕は１３年、２５年
３５年くらいには必ずきます。一度目は外壁とシーリングとポンプのモーターくらいですが
２度目以降が防水や給水管の取替えとかでてきて、３５年でエレベータと屋上防水が昇天します。
それまでに売り逃げというのがマンション住まいの鉄則。
ですから３０代半ばにかったのは５０代前半に買い替え。それでないと追加のローンも
組めないですし。そこまではいいとしてその後の３０年は生きているかどうかですよね。
おそらく築２０年で売って、その金でケア付マンションに住んでいるでしょう。

>>422さん
>>426さん
と、いうことは422で書かれている５つの選択肢は、実は１つしか無いわけですね。

首都圏限定だが、
築30年頃に敷地30坪程度の戸建てを更地にして転売するとして、
今の地価で試算してみると、

坪200万×30坪=6000万
坪150万×30坪=4500万
坪100万×30坪=3000万、となる。

坪200万の地域に老夫婦2人用として60平米程度の新築マンションを買うとすると6000万くらいだし、
坪150万の地域に老夫婦2人用として60平米程度の新築マンションを買うとすると4500万くらいだし、
坪100万の地域に老夫婦2人用として60平米程度の新築マンションを買うとすると3000万くらいだし、

つまりは老後に戸建て→マンションに住み替えする時も、
同立地の新築マンションに買い替えられる可能性が非常に高いんだよね。
中古も視野に入れれば、更に都心よりに住むこともできる。

しかしマンションの場合どうだろう？
80平米〜100平米のファミリーマンションを、
築30年の時点で転売したとして、
果たして、それで同立地の60平米程度の新築マンションを買えるだろうか？
永住前提ならともかく、転売したり、賃貸すると、
条件の悪い地域（利便性に劣る地域）への転居を余儀なくされるのではないかな？

そして気軽にマンションは貸しやすい、などと言うが、
転勤などの事情でなければ、住宅ローンを抱えたままでは賃貸には出せないんだよ。
高金利の事業用のローンに借り換えなければならない。
つまり、庶民は自分の住居を賃貸に出したければ、基本は完済が条件になる。
ほとんどの人ははやくとも完済まで20年くらいはかかるだろうね。ということは？
築古になってからしか賃貸に出せない、ということ。
築古になると当然貸しにくくなる。もちろん立地にもよるけど。

＞80平米〜100平米のファミリーマンションを、
＞築30年の時点で転売したとして、

それが間違い。マンションというのは古くなったから転売するというのでなく
ライフスタイルにあわせて住み替えるものと考えましょう。
若いころは繁華街に面した駅近マンションが好みでも、２０年たてば静かな
おちついた高級感のある環境が好ましいと思うでしょう。
普通２０年で、所得もふえるし社会的ステータスもできることもある。
自分にふさわしい土地にすみたいと思うことだってあるでしょう。

＞果たして、それで同立地の60平米程度の新築マンションを買えるだろうか？
普通は２０年たてば、上がった地価がまた下がってもとに戻っていたりします。
また下がった地価がまた上がってもとにもどったり。
いい場所に買っていれば、買値以下にさがらないこともあります。

＞永住前提ならともかく、転売したり、賃貸すると、
＞条件の悪い地域（利便性に劣る地域）への転居を余儀なくされるのではないかな？
一番いいパターンは上がり基調の今に買って、ピークに売ってキャッシュを得て
賃貸で１０年くらい暮らすのですね。
底値になったらまた買えばいいです。

＞転勤などの事情でなければ、住宅ローンを抱えたままでは賃貸には出せないんだよ。
よく知ってます。
＞高金利の事業用のローンに借り換えなければならない。
今は、３．７％くらいですけどね。
ローンを８割組むような無謀な購入ではなく半額は自己資金にしておけば、余裕で
マンションローン、アパートローンに組み替えられますよ。それに金利が４％になろうが
６％になろうが、家賃があがって地価があがっていけば帳尻はあうのです。
問題は資金ショートになるような余裕のなさです。

＞築古になると当然貸しにくくなる。もちろん立地にもよるけど。
だからこそ狭くてもいいから都心の立地のマンションなのです。港区渋谷区の賃貸物件
はほぼ３０年以上のものが主体です。

バレたら大変なことになります。
バレなきゃ何でもあり、って思うならご自由に。

＞余裕でマンションローン、アパートローンに組み替えられますよ。

で、自分は家賃でペイできる範囲内で賃貸住まいですか？
さらに自己居住用のマンションとダブルローンですか？

こういうこと？
http://www.apartkeiei.com/qa/show/d200602220001.html

＞で、自分は家賃でペイできる範囲内で賃貸住まいですか？
＞さらに自己居住用のマンションとダブルローンですか？

私は経験を語っているだけなんですけどね（＾＾）
実際に1985年に買ったマンションを抱えたままで一昨年新築のマンションに住み替えて
実際貸そうか、売ろうか悩んだわけでして
どうやら４３２さんは、20年間に所得がどれだけふえるか計算してないのでしょう。
普通の人でも２．５倍は増えるでしょう。
逆に増やすことを前提にがんばるのでは？
一戸建てなら敷地の広さで大きさは限られます。どうでもいいことだけど
風水的には同じ敷地での建替えは凶らしいですよ。
地方都市なら１００坪の敷地で建替えもいいけど30代で土地に縛られるのはいやだな。
若いということも都市生活ということもともに変化を楽しむことなのだと私はおもいますけど
最初から湘南が好きとかゴルフが好きで房総にすみたいという人以外
ライフスタイルにあった立地のマンションを買い換えるスタイルがいいのでは？

＞最初から湘南が好きとかゴルフが好きで房総にすみたいという人以外
＞ライフスタイルにあった立地のマンションを買い換えるスタイルがいいのでは？

この偏狭さには付いて行けそうもありません。
買ってにマンション買い換え最強説を唱え続けて下さい。

↑お疲れさまでした。ゆっくりシャワーでも浴びてください。
実際、車4台置きたいからって土気に住んでる友人がいるものですから（＾＾）
偏狭さというより都市生活30年やるとあなたもわかってきます。
開業医とか八百屋さんは別ですよ。

↑
436さんではないですが、437さんはかなりの御年ですよねえ。
あなたのほうが、そろそろシャワーを浴びてゆっくりしたほうが・・・。
こういう掲示板にいる年でもありますまい。

そうじゃな。おっしゃる通りじゃ。夜更かしは身体に毒じゃによって、庭で行水でもして居ぬることとしようぞ。さらばぢゃ。

438にざぶとん１枚（＾−＾）

>>428
戸建てとマンションで30年後のキャピタルゲインとインカムゲインの話をしているんだよね。
マンションの話で普通は完済まで20年は掛かるって書いてるけど30年後の話なら完済してるじゃん。
マンションの場合完済しているなら不動産屋に家賃保障で貸しちゃえば良いんですよ。
そうなると空室の不安からも解消されるでしょう。
ただすべては立地しだいでしょうが、マンションは立地が命ですからね。
>>430
それからローンを完済するまで賃貸に出せないのは金融公庫利用の人で銀行利用している人は
関係ないよ。フラット35も多分関係ないんじゃないかな確認してないけどね。