ブリリア大山パークフロントってどうよ？

板橋区は物価が安くてとても住みやすい。
子供を小学校から私立に入れるような人は止めたほうがいいだろうが、普通の庶民のファミリーには快適ですよ。
賃貸でまず住んでみたらわかりますよ。

たしかにエントランス前はURの「アミティ大山西町」ですね。
2000年完成らしいですが低層で落ち着いた佇まいだと思います。
お家賃もけっこう高い…けど満室みたいです。

こういったマンションが増えることで、
旧来からの住民層が変わっていく面も
あるでしょうね。
もともと交通や生活の利便性はよい所
ですから、北千住や赤羽ほどの要衝では
ないけれど、住民の購買力も上がって
町は少しずつ変わっていくのかも。

近頃の高騰で感覚がおかしくなっていますが…冷静に考えればここも高額物件の部類ですよね。平均して6000万弱という所でしょうし。それなりの収入が無ければ苦しいのが実情。裏を返せば購入者もある程度の社会的地位を持つ人種なるだろうと予想出来ますが。

いまは共働きが多数派のようなので6000万は平均になってきてるのではないでしょうか。頭金1000万で2500万ずつと考えれば現実的ですよね。出産で割合が変わったとしても許容範囲内でしょう。うちは専業世帯なので羨ましいなとたまに思います…。

妻の収入までローン返済に組み込むと、余裕がまったくなくなるから、なにかあるとすぐ破産だよ。
勤務先からの収入はどうなるかわからないだろ？
妻だって出産しても同じように働き続けられるとは限らない。

東京都内、23区内、どちらがいいのか考えます。ここは池袋まで5分でほどよい距離。

ホームページ見ました。池袋は再開発があるんですか。久しく行っていないのでなつかしいです。行ってみようかな。今、どんな感じですか？

ロフトはまだあるんですよね。学生の頃のように時間が取れなくなってきたので池袋まで行かなくなっちゃいました。昔はジュンク堂など入り浸ってました。夜遅くまでやってた記憶があります。

>>256 匿名さん
収入の増減や病気のリスク専業世帯も同じでは。一馬力で3000万の物件買うより二馬力で5000万程度のリスクは取っていきたい。

板橋交通公園隣接がよいですね。

>>254 マンション検討中さん

6000弱でも高額ではなく普通のレベルの価格になっちゃいましたね。残念ながら。

>>254
借り入れ全体の大多数の人にとって
固定金利などでリスクヘッジしておけば、
トータルの経済負担はマンションの額面金額
ほどは変わらないという話もありますね。
6000万のマンションを諦めていた層が、
低金利下でそこに手が届くようになっていると。

>>258 匿名さん
旦那の給料だけでローン払うなら、収入が減ったり、妻が子育てで働けなくなるリスクヘッジができる。
旦那の給料が下がったら妻が働くなど。
しかし、二人でフルに働かないと返せないローンでは余裕が皆無。
なにかあったら破産。

できれば旦那だけの力で返済していけるような計画にするのが望ましいですね。
妻の収入を当てにすると、妊娠など収入が途絶えた時に苦しい結果を招いてしまいます。
ローン返済は妻の収入があれば増額して返済できるくらいの余裕があった方が良さそうですね。

>>262 匿名さん
リスクの許容度は人によって違うのでお好きにされたらいいかと。自分は300万の物件買うなら少しリスクをとって5000万の物件を買います。出産も給与も自分で変えられますよ。

予想外のハイペースな売れ行きだそうです

MRで簡易立面図に契約済やら登録済やらをバラ付けて表現してあったけどもうほとんど残って無いですね。2期でエントリーするつもりだけど全戸販売してしまうのかな？

年齢層は30代が多いらしいですね。金持ってんな…。

今のご時世で即完を続けているんだから人気マンションですね。

>>266 マンション検討中さん
1期2次が終わった時点で7割ぐらい売れてたように見えました。残ってるのはルーバルと1階が多いです。我が家は諦めました。

大山エリアの資産価値よ気になるのは。下がる理由は無いけど。再開発タワマンなどさまざな要素からこのエリアも古くからの住人が居なくなっていくのかな。

資産価値を気にするなら大山以外にしたほうがいいですよ。上がりはしない、下がるだけ。下げ幅がどんだけなのかというとこでしょう。
うちは家族で生活しやすくて都心に近いというのが最重要項目なのでそれを満たしていれば資産価値が悪くても積極的に購入するつもりです。

駅前に建つ予定のタワーがすみふなので高級物件となるだろうとのことで
そういうのが建つと周辺の価格も引っ張られて上がる、かも？
って話はありました
どうなることやらですね

ときわ台にブリリア16階建てが建った時に　長年見ていた板橋花火大会が全く見られなくなったひとりです
今度は大山とのこと　今度はそれほど高くないマンションのようですが　住宅地ですので周囲への影響を考えて作ってほしいですね　

>>273
そんなこと言いだしたら全国どこにもマンション建てられなくなる。
うらみごと言うなら荒川っぺりに引っ越せば？

新物件ができたぐらいで周辺地域の中古物件価格は上がらないでしょう。高級物件が増えても都心までの距離も周辺の住みやすさも変わりはありませんよ。湾岸のように建物が増えれば増えるほど街が充実していくのとは違うんです。
その後の新規物件の基準にはなるのでそちらには影響あると思います。市況が悪くならなければ同価格帯になるはずですので。

再開発っていうのは良くも悪くも周辺に影響を及ぼすけどクロスポイントの規模感だとどうかな？
ただ前の方でも書かれている様に街自体の世代交代というか人種の入れ替わりが更に加速するのは間違い無いと思う。下町感は減るよね。

隣の板橋交通公園は桜まつりの会場なのですね。
西側からの眺めは素晴らしいでしょうね。

2LDKはもう完売でしょうか。手頃な価格だったので狙っていたのですが。

千川駅周辺は割とお店が多くて便利な環境だと思います。
個人的には池袋に直通で行ける点が良いですね。
ホームページを見る限りでは3LDK以上のプランしか載っていないので、もしかするとそれ以下は完売したんでしょうかね。

今のご時世では価格もそこまで高くないのは魅力的ですね。

次の販売開始は2月ですね。
2LDKは1戸くらいとっといてあるみたいです。

周辺環境がよいですね。

2LDKは3期になるのかな。平米数的に今回は売ってない様です。

>>283 マンション検討中さん
MRに行って要望出せば販売対象になりますよ。

公園隣接がよいですね。価格帯も魅力です。

開始するとすぐ売れてしまうみたいですね。
4期まで連続完売とHPに書いてありました。

この辺の環境は昭和より良くありません。都営住宅があるため生活水中が低く、公園のプールは溶連菌がはやり、物もよく盗まれます。子供がいない人はいいと思いますが、子育てにはお勧めできません。

>>287 匿名さん
あなたが千代田区や港区でないと自分の子供を真っ当に育て上げる自信がないと言うのならここはお勧めできません。

>>288 匿名さん
庶民の街ですからね。

実際のところ、都営住宅のすぐそばって環境はどうなんでしょう？
あまり情報が出てこないので、必要以上に警戒してしまっている気がします。
今後子育てをする予定で、公園や学校で親と顔を合わせる機会も多いと思うので…

経験のある方はいらっしゃいませんか？

>>290 マンション検討中さん
何喋ってるかわかんないドカタのお爺ちゃんとか道路で騒ぎ回る子供とかは実際いるよ。目の前の都営住宅。

楽に情報収集をしたいお気持ちはわかりますが、周辺環境が気になるのであれば、日時を変えて何度か自分の目で確かめられたほうが確実ですよ。こんなこと言うまでもありませんが、所詮ネットの掲示板ですから、本当に周辺環境を知っている人間が書いている保証はありませんからね。

>>291 匿名さん
ありがとうございます。実際見に行った時も元気なお子さんがいらっしゃるなと思いました。

>>292 匿名さん
楽に情報収集しようと思ったのですが、うまく行きませんでした。
あと何回か足を運んでみようと思います。
所詮ネットの掲示板といいながら、親切にご忠告いただきありがとうございます。

58平米の一番小さな間取ってもう終了してますか？

千川駅前が便利って言ってる方がおりますが、徒歩15分以上かかります。あと交通公園はたまに変質者が出るみたいで、保育園に注意書きがありました。嘘だと思う方は警視庁のページをご参照ください。

管理費：17,300円～20,900円 修繕費：6,410円～7,740円
最低でも月額2万5千円の管理修繕費になっているので、少し高いかなという印象。
総戸数も135戸ありますが、一戸当たりの負担額が案外高いので、
入居後に管理費等が値上がってくる場合月の負担が増えるというのが懸念されます。

金額がかかってくるような共用施設もありませんが、どこに一番負担がかかっているのか疑問に思いました。

>>296 匿名さん
なるほど、維持費はお高めですね。

パークフロントというだけあって
敷地内に緑が多いデザインのようなので
そのあたりの維持費かもしれません。

ブリリアブランドだけあって植栽はかなり力入っている印象ですからね。その辺の維持管理費でしょう。周辺マンションとは一線を画した高級感だと思います。

植栽の管理は案外維持費がかかってしまうのでしょうか。
板橋公園が拡張整備される予定だそうですが、
マンション敷地と一体化する計画なのですか？
一部公園側の緑も管理するとなるとコスト高にはなりそうですよね。

このマンションの遮音性はどうですか？

植栽のコストは馬鹿にならないみたいなことは聞いたことがあります。本で読んだ例ですが、管理会社が頼んだ造園業者ではなく、自分たちで見つけて、地元の業者に頼んだらかなり安くなった、みたいなこともあるようです。植物がマンション内に多くある事自体は、癒やしにもなるし、法律でないといけないと決まっている部分でもあるし、必要なものなんですが、維持コストは管理組合で工夫しようがある、ということなんでしょう。

296様
管理費の値上げというのはあまり無いと思いますが、修繕の方は確実に上がりますので、
負担能力的には先々あわせて月4万程度は最低織込む必要があるかもですね

管理費はここ2,3年のマンションだと、植栽や設備を考えたら相場から外れるほどでは無いように思いますが、もっと安い物件はいくらでもあるのは確かですよね

順調に分譲が進んでいるみたいですね。
この調子なら竣工前完売いけそうですね。

三井さんが本物件のレポートを出していますね。

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=360

２LDKタイプは最終1戸となっているということでした。
Iタイプのことなんでしょうか。２LDKで60㎡を超えている広さなので、二人暮らしだと十分すぎる広さ、子どもがいる人でも一人だったら普通に暮していくことができるのではないか、と思いました。
メインベッドルームがかなり広いなぁという印象です。

残り15戸以下になったみたいですね。
完成までまだ半年以上あるので
順調な売れ行きのようです。

東武東上線は遅延や人身事故で運休やダイヤ乱れすることがたまにあるのですが、
大山あたりなら池袋までのバスが出ていますから、回避して通勤することが可能なので、不便がない点は良いですね。

大きな商店街がありますし、買い物には不便しないでしょう。

駅の反対側になりますが、板橋区立文化会館やグリーンホールでは、コンサートや芸能の公演や、しまじろうの公演、そのほか子供向けの劇なども行っていますから小さなお子さんがいる場合、一緒に楽しむこともできます。

事故や悪天候で電車がストップしても、バスが使えるなど通勤・通学の足にいくつかの選択肢があるといいですね。
お子さんがいらっしゃるのであれば、お隣にバスや都電の実物が展示された公園があるので、乗り物好きであれば大喜びではないでしょうか。

上の階はもう完売でしょうか…

出したら売れてしまう状態のようですが
これから売り出す予定の部屋もあるので上階も残っているのでは？
こればっかりは聞いてみないとなんとも言えませんが…
まだ売り出す前の部屋もあるはずですよ。

設備の項目を見ていましたが、本当に痒い所に手が届くといえる設備ですね。
快適な生活を実現するための用意が本当に凄いと思いました。
ひとつ気になるのは、光熱費がどれぐらいになるかです。
設備の用意が多いからこそ、光熱費が高くなってしまうかもと思った次第です。

今出ているチラシでは残り7戸のようですね。

最寄り駅までの距離は、ちょうどよいくらい、という感じです。
近すぎてもそれなりにお店もありますが、遠すぎるのも毎日億劫になってしまうのでこれくらいが…というところかなと。

もう残り戸数もそこまでなくなってきてしまっているのですか。
お値段は決して安いというわけではないですが、
立地などを思うと悪くないと考える人が多いのかもしれません。

ここの地下杭はなぜ６０メートルもあるのですか。地盤の悪い荒川近辺の物件と変わらないのですが。

地下杭の話が出ているので便乗してお尋ねします。
マンションの構造で、よく地下杭の長さと本数が公開されていますが、
数値が大きければ安全というものではないのですか？
支持層までの距離ですが、平均値と言いますか、一般的に安心できる深さは
どのくらいなのでしょう？

検索すると、

大山西町→比較的ゆれにくい地域ですが、場所によっては揺れやすいところがあります。

ピンポイントでマンション↓の地盤がどうなってるか？は、都庁土木に行けばデータが見れるはず。

追加。

「比較的ゆれにくい地域」であれば、マンション基礎杭はせいぜい２０ｍです。
　
５０ｍ掘らないとＮ値５０の地盤が出てこないということは、このマンション下の表層は軟弱地盤なのでしょう。
昔は湿地帯だったのかもしれません。
だから、建築するために５０ｍ打つ必要があって、きちんと打ったと言えるのでは？

杭の長さはどれだけ深く掘らないと支持層に到達できないかを現しているので
長さの数値の大きさは安全度合に比例するものではありません。
（高級物件だろうが安物件だろうが関係なく、その建物の重さを支えられる地層まで杭は打たないといけない。）
むしろ支持層が表層にあって杭の長さが０になる方が良いです。

武蔵野台地でも、火山灰が堆積したローム層の割合が多かったり、川に近く川が運んだ堆積物でできた土地だったりすると、臨海部なみに杭を深くまで打ち込まなくてはいけないこともあります。

土地の良しあしは、ボーリング調査の柱状図を見せてもらって確認してください。

大山駅周辺は、江戸時代は、「浅い谷地」であったらしい。
浅い谷をめがけて土砂が堆積した場所が部分的にあるのでしょう。

５０ｍ、６０ｍって、川周辺か臨海の、しかも高層マンションの値でしょ。
６階建たてるのに、こんなに杭長さをとらなくてはならないとなると、販売価格が高くなる。

周辺に比較してそれほど高くないとなると、どこで「つじつま」合わせたのか？がちょっと不思議。

「大山」なのに谷地？
そして、このマンションは周辺に比べたらかなりお高いです。
杭のことはわからないですが、お安い物件ではありませんね。

ネガさんが必死ですね。
最終期7戸の争奪戦ですから、なりふり構わず買いたい気持ちもわかりますよ。

323です。私は場所が良い中古物件を探しているのですが、そのついでにここが目につきました。
ネガで書いているわけではなく、一般よりはちょっとだけ地盤に詳しいので、情報と思って書かせていただきました。


http://candy.pvsa.mmrs.jp/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%EF%BC%92%EF%BC%93%E5%8C%B...
%E5%A4%A7%E5%B1%B1%E9%A7%85%E3%81%AE%E5%9C%B0%E7%9B%A4/


参考にしてください。

うまくアクセスできなければ、サイトで「大山駅」を入力。谷地とあります。参考にしてください。

http://candy.pvsa.mmrs.jp/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%EF%BC%92%EF%BC%93%E5%8C%B...

http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/itabashi/P...

こちらのサイトによると、石神井川沿いが河川で削られ谷地となるようですね。
大谷口北町あたり、日大病院のもっと北のほうですね。
それ以外は大山駅周辺は基本高台の台地だそうです。
この物件は川から距離がありますので武蔵野台地の上になります。

>>328
では、どうして意味もなくお金をかけて４８ｍもの杭打ちをしたのでしょうか？
高台いい地盤はせいぜい２０ｍしか杭打ちしません。
教えてください。

地盤が強固でも地下水脈などがあると念のため掘り下げて長い杭にしたりすることもあるそうですよ。
販売会社に聞いてみればよいかもしれません。

板橋区のハザードマップでも大山西町は台地に分類されていますし
建物倒壊危険度は2（5段階で5が危険度高）なので
地盤の心配はなさそうです。

周りに都営住宅が多いようですが、治安はどうなんでしょう？
近くの小中学校の評判が気になります。。

目の前が広さのある公園なので災害に対しては安心感がありますね。
真夜中に巨大地震が来たとしてもとりあえず公園に出れば二次災害に巻き込まれることはなさそう。
交通公園は地域の避難場所に指定されてるくらいなので。

一生懸命「大山駅谷地説」を書き込んだ人は何なんだろうね。
大山西町のこの場所の地盤と関係なかろうに。

地盤ネガが論破されたら今度は都営の話題。
まあ最終期7戸の抽選が来週末だから、今後もいろんなネガが湧くだろうね。

だから私はネガ書き込みじゃないし、論破もされていないんだけど。
都営の話は私じゃない・・。

４８m杭打ちは何かないと絶対おかしいから調べてみただけ。
水脈とかで念には・・ってありえなくって、建築業者はN値50の場所まで淡々とほりさげるだけ。
水脈があってN値までなかなかいきつかなかったとしたら、やはり地盤が普通よりは悪いのは確か。
でも、４８ｍ掘ってしっかりした地盤に建てられたのならばマンションはＯＫということ。

私は、地盤がよく駅近で妥当な値段の中古をさがしているんだって！検討すれの邪魔になったのなら悪い。

新築のここもそれなりにいいなと若干思ったけど、小さな子供がたくさんいる共働き世代イメージマンションだから、こどもがマンションを駆け回って、あちこちから歓声があがってくるイメージや、夜遅く帰った世帯が遅くまで家事している音が聞こえたりするイメージがあり、わがやには合わない。では、中古マンション探しへ・・と。

>>334 中古マンション検討中さん
邪魔やで

地盤に詳しいと自称しておきながら大山駅周辺が谷地などという嘘を書き
それを恥ずかしいとも思ってなさそうですね。
無責任な書き込みは必要ありません。

329が「教えてください」って書いてるけど、本当に知りたいんだったらまともな人間はこんな匿名掲示板じゃなくて、信頼に足る機関のサイトで調べるなり営業に聞くなりするよね。真剣に聞いてるんだとしたら、相手というか場所を完全に間違えてるし、そもそも本人がそれに気づいてないことが信じられない。

334も地盤のことを論点にしてたのに、最後には唐突に住民層を妄想して「わがやには合わない」って…。この人が求めてる住宅のイメージを質問された方いましたっけ？　そもそも検討対象外なのに地盤に難があるんじゃないかとか、騒がしそうなマンションだとか、333も指摘しているように何なんだろうか。もしネガだとして、販売前とか大量に売れ残ってるときならまだしも、残り数戸になってネガキャンしたところで意味あるの？

ウソではないです。証拠（サイト）をご覧ください。
そういう公的調査結果もあるということです。
きちんとサイトを示している人間をうそつき呼ばわりするような
冷静に物事を判断できない入居者が
こちらにはいらっしゃるようで残念です。

私も少し前まではワーキングマザー（現在は自宅にてフリーの仕事）でしたので、
共働き世帯で気持ちに余裕の女性が大勢集まっているマンションは、絶対いさかいが増えますので避けます。
現在フリーで自宅がオフィスがわりのようなものですから、大人主体に住んでいる静かなマンションを探します。


また、４８M基礎掘って安泰なのですから、しっかり調べて創ってるマンションだとそれなりに評価しています。
ただ、４８M堀っているのは何かがあるからです。
気にする方はしっかり聞いたほうがいいでしょう。

かっかせずに、冷静になりましょうね。

もうこの掲示板には来ないみたいなことをにおわせてたけど、きっと自分の書き込みへの反応が気になって舞い戻ってくるんだろうなと思ってたら、案の定。「検討すれの邪魔になったのなら悪い。」って一言詫び入れてたから、そこらの荒らしとは少し違うと内心評価してたのに。結局荒らしは荒らし。残念。

334,338って女性だったんですね。てっきり男性かと。
それはさておき、もしうちのカミさんが、こんなところでせっせとどっかのマンションの悪口書いてると知ったら引きますね。
それに対していっせいにバッシングされてるとしたら、想像しただけでいたたまれない。

悪い事は言わないですから、いい加減止めて、今日のチラシで中古物件探した方がいいですよ。土曜日だからチラシ一杯入ってますから。

最初は杭が60メートルだのそれなのに値段が安いからつじつま合わせしてるとか書いてましたね。
調べてから書きましょうね。

>>338
＞自宅にてフリーの仕事

自宅仕事の息抜きにマンコミュ巡りですか。
それはそれでいいですが、他人が真剣に検討してるのを邪魔しないでくださいね。
お仕事、うまくいくといいですね。

もう残り七戸なんですか。もう少しかかると思ってましたが、予想以上のスピードで完売しそうですね。

地理院地図の起伏を示した地図を見たところこういった感じでした。

谷端川（やばたがわ）という現在は暗渠になっている川の源流の一つがブリリア大山の南東辺りにあった形跡がありますね。
裏返せば、石神井側にも谷端川にも浸食されずに残った丈夫な地形と言えるのではないでしょうか？

>>344
資料をありがとうございました。
百聞は一見にしかず、このマンションは台地上ですね。

大山駅付近がやや低地なのも見て取れますが、こことは違いますからね。

完売しましたね。最近これほどハイペースで売れるのも珍しいのではないでしょうか。タワーの様に存在感がある訳でも無く。

おととい、昨日の土日で最終販売開始して瞬殺ですか。
完成まであと半年以上あるのにすごいですね。

完成前完売ってそんなにめずらしいものなんですか？　まあ確かにチラシなんか見てると「現地モデルルーム」というのも結構ある気がしますが。

>>348 匿名さん
今時は結構竣工後も販売してる物件ありますよー。

値付けが絶妙だったから早々に完売か！
成増、下赤塚の新築は苦戦してるが
この辺は車移動なら結構便利だからね。