サンクタス西葛西ってどうですか？

不信感があるなら購入しなければ良いだけです。
住んでいても、きっと心配になりますよ。

管理会社は現在オリックス・ファシリティーズとなってますね。ググってみたら

＞オリックスファシリティーズ（株）と名乗りながらオリックスグループから切り離されて、業界では大手（らしい）大京グループに移籍され、この春からは大京グループからも切り離される管理会社と合併して、新会社ジャパンリビングコミュニティ（略：ＪＬＣ）となるらしい。

だそうです。
私もちょっと心配。

それから契約金は3/30までと言われました？
私は抽選が31日で、当選したら契約となり、入金は4月1日か2日くらいと言われましたよ。
私もこのマンションの魅力は立地だけですね。希望は出したけど悩み中。

たしかに希望は出したけど悩んでいる方が多いようですね。
いろいろと悩みどころの多いマンションなので、キャンセルはいっぱい出そうな気もします。
そのためにも、早めに契約金を振り込ませるのではないでしょうか。

モデルルーム見ましたけど、３LDKを２LDKに変更しての間取りで
聞くと「これはオプションです」っていうのが多い～。
リビングの間接照明のあるとこは、「こうするとステキですね」っていうと
「あ、ここのスペースは実際はありません」とかキッチンの天板も「実際はカウンターのように
なってます」とか、実際と違いすぎる～。
しかも、キッチンの観音開きって、今時・・・。引出部分もゆっくり閉まるタイプでもなかった。
あと、気になったのは構造。モデルルームには壁厚とかいろいろ説明があったけど
もらった資料には載ってないし、公式HPにもないですよね。担当さんが資料入れ忘れただけかしら。
もしや書面に残したくないのかしらなんて勘ぐってしまう。
不信感あるなら購入しなければよいだけとはわかってますが
立地がいいだけに悩んでしまうのです。

そう、モデルルームはほとんど信用できません。
販売側のオリックス、施工会社の長谷工、それに管理会社のJLC？？
なんだか評判の良くない会社ばかりです。
もちろん会社の評判なんで賛否両論ですが、あまりにも評判が悪すぎて心配です。

あと、「販売開始するまで予約や申し込みは受付できません」という事のようですが、
実際はご存知のように予約でいっぱいです。

モデルルームでも次期販売予定である物件にも購入検討の札が付いていたり、
販売員によっては客の購入意識を確認後に、ドンドン新しい物件を紹介して、
早い段階で優先的に予約を取っているようです。

これが一般的な販売方法なのかもしれませんが、
ルール違反だろすると、やはり信用できない会社だと感じてしまいます。

構造の資料は入ってましたよ。

内壁コンクリート厚さ＝180mm

我が家は購入します。
色々不満はありますが、葛西でここ数年間で販売された中では
一番気に入りましたから。

管理がジャパンリビング？とういうことは、販売後はオリックス（売主）も長谷工（施工・販売会社)も無関係だから無責任な売り方をしてるのでは？
完成後にもし何かあっても管理会社は自分の責任ではないようなかををするのでは・・。

また借地権の問題も説明なさすぎです。実際25年後の地主との交渉は管理組合自身が行うもので、これまたオリックスも長谷工も無関係。だから無責任だしほとんど説明しないの?
普通借地は定期借地と違ってあまり問題なさそうなきもするのですが、それならなぜもっと説明してくれないのでしょうか？

不信はつのるな～。せっかく立地はいいのに。

これだけ高い買い物なのにやたらと不安が募る物件ですよねぇ～。
うちは一生の買い物には値しないのでやめておきます。

長谷工の物件では以前痛い目にあったのでもう二度と長谷工のは購入しないと決めてましたから。
二年もしないうちに壁はひび割れるわ、玄関のドアがずれてしまらなくなるわ、シューズボックスが
ずれてくるわとそれは酷かった！

おまけに平成も20年を過ぎた時代にキッチンの戸が観音開きって・・・。
相変わらず長谷工と愉快な仲間たちはセンスが悪すぎる。

昭和？を思い起こされる古めかしいデザイン。
徹底的にコストを下げたならもう少し価格に反映されてもよさそうですけどね。
パーティールームやらキッズルームはいらないと作らなかったのは正解ですが。

確かにみなさんおっしゃるとおり立地は最高ですね～。
しかし部屋の中に居る時間の方が多いって事を良く考えた方がいいかも。


そうそう最近は都内（端の区内ではなく中央付近）でも5000万を切る物件出てきましたね。
うちはそっちを狙います。

激混みの東西線しか使えず、しかも快速止まらない西葛西に5000は出せないですよ。
大江戸線、新宿線、半蔵門にJRと最低ふたつ路線がないのはちょっと。
通勤通学ルートに逃げがないのは苦痛ですからね。
門中、萱場町と減っていくけど毎日の事ですから。

購入予定でしたが今回はうちも見合わせます。
それと購入予定者の赤札が付いているところにはあえて抽選ではなく
他の部屋を紹介していましたよ。
花の付いているところはまだ仮契約書を提出していないので
まだ入る余地はあるらしいです。

うちも赤札の所は避けてあえて白い価格がまだ入ってないところや
値段だけのところを薦められました。
でもその後に殺到していたら抽選という事になるんでしょうが。
販売員さんはなるべく抽選にはしないと言ってましたよ。

それにしてもこの平成不況の時代に結構高いKY価格ですね。
10％の払い込み期限が短いのもおかしいし。

購入を検討する時間を与えないというのが
ミエミエです。
まるでどこかの宗教団体の思考を停止させるマインドコントロールみたい。
もう少し待ってみるのが賢明と見ました。

詳しく見ていたら、吹きつけの壁が多く、タイルが極端に少ない、この時代では珍しい仕様です。

近所で販売中のパークホームズもキッチンの扉は観音開き。
葛西仕様でしょうか？

No.154です。No.156さん、No.157さん、ありがとうございます。
資料あったんですね。入れ忘れたのかなぁ。

購入予定者の札がついていても、そこがいいと言えば希望は出せますよ。
私は以前、長谷工さんの物件で購入予定者となり、ほぼ確実に買えると言われてましたが
あっさり抽選で外れた経験があります。

一応、今週いっぱい悩むつもりですが、若干後ろ向きかな。
いろいろ情報交換できるのは大変参考になります！

皆さんがおっしゃっているキッチンの観音開きとは
吊り戸棚の事ですか？
あまりキッチンの部分を
良く見てなかったので…

流しの下です。
つり戸棚もオプション（無料）とはいえしょぼい。

たしかに、ところどころ作りがショボイんですよね。
5000万以上の買い物で長谷工仕様の内装・部屋の内部もあまり気に入らないとなれば、
購入する意味は無いと考えます。

立地・徒歩6分を考えても、普通借地だと考えると永住するには高い販売価格ですね。
しかも販売員のゴリ押しと抽選後の一時金振込みまでの日数や管理会社との関係などを考えると、
ややこしい物件だからこその売り逃げ気配が強いです。

また、そこそこ人気もある物件なので、完全に高飛車で何でも有りな販売方法には
少し引いています。

うちは、抽選を回避するから、はやく購入検討を、と販売員に言われたので、
言われるまま早期に購入予約をしましたが、結局希望が重なり抽選になるといわれ、
さらには他の間取り（今回販売予定ではない別棟）を紹介されて、優先に案内するから検討してくれと
言われています。

思い切って購入後に数年住んだら、賃貸に出すのが一番賢い気がします。
駅近だから借り手はたくさんいると思うので、資産運営として転勤族なら買いですかね。

質問です！

みなさん何で長谷工をあまりよく言わないんですか？

長谷工と言えばこの業界の大手ですよね？何かしたんですか？
いままでの物件が不評とか？

まだ物件探し初心者でKYな質問でしたらすいません。

評判もさることながら私は痛い目にあったので二度と長谷工物件は買いません。

とにかく住みにくい！キッチンコンロが当時両面焼きグリルが流行で自動的に焼けるとうたっていましたが
魚などはもう少し焦げ目をつけたいのに勝手に「ピー」っと言って消えちゃうしもう一度火をつけようとしても
温度センサーで中が冷めないと火がつかず、何度も魚を出したり入れたりしてたからボロボロになっちゃうし
掃除もしにくいコンロだったわ、傷の付きやすいキッチンだったわ、先ほども言いましたが壁にヒビは入るし
玄関の扉がずれるマンションって聞いた事ないんですけどぉ。

＞たしかに、ところどころ作りがショボイんですよね。
5000万以上の買い物で長谷工仕様の内装・部屋の内部もあまり気に入らないとなれば、
購入する意味は無いと考えます。

そうなんです！ショボイんです！一言で言って。
この価格でこのショボサは一体何？と聞きたい。
ばかにすんなー！ですよ。
モデルルームは東南角部屋の一番広くスタンダードタイプではないバルコニーが狭くて
その分リビングが外に出ているタイプでしたね。
現実、生活していくのにファミリーであのベランダの広さで洗濯物が干せるんですか？
このタイプが売れ残っているようでやたらと薦められましたが。
主婦であったらこのタイプを選ぶとも思えませんがね～。

キッチン周りを中心としてショボサバリバリでした。

特に目を引くようなデザインはなく、10年前に内覧した中古マンションと
さほど変わらないな～というのが正直な感想です。

＞思い切って購入後に数年住んだら、賃貸に出すのが一番賢い気がします。
駅近だから借り手はたくさんいると思うので、資産運営として転勤族なら買いですかね。

↑こういう考えの方が一番痛い目にあいそうな気がしますが・・・。
永住するつもりがないなら買わない方がいいですよ。
賃貸で出してもそれ相当な出費は覚悟しなければなりませんから。（リフォーム代から何から・・・）

先週、販売員のS籐という女性シニア販売員の全く失礼な態度に頭に来て帰ってきました。
あの客を何だと思ってるんだ？的な態度ってなんなんでしょうね？
売ってやってる的な。
誰のおかげで飯喰ってるんだ！S籐！いい年こいてシニアだったらもう少し接遇勉強せいっ！
エチカの鏡で鍛えてもらえ！

住み始めてから欠陥があった場合、補償はないのでしょうか？
欠陥があったら長谷工の評判だけでなく、売主の信頼もなくなりますよね。
今回はオリックス不動産が売主なので、それなりの対応をしてくれるのでは・・・と
思っていますが。どうですかね？

以前、榊氏が珍しく絶賛しているというレスがありましたが、どのあたりを絶賛しているのですか？
やはり立地ですかね。立地以外にもあるんですかね？わかる方、教えてください！

補修などの窓口はオリックス不動産だと書いてありました。
普通に補償はあるようですよ。

いろいろこの書き込みにも書きましたとおり迷いも多かったですが、結局購入しようという気持ちのほうが強くなりました。
懸案だった借地権も定期借地権ではなく普通借地権で所有権を持っているのとほぼ同様(神社が地主なので売却できない事情も理解できる）だし、なんといっても立地は動かしがたいメリットです。
今の販売（売り急ぎ）も他でまったく行われていないような方法でもないし（他の大手不動産業者の知り合いにも聞いた)、管理会社ももとはオリックス系であることにはかわりなく。
そもそもネットでは賛否両論ありますが、オリックスも長谷工も本当にそんなに問題あるのであれば業界でこんなに実績を残せないのでは。意外と誠実に企画・販売してると思います。
なんといっても、なんだかんだいって販売前にこれだけの予約(163戸のうち100戸）がはいるっていうのはこの時代に価値あることでは（＝資産価値高い）と判断しています。

No.170さん、うちも営業のＳ藤のひどい対応に辟易しましたよ～！

あの人が特にひどいのか？長谷工全体がひどいのか？わかりませんが、
あの対応で5000万の買い物、出来るはずがないです。ありえない。
立地が良いから営業は楽なんでしょうけどね。営業としては最低。

モデルルーム見に行くまで、買う気でマンマンだったけど、
ある意味、Ｓ藤に対応してもらって、冷静になれて、
結果的には良かったと思います。

3末までに申込金、っていうスケジュールは、
売主＆自分たちの決算を少しでも良く見せるためと言ってました。
この様子を見ると、来年3月竣工ってのも心配ですよね。
突貫工事でごまかして竣工しそう。

いやはや175さんもでしたか・・・。

うちだけにあの対応かと思い、聞き流すしか他ないと思いましたが
これを書いたらS籐にバレルかもしれませんが部屋番号のことを気にしていたら
（例えば420とか49〇とかって言うごろ合わせ番号は日本人は結構気にする）
そんな考えは幼稚園並みの発想だとピシャリでしたよ。

5000万もの買い物をしようとしているお客様に対してあの対応はひどすぎますよね。
しかもその後に是非購入をと言う手紙を送ってきましたがあまりの汚い字に読めませんでした。
「手に身体障害を患っているの？」と言うほどのミミズの這った字でした。
字は人なりとはよく言ったものですね。とても女性の字とは思えないものでした。
もう40歳を超えたようなオールドミス的な風貌でしたが恐らく独身でしょう。
ああいう人間が接客業をするのはオリックスも失敗でしたね。しかもファミリー向けの物件を・・。
なぜあの女性がシニア販売員なのかレベルの低さが知れてますね。

ここのマンションの価値は立地のみです。
建物自体は三流品です。長谷工のマンションは必ず後から亀裂やドアの外れがありますから。
立地だけでも価値はもちろんあると思いますけど
住む建物がいい加減ではねぇ・・・。

パズル式の駐車場ですよね。
今住んでるマンションがそろそろ交換時期なのですが、見積みて今管理組合が騒然としてます。
これまでも何回か部品の交換で数百万円掛かってますが、今回は億単位です。
利用者も少ないですし、撤去を真剣に検討してます。
ここはちゃんと修繕計画に入っていますでしょうか？

クリアになりました。

悩んでいましたが問題山積の物件を
こんな不安な気持ちのまま一生の買い物は出来ませんので
今回は見送ることにしました。

そして１００戸以上もあるマンションです。必ず中古で出ますからその時に
じっくりと内覧をして見定めてから購入する方が賢明と確信しました。
新築の怖さは建ってからこんなはずじゃなかった・・・というものです。
（実感しています。）
ベランダからの眺望、前に何が見えるか日照時間がどうなのかは
机上の空論では測れません。
その点、安心して買い物できますからね。

みなさん、ありがとうございました。スッキリしました。

慌てて購入して失敗した人って山ほど居るんですね。
家を買いたくなったら　と言う長谷川高著書を一読してみて下さいね。
今は色んなスタイルがあります。
視野が狭くなっている方がいらっしゃるようなのでどうか後悔なさらぬよう
お祈りします。

パズル式の駐車場って、そんなにお金かかるんですか。
億単位とは、予想をはるかに超えてます～。
私もうっかり長期修繕計画を見せてもらうのを忘れちゃったんですよね。
担当も「どこどこにありますので見ていってください」の一言もなかったなぁ
修繕積立金はすごく低く設定してありましたよね。戸数からそんなもんですか？
段階的にあがるような話でしたが、一時金があるかどうかも聞き忘れたー！
もう一回MR行ってみるしかないか。
あと、ディスポーザーも維持管理にすごくお金かかるそうですね。
個人的には24時間ゴミ出せるならディスポーザーはいらないんだけどな。
その分、水周りとかをリッチにして欲しかったです～。

30年でトータル5000万程度は予定しているみたいです。

確かに中古で実物見てからの方が納得してお金を出せますね。

長谷工は3000万円代の物件作らせたら右に出るものがいませんが、
それ以上だと正直見劣りします。
販売会社も所詮そのレベルです。
以前このグループと付き合いがありましたが、
今回は指示に従います等といってきたり、
最終的に半分近くに下がる工事の見積を最初にもってきて鞘抜きしようとしたりといった体質のグループです。
オリックスもその辺は分かってて本当に大事な物件でひも付きでない場合には三井や三菱に販売を任せてるようです。

でも立地がいいので割り切れればいいのではないかと思います。
100％の物件はないので。

アウトフレーム構造のKとかLとかのような、バルコニーが斜めになっている間取りは、バルコニーの面積が小さい以外に、何かのメリットがあるのでしょうか？直角に作っていればより纏まった感じするのではないかと思いますが。

174さん、ご愁傷様でした。
こういう何も考えない鴨が居るから悪徳業者が後を絶たない。
だからまわるっていうのもあるが。

174さんのカキコ↓
＞なんといっても、なんだかんだいって販売前にこれだけの予約(163戸のうち100戸）がはいるっていうのはこの時代に価値あることでは（＝資産価値高い）と判断しています。

それは実際お金が振り込まれてからの話では？
うちもとりあえず申し込みで赤札ついたけど実際はやめるけど。
そういう人ってかなり居ると思うよ。
フタをあけたらキャンセル続出だと思うけどね。

実際、不動産鑑定してる人や不動産に詳しい業界の人たちは
間違っても借地権付のマンションなんて買わないから。
それは後々トラブルに巻き込まれるのが目に見えてるからだと思うよ。

賢くなりましょう。
あ、でも別に買ってもうちは関係ないからどうぞ。立地は最高なのは認めるから。
しかし所詮激混み東西線の西葛西、江戸川区だからね。
補助金目当てに群がる人種のルツボって事をお忘れなく。

確かに、私も「とりあえず、どこでもいいから適当に申込書に書いてもらえませんか」
という感じでした。そういった結果の100戸でしょう。
キャンセルや、ローンが通らない人とかかなり出ると予想してます。
それでも場所がいいから、それになりに売れるでしょうね。
でも駅近だから資産価値があるかと言えば、もとの販売価格が高い事、借地権つきを考えると
やはり中古価格はそれなりに下がると覚悟してます。
価格が1割とはいわないけど、借地権の分もうちょっと安ければ納得なんだけどな。

なんかレベル低いね。

185さんならどこを買いますか？

普通借地権がついているけど、立地条件が抜群にイイ。
所詮江戸川区ですが、医療控除など子供や老人には優しい街。
街中では人種のルツボですが、学校・買い物などの生活環境は充実している。
東西線の朝は超満員ですが、東京駅（大手町・日本橋）に近いのは事実。

そりゃ完璧な物件なんて皆無だし、あったにしても高額物件ですよね。
ま、リスクとベネフィットのバランスで、どこまで我慢できるかですよね。

レベルが低いとか、所詮江戸川区とか言っておきながら
キャンセルするにしても、わざわざ申し込んでいる人は、いったいどちらにお住まいなのでしょうか。

185です。
残念ながら私も大したところには住んでいませんよ。
但し、教育レベルは江戸川区よりはずっとマシな処でございます。
　

おー久しぶりに覗いたらすごいことになっとりますなぁ。
それだけ話題のマンションなんですねん。

うちも転勤族なのでいずれは売り払うことを考えて中古物件でもなるべく
価格が下がらないものを探しております。

なので駅近とは言え借地という大きなリスクのある物件は見送り、
今は中古マンションが溢れかえっていて一年後二年住んだだけで
一千万落ちってザラみたいですからね。

７５しかないのに借地であの値段はどうかと・・・。
友人の不動産鑑定士に聞いたら中古で売り出されたら恐らく5000前後の値段ならば
3000万台後半あたりで取引されるであろうかと
言ってました。くわばらくわばら・・・。

＞バルコニーが斜めになっている間取りは、バルコニーの面積が小さい以外に、何かのメリットがあるのでしょうか？

なぜこの間取りにしたのかわからないのですが・・・。
ファミリータイプの物件ならばバルコニーは広めにした方が人気が出るかと思うんですけどね。
やっぱり長谷工ですから。

＞185さんならどこを買いますか？

理想は世田谷、目黒ですが現実は中央区か文京区で探しています。

たしかに185さんが仰るように、江戸川区の教育レベルは低いですね。
葛飾、足立と同等だそうです。
その点、文教地区といわれる文京区、武蔵野市辺りは最高ですし、
千代田、中央、目黒、世田谷なども素晴らしいですね。

一説には、公立・都立の小中高で考えると、
教育レベルが高い地区＝世帯収入が高く子供の学習に費やす余裕があるエリア
との相関があるようですね。
もちろん私立は都内から優秀な人材が集まるのでその限りではありませんが･･･。

江東区の豊洲界隈や中央区の月島辺りは、新築高層マンションの乱立で、
世帯収入の多いエリアとなり、近隣の都立小中はレベルが上がったと聞きました。

江戸川区は厳しいですね。
文教地区が同等の金額で購入できれば迷わないんですがね･･･。

あ、あとはALL私立に通わせられる程の子供の学力とお金が･･･（笑）

子供がいるので教育レベルが気になります。
葛西では清新第一小、中学校学区が教育熱心な方が集まっているという噂ですが、
所詮江戸川区ですよね。
この位の価格で買える教育レベルの高い地域ってありますか？
あれば検討したいです。

これだけ人気あると、値引きって無理なものでしょうか？
MR行ったのが初めてでして・・・

床暖・食洗機・ｷｯﾁﾝの引出し等が他のマンションでは標準装備なのにオプションの様です……やっぱり価格高すぎます

やっぱり高いは高いですよ。

サンクタスを賃貸に出したときの価格を営業から聞いて、
知り合いのファイナンシャルプランナーに確認してもらいましたが、
収益還元法ではじいた利回りは平均よりだいぶ低かったです。

＞189さん
riskの対義語はrewardです。
みんな同じようなところに住んでるようです。
東京と言う狭いところに。

この物件って値引きがないときついよねぇ