サンクタス西葛西ってどうですか？

私も立地がとても気に入って購入検討しています。
ただ、一部借地権（しかも初回２５年後に更新）というのがとても気になります。
所有者が神社で買い取るのが難しかったなら、せめて９９年の定期借地権などで、買主の所有の安定性を図る交渉をしなかったんでしょうか。

・普通借地権で３０年更新（初回２５年後更新）というとても不安定な条件にあえてなっている点
・「竣工販売後は、入居者が管理組合を作って、借地契約を引き継ぐ」という説明で、結局、入居者に丸投げな点（オリックスも長谷工も売り切ったらノータッチということ）
しかも、管理組合が引き継ぐことになっている借地契約の内容もざっくりとしか教えてくれない・・。契約書が見たいです。

という２つがどうしても気になっています。

購入をほぼ決定されている方々、この点どうやって納得したのか教えてください。

あと、申し込み（抽選）のほぼ翌日に物件価格の１０％を契約手付金として支払う（４－５００万以上）、その予約金は解約の場合全額没収って、マンション購入する際あたりまえのことなんですか？

マンションフルローンで買う人もいる世の中、１０％を手付で即金で払わせるってなんだか売り急いでいる感じがして不安なんですが。

私も内覧会行ってきました。とにかく「焦りました！」の一言です。

次々に「なんまるなん号室、申し込み入りましたぁー！ありがとうございましたぁー！」と
まるでホストクラブの「ドンペリ入りましたぁー！」「ありがとうございましたぁー」と同じでした。

「早く申し込まないと気に入った部屋が埋まってしまう」と取り合えず申し込んでおかないと・・・と
言う気持ちにさせられます。

ただこの地区は葛西橋通りや船堀街道沿いに沢山マンションが建っていて
このエリアはなかなか出ないですよね～。

確かに立地がいいので魅力的ですがやはり気になるのは借地権が一部あるというところでしょうか。
25年後にはどうなるかわからないですよね。
その頃になって売却することも出来ないようになったら非常に困りますが・・・。

内覧会は子育て環境は最高の江戸川区と言う付加価値がついて後押しされているせいか
あっという間に最上階は埋まり、東南角部屋もなくなってしまいました。
あれよあれよとスタンダードタイプの部屋は埋まってしまったので後はベランダの狭いタイプの
部屋や北西の部屋しか残っていないかもしれません。

以前に購入したマンションが長谷工物件でで二年もしないうちに壁がひび割れてしまい、ドアの立て付けやら
シューズボックスの扉がずれたりとひどいものでした。
このマンションも長谷工だからすっごい心配です。
長谷工ものってやっぱり今でもイマイチなんでしょうか？


そうそう前の方も心配していた手付金を10％振り込まないと購入の意思なしとして
キャンセルにします。と言うのも気になります。
申し込みから一ヶ月もしないうちに何百万も振り込ませる手法はどうかと思いますね。
検討する時間もないまま振り込まないといけないやり方はどこかの宗教っぽいやり方に
似ています。

おまけにすんごい高飛車な販売員（女性）には閉口しました。
立地がいいせいか「売ってやってる！」的な態度には呆れましたね。

西葛西にしては価格が高いのと空き地に創価学会、借地権付き、価格の１０％（450万～700万以上）を早々に振り込ませるやり方と長谷工と言う懸念は消えません。

購入される方ってこの辺をどうクリアしたんでしょうかね？聞きたいものです。

あんなに高いのに、もう残りわずかなんですか！
手付金をすぐというのは今住んでいるマンションもそうだったので
普通だと思っていたのですが、珍しい例なんですね。
借地権は私もとても不安です。

南側がベランダになる部屋には戸建てやマンションが建っている為、ベランダからの景観や日照が下の階では
良くないはずなのに購入される方が次々に出ていたのには非常にびっくりしました。

特に一階はかなり日当たりが悪いのではないのでしょうか？
専用庭があると言うだけで価格も安くはないです。

UR賃貸が壁のようにそびえ建っていますがあれは玄関側でベランダ側ではないので
まぁ問題はないのですが（しかしドアを開ければあの壁を毎日見ることになる）

やっぱり価格が高いんですねー。

共益施設が全くなくして管理費を安く抑えたと聞きましたが・・・

ただ中古の物件でも物がいいといわれているものは10年近く経過していても
値段が下がっていませんね。

西葛西という特殊な土地柄なんでしょうか？

手付けは普通なんですね。勉強になりました。

購入を検討されている方で借地権の事をどうお考えなのか教えてください。

83さん＞
そうなんですよね、ホストクラブみたいで異様な空間でした（笑）物件はいいのに長谷工の販売の仕方は最悪ですね。
バブルの名残りというか。オリックスはあれで問題ないんですかね？？
知り合いに聞いたら、あの掛け声はどこの物件でもそうらしいです。

契約時に物件価格１０％の手付金を支払うのは一般的。買主事由の解約の場合は手付金放棄、売主事由の解約の場合は手付金の倍返しというのが不動産売買での通例。買主側から見た手付金の位置づけは、手付金放棄による一方的な契約解除権を留保することにあります。

ちなみに未完成物件の場合、手付金の上限は20%、５%以上の手付金を売主が受け取るときは保全処置を講じることが義務になっていて、手付金の割合自体は自由に設定可能です。


ってことをここの営業がちゃんと説明できてないことが問題かな。

あっ、それからHPの物件概要にあるように

※予告広告／販売を開始するまでの間は、予約及び契約には一切応じられません。

なんだけどね。現時点の申し込みって予約に該当するはず。

結構な売れ行きなようですね。

昨日のMR行かれた方にお伺いしたいのですが、
今から申し込むとなると抽選覚悟でしょうか？

（壁のバラとかの状況からご教授いただけると幸いです）

だとすると値引きとかって無いものですかねぇ。

昨日行きました。

営業のおばさんも、その上司も借地権のことについては全く把握していませんでした。
どのあたりまで契約書に明記されるか聞いても、机にあった紙を読むだけ…。

西葛西の価値を前面に押し出していますが、西葛西近辺の住民からしてみれば
あたりまえのことばかり説明され、特にありがたみが感じられませんでした。
値引きも現段階ではなさそうな雰囲気です。

角の９０Ｈ，９０Ｓなどの４ＬＤＫ、１１階１２階、真ん中のＬタイプなどはほとんど埋まっていたと思いますので
抽選になるかもしれません。

＞89さん

値引きは恐らく低層階（と言ってもファミリータイプは4500万越えですが）、北西側の１LDKか２LDKの部屋にあるかどうか・・・と言ったとこでしょう。
スタンダードなタイプの南東向きの75OやQ、Pタイプの物はこの三連休を待たずして完売でしょうねー。

南側に関しては内覧会スタート初日の時点で最上階と東南角部屋が飛ぶように売れたと言う
事から値引きどころか数年経っても値段が下がらない物件のひとつになるかもしれませんね。

長谷工（別に目の敵にはしていないが）、創価学会、壁になるUR賃貸、そして頭の痛い借地権の
件があったとしてもあの立地は捨てがたいですよぉ。
駅までの道も近い上に、明るく生活に便利なお店が並んでいますし、歩いていける公園はたくさんあるし
目の前のスポーツセンターは200円でプールに入れるし、小学校も中学校も江戸川区で言う公立御三家に
入るみたいですし、ジャスコも近い、図書館も歩いていけるとなったら、もうデメリットは
消し去れるかもしれません。

そうそう主婦としてはうれしい生ごみディスポンサーも付いているんですよね♪

それにしても西葛西って庶民の町だと思ったら7000万越えの物件をポンと買っちゃう人も居て
びっくりです。確かに最上階や東南角部屋の価値は高いですけど。

バラの花はいちよう確保という事で契約ではないらしですよ。
契約予定の赤い札が後は手付けを払うだけと言う意味らしいのです。
バラの花が付くともう決定みたいで紛らわしいですよねぇ・・・。


いずれにしても手付けを払うまでかなり悩む方が大勢いらっしゃることでしょう～。

ここが出来たら、近隣の中古が下がるのでは？
と期待しています。

>92さん

もう下がり始めてますよ（^^;
500万位半年で値落ちしてました。

買換えの中古が出るのは、契約が終わってからなんだけどね。

私も昨日見に行ってきました。
もう既に全体の6～70％ぐらいは購入検討の札になっていました。
例の”ドンペリ入りました”風の掛け声には正直引きましたねぇ。。。

借地権はホントに気になります。
･･･が、話を聞くと『神社の土地だから大丈夫！』としか言いません。
きっと将来的にはマンション組合で頭を抱える問題になるのでは？？

ここの立地は高くてもそれなりに価値ある物件だとは思います。
最終的には【人に貸す】のが一番利口かも・・・。

地図で見れば見るほどここの立地条件は最高ですよ。
同じ値段で戸建てを買おうとすると日当たりの悪い北側道路やマンションに囲まれた土地
または日当たりが良くても線路沿いのうるさいところしかありませんでした。
しかも周りの環境が最高じゃないですか。

そもそも商業地区なのに近隣の学校のレベルが高いってないですからね。
だいたい商業地区は学校が荒れている所が多く反対側の駅から遠い閑静な住宅地は
落着いた層が住まれている為学校のレベルもおのずと高くなります。

確かに神社の土地という借地は気になる要素ですが
実際住んだら文句なしと言えそうです。

もう少し迷ってみます。

ここの物件は土地のどの部分が賃借権なんでしょう？
転賃借権が気になるので調べてみたんですけど、こんな書き込みがありました。

分譲施主であるデベロッパ－が原賃借人、管理組合が転借人になっているケ－スが一般的かと思われます。転貸借の対象となっている範囲については附属建物や共用施設(管理棟や駐車場スペ－ス等)が存在する部分が一般的でしょうか。問題化するケ－スとしては普通賃借権と転貸借権が併存する場合には存続期間や契約当事者が異なるケ－スもあるため、転借権が原賃貸借契約の終了により消滅したりすることが考えられることです。つまり分譲当初、転借部分を含めることで自走式駐車場を100％確保したマンションであったとしても、将来的には転借部分のスペ－スが原賃貸借の期間満了により消滅し、敷地内駐車場の確保が困難になるケ－ス等です。

サンクタスってどこも意外と人気あるんだよね。

葛西･西葛西エリアのなかでは得難い立地であるのは認めるものの、借地物件であること、施工会社、売り急ぎ感があること、価格の面から見送りました。

見送りした方に聞きますが、事前登録された方ですか、キャンセル物件を待っているところですが、上層階と間取りがよければ駆けつけます。

超お買い得。早く買ったほうが良いですよ！

買えない人の遠吠えが多いですね。買えるなら思い切って買えば。買えないから色々理由つけるのでは？人間決断が大事ですよ。

借地権は聞きました。向こう２５年間で、その後の３０年分の借地料を積み立てるらしいですよ。一世帯千円未満/月の支払い。管理費に含まれる。今から２５年分は分譲代に入っているのですよ。これおば様方に直接聞いたから間違いなし。文句を言っている皆様、モデルルームに足を運ばれましたか？
笑っちゃいます。

西葛西にしては高いですが、
あのエリアは中古もそれなりに高いので悩みます。
施工については、長谷工は良いとは思いませんが、
葛西は地場企業の施工ばかりなので
まだマシな気がしています。
借地は確かに…
ここを見送る方は、どこを検討されますか？

みなさん、借地のことを気にしてますが、普通借地権はたとえ新法の借地権であっても、
無理に退去を迫られたり、急激な地代の値上げの可能性は低いと考えます。
地代が上がったときは土地価格が上がったときですから資産の価格が上がって喜ばしいことだと思います。

もし問題になったとしても不動産鑑定評価をとって裁判で戦えば妥当な水準に落ち着きます。

それより気になるのは、マンションの割合が多い町であることと、購入者層が偏っていることです。
たぶん30年後には現在の30才台の購入者がリタイアし、建替余力はなくなる可能性があるため、人の入替は少なくなるのではないでしょうか？マンションが過剰に集中しているため町としての吸引力の下落も加速度的だと思います。

立地は最高ですよね。
ただ、価格が異常に高いですよね。
値崩れは大丈夫でしょうか？

それに売れ残りを後から買う方には、値引きとかあると嫌ですよね。
値引きが判明した場合は、先に買った人も値引きを受けれるようにするとかってお願いできるのでしょうか？

この価格はそんなに高いんですか？
三井やグローベルも高かったし
西葛西の相場はこの位だと思ってました。
借地なので少しは安いかと思ったのですが
高くてとても手が出ません。
公団側は売れ残りが出るかもしれませんね。

真剣に購入を考えています。

西葛西という土地柄と駅近という立地条件、江戸川区内では良いという噂の小中学校、商業施設の充実など、
高い購入価格だけど納得できる条件が揃っています。近隣でこの条件で新しい物件は出てこないと思います。

借地物件もなんとなく納得はできました。･･･が不安はあります。

内覧会に行った限りでは、もう条件の良い部屋の物件は残ってないですよ。
抽選覚悟となります。

今度の連休に購入予定者による物件の詳細説明会があると聞きましたが、
参加しようと思っています。

＞101から103のこうこう、みうみう、よしよしさんは
全て同じ人からのカキコですね。
しかもこのマンション販売者と見ました。
どうしても売り切りたいと言う感じがミエミエですねぇ～。
プロならもう少し説得力のある説明をして下さい。

サンクタス、価格が以上に高いですか？
この辺は中古の物件も見ていますが中古でもそれなりにしますよ。
築年数が10年未満で７５あれば4000万以上はしましたよ。
最近3000万台でも出てきましたが・・・。

新浦安の駅15分（実際はもっとかかるはず）こちらは築22年なのにもかかわらず
８０越えで4390万とかなりの高飛車！
この街のどこがいいのか良くわかりません。
マリナーゼと呼ばれてるなど勘違いマダムの集合地と言えるでしょう。

その点、ここ西葛西は庶民の街。便利で安いお店もあるし子供を育てる環境が
これ以上揃っている所はそうそうないでしょう。

それにどこに行っても子供が沢山居て
年老いてもきっとこの子供たちが減ることなくいつまでも
活気づいている街と言えるでしょう♪

マンション購入層が確かに若い世代が多いのですが永住する人って
何割くらいなんででしょう。
中古の販売も好調な場所です。
転売する方もある程度居ると見ていますので
30年後は老人ばっかりなんて事はないと思いますよ～。
（同じ西葛西でも清新町は老人ばっかりですけどね）

あ、ホントだ。
101と102、103は
同じ人の書き込みだー！！！

それより借地権の説明、素人にでもわかるようにお願いしますｍ＿＿ｍ

110もマンション販売者じゃないの？
なんで突然新浦安が出てくるの？
新浦安選ぶ人と西葛西選ぶ人の価値観は全然違うから
比較にならないんじゃない？

110ですがマンション販売者ぢゃありませんが？

西葛西と新浦安、市川って意外とこの中から選ぶ人って
多いんじゃないかしら？

110さん
新浦安のマンションにお客を持って行かれた販売員かと思いました。
西葛西は利便性、新浦はリゾート感、市川は環境と
コンセプトが違うから
他を悪くいうのはどうかと・・・

101と102、103は
同じ人の書き込みだー！！！

同一人物です。でも間違っています。僕はパイロットだよ。そろそろ家が欲しくてさ。

西葛西中が学区なことは強くＰＲしていますが、
小学校のことは特にＰＲしていませんよね。
どのような小学校か分かる方に教えていただきたいです。

西葛西中学校が結構有名なことは知っていますが、
小学校は学区内は西葛西小学校と言われましたが、もっとマンションに近い
第六葛西小学校も気になります。どっちの学力がもっと高いかな？
ご存知の方、ぜひ教えていただきたいです。

マンションギャラリーのある土地は、現在は前田建設工業の駐車場ですが、
前田建設工業の社宅は無くなっていて創価の講堂になる？ので、
もうさほど必要ないのでは？
近いうちにどこかに販売されて、何か建つのでは？と気になります。
どなたかご確認された方、ご存知の方はいらっしゃいませんか？

114さんへ

＞西葛西は利便性、新浦はリゾート感、市川は環境と

市川の環境とは教育環境の事でしょうか？
確かに以前に暮らしていた頃は教育熱のあまりの高さに（市川駅～八幡方面）
辟易していましたが、道路事情やら財政事情は最悪ですけど・・・。
行き止まりの道やら自転車がすれ違えないくらいの狭い道路、
いつか破綻するのではないかと言う程ひどい財政。
市役所を見れば一目瞭然ですね。

他を悪く言うと言うより各地のメリット、デメリットを
出して検討すると言うのは誰でも行うことではないでしょうか？

新浦安のどこがいいのかわからないので教えてください。
（東京湾からの潮風がヘドロ臭い人工的な街としか思えません）

話がそれましたが第６葛西小学校の方が近いですね。
西葛西小学校よりも人数も少ないみたいなので
低学年の子供が居る方はマンモス校よりこじんまりしたところの方が
いいかもしれませんね。
ただしょせんは江戸川区です。
目黒区や世田谷区のようなお金持ちの公立校とは
教育委員会及び教員（校長含む）のレベルが違いますから
あまり期待しない方がいいですよ。

うちは二人の子供を六小に通わせています。よくも悪くもなく普通の公立小学校です。強いて言えば良い先生とそうではない先生の差が大きいかな。そうそう、西葛西中について塾の先生に聞いたところ、特に先生が良いわけでは無いようです。評判を聞きつけて入学させる親の教育レベルが高いので結果として平均学力が江戸川区の中では高いようです。それから東京都の学力平均を超えているのは江戸川区では清新一中と西中だけらしいです。そもそもその点からして江戸川区の公立中学のレベルの低さが伺えます。

なんかこの物件、人気あるぽいね。

小学校、中学校の情報をどうもありがとうございます。
とても参考になりました。
なるほど、所詮江戸川区なわけですね。

ほんと、読んでみたけど
珍しくＳ氏が絶賛しているね

先ほどからやたらと榊さんの名前が出てるんですが何者ですか？
やたらと褒めてるってどこでそれがわかるのか教えてください。

載ってました！↓
でもこれって4000円近くも出して読む価値あるんですか？

http://homepage3.nifty.com/sakakiatusi/index.html_007kasai_top.html

出ましたね。2010年地価が朝日新聞の朝刊にどどーんと！

びっくりしました。西葛西がこんなに地価が高いだなんて・・・。
1200（千円）/平方メートルって新宿一丁目と同じやーん（＾＾;
どこも軒並み地価が下がっていますがそれでも高い！

日本橋の人形町の1120よりも高いなら人形町のマンションの方が安いはずなのに
なんでチラシ見ると狭くて高いの？素朴な疑問・・・。

ちなみに同じ江戸川区でも鹿骨は246、上篠崎は306、同じ葛西でも中葛西は381小岩331、中央308と
ケタが違うんですけどぉ。
西葛西って本当に江戸川区なのぉ？
西葛西だけは収入も学力も別格とは良く言ったものだ。

サンクタスマンションの値段もとより西葛西のマンションって江戸川区にしては
高いからそれって地価が高いからだったのですねぇ。。。
しかしこの地価ってどうやってつくんだろうか・・・。
価値があるから高くなるの？無知な私でごめんなさーい。誰か教えて！

良く見たら商業地区でした。失礼しましたー。

借地権付いているわりには価格が高い気がする。

この三連休が決め時ですね。
モデルルームにも多くの人が訪れるハズ。
価格と立地、借地などどのように判断するか悩みます。
ほとんどが予約で埋まってるのでは？
購入予定者に詳細説明会があるみたいだし･･･。

モデルルームに行かれた方、情報お願い致します。