越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?

リゾートマンション定住者増加の実情と課題を移住支援のプロに聞いてみた。
リゾマン研究所 2024/08/23

年々増加傾向にあるリゾートマンション定住者。その実態を探るべく、湯沢町で移住支援をサポートする企業「きら星株式会社」の代表取締役である伊藤綾さんにインタビューを行い、リゾートマンション移住のメリットやデメリット、今後の課題などについて対談をしてきました。

【移住支援サポート企業のきら星さん】
https://www.borderless-japan.com/social-business/kirahoshi/

【湯沢町の移住定住ポータルサイト】
https://livelife.town.yuzawa.lg.jp

【異常事態】激安10万円湯沢リゾートマンションの終焉【法改定の闇】苗場バブル遺産の◯◯
なえかぐチャンネル-湯沢リゾマン雪国移住VLOG- 2024/08/23

とある法改正により異常事態発生、湯沢の激安リゾートマンションが終焉を迎えました。不動産の宅建業法改正の闇により１０万円リゾマンが終了。苗場バブル遺産の価値は今後いくらになる？雪山ガチ勢が伝える湯沢リゾマンの新常識

[苗場の真実35・苗場移住報告６ ] 苗場のマンション購入に必要な総予算は？最新情報をお届けします！

苗場の真実、極楽湯沢情報館 2024/09/01

老いるマンション　大規模修繕の費用が莫大になる問題とは　その解決方法は？
HTB北海道ニュース 2022/12/13

札幌でいま共同住宅で暮らす人はおよそ６５％、そのうちの４分の１は分譲マンションを持っています。
夢のマイホーム…買って終わりだと思っている方いませんか？


札幌市西区の賃貸マンション。宮の沢ハイツ２０１７年
築４５年で、最上階の庇が崩れ落ちました。
屋上の貯水タンクも老朽化で破損、建物全体に水があふれました。
定期検査を怠った結果起きたとされる問題。
一級建築士事務所「北工房」栃木渡代表「建物のほうが寿命が長いんですそれをどういう形で高齢化した人間がメンテナンスをしていくのかと」いま、マンションの老朽化と住んでいる人の高齢化が大きな問題になっています。
「３０年ローンで年金もらえるようになったら家賃払わなくていいねっていう感覚の人もいるが修繕積立金は一生お金がかかります」

通常、分譲マンションではおよそ１５年に一度を目安に外壁や階段など多くの共有部分を修繕する「大規模修繕工事」が行われます。
工事に係る費用は管理組合が毎月集めている積立金から支払いますが築年数が経つと修繕箇所も増えていくため毎月支払う「修繕積立金」はじわじわと上がっていきます。
７０代女性「最初は８０００円くらいだった今は１万６０００円。ちょっと痛いですよね。今の年金は多くないからね」
６０代「１万５、６０００円くらいかな（最初は）７０００円くらいだったから倍に、こんなに上がるとは思っていなかった」
５０代「２万円くらいだった気がするけど。年金で払える範囲だといいと思うこれ以上上がり続けると住み続けるのも難しくなる」

来年２月に２回目の大規模修繕工事を控えている札幌市中央区の築３０年のマンション。
管理組合の理事長（７９）「こういうところは汚いから塗り替える」
外壁の塗装や屋上の防水シートの張り替え廊下に入ったひびの修繕などを行うことになっています。
ただ、工事に当たり管理会社から提示された費用は２億６千万円。
今まで集めてきた積立金では到底賄えるものではありません。
住民の半分以上が年金暮らしの高齢者のため積立金の値上げは避けて通りたいところ…そこで

管理組合の理事長（７９）「不当な高額にならないようにとりあえず勉強した。周りの管理組合の失敗例なんかも参考にしてセオリー通りにすすめたら１億円安くなった」

自分たちで勉強し管理会社を変えたことで最初の業者より１億円近く安いなんと、１億６千万円で工事ができることに。
住民から集めている修繕金も全く値上げせず大規模修繕工事を行えることになりました。
管理組合の理事長（７９）「素人っていうのは私たちにとっては殺し文句管理会社にお任せするようなことをすると管理会社はお金が欲しいから」

一級建築士事務所「北工房」が入るマンション大通ハイムも実は築４８年。
一級建築士事務所「北工房」栃木渡代表「リノベーションをしてこんな感じでもともとは３ＬＤＫだった天井は築４８年もの。リノベして使えばいろんな用途がある」

栃木さんは、４年前に大通ハイムの１室を７８０万円で購入。
およそ２００万円かけてリノベーションしました。
こちらのマンションは、１０年前におよそ１億９０００万円で大規模修繕工事を実施。
そのとき、外壁にある工夫をしたと言います。
一級建築士事務所「北工房」栃木渡代表「音叩きますこれが普通のコンクリートの壁これが断熱材なんです／個別の暖房ではなくて集中暖房なのでみんなの暖房費も落ちるのでだいぶあったかくなりました」

マンションの外側に断熱材を張ったほか外壁は塗装の塗り替えが必要のない材質に変更しました。
一級建築士事務所「北工房」栃木渡代表「塩ビなんですよ。洗うだけでいいので単純に大規模修繕で塗装をきれいにしようではなくそれくらいの知恵を使って」栃木代表は、メンテナンスさえしっかりすればマンションは１００年は持つと話します。
一級建築士事務所「北工房」栃木渡代表「解体、建て替えするのはまず無理／マンションは解体するのに数億かかる。メンテナンスをして長生きさせなきゃどうしようもない状況」

深刻化！ マンション修繕問題 “2つの老い”で積立金が足りない【NIKKEI NEWS NEXT】
テレ東BIZ 2024/08/24

【止まらぬ上昇】分譲マンション管理費・修繕積立金の高騰、所有者の負担増は今後も続く？
2024/07/16

ーー[チャプター]ーー
00:00 オープニング
00:44 管理費の上昇圧力続く
04:47 修繕積立金10倍の事例も
08:43 築古物件も値上げ顕著に
12:06 管理組合の負担増 対処早めに

【バブル遺産】1億円のマンションが今や10万円に！新幹線越後湯沢駅の周辺になぜリゾートマンション群が有るのか。
あかでみっくなカレッジ　旧 -Academic Motor College- 2024/09/29

今回は新潟県の湯沢町にやって来ました。ここはスキー場と温泉地としてかつて異常なレベルで盛り上がった事で、ブームが去った今では厳しい現実が残っていました。
出演：杏仁さん、ラバー博士


【ほぼ無料】苗場スノーリゾートに超巨大なマンション群が！バブル遺産となってしまった理由と衰退した背景とは。
あかでみっくなカレッジ　旧 -Academic Motor College- 2024/10/01


越後湯沢動画の続きになります。前回の動画はコチラ ? 【バブル遺産】1億円のマンションが今や10万円に！新幹線越後湯沢駅の周辺に...
出演：杏仁さん、ラバー博士

日本初のタワマンに住む70代は「一生モノの買い物と思ったのに…」。各地で“老朽化”が進むタワマンに住民が悲鳴
10/4
https://news.yahoo.co.jp/articles/85db455a166d29021b60f1c9657639122f3c...


日本のタワマン第1号の与野ハウス。全4棟の建物は大規模修繕のため作業用足場で覆われていた

　庶民から羨望の眼差しを向けられてきたタワーマンション。そんな金殿玉楼も寄る年波には勝てず、老朽化によりメッキが?げてきている。ステータスの象徴から、栄枯盛衰の象徴になるか……。住民だけでなく、国民全体を巻き込む最悪の事態に発展しかねない「タワマンの未来」に迫った。

⇒【写真】日本初のタワマン「与野ハウス」エントランスのガラス扉にはヒビが入っており、テープで応急処置がされていた

老いるタワマンに阿鼻叫喚の住民たち
　老朽化したタワーマンション（以下タワマン）が、増加している。一般的に最高階数が20階以上のマンションを指すタワマンは、1997年の建築基準法改正を機に次々と生まれている。

　今年5月の日本経済新聞の報道によると、全国1795棟のうち、築30年以上は177棟（約6万戸）と全体の1割を占めるという。忍び寄るタワマンの“老い”に住民たちも不安を隠せない。

「’16年の熊本地震で被災した際、免震構造なので揺れは感じませんでしたが、部屋の角の壁紙がバリバリと裂け、恐ろしかった。また、海に面しているため、潮風による劣化や大型野鳥の死骸・糞による汚れも激しい。まだ、入居してから一度も大規模修繕が行われておらず、このまま劣化が進むと将来どうなるのか、不安です」（Aさん・51歳・会社経営・築17年物件所有）

大規模修繕を機に毎月の積立金が増額
　老いをカバーするため、修繕費の負担が住民に重くのしかかる。国交省のデータによると、タワマンの修繕費は通常のマンションの1.3倍。規模が大きくなればなるほど、額も膨らんでいく。

「入居当初の修繕積立金は月8500円だったのに、大規模修繕を機に3回値上がりし、現在は2万4000円。やむをえず定年延長しましたが、収入は激減。ローン完済で安心していたのに、まさか修繕費が上がるなんて。マンションは子供に相続する予定ですが、将来、資産どころか負債になってしまわないかと心配しています」（Bさん・60歳・公務員・築24年物件所有）

　戸数の多さゆえに合意形成が難航しやすいのもネックだ。

「ウチは約1000戸あって、管理組合の理事になってみると、物事を決めるのが大変でした。修繕するにも、安く抑えようとしたら、資産価値を高めるために、グレードの高い修繕を希望する人もいて、意見が分かれた」（Cさん・52歳・会社員・築18年物件所有）


日本初のタワマン与野ハウスの現状
　日本のタワマン第1号は、1976年に完成した埼玉県にある「与野ハウス」。築48年で現在は4回目の大規模修繕工事中だ。

　修繕費について管理会社に問い合わせると、「今回の大規模修繕費は総額5億8000万円。残額は3100万円になる見込み」だという。

　現状、修繕積立金の値上げの予定はないらしいが、70代の住民に話を聞くと、不安な声を漏らした。

「修繕費値上がりの噂は絶えないし、建て直しの話まである。一生モノの買い物と思ったのに、立ち退きも懸念しています。管理業務はやってくれているけど、手入れが行き届いているとは言えません」

　住民に案内されて敷地に入ると、日本庭園の庭木は十分な剪定がされておらず、中庭にある池もコケで濁っている。エントランスのガラス扉は大きなヒビが入っていた。

　建物の老朽化は必然だ。ステータスの象徴というタワマン神話の崩壊も近い。

なぜタワマンの修繕費は高額なのか？
　タワマンは通常のマンションよりも修繕工事が困難になる2つの理由があるという。マンションコンサルタントの別所毅謙氏が解説する。

「審美的な外観や複雑な構造のタワマンだと、屋上から吊すゴンドラを特注する必要があり、コストが増える。また、風雨が強いと高所作業がストップし、工期が延びてしまう。タワマンならではの厳しい条件や事情があるのです」

高すぎる修繕費は水増しだらけ？
　別所氏にタワマンの大規模修繕費のモデルケースを示してもらったのがこちらだ。

外壁工事……………30億円
給排水管更新工事…20億円
エレベーター交換…15億円
インターホン更新…3億円
自動ドア更新………1億円
その他共有部など…1億円
合計…………………約70億円

※築30年／40階建て／1000戸／2回目の大規模修繕費を想定

　いかに高額になるかが一目瞭然だが、別所氏は「こういった概算も、実際には安くできる可能性が高い」と話す。

「管理組合が修繕をする会社に見積もりを依頼すると、専門用語だらけの高額な工事見積書になるでしょう。相場がわからなければ適正価格か判別するのは困難です。実際、工費が高くなりやすいことをいいことに、予算を水増ししやすいという実情があるんです。マンションデベロッパー、管理会社、設計会社、工事会社などすべてが談合して管理組合から根こそぎ修繕費を引っ張ろうとすることは何も珍しい話ではありません」

　実際に相見積もりを取ると60％増しされていたことが判明したこともあったという。

従業員を入居させ「修繕委員会」に仕立てる事例も
「より悪質なのは、組合に業者が入り込むケース。関係する会社が住戸を購入し、従業員を入居させ、善意の住民として修繕委員会に立候補し、関係業者を引き込もうとするのです。戸数の多さから管理組合は無難な大手の設計・工事会社を選んで相見積もりを取らないことが多いですが、工事費をきちんと見られるコンサルタントが重要です。この70億円の概算だってコンサルが入れば40億円程度に抑えられるでしょう」

　無駄な修繕費は、長期保全の足かせにしかならない。

【マンションコンサルタント・別所毅謙氏】
二級建築士、防災士、建築系資格数種類を取得。管理組合へのアドバイスやコスパのいい大規模修繕工事コンサルティングを手がける

取材・文／週刊SPA!編集部

―［[高齢タワマン]の怖すぎる現実］―
https://news.yahoo.co.jp/articles/85db455a166d29021b60f1c9657639122f3c...

タワマンは高額維持費で都会のゴーストマンションになる
2024.10.12
https://www.thutmosev.com/archives/80740884.html

この構造物を維持するにはとてつもない金がかかる

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経済的には不利なタワマン

タワマンはブームが終わったとかバブル崩壊とか言われ続けて20年が経ったが未だに新たなタワマンが立ち続け、10億円以上の「10億ション」も珍しくなくなりました

2000年代に都心などで第一次のタワーマンション建設ラッシュがあり、六本木ヒルズは富裕層の象徴ともてはやされました

相続税対策になるともいわれ、資産をタワマンに変えると納税しなくて済むのでタワマンを買わないと損だというタワマンブームが起きました

地価が高い都心で上に伸びて高層マンションに住むのは一見合理的だが、維持費がとんでもなく高額で経済的には割に合わないとも言われている

都内の一般的な新築分譲マンションが7000万円程度なのに対し、都心のタワマンは1億円以上する事が多く上は天井知らずです

立地や条件や面積が違うので一概に比較できないが、タワマンは中低層マンションより購入価格が30％以上高くなります

現在はタワマンによる相続税節税が対策されてしまい、税金対策としては中低層マンションに比べて有利ではなくなっています

購入価格が高いと評価額も高いので固定資産税などの税金も高額になり、結局タワマンは中層マンションより多く納税することになります

もっと高いのがタワマン特有の設備を維持管理したり修繕する費用で、建築物としての性質上中低層マンションよりかなり高額になります

タワマンのエレベーターは短時間で高層階まで上昇するため高性能だが、一般的なマンションの2倍の価格で30年で交換しなくてはならない

タワーマンションは階数が多いので渋滞を避けるためエレベーターの台数そのものが多く、中低層マンションの４倍以上の維持費が発生します

非常用発電機は１台１億円で法律上１５年ごとに交換しなくてはならないし、地下や立体の駐車場費用も驚くほど高いです

数十年後は湯沢マンションになる？
タワマンにはコンシェルジュと呼ばれる管理人が複数人居てサービスしてくれるが、当然彼らの費用も住人が負担します

郊外のアパートで駐車場月５千円、管理人不在の賃貸物件では、管理費は月５千円以下ですが、タワマンは管理費と修繕積立金で月額数万円が相場です

修繕積立金は最初１万円など安いのだが老朽化に伴って毎年上昇し、１０年後には数万円に値上がりし、その後も出費が増えるため上昇し続けます

新築時に管理費と修繕積立金の合計で２万円だったとしても、１５年後には5万円、３０年後には10万円になるのが予想されます

これほど修繕積立金が増えるのは法律上の基準が厳しいからで、多くの高額設備は１５年か３０年ごとに交換や大修理が必要になります

新築から１２年目の修繕では中低層マンションが１戸あたり１００万円として、タワマンは１２０万ほどであまり差がありません

ところが２回目、３回目と回を重ねるごとにタワマンの修繕費用は割高になり、２５年から３０年目には１戸あたり30０万円以上かかると言われています(現在の物価で)

１２年ごとに30０万円の修繕費用が発生したら毎年２5万円の負担、半額にケチったとしても毎年１２万円の負担になります

ところが修繕費をケチるとマンション自体の寿命が短くなり、その分早く老朽化して資産価値が落ちてゴーストマンション化しまいます

連想するのがスキーブームに建設した越後湯沢のマンション群で、まったく同じ理由でゴーストマンションになっています

不動産屋のサイトには１０万円以下の高級マンションが並び、ほとんどが１００万円以下で売られていますが買い手がつかない

修繕費用や維持費がかかるため０円で購入しても損だからで、このため売り手がお金を払って買ってもらう場合も在るとの事です

タワーマンションも３０年後にそうなっていないとも限らない

湯沢町のリゾマン所有しています。住んではいませんが、苗場は孤立していますね鉄道も通っていませんし、コンビニもないでしょ、スキーシーズンはお店も開きますがシーズンオフは孤立状態です。車で17号利用するのでいつも苗場見ていますが、居住以外はお勧めできませんね、不便です。湯沢町でも大きなスーパーは１つだけ、タバコ買いにコンビニへ行くにも車、歩いても行けますがお年寄りには無理、ネット使えれば買い物出かけなくても大丈夫ですが、苗場はどうかなぁ…確認した方が良いと思います。

ど

>>150
苗場のリゾマンは自動車無しでは病院や観光地価格ではない安いスーパーに行けません。
苗場の近くで一番お薦めの病院は

片野歯科医院
電話： 0278-64-0413
〒379-1409 群馬県 利根郡 みなかみ町 湯宿温泉512-3
土曜午後・日曜・祝日は休診です。

利根中央病院
〒378-0012 群馬県 沼田市 沼須町910-1　
電話：0278-22-4321


苗場の近くで一番お薦めのスーパーは

フレッセイ 沼田恩田店
群馬県 沼田市 恩田町321-2


リゾマンの選択で一番大事なのは

1.屋内駐車場が有るかどうかでしょうね。
2.車庫証明が出るかどうか。

の二つです。
雪が降る度に自動車の雪下ろしをするのは大変な事です。

西武ヴィラ苗場クリスタル１号館
は屋内駐車場が有るので苗場でお薦め No.1 です。

パウダースノーが「べちゃ雪」に?　温暖化でスキー場に打撃
毎日新聞 2024/11/5

　ウインタースポーツのシーズン到来を前に気になる話がある。全国各地でスキー場が閉鎖されたり、オープン時期を遅らせたりする例が続出しているのだ。冬季オリンピックのメダリストも心配するほど事態は深刻だという。Q＆Aでまとめた。【高橋由衣】

　Q　スキー場の閉鎖が全国で相次いでいる？

　A　信用調査会社の帝国データバンクによると、2023年のスキー場の倒産は、過去10年の中で最多タイの7件。新型コロナウイルスの流行で観光業界が大打撃を受けた20年と並びました。

　昨年の場合、主な理由は雪不足。オープン時期を遅らせたり、コースの一部を閉鎖したりするスキー場もありました。

　Q　海外からのスキー客も多いのに。

　A　軽くてさらさらとした「パウダースノー」は素晴らしい滑り心地で、世界でも評判です。北海道のニセコ地域が代表的。周辺にはインバウンド（訪日外国人客）向けの宿泊施設や飲食店が集積し、高い経済効果があります。

　一方、国内のスキー・スノーボード人口は年々減っており、客足が遠のくスキー場では、雪不足は経営面で大打撃となっているようです。

2024年3月に閉場したスキー場「マウントジーンズ那須」。近年、雪不足のため一部コースが閉鎖されるなどしていた＝栃木県那須町で20年1月13日、手塚耕一郎撮影
　Q　心配する声は高まっている？

　A　平昌冬季五輪（18年）ノルディックスキー・ジャンプ女子の銅メダリスト、高梨沙羅さんは今年6月の報道番組で「（雪が減って）このままだと夏の競技になってしまうのでは」と語っています。

　夏季大会の開催地でもある北京で22年に冬季大会が開かれましたが、ほとんどを人工雪に頼りました。

　Q　地球温暖化が関わっている？

　A　そうですね。気象庁の資料では1960年代以降、年間のうち最も雪が降り積もった時の深さは、全国的に減少傾向にあります。また、一度に大量の雪が降る「ドカ雪」などの異常気象も温暖化が関係していると考えられています。

　Q　北海道はさすがに大丈夫？

　A　温暖化は雪の量だけでなく質まで変える恐れがあります。雪質は、氷の結晶が地表に落ちる間の気温や湿度で変化するためです。温暖化が進むと、北海道の雪質が、重たくべちゃっとしたものに変わる可能性があるとの北海道大などのチームの研究結果もあります。パウダースノーが「幻」になる日も遠くないかもしれません。

【重大情報】改悪!?今年の苗場かぐらスキー場はこうなる【今すぐ確認】リフト券値上げの果てに
なえかぐチャンネル-湯沢スキー場パウダー情報局- 2024/11/08

苗場かぐらスキー場に関する２つの重大情報。値上げして改悪？リフト券と自動改札ゲートの最新情報です

【バブル遺産】10万円でマンションが買える新潟のリゾート地 苗場がスゴかった
富山の遊び場!TV 2024/06/18