サンクタス西葛西ってどうですか？

私も立地がとても気に入って購入検討しています。
ただ、一部借地権（しかも初回２５年後に更新）というのがとても気になります。
所有者が神社で買い取るのが難しかったなら、せめて９９年の定期借地権などで、買主の所有の安定性を図る交渉をしなかったんでしょうか。

・普通借地権で３０年更新（初回２５年後更新）というとても不安定な条件にあえてなっている点
・「竣工販売後は、入居者が管理組合を作って、借地契約を引き継ぐ」という説明で、結局、入居者に丸投げな点（オリックスも長谷工も売り切ったらノータッチということ）
しかも、管理組合が引き継ぐことになっている借地契約の内容もざっくりとしか教えてくれない・・。契約書が見たいです。

という２つがどうしても気になっています。

購入をほぼ決定されている方々、この点どうやって納得したのか教えてください。

あと、申し込み（抽選）のほぼ翌日に物件価格の１０％を契約手付金として支払う（４－５００万以上）、その予約金は解約の場合全額没収って、マンション購入する際あたりまえのことなんですか？

マンションフルローンで買う人もいる世の中、１０％を手付で即金で払わせるってなんだか売り急いでいる感じがして不安なんですが。

私も内覧会行ってきました。とにかく「焦りました！」の一言です。

次々に「なんまるなん号室、申し込み入りましたぁー！ありがとうございましたぁー！」と
まるでホストクラブの「ドンペリ入りましたぁー！」「ありがとうございましたぁー」と同じでした。

「早く申し込まないと気に入った部屋が埋まってしまう」と取り合えず申し込んでおかないと・・・と
言う気持ちにさせられます。

ただこの地区は葛西橋通りや船堀街道沿いに沢山マンションが建っていて
このエリアはなかなか出ないですよね～。

確かに立地がいいので魅力的ですがやはり気になるのは借地権が一部あるというところでしょうか。
25年後にはどうなるかわからないですよね。
その頃になって売却することも出来ないようになったら非常に困りますが・・・。

内覧会は子育て環境は最高の江戸川区と言う付加価値がついて後押しされているせいか
あっという間に最上階は埋まり、東南角部屋もなくなってしまいました。
あれよあれよとスタンダードタイプの部屋は埋まってしまったので後はベランダの狭いタイプの
部屋や北西の部屋しか残っていないかもしれません。

以前に購入したマンションが長谷工物件でで二年もしないうちに壁がひび割れてしまい、ドアの立て付けやら
シューズボックスの扉がずれたりとひどいものでした。
このマンションも長谷工だからすっごい心配です。
長谷工ものってやっぱり今でもイマイチなんでしょうか？


そうそう前の方も心配していた手付金を10％振り込まないと購入の意思なしとして
キャンセルにします。と言うのも気になります。
申し込みから一ヶ月もしないうちに何百万も振り込ませる手法はどうかと思いますね。
検討する時間もないまま振り込まないといけないやり方はどこかの宗教っぽいやり方に
似ています。

おまけにすんごい高飛車な販売員（女性）には閉口しました。
立地がいいせいか「売ってやってる！」的な態度には呆れましたね。

西葛西にしては価格が高いのと空き地に創価学会、借地権付き、価格の１０％（450万～700万以上）を早々に振り込ませるやり方と長谷工と言う懸念は消えません。

購入される方ってこの辺をどうクリアしたんでしょうかね？聞きたいものです。

あんなに高いのに、もう残りわずかなんですか！
手付金をすぐというのは今住んでいるマンションもそうだったので
普通だと思っていたのですが、珍しい例なんですね。
借地権は私もとても不安です。

南側がベランダになる部屋には戸建てやマンションが建っている為、ベランダからの景観や日照が下の階では
良くないはずなのに購入される方が次々に出ていたのには非常にびっくりしました。

特に一階はかなり日当たりが悪いのではないのでしょうか？
専用庭があると言うだけで価格も安くはないです。

UR賃貸が壁のようにそびえ建っていますがあれは玄関側でベランダ側ではないので
まぁ問題はないのですが（しかしドアを開ければあの壁を毎日見ることになる）

やっぱり価格が高いんですねー。

共益施設が全くなくして管理費を安く抑えたと聞きましたが・・・

ただ中古の物件でも物がいいといわれているものは10年近く経過していても
値段が下がっていませんね。

西葛西という特殊な土地柄なんでしょうか？

手付けは普通なんですね。勉強になりました。

購入を検討されている方で借地権の事をどうお考えなのか教えてください。

83さん＞
そうなんですよね、ホストクラブみたいで異様な空間でした（笑）物件はいいのに長谷工の販売の仕方は最悪ですね。
バブルの名残りというか。オリックスはあれで問題ないんですかね？？
知り合いに聞いたら、あの掛け声はどこの物件でもそうらしいです。

契約時に物件価格１０％の手付金を支払うのは一般的。買主事由の解約の場合は手付金放棄、売主事由の解約の場合は手付金の倍返しというのが不動産売買での通例。買主側から見た手付金の位置づけは、手付金放棄による一方的な契約解除権を留保することにあります。

ちなみに未完成物件の場合、手付金の上限は20%、５%以上の手付金を売主が受け取るときは保全処置を講じることが義務になっていて、手付金の割合自体は自由に設定可能です。


ってことをここの営業がちゃんと説明できてないことが問題かな。

あっ、それからHPの物件概要にあるように

※予告広告／販売を開始するまでの間は、予約及び契約には一切応じられません。

なんだけどね。現時点の申し込みって予約に該当するはず。

結構な売れ行きなようですね。

昨日のMR行かれた方にお伺いしたいのですが、
今から申し込むとなると抽選覚悟でしょうか？

（壁のバラとかの状況からご教授いただけると幸いです）

だとすると値引きとかって無いものですかねぇ。

昨日行きました。

営業のおばさんも、その上司も借地権のことについては全く把握していませんでした。
どのあたりまで契約書に明記されるか聞いても、机にあった紙を読むだけ…。

西葛西の価値を前面に押し出していますが、西葛西近辺の住民からしてみれば
あたりまえのことばかり説明され、特にありがたみが感じられませんでした。
値引きも現段階ではなさそうな雰囲気です。

角の９０Ｈ，９０Ｓなどの４ＬＤＫ、１１階１２階、真ん中のＬタイプなどはほとんど埋まっていたと思いますので
抽選になるかもしれません。

＞89さん

値引きは恐らく低層階（と言ってもファミリータイプは4500万越えですが）、北西側の１LDKか２LDKの部屋にあるかどうか・・・と言ったとこでしょう。
スタンダードなタイプの南東向きの75OやQ、Pタイプの物はこの三連休を待たずして完売でしょうねー。

南側に関しては内覧会スタート初日の時点で最上階と東南角部屋が飛ぶように売れたと言う
事から値引きどころか数年経っても値段が下がらない物件のひとつになるかもしれませんね。

長谷工（別に目の敵にはしていないが）、創価学会、壁になるUR賃貸、そして頭の痛い借地権の
件があったとしてもあの立地は捨てがたいですよぉ。
駅までの道も近い上に、明るく生活に便利なお店が並んでいますし、歩いていける公園はたくさんあるし
目の前のスポーツセンターは200円でプールに入れるし、小学校も中学校も江戸川区で言う公立御三家に
入るみたいですし、ジャスコも近い、図書館も歩いていけるとなったら、もうデメリットは
消し去れるかもしれません。

そうそう主婦としてはうれしい生ごみディスポンサーも付いているんですよね♪

それにしても西葛西って庶民の町だと思ったら7000万越えの物件をポンと買っちゃう人も居て
びっくりです。確かに最上階や東南角部屋の価値は高いですけど。

バラの花はいちよう確保という事で契約ではないらしですよ。
契約予定の赤い札が後は手付けを払うだけと言う意味らしいのです。
バラの花が付くともう決定みたいで紛らわしいですよねぇ・・・。


いずれにしても手付けを払うまでかなり悩む方が大勢いらっしゃることでしょう～。

ここが出来たら、近隣の中古が下がるのでは？
と期待しています。

>92さん

もう下がり始めてますよ（^^;
500万位半年で値落ちしてました。

買換えの中古が出るのは、契約が終わってからなんだけどね。

私も昨日見に行ってきました。
もう既に全体の6～70％ぐらいは購入検討の札になっていました。
例の”ドンペリ入りました”風の掛け声には正直引きましたねぇ。。。

借地権はホントに気になります。
･･･が、話を聞くと『神社の土地だから大丈夫！』としか言いません。
きっと将来的にはマンション組合で頭を抱える問題になるのでは？？

ここの立地は高くてもそれなりに価値ある物件だとは思います。
最終的には【人に貸す】のが一番利口かも・・・。

地図で見れば見るほどここの立地条件は最高ですよ。
同じ値段で戸建てを買おうとすると日当たりの悪い北側道路やマンションに囲まれた土地
または日当たりが良くても線路沿いのうるさいところしかありませんでした。
しかも周りの環境が最高じゃないですか。

そもそも商業地区なのに近隣の学校のレベルが高いってないですからね。
だいたい商業地区は学校が荒れている所が多く反対側の駅から遠い閑静な住宅地は
落着いた層が住まれている為学校のレベルもおのずと高くなります。

確かに神社の土地という借地は気になる要素ですが
実際住んだら文句なしと言えそうです。

もう少し迷ってみます。

ここの物件は土地のどの部分が賃借権なんでしょう？
転賃借権が気になるので調べてみたんですけど、こんな書き込みがありました。

分譲施主であるデベロッパ－が原賃借人、管理組合が転借人になっているケ－スが一般的かと思われます。転貸借の対象となっている範囲については附属建物や共用施設(管理棟や駐車場スペ－ス等)が存在する部分が一般的でしょうか。問題化するケ－スとしては普通賃借権と転貸借権が併存する場合には存続期間や契約当事者が異なるケ－スもあるため、転借権が原賃貸借契約の終了により消滅したりすることが考えられることです。つまり分譲当初、転借部分を含めることで自走式駐車場を100％確保したマンションであったとしても、将来的には転借部分のスペ－スが原賃貸借の期間満了により消滅し、敷地内駐車場の確保が困難になるケ－ス等です。

サンクタスってどこも意外と人気あるんだよね。

葛西･西葛西エリアのなかでは得難い立地であるのは認めるものの、借地物件であること、施工会社、売り急ぎ感があること、価格の面から見送りました。

見送りした方に聞きますが、事前登録された方ですか、キャンセル物件を待っているところですが、上層階と間取りがよければ駆けつけます。

超お買い得。早く買ったほうが良いですよ！

買えない人の遠吠えが多いですね。買えるなら思い切って買えば。買えないから色々理由つけるのでは？人間決断が大事ですよ。

借地権は聞きました。向こう２５年間で、その後の３０年分の借地料を積み立てるらしいですよ。一世帯千円未満/月の支払い。管理費に含まれる。今から２５年分は分譲代に入っているのですよ。これおば様方に直接聞いたから間違いなし。文句を言っている皆様、モデルルームに足を運ばれましたか？
笑っちゃいます。

西葛西にしては高いですが、
あのエリアは中古もそれなりに高いので悩みます。
施工については、長谷工は良いとは思いませんが、
葛西は地場企業の施工ばかりなので
まだマシな気がしています。
借地は確かに…
ここを見送る方は、どこを検討されますか？

みなさん、借地のことを気にしてますが、普通借地権はたとえ新法の借地権であっても、
無理に退去を迫られたり、急激な地代の値上げの可能性は低いと考えます。
地代が上がったときは土地価格が上がったときですから資産の価格が上がって喜ばしいことだと思います。

もし問題になったとしても不動産鑑定評価をとって裁判で戦えば妥当な水準に落ち着きます。

それより気になるのは、マンションの割合が多い町であることと、購入者層が偏っていることです。
たぶん30年後には現在の30才台の購入者がリタイアし、建替余力はなくなる可能性があるため、人の入替は少なくなるのではないでしょうか？マンションが過剰に集中しているため町としての吸引力の下落も加速度的だと思います。

立地は最高ですよね。
ただ、価格が異常に高いですよね。
値崩れは大丈夫でしょうか？

それに売れ残りを後から買う方には、値引きとかあると嫌ですよね。
値引きが判明した場合は、先に買った人も値引きを受けれるようにするとかってお願いできるのでしょうか？

この価格はそんなに高いんですか？
三井やグローベルも高かったし
西葛西の相場はこの位だと思ってました。
借地なので少しは安いかと思ったのですが
高くてとても手が出ません。
公団側は売れ残りが出るかもしれませんね。

真剣に購入を考えています。

西葛西という土地柄と駅近という立地条件、江戸川区内では良いという噂の小中学校、商業施設の充実など、
高い購入価格だけど納得できる条件が揃っています。近隣でこの条件で新しい物件は出てこないと思います。

借地物件もなんとなく納得はできました。･･･が不安はあります。

内覧会に行った限りでは、もう条件の良い部屋の物件は残ってないですよ。
抽選覚悟となります。

今度の連休に購入予定者による物件の詳細説明会があると聞きましたが、
参加しようと思っています。

＞101から103のこうこう、みうみう、よしよしさんは
全て同じ人からのカキコですね。
しかもこのマンション販売者と見ました。
どうしても売り切りたいと言う感じがミエミエですねぇ～。
プロならもう少し説得力のある説明をして下さい。

サンクタス、価格が以上に高いですか？
この辺は中古の物件も見ていますが中古でもそれなりにしますよ。
築年数が10年未満で７５あれば4000万以上はしましたよ。
最近3000万台でも出てきましたが・・・。

新浦安の駅15分（実際はもっとかかるはず）こちらは築22年なのにもかかわらず
８０越えで4390万とかなりの高飛車！
この街のどこがいいのか良くわかりません。
マリナーゼと呼ばれてるなど勘違いマダムの集合地と言えるでしょう。

その点、ここ西葛西は庶民の街。便利で安いお店もあるし子供を育てる環境が
これ以上揃っている所はそうそうないでしょう。

それにどこに行っても子供が沢山居て
年老いてもきっとこの子供たちが減ることなくいつまでも
活気づいている街と言えるでしょう♪

マンション購入層が確かに若い世代が多いのですが永住する人って
何割くらいなんででしょう。
中古の販売も好調な場所です。
転売する方もある程度居ると見ていますので
30年後は老人ばっかりなんて事はないと思いますよ～。
（同じ西葛西でも清新町は老人ばっかりですけどね）

あ、ホントだ。
101と102、103は
同じ人の書き込みだー！！！

それより借地権の説明、素人にでもわかるようにお願いしますｍ＿＿ｍ

110もマンション販売者じゃないの？
なんで突然新浦安が出てくるの？
新浦安選ぶ人と西葛西選ぶ人の価値観は全然違うから
比較にならないんじゃない？

110ですがマンション販売者ぢゃありませんが？

西葛西と新浦安、市川って意外とこの中から選ぶ人って
多いんじゃないかしら？

110さん
新浦安のマンションにお客を持って行かれた販売員かと思いました。
西葛西は利便性、新浦はリゾート感、市川は環境と
コンセプトが違うから
他を悪くいうのはどうかと・・・

101と102、103は
同じ人の書き込みだー！！！

同一人物です。でも間違っています。僕はパイロットだよ。そろそろ家が欲しくてさ。

西葛西中が学区なことは強くＰＲしていますが、
小学校のことは特にＰＲしていませんよね。
どのような小学校か分かる方に教えていただきたいです。

西葛西中学校が結構有名なことは知っていますが、
小学校は学区内は西葛西小学校と言われましたが、もっとマンションに近い
第六葛西小学校も気になります。どっちの学力がもっと高いかな？
ご存知の方、ぜひ教えていただきたいです。

マンションギャラリーのある土地は、現在は前田建設工業の駐車場ですが、
前田建設工業の社宅は無くなっていて創価の講堂になる？ので、
もうさほど必要ないのでは？
近いうちにどこかに販売されて、何か建つのでは？と気になります。
どなたかご確認された方、ご存知の方はいらっしゃいませんか？

114さんへ

＞西葛西は利便性、新浦はリゾート感、市川は環境と

市川の環境とは教育環境の事でしょうか？
確かに以前に暮らしていた頃は教育熱のあまりの高さに（市川駅～八幡方面）
辟易していましたが、道路事情やら財政事情は最悪ですけど・・・。
行き止まりの道やら自転車がすれ違えないくらいの狭い道路、
いつか破綻するのではないかと言う程ひどい財政。
市役所を見れば一目瞭然ですね。

他を悪く言うと言うより各地のメリット、デメリットを
出して検討すると言うのは誰でも行うことではないでしょうか？

新浦安のどこがいいのかわからないので教えてください。
（東京湾からの潮風がヘドロ臭い人工的な街としか思えません）

話がそれましたが第６葛西小学校の方が近いですね。
西葛西小学校よりも人数も少ないみたいなので
低学年の子供が居る方はマンモス校よりこじんまりしたところの方が
いいかもしれませんね。
ただしょせんは江戸川区です。
目黒区や世田谷区のようなお金持ちの公立校とは
教育委員会及び教員（校長含む）のレベルが違いますから
あまり期待しない方がいいですよ。

うちは二人の子供を六小に通わせています。よくも悪くもなく普通の公立小学校です。強いて言えば良い先生とそうではない先生の差が大きいかな。そうそう、西葛西中について塾の先生に聞いたところ、特に先生が良いわけでは無いようです。評判を聞きつけて入学させる親の教育レベルが高いので結果として平均学力が江戸川区の中では高いようです。それから東京都の学力平均を超えているのは江戸川区では清新一中と西中だけらしいです。そもそもその点からして江戸川区の公立中学のレベルの低さが伺えます。

なんかこの物件、人気あるぽいね。

小学校、中学校の情報をどうもありがとうございます。
とても参考になりました。
なるほど、所詮江戸川区なわけですね。

ほんと、読んでみたけど
珍しくＳ氏が絶賛しているね

先ほどからやたらと榊さんの名前が出てるんですが何者ですか？
やたらと褒めてるってどこでそれがわかるのか教えてください。

載ってました！↓
でもこれって4000円近くも出して読む価値あるんですか？

http://homepage3.nifty.com/sakakiatusi/index.html_007kasai_top.html

出ましたね。2010年地価が朝日新聞の朝刊にどどーんと！

びっくりしました。西葛西がこんなに地価が高いだなんて・・・。
1200（千円）/平方メートルって新宿一丁目と同じやーん（＾＾;
どこも軒並み地価が下がっていますがそれでも高い！

日本橋の人形町の1120よりも高いなら人形町のマンションの方が安いはずなのに
なんでチラシ見ると狭くて高いの？素朴な疑問・・・。

ちなみに同じ江戸川区でも鹿骨は246、上篠崎は306、同じ葛西でも中葛西は381小岩331、中央308と
ケタが違うんですけどぉ。
西葛西って本当に江戸川区なのぉ？
西葛西だけは収入も学力も別格とは良く言ったものだ。

サンクタスマンションの値段もとより西葛西のマンションって江戸川区にしては
高いからそれって地価が高いからだったのですねぇ。。。
しかしこの地価ってどうやってつくんだろうか・・・。
価値があるから高くなるの？無知な私でごめんなさーい。誰か教えて！

良く見たら商業地区でした。失礼しましたー。

借地権付いているわりには価格が高い気がする。

この三連休が決め時ですね。
モデルルームにも多くの人が訪れるハズ。
価格と立地、借地などどのように判断するか悩みます。
ほとんどが予約で埋まってるのでは？
購入予定者に詳細説明会があるみたいだし･･･。

モデルルームに行かれた方、情報お願い致します。

今日のモデルルームに参加された方、状況は如何でしたか？
まだ空いてる部屋ってあります？

今回販売予定住戸はほとんど花か契約予定ですが
次回販売予定住戸がありますよ。

内覧会の予約したときに聞いたのですが、早い者勝ちじゃなくて最終日に複数件であれば抽選だって言ってましたけど早い者勝ちなんですか？
この連休にモデルルームに行く予定です。

抽選です

やはり・・・
転借地権２５年が、とても気になってしまうのですが
申し込みされた方はどんな説明をしてもらったのでしょうか？
２５年で取り壊しもあるのでしょうか？
ご存知の方教えて下さい。
葛西ではブリリアしか借地を聞いた事がないのですが、他にもありますか？

本件の土地賃貸借契約書には、「本契約が終了した場合、．．．本契約の終了６か月以内に、本マンションを撤去して、甲（賃貸者）に明き渡さなければならないもの」との文句があります。それで民法の借地借家法の契約更新規定より、この契約（土地賃貸借契約書）の内容が優先されるのではないかと尋ねたところ、納得できる回答がありませんでした。
　２５年後に地主がしっかりと契約内容に沿って、土地回収を行ってしまう場合、この契約は「正当事由」に当たるのではないかと思いますが、如何でしょうか。
　今のところやはりこの件で購入する気持ちは（かなり）揺れています！

137さんへ

と、いう事は、ローン完済前に家が無くなり、更地にします。
というのも、あるかも・・・
っというのも考えた方がいいのですか？
とても、不安なのですが。


10分の1借地でも、壊さなきゃって事ですよね。
もしかして、もう予約とかされてるのですか？

私はまだなのですが・・・真剣に悩んでます。

NO.137さんの話しは、賃貸借契約が終了した場合のことだと思います。賃貸借契約を終了させず更新するために借地借家法があります。どちらが優先されるかと言うことではないのではないでしょうか？借地借家法は、賃貸人が契約の更新を拒絶した場合等、賃借人が不利にならないように賃借人を保護する目的で存在しています。
この法律が適用される限りにおいては、賃貸人が契約更新を拒絶して土地を取り戻すには相応の立ち退き料の支払いや時価で建物を買い取る等が必要となり、事実上不可能なため半永久的に貸し続けることになると法律関係のHPにありました。あくまでも普通借地の話しで定期借地の場合はこの限りではありません。
私は法律関係の専門家ではないので確実なことは言えませんが、何れにしても百何十世帯が住んでいるマンションを賃貸借契約が満了したので更地にして返してください、何て話しが簡単に通る訳もなく、当然住人は反発するし団結して戦いますよね。賃貸人も百何十世帯を相手に賃貸借契約だけで押し切れるものではないと思います。
ただ、今後何十年か後に更地にして返すような極端なことはないにせよ、そういったことで争う可能性がゼロではないというリスクを背負うことにはなります。
普通借地権つきの物件は掘り出し物的なことを言っている専門家もいますが、結局はちゃんと不動産関係の法律家に相談して納得できた人が買うのでしょう。ちなみに私は買いかなと思っています。

＞堀り出し物的なことを言っている専門家。

結局はそんなことを言って人に買わせるだけです。
不動産の専門家こそ完全所有権の土地に住んでます。

但し、借地権物件のメリットはほぼありませんが、おっしゃるとおり気に入れば買うべきだと思います。

137です。
ご回答ありがとうございます（１３９さん）。
迷っているうちに、気にいっている物件に花が付いてしまったのですが、抽選でも申し込みます。

13８です。
皆さん、貴重なご意見ありがとうございました。

勇気と知恵のない私は断念してしましました。
でも、でも、とっても、欲しかったです。

＞堀り出し物的なことを言っている専門家。

相場より安く買えるメリットがあると思いますが、ここはそんなに安くない。
それでも立地がいいので検討していますが、キッチンとか洗面所はもう少しグレードあげて欲しかった。
どうしようかなぁ。
いっぱい花もついてるけど、開けてみればキャンセル続出のような気もするし。

私はいちよう契約予定者なんですがまだ迷っています。
定期借地権の物件と言うのもそうなんですが、東西線って200％の乗車率でしょ？
自分を含め、あの満員電車で口から胃が出そうになった経験のある人には東西線沿線には絶対に
住みたくないと思いますしね。

子供が中学校、高校と通うことになった時に恨まれそうで・・・。
駅近も東西線のみで逃れるにはバスに乗らないといけないし

立地は最高だしコストも無駄を徹底的に落として管理費もさほど高くないし
いいんですけど。

みなさん、東西線での通学、通勤はどうクリアしたのでしょうか？

ここの値段やっぱ高いですねー。
地価見たらお隣の西葛西3丁目で坪単価117万ですよぉ～。
それが殆どの部屋が230から250近くなるじゃないですかぁ。
これってボッタクリ？っていうかKYな価格って言うやつじゃないですかぁ～！
やっぱ榊氏も言ってた長谷工と愉快な仲間たちの物件って言うことですね。
地価が暴落してるのにこの値段をつけるかなぁ。ふつう・・・。
おまけに借地権付なら本来は値段を安くするはずなのに全く考えてない値段だし。
やっぱやめときまーす。ギャンブルは好きじゃないから。

私も購入検討者です。
本日も内覧会行きましたが、もう既に多くの部屋に花や契約予定がついており、
どこもほぼ抽選になりそうです。

普通借地の件は、神社の土地で25年後に再度更新するとの事で、
139の方が仰っている通りだと思いました。

電車通勤（日本橋方面）に関しては、7:45～8:15の30分間が混雑のピークで
それはそれはヒドイ状況です。
しかし都内なら仕方の無い事。また上記時間帯は電車の本数は多いので
込んでますが、一本見送れば最悪乗れない･･･という事はありません。
あと2駅先の東陽町で若干人が降りるのと、門中、茅場町まで我慢できれば
自然に空いてくるので、15分ほどの我慢かと思います。

私は立地が好きなので購入を前向きに考えているのですが、
気に入らないのは金額に対して、部屋のクオリティが低い事ですかね･･･。

ホントにキッチン周りと洗面所などの創りは気に入りません。
あと、部屋の天井や壁など配管が通っているためかデコボコしすぎます。

あとモデルルームが1種類しかなくて、しかもいいように改装されているせいか、
原型が伝わらず、現実の物件とはかなり異なりそう･･･。

ちょっと心配してます。

あと購入者対象の重要事項説明に参加された方、
ご意見をお願い致します。

通勤は以前と比べたらかなりマシです。
西葛西なら車両の中の方に入ってしまえるので苦になりません。
南砂だと扉付近にしか乗れないので乗っていて苦しいです。
そして茅場町で大量に降ります。

神社との借地の契約書も見せてもらいましたが、
私は安心できました。

葛西駅から通勤しています
東西線は昨年のダイヤ改正から
ラッシュ時間帯終了までは快速は通勤快速となり
浦安から各停となるので全列車が停車するようになり
以前よりは楽になりましたが、相変わらず混んでいます。

まあ通勤ラッシュのことをいったら、山の手、中央、小田急、田都など８時前後はみんな凄いですけどね。。。

管理会社がジャパンリビングコミュニティ（旧Ｊ・COM）ということですが、大丈夫でしょうか？今まで何の説明もなっかったし、「マンションは管理を買え」とよく言われる中で聞いたこともない業者（ネットの口コミをみるとさんざんな意見ばかり・・）で心配です。
数千万円の買い物にもかかわらず、借地権や管理会社のことなどたいした説明もないままに3/30までに契約金10％の振込みがいつの間にか義務になっていたり、売り急いでいる感じでますます怪しげな雰囲気です。
立地は申し分ないのはわかるのですが（だからこそ迷うと思うのですが）、皆様はどうお考えですか？

不信感があるなら購入しなければ良いだけです。
住んでいても、きっと心配になりますよ。

管理会社は現在オリックス・ファシリティーズとなってますね。ググってみたら

＞オリックスファシリティーズ（株）と名乗りながらオリックスグループから切り離されて、業界では大手（らしい）大京グループに移籍され、この春からは大京グループからも切り離される管理会社と合併して、新会社ジャパンリビングコミュニティ（略：ＪＬＣ）となるらしい。

だそうです。
私もちょっと心配。

それから契約金は3/30までと言われました？
私は抽選が31日で、当選したら契約となり、入金は4月1日か2日くらいと言われましたよ。
私もこのマンションの魅力は立地だけですね。希望は出したけど悩み中。

たしかに希望は出したけど悩んでいる方が多いようですね。
いろいろと悩みどころの多いマンションなので、キャンセルはいっぱい出そうな気もします。
そのためにも、早めに契約金を振り込ませるのではないでしょうか。

モデルルーム見ましたけど、３LDKを２LDKに変更しての間取りで
聞くと「これはオプションです」っていうのが多い～。
リビングの間接照明のあるとこは、「こうするとステキですね」っていうと
「あ、ここのスペースは実際はありません」とかキッチンの天板も「実際はカウンターのように
なってます」とか、実際と違いすぎる～。
しかも、キッチンの観音開きって、今時・・・。引出部分もゆっくり閉まるタイプでもなかった。
あと、気になったのは構造。モデルルームには壁厚とかいろいろ説明があったけど
もらった資料には載ってないし、公式HPにもないですよね。担当さんが資料入れ忘れただけかしら。
もしや書面に残したくないのかしらなんて勘ぐってしまう。
不信感あるなら購入しなければよいだけとはわかってますが
立地がいいだけに悩んでしまうのです。

そう、モデルルームはほとんど信用できません。
販売側のオリックス、施工会社の長谷工、それに管理会社のJLC？？
なんだか評判の良くない会社ばかりです。
もちろん会社の評判なんで賛否両論ですが、あまりにも評判が悪すぎて心配です。

あと、「販売開始するまで予約や申し込みは受付できません」という事のようですが、
実際はご存知のように予約でいっぱいです。

モデルルームでも次期販売予定である物件にも購入検討の札が付いていたり、
販売員によっては客の購入意識を確認後に、ドンドン新しい物件を紹介して、
早い段階で優先的に予約を取っているようです。

これが一般的な販売方法なのかもしれませんが、
ルール違反だろすると、やはり信用できない会社だと感じてしまいます。

構造の資料は入ってましたよ。

内壁コンクリート厚さ＝180mm

我が家は購入します。
色々不満はありますが、葛西でここ数年間で販売された中では
一番気に入りましたから。

管理がジャパンリビング？とういうことは、販売後はオリックス（売主）も長谷工（施工・販売会社)も無関係だから無責任な売り方をしてるのでは？
完成後にもし何かあっても管理会社は自分の責任ではないようなかををするのでは・・。

また借地権の問題も説明なさすぎです。実際25年後の地主との交渉は管理組合自身が行うもので、これまたオリックスも長谷工も無関係。だから無責任だしほとんど説明しないの?
普通借地は定期借地と違ってあまり問題なさそうなきもするのですが、それならなぜもっと説明してくれないのでしょうか？

不信はつのるな～。せっかく立地はいいのに。

これだけ高い買い物なのにやたらと不安が募る物件ですよねぇ～。
うちは一生の買い物には値しないのでやめておきます。

長谷工の物件では以前痛い目にあったのでもう二度と長谷工のは購入しないと決めてましたから。
二年もしないうちに壁はひび割れるわ、玄関のドアがずれてしまらなくなるわ、シューズボックスが
ずれてくるわとそれは酷かった！

おまけに平成も20年を過ぎた時代にキッチンの戸が観音開きって・・・。
相変わらず長谷工と愉快な仲間たちはセンスが悪すぎる。

昭和？を思い起こされる古めかしいデザイン。
徹底的にコストを下げたならもう少し価格に反映されてもよさそうですけどね。
パーティールームやらキッズルームはいらないと作らなかったのは正解ですが。

確かにみなさんおっしゃるとおり立地は最高ですね～。
しかし部屋の中に居る時間の方が多いって事を良く考えた方がいいかも。


そうそう最近は都内（端の区内ではなく中央付近）でも5000万を切る物件出てきましたね。
うちはそっちを狙います。

激混みの東西線しか使えず、しかも快速止まらない西葛西に5000は出せないですよ。
大江戸線、新宿線、半蔵門にJRと最低ふたつ路線がないのはちょっと。
通勤通学ルートに逃げがないのは苦痛ですからね。
門中、萱場町と減っていくけど毎日の事ですから。

購入予定でしたが今回はうちも見合わせます。
それと購入予定者の赤札が付いているところにはあえて抽選ではなく
他の部屋を紹介していましたよ。
花の付いているところはまだ仮契約書を提出していないので
まだ入る余地はあるらしいです。

うちも赤札の所は避けてあえて白い価格がまだ入ってないところや
値段だけのところを薦められました。
でもその後に殺到していたら抽選という事になるんでしょうが。
販売員さんはなるべく抽選にはしないと言ってましたよ。

それにしてもこの平成不況の時代に結構高いKY価格ですね。
10％の払い込み期限が短いのもおかしいし。

購入を検討する時間を与えないというのが
ミエミエです。
まるでどこかの宗教団体の思考を停止させるマインドコントロールみたい。
もう少し待ってみるのが賢明と見ました。

詳しく見ていたら、吹きつけの壁が多く、タイルが極端に少ない、この時代では珍しい仕様です。

近所で販売中のパークホームズもキッチンの扉は観音開き。
葛西仕様でしょうか？

No.154です。No.156さん、No.157さん、ありがとうございます。
資料あったんですね。入れ忘れたのかなぁ。

購入予定者の札がついていても、そこがいいと言えば希望は出せますよ。
私は以前、長谷工さんの物件で購入予定者となり、ほぼ確実に買えると言われてましたが
あっさり抽選で外れた経験があります。

一応、今週いっぱい悩むつもりですが、若干後ろ向きかな。
いろいろ情報交換できるのは大変参考になります！

皆さんがおっしゃっているキッチンの観音開きとは
吊り戸棚の事ですか？
あまりキッチンの部分を
良く見てなかったので…

流しの下です。
つり戸棚もオプション（無料）とはいえしょぼい。

たしかに、ところどころ作りがショボイんですよね。
5000万以上の買い物で長谷工仕様の内装・部屋の内部もあまり気に入らないとなれば、
購入する意味は無いと考えます。

立地・徒歩6分を考えても、普通借地だと考えると永住するには高い販売価格ですね。
しかも販売員のゴリ押しと抽選後の一時金振込みまでの日数や管理会社との関係などを考えると、
ややこしい物件だからこその売り逃げ気配が強いです。

また、そこそこ人気もある物件なので、完全に高飛車で何でも有りな販売方法には
少し引いています。

うちは、抽選を回避するから、はやく購入検討を、と販売員に言われたので、
言われるまま早期に購入予約をしましたが、結局希望が重なり抽選になるといわれ、
さらには他の間取り（今回販売予定ではない別棟）を紹介されて、優先に案内するから検討してくれと
言われています。

思い切って購入後に数年住んだら、賃貸に出すのが一番賢い気がします。
駅近だから借り手はたくさんいると思うので、資産運営として転勤族なら買いですかね。

質問です！

みなさん何で長谷工をあまりよく言わないんですか？

長谷工と言えばこの業界の大手ですよね？何かしたんですか？
いままでの物件が不評とか？

まだ物件探し初心者でKYな質問でしたらすいません。

評判もさることながら私は痛い目にあったので二度と長谷工物件は買いません。

とにかく住みにくい！キッチンコンロが当時両面焼きグリルが流行で自動的に焼けるとうたっていましたが
魚などはもう少し焦げ目をつけたいのに勝手に「ピー」っと言って消えちゃうしもう一度火をつけようとしても
温度センサーで中が冷めないと火がつかず、何度も魚を出したり入れたりしてたからボロボロになっちゃうし
掃除もしにくいコンロだったわ、傷の付きやすいキッチンだったわ、先ほども言いましたが壁にヒビは入るし
玄関の扉がずれるマンションって聞いた事ないんですけどぉ。

＞たしかに、ところどころ作りがショボイんですよね。
5000万以上の買い物で長谷工仕様の内装・部屋の内部もあまり気に入らないとなれば、
購入する意味は無いと考えます。

そうなんです！ショボイんです！一言で言って。
この価格でこのショボサは一体何？と聞きたい。
ばかにすんなー！ですよ。
モデルルームは東南角部屋の一番広くスタンダードタイプではないバルコニーが狭くて
その分リビングが外に出ているタイプでしたね。
現実、生活していくのにファミリーであのベランダの広さで洗濯物が干せるんですか？
このタイプが売れ残っているようでやたらと薦められましたが。
主婦であったらこのタイプを選ぶとも思えませんがね～。

キッチン周りを中心としてショボサバリバリでした。

特に目を引くようなデザインはなく、10年前に内覧した中古マンションと
さほど変わらないな～というのが正直な感想です。

＞思い切って購入後に数年住んだら、賃貸に出すのが一番賢い気がします。
駅近だから借り手はたくさんいると思うので、資産運営として転勤族なら買いですかね。

↑こういう考えの方が一番痛い目にあいそうな気がしますが・・・。
永住するつもりがないなら買わない方がいいですよ。
賃貸で出してもそれ相当な出費は覚悟しなければなりませんから。（リフォーム代から何から・・・）

先週、販売員のS籐という女性シニア販売員の全く失礼な態度に頭に来て帰ってきました。
あの客を何だと思ってるんだ？的な態度ってなんなんでしょうね？
売ってやってる的な。
誰のおかげで飯喰ってるんだ！S籐！いい年こいてシニアだったらもう少し接遇勉強せいっ！
エチカの鏡で鍛えてもらえ！

住み始めてから欠陥があった場合、補償はないのでしょうか？
欠陥があったら長谷工の評判だけでなく、売主の信頼もなくなりますよね。
今回はオリックス不動産が売主なので、それなりの対応をしてくれるのでは・・・と
思っていますが。どうですかね？

以前、榊氏が珍しく絶賛しているというレスがありましたが、どのあたりを絶賛しているのですか？
やはり立地ですかね。立地以外にもあるんですかね？わかる方、教えてください！

補修などの窓口はオリックス不動産だと書いてありました。
普通に補償はあるようですよ。

いろいろこの書き込みにも書きましたとおり迷いも多かったですが、結局購入しようという気持ちのほうが強くなりました。
懸案だった借地権も定期借地権ではなく普通借地権で所有権を持っているのとほぼ同様(神社が地主なので売却できない事情も理解できる）だし、なんといっても立地は動かしがたいメリットです。
今の販売（売り急ぎ）も他でまったく行われていないような方法でもないし（他の大手不動産業者の知り合いにも聞いた)、管理会社ももとはオリックス系であることにはかわりなく。
そもそもネットでは賛否両論ありますが、オリックスも長谷工も本当にそんなに問題あるのであれば業界でこんなに実績を残せないのでは。意外と誠実に企画・販売してると思います。
なんといっても、なんだかんだいって販売前にこれだけの予約(163戸のうち100戸）がはいるっていうのはこの時代に価値あることでは（＝資産価値高い）と判断しています。

No.170さん、うちも営業のＳ藤のひどい対応に辟易しましたよ～！

あの人が特にひどいのか？長谷工全体がひどいのか？わかりませんが、
あの対応で5000万の買い物、出来るはずがないです。ありえない。
立地が良いから営業は楽なんでしょうけどね。営業としては最低。

モデルルーム見に行くまで、買う気でマンマンだったけど、
ある意味、Ｓ藤に対応してもらって、冷静になれて、
結果的には良かったと思います。

3末までに申込金、っていうスケジュールは、
売主＆自分たちの決算を少しでも良く見せるためと言ってました。
この様子を見ると、来年3月竣工ってのも心配ですよね。
突貫工事でごまかして竣工しそう。

いやはや175さんもでしたか・・・。

うちだけにあの対応かと思い、聞き流すしか他ないと思いましたが
これを書いたらS籐にバレルかもしれませんが部屋番号のことを気にしていたら
（例えば420とか49〇とかって言うごろ合わせ番号は日本人は結構気にする）
そんな考えは幼稚園並みの発想だとピシャリでしたよ。

5000万もの買い物をしようとしているお客様に対してあの対応はひどすぎますよね。
しかもその後に是非購入をと言う手紙を送ってきましたがあまりの汚い字に読めませんでした。
「手に身体障害を患っているの？」と言うほどのミミズの這った字でした。
字は人なりとはよく言ったものですね。とても女性の字とは思えないものでした。
もう40歳を超えたようなオールドミス的な風貌でしたが恐らく独身でしょう。
ああいう人間が接客業をするのはオリックスも失敗でしたね。しかもファミリー向けの物件を・・。
なぜあの女性がシニア販売員なのかレベルの低さが知れてますね。

ここのマンションの価値は立地のみです。
建物自体は三流品です。長谷工のマンションは必ず後から亀裂やドアの外れがありますから。
立地だけでも価値はもちろんあると思いますけど
住む建物がいい加減ではねぇ・・・。

パズル式の駐車場ですよね。
今住んでるマンションがそろそろ交換時期なのですが、見積みて今管理組合が騒然としてます。
これまでも何回か部品の交換で数百万円掛かってますが、今回は億単位です。
利用者も少ないですし、撤去を真剣に検討してます。
ここはちゃんと修繕計画に入っていますでしょうか？

クリアになりました。

悩んでいましたが問題山積の物件を
こんな不安な気持ちのまま一生の買い物は出来ませんので
今回は見送ることにしました。

そして１００戸以上もあるマンションです。必ず中古で出ますからその時に
じっくりと内覧をして見定めてから購入する方が賢明と確信しました。
新築の怖さは建ってからこんなはずじゃなかった・・・というものです。
（実感しています。）
ベランダからの眺望、前に何が見えるか日照時間がどうなのかは
机上の空論では測れません。
その点、安心して買い物できますからね。

みなさん、ありがとうございました。スッキリしました。

慌てて購入して失敗した人って山ほど居るんですね。
家を買いたくなったら　と言う長谷川高著書を一読してみて下さいね。
今は色んなスタイルがあります。
視野が狭くなっている方がいらっしゃるようなのでどうか後悔なさらぬよう
お祈りします。

パズル式の駐車場って、そんなにお金かかるんですか。
億単位とは、予想をはるかに超えてます～。
私もうっかり長期修繕計画を見せてもらうのを忘れちゃったんですよね。
担当も「どこどこにありますので見ていってください」の一言もなかったなぁ
修繕積立金はすごく低く設定してありましたよね。戸数からそんなもんですか？
段階的にあがるような話でしたが、一時金があるかどうかも聞き忘れたー！
もう一回MR行ってみるしかないか。
あと、ディスポーザーも維持管理にすごくお金かかるそうですね。
個人的には24時間ゴミ出せるならディスポーザーはいらないんだけどな。
その分、水周りとかをリッチにして欲しかったです～。

30年でトータル5000万程度は予定しているみたいです。

確かに中古で実物見てからの方が納得してお金を出せますね。