ブリリア大山パークフロントってどうよ？

次の販売開始は2月ですね。
2LDKは1戸くらいとっといてあるみたいです。

周辺環境がよいですね。

2LDKは3期になるのかな。平米数的に今回は売ってない様です。

>>283 マンション検討中さん
MRに行って要望出せば販売対象になりますよ。

公園隣接がよいですね。価格帯も魅力です。

開始するとすぐ売れてしまうみたいですね。
4期まで連続完売とHPに書いてありました。

この辺の環境は昭和より良くありません。都営住宅があるため生活水中が低く、公園のプールは溶連菌がはやり、物もよく盗まれます。子供がいない人はいいと思いますが、子育てにはお勧めできません。

>>287 匿名さん
あなたが千代田区や港区でないと自分の子供を真っ当に育て上げる自信がないと言うのならここはお勧めできません。

>>288 匿名さん
庶民の街ですからね。

実際のところ、都営住宅のすぐそばって環境はどうなんでしょう？
あまり情報が出てこないので、必要以上に警戒してしまっている気がします。
今後子育てをする予定で、公園や学校で親と顔を合わせる機会も多いと思うので…

経験のある方はいらっしゃいませんか？

>>290 マンション検討中さん
何喋ってるかわかんないドカタのお爺ちゃんとか道路で騒ぎ回る子供とかは実際いるよ。目の前の都営住宅。

楽に情報収集をしたいお気持ちはわかりますが、周辺環境が気になるのであれば、日時を変えて何度か自分の目で確かめられたほうが確実ですよ。こんなこと言うまでもありませんが、所詮ネットの掲示板ですから、本当に周辺環境を知っている人間が書いている保証はありませんからね。

>>291 匿名さん
ありがとうございます。実際見に行った時も元気なお子さんがいらっしゃるなと思いました。

>>292 匿名さん
楽に情報収集しようと思ったのですが、うまく行きませんでした。
あと何回か足を運んでみようと思います。
所詮ネットの掲示板といいながら、親切にご忠告いただきありがとうございます。

58平米の一番小さな間取ってもう終了してますか？

千川駅前が便利って言ってる方がおりますが、徒歩15分以上かかります。あと交通公園はたまに変質者が出るみたいで、保育園に注意書きがありました。嘘だと思う方は警視庁のページをご参照ください。

管理費：17,300円～20,900円 修繕費：6,410円～7,740円
最低でも月額2万5千円の管理修繕費になっているので、少し高いかなという印象。
総戸数も135戸ありますが、一戸当たりの負担額が案外高いので、
入居後に管理費等が値上がってくる場合月の負担が増えるというのが懸念されます。

金額がかかってくるような共用施設もありませんが、どこに一番負担がかかっているのか疑問に思いました。

>>296 匿名さん
なるほど、維持費はお高めですね。

パークフロントというだけあって
敷地内に緑が多いデザインのようなので
そのあたりの維持費かもしれません。

ブリリアブランドだけあって植栽はかなり力入っている印象ですからね。その辺の維持管理費でしょう。周辺マンションとは一線を画した高級感だと思います。

植栽の管理は案外維持費がかかってしまうのでしょうか。
板橋公園が拡張整備される予定だそうですが、
マンション敷地と一体化する計画なのですか？
一部公園側の緑も管理するとなるとコスト高にはなりそうですよね。

このマンションの遮音性はどうですか？

植栽のコストは馬鹿にならないみたいなことは聞いたことがあります。本で読んだ例ですが、管理会社が頼んだ造園業者ではなく、自分たちで見つけて、地元の業者に頼んだらかなり安くなった、みたいなこともあるようです。植物がマンション内に多くある事自体は、癒やしにもなるし、法律でないといけないと決まっている部分でもあるし、必要なものなんですが、維持コストは管理組合で工夫しようがある、ということなんでしょう。

296様
管理費の値上げというのはあまり無いと思いますが、修繕の方は確実に上がりますので、
負担能力的には先々あわせて月4万程度は最低織込む必要があるかもですね

管理費はここ2,3年のマンションだと、植栽や設備を考えたら相場から外れるほどでは無いように思いますが、もっと安い物件はいくらでもあるのは確かですよね

順調に分譲が進んでいるみたいですね。
この調子なら竣工前完売いけそうですね。

三井さんが本物件のレポートを出していますね。

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=360

２LDKタイプは最終1戸となっているということでした。
Iタイプのことなんでしょうか。２LDKで60㎡を超えている広さなので、二人暮らしだと十分すぎる広さ、子どもがいる人でも一人だったら普通に暮していくことができるのではないか、と思いました。
メインベッドルームがかなり広いなぁという印象です。

残り15戸以下になったみたいですね。
完成までまだ半年以上あるので
順調な売れ行きのようです。

東武東上線は遅延や人身事故で運休やダイヤ乱れすることがたまにあるのですが、
大山あたりなら池袋までのバスが出ていますから、回避して通勤することが可能なので、不便がない点は良いですね。

大きな商店街がありますし、買い物には不便しないでしょう。

駅の反対側になりますが、板橋区立文化会館やグリーンホールでは、コンサートや芸能の公演や、しまじろうの公演、そのほか子供向けの劇なども行っていますから小さなお子さんがいる場合、一緒に楽しむこともできます。

事故や悪天候で電車がストップしても、バスが使えるなど通勤・通学の足にいくつかの選択肢があるといいですね。
お子さんがいらっしゃるのであれば、お隣にバスや都電の実物が展示された公園があるので、乗り物好きであれば大喜びではないでしょうか。

上の階はもう完売でしょうか…

出したら売れてしまう状態のようですが
これから売り出す予定の部屋もあるので上階も残っているのでは？
こればっかりは聞いてみないとなんとも言えませんが…
まだ売り出す前の部屋もあるはずですよ。

設備の項目を見ていましたが、本当に痒い所に手が届くといえる設備ですね。
快適な生活を実現するための用意が本当に凄いと思いました。
ひとつ気になるのは、光熱費がどれぐらいになるかです。
設備の用意が多いからこそ、光熱費が高くなってしまうかもと思った次第です。

今出ているチラシでは残り7戸のようですね。

最寄り駅までの距離は、ちょうどよいくらい、という感じです。
近すぎてもそれなりにお店もありますが、遠すぎるのも毎日億劫になってしまうのでこれくらいが…というところかなと。

もう残り戸数もそこまでなくなってきてしまっているのですか。
お値段は決して安いというわけではないですが、
立地などを思うと悪くないと考える人が多いのかもしれません。

ここの地下杭はなぜ６０メートルもあるのですか。地盤の悪い荒川近辺の物件と変わらないのですが。

地下杭の話が出ているので便乗してお尋ねします。
マンションの構造で、よく地下杭の長さと本数が公開されていますが、
数値が大きければ安全というものではないのですか？
支持層までの距離ですが、平均値と言いますか、一般的に安心できる深さは
どのくらいなのでしょう？

検索すると、

大山西町→比較的ゆれにくい地域ですが、場所によっては揺れやすいところがあります。

ピンポイントでマンション↓の地盤がどうなってるか？は、都庁土木に行けばデータが見れるはず。

追加。

「比較的ゆれにくい地域」であれば、マンション基礎杭はせいぜい２０ｍです。
　
５０ｍ掘らないとＮ値５０の地盤が出てこないということは、このマンション下の表層は軟弱地盤なのでしょう。
昔は湿地帯だったのかもしれません。
だから、建築するために５０ｍ打つ必要があって、きちんと打ったと言えるのでは？

杭の長さはどれだけ深く掘らないと支持層に到達できないかを現しているので
長さの数値の大きさは安全度合に比例するものではありません。
（高級物件だろうが安物件だろうが関係なく、その建物の重さを支えられる地層まで杭は打たないといけない。）
むしろ支持層が表層にあって杭の長さが０になる方が良いです。

武蔵野台地でも、火山灰が堆積したローム層の割合が多かったり、川に近く川が運んだ堆積物でできた土地だったりすると、臨海部なみに杭を深くまで打ち込まなくてはいけないこともあります。

土地の良しあしは、ボーリング調査の柱状図を見せてもらって確認してください。

大山駅周辺は、江戸時代は、「浅い谷地」であったらしい。
浅い谷をめがけて土砂が堆積した場所が部分的にあるのでしょう。

５０ｍ、６０ｍって、川周辺か臨海の、しかも高層マンションの値でしょ。
６階建たてるのに、こんなに杭長さをとらなくてはならないとなると、販売価格が高くなる。

周辺に比較してそれほど高くないとなると、どこで「つじつま」合わせたのか？がちょっと不思議。

「大山」なのに谷地？
そして、このマンションは周辺に比べたらかなりお高いです。
杭のことはわからないですが、お安い物件ではありませんね。

ネガさんが必死ですね。
最終期7戸の争奪戦ですから、なりふり構わず買いたい気持ちもわかりますよ。

323です。私は場所が良い中古物件を探しているのですが、そのついでにここが目につきました。
ネガで書いているわけではなく、一般よりはちょっとだけ地盤に詳しいので、情報と思って書かせていただきました。


http://candy.pvsa.mmrs.jp/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%EF%BC%92%EF%BC%93%E5%8C%B...
%E5%A4%A7%E5%B1%B1%E9%A7%85%E3%81%AE%E5%9C%B0%E7%9B%A4/


参考にしてください。

うまくアクセスできなければ、サイトで「大山駅」を入力。谷地とあります。参考にしてください。

http://candy.pvsa.mmrs.jp/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%EF%BC%92%EF%BC%93%E5%8C%B...

http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/itabashi/P...

こちらのサイトによると、石神井川沿いが河川で削られ谷地となるようですね。
大谷口北町あたり、日大病院のもっと北のほうですね。
それ以外は大山駅周辺は基本高台の台地だそうです。
この物件は川から距離がありますので武蔵野台地の上になります。

>>328
では、どうして意味もなくお金をかけて４８ｍもの杭打ちをしたのでしょうか？
高台いい地盤はせいぜい２０ｍしか杭打ちしません。
教えてください。

地盤が強固でも地下水脈などがあると念のため掘り下げて長い杭にしたりすることもあるそうですよ。
販売会社に聞いてみればよいかもしれません。

板橋区のハザードマップでも大山西町は台地に分類されていますし
建物倒壊危険度は2（5段階で5が危険度高）なので
地盤の心配はなさそうです。