越後湯沢・苗場のリゾートマンションは買ってはいけない?

榊氏がマンション管理組合腐敗＊＊の動画をYouTubeに上げています。

ちょっと大きなマンションの管理組合が腐敗の＊＊になってしまう原因　by 榊淳司
2020/09/25

管理費の使い込み横領ってリゾマンに限らず、
ある程度の大規模物件ならあると疑ってかかる方がいい。
みんな理事やりたくないからロクに監視しないでプロに任せてたのに、
とか言ってもそのプロが横領してたら発覚するわけがない笑

年間管理費2億を超えるウチも使い込みの温床になってたけど
歴代の誰も裁かれてない。どころかのうのうと理事継続してたりする
（横領した銀行員と同様、バレるまでは工作に尽力するのがセオリー）。
そして訴訟沙汰になって裁かれない最大の理由は
支払い能力の有無と、追及した「個人の手柄になるわけじゃないから」。
訴えたって返済見込みがないんじゃ訴訟費用の無駄だし、
返済されてもみんなの金に戻るだけでは、タダ働きする馬鹿はいない。
金は取れなくても刑事罰に問いたい？獄死でもされたら逆恨み買う羽目になりかねない。

ということで、訴訟まで行くのは氷山の一角に過ぎない。

ここは「越後湯沢のリゾートマンション」を荒らしていた「７７７」のレスなのね。評判悪すぎでとうとう自分のレスたちあげたのですね。しかし、相変わらずwebのコピペばかりで読みにくい（笑）（笑）

不動産屋さん、必死だね

レス主の７７７は場面によってご近所さんと名乗り名前を使い分けているようですね。

湯沢町三国、練炭自殺どこか、名前や身元特定は。死亡は女子中学生と20-30代の若い男女。駐車場に県外ナンバーレンタカー
2021年10月19日
https://next-infonews.com/news/29303/

スキーシーズンに籠る場所があるといいのだけれど…
ゲレンデにある食堂はお高いけども、お味がね…

苗場スキー場は日本で一番スキー客が多いスキー場。 上級コースは日本のゲレンデで最高だしね。
田代は雪質も景観も抜群で初心者には日本で一番お薦めのスキー場。
かぐらはバックカントリーでは日本で一番人気が有るスキー場。

苗場の近くの国道17号線沿いには、湯沢温泉山の湯、貝掛温泉、赤湯温泉山口館、雪ささの湯、法師温泉、猿ヶ京温泉、湯宿温泉、漣(さざなみ)温泉 のぞみの湯、川古温泉、広河原温泉 旅館峰等の温泉マニア垂涎の名湯が沢山並んでいる。

7月末の苗場のフジロック・フェスティバルでは世界中からロックファンが押しかける
苗場、田代、かぐらが廃墟なら日本のスキー場はすべて廃墟だよ。

かぐらスキー場や湯沢の料理店 がどれ位素晴らしいかは

かぐらスキー場 - 雪日記
http://golgo13zilch.jp/blog-category-65.html

　水道から茶色の水が出るは悪いネタですね。自宅からマンションに久し振りに行くと、茶色の水は出ませんけど、少し錆びくさいから少し流してから使いますね。でも、マンションに長期滞在したあとに自宅に戻ると同じことがおこるので、少し流してから使いますね。それは水道管の特性として新築入居時期から生じていた現象です。
　
　たしかに、苗場を代表として、湯沢駅から遠いマンションは買わないことですね。岩原や舞子、石打なんかのマンションも購入希望者が高齢化してるので長距離運転が辛くなってきてるから、一度買ってしまうと売れにくくなっていますね。
だから、私は10年前にまだ苗場のマンションに取引相場が50万のときに、10万で売りに出して１週間後に買い手がつきました。その後すぐに湯沢の駅近、ゲレンデ直結のマンションを300万で買いました。あれから、苗場は10年が過ぎもう不良資産なりましたね。使わなくても売れないから固定資産税と管理費を払い続けなければならないのです。でも、今のマンションは購入したときの価格からほとんど落ちていません。
今、リーズナブルにマンションをたのしみたいなら、逆に苗場は狙い目ですよ。でも、買ったら絶対に駄目ですよ。使ってないのに管理費を払い続けている人の中の賢い人が、賃貸で少しでも赤字を減らそうとしてるのですよ。
だから、苗場の賃料は上手に探すと年間維持費と完全に同額になっているのがあるのですよ。これは絶対にお得ですね。苗場は浅貝の街機能が崩壊したから致命的に値崩れしたのです。夏の避暑地機能が駄目になったのですね。食材買い物ができなくなったんですよ。でも、車で週末にスキーとか避暑に行くサラリーマンには何も困ることはないのですよ。定年後に苗場に長期滞在を考えていた人には最悪になってしまったんですね。だから、定年前の人向きなんですよ。
そこで、苗場は賃貸で5年ぐらい借りるのが賢選択なのですよ。

湯沢は苗場とはまったく条件が違いますね。
買い物が簡単にできますからね。定年後の長期滞在は猛暑日の続く3週間ぐらいを外せば涼しく過ごせますよ。でも、岩原、中里、石打なんかの不便さは定年後の長期滞在は苗場とさほどかわらなないのですよ。昔の苗場の相当する快適な街並みなんて、元々なかってだけのことですからね。今も昔も車がないとどうにもなりません。

今は、値段が下がっているのだから、湯沢の温泉街が１択ですよ。歩行きのうはまだまだ、完ぺきだけどスキーはもうほどほどにならは。ザハウスは高いから、ファミールビラの一番狭いのぐらいがコストパフォーマンスがいいですよね。歩くのも杖がいる人は雪国のマンションは危険すぎます。熱海とかですね。そういう理由で湯沢に永住は無理ですよ。定年後10年ぐらいの定住ならぎりぎりありかもですね。でも、リゾートマンションは定住向きではないですね。なんといっても郵便受けないですから、一事が万事、ゴミ捨て場だって小さいでし、駐車場だって全個数分ないですからね。まあ、マンション全体に迷惑がかかるのですよ。甘い考えで定住を考えてはだめですね。


運動もまだまだできるという人はライオンズマンション第二が最適物件ですね。ロッカー室から直接ゲレンデにでられますからね。駅から歩けるし温泉もあるし、小振りの物件かも多いから管理費やすいですからね。窓からの景色も雄大で部屋から自然が楽しめますからね。食事処も自由自在に選べますからね。湯沢で一番のスーパー野口も雪がない時期は軽い散歩程度でいけます。小振りだけら定住むきではないですね。でも、小振りだからセカンドハウスとして最適で買い手もすぐつくのです。大ぶりの物件は買い手がつかないから売れないくなりますよ。これからリーズナブルにリゾマンを楽しむのは庶民といわられる人なのですからね。

　水道から茶色の水が出るは悪いネタですね。自宅からマンションに久し振りに行くと、茶色の水は出ませんけど、少し錆びくさいから少し流してから使いますね。でも、マンションに長期滞在したあとに自宅に戻ると同じことがおこるので、少し流してから使いますね。それは水道管の特性として新築入居時期から生じていた現象です。
　
　たしかに、苗場を代表として、湯沢駅から遠いマンションは安易に買わないことですね。岩原や舞子、石打なんかのマンションも購入希望者が高齢化してるので長距離運転が辛くなっているから、一度買ってしまうと売れにくくなっていますね。
だから、私は10年前にまだ苗場のマンションに取引相場が50万円のときに、10万円で売りに出したら、１週間後に買い手がついて売買契約が成立しました。その後すぐに湯沢の駅近、ゲレンデ直結のマンションを300万円で買いました。あれから、苗場は10年が過ぎもう完全に不良資産なりましたね。使わなくても、売れないから固定資産税と管理費を払い続けなければならないのです。でも、今のマンションは購入したときの価格からほとんど落ちていません。
今、リーズナブルにマンションをたのしみたいなら、逆に苗場は狙い目ですよ。でも、買ったら絶対に駄目ですよ。使ってないのに管理費を払い続けている人の中の賢い人が、賃貸で少しでも赤字を減らそうとしてるのですよ。
だから、苗場の賃料は上手に探すと年間維持費と完全に同額になっているのがあるのですよ。これは絶対にお得ですね。苗場は浅貝の街機能が崩壊したから致命的に値崩れしたのです。とくに夏の避暑地機能が駄目になったのですね。食材の買い物ができなくなったんですよ。でも、車で週末にスキーとか避暑に行くサラリーマンには昔と比べて何も困ることはないのですよ。定年後に苗場に長期滞在を考えていた人には最悪になってしまったたいうことですね。だから、苗場は定年前の車大好きな人向きなんですよ。
そこで、苗場は賃貸で5年ぐらい借りるのが大正解なのですよ。

しかし、湯沢は苗場とはまったく条件が違いますね。
買い物が簡単にできますからね。定年後の長期滞在は猛暑日の続く3週間ぐらいを外せば涼しく過ごせますよ。でも、岩原、中里、石打なんかの不便さは苗場とさほどかわらなないから長期滞在は不便ですよ。昔の苗場の相当する快適な避暑地としの街並みなんて、元々なかってだけのことですからね。今も昔も車がないとどうにもなりません。

今は、マンションの値段が下がっているのだから、湯沢の温泉街が１択ですよ。歩行機能まだまだ、完ぺきだけどスキーはもうほどほどにならば、ザハウスはいくら何でも高いから、ファミールビラの一番狭いのぐらいがコストパフォーマンスがいい第1選択肢ですよね。しかし、すでに歩くのにも杖がいる人は雪国のマンションは危険すぎます。熱海とかですね。そういう理由から湯沢に永住を考えるのは無理ですよ。定年後10年ぐらいの定住ならぎりぎりありかもですね。でも、リゾートマンションは定住向きではないんですよ。なんといっても郵便受けないですから、一事が万事、ゴミ捨て場だって小さいでし、駐車場だって温泉だって全個数が使う分ないですからね。まあ、定住後は他のマンションオーナー全体に迷惑がかかるのですよ。甘い考えで定住を考えてはだめですね。とうぜんのことですが嫌われます。気の小さいわたしには絶対にできません。

運動もまだまだできるという人はライオンズマンション第二が最適物件ですね。ロッカー室から直接ゲレンデにでられますからね。駅から歩けるし温泉もあるし、小振りの物件が多いから管理費安いからね。窓からの景色も雄大で部屋から自然が楽しめますからね。食事処も自由自在に選べます。湯沢で一番のスーパー野口も雪がない時期は軽い散歩程度でいけます。ほとんどが小振りだけだから定住むきではないですね。でも、小振りだからセカンドハウスとして最適だし、買い手もすぐつくのです。
定住向きの大ぶりの物件には手をだしてはだめですよ。買い手がつかないから売れないくなりますよ。マンション情報として大きな物件比率が異常高くなっていますよね。これからリーズナブルにリゾマンを楽しむのは、本来ならばリゾマンには手が届かなかった庶民といわられる人なのですからね。不良資産を?まないためには、管理費2万円以下をおすすめしめす。

>>111 雪森茂　さん

長い
あと、文体がヘン

見てはいけない

【バブル遺産】苗場のリゾートマンションが大変なことになっている本当の理由をお話しします。
リゾマン研究所
2023/06/20

苗場プリンスホテル、苗場スキー場など、バブルを象徴する巨大スキーリゾート地である苗場エリア。越後湯沢のリゾートマンションを語る上で、決して目を背けてはいけないのがこの苗場エリアのリゾートマンションです。

越後湯沢の５つのリゾートマンションエリアにおいて、苗場の物件だけが極めて厳しい状況にあるのは否めません。最近では多くのYoutuberが苗場に訪れ、そのゴーストタウンぶりと廃墟感を煽っていますが、まだまだ苗場の魅力は衰えていないと感じています。

今回は越後湯沢のリゾートマンションオーナーとして、自分の目線で考える「苗場のリゾートマンションの暴落の本当の理由」を考察していきます。


（当チャンネルについて）
越後湯沢のリゾマン歴６年、２回の購入経験があり、今現在も３回目の購入に向けて物件情報を常にチェックしています。長い間、越後湯沢のリゾートマンションの物件の動きを見てきた知識と、実際にリゾートマンションを利用している経験から、リゾートマンションに関する活きた情報を配信できると思っています。

リゾマン研究所 - YouTube
https://www.youtube.com/@resortmansion/videos

苗場暴落の本当の理由 _ 西武が あくど過ぎた

Re 苗場地区の将来は？ 投稿者：タワー引退者 投稿日：2016年 8月31日(水)12時22分29秒
私は苗場スキー場に絶望してタワーを売却しました。
毎年いるとわかるのですが、経営が傾斜した時から、

・コースの廃止(火打ゲレンデはかなりコース廃止されましたね)

・コース整備の手抜き（コースは存在しても滑れない。大斜面も迂回くねくねが存在して、初中級者でも上から下まで何とか降りてこれたはず）、

・ロープウェイ・ゴンドラがすぐに運休（強風とか視界不良とかの理由ですぐ１日運休する）

・平日はさらにコースも縮小

・プリンスホテル内の店が穴あき状態(行くと営業してないとか)

・プリンスホテル自体が季節営業に以降(今は夏はやっているようですが、冬しか営業せず)

など、スキー場としてまともではなくなりました。
子供と外国人だけ相手して、下の方で滑ってろと言わんばかり。
子どももちょっと滑れるようになると、満足せず田代や湯沢まで遠征してました。

さらにスキーシーズン以外で営業していたゴルフ場も廃止されましたしね。

プリンスホテルだけのせいにするつもりは無いです。
地元も浅貝ゲレンデもM選手の仲間内だけでの営業（レストハウスで仲間内だけでの盛り上がりで営業しているのかどうかもわかず、地元のホテル・ペンションとの連携もなし）で、M選手がスキー選手のせいかスノボパークもなくなり、地元もやる気なし(浅貝と温泉のセットでもやればいいのに)

タワーは気に入ってたのですが、手放しました。

苗場は温暖化で雪質も悪くなり、さらに奥の三国スキー場があれば雪質の良さは多分売りになると思うんですけど、地元もこうじゃ難しんでしょうね。残念です。

__________


かぐらスキー場ではこんな状態で営業を続けていたんだね。
雪は無いわ、トイレは掃除しないわ、ホームページはいい加減だわ、
これではスキー客が怒って来年から来なくなるな：

LAST KAGURA 22-23　奇跡の完走。 - 雪日記 5/21(日)
http://golgo13zilch.jp/blog-entry-4591.html

さらば田代エリア2023。 - 雪日記 5/6(土)　
http://golgo13zilch.jp/blog-entry-4577.html

____________


苗場のリゾマンみたいな雰囲気や眺めの良い所に住んでる人間は東京には一人もいない。
東京のタワーマンション最上階より苗場の10万円のリゾマンの4階の方が遥かに雰囲気も眺めもいい。
湯沢駅近くや岩原、中里、石打のリゾマンは全然ダメだけどね。

軽自動車を買えば、

苗場スキー場まで5分、田代スキー場まで10分、かぐらスキー場まで17分
苗場から大病院(利根中央病院)まで60分
苗場からスーパー(スーパー野口, はりまや湯沢)まで30分
東京に住んでいてもそれくらいはかかるよね

苗場のリゾマンは

水道代が1000円乃至2000円
駐車料金はタダ
リゾマンに接して白樺が生い茂る散策路が沢山ある
冬は毎土曜日に苗場スキー場の花火大会が開催され、リゾマンから良く見える

すぐそばに掛け流しで成分濃厚な良い温泉がある：
苗場日帰り温泉　雪ささの湯 | 泉質自慢・タオルが染まるくらいの濃厚温泉、源泉かけ流しの湯
https://yukisasa.net/


但し、湯沢・苗場で本当にリゾートと言えるのは 苗場ふれあいの郷かな。
田代スキー場の近くだし、平標山への登山口だからスキー・登山に最適なんだ。
白樺の林の中だから雰囲気も苗場よりいいし、夏も涼しいからね。
湯沢や岩原みたいな白樺も生えない所は夏暑いし、リゾート地にはならないんだよ。

苗場ふれあいの郷交流会 | Facebook
https://ja-jp.facebook.com/naebafureai/

（借地）苗場ふれあいの郷１５４区画 - ゆざわ商事
https://www.yuzawacorp.jp/detail/dtl.html?no=18093670&kind2=2


苗場ふれあいの郷は平標山・仙ノ倉山・苗場山への登山口

【仙ノ倉山】ここは楽園か？！感動が止まらない日本の風景 - YouTube

【苗場山】最後は四つん這いで？！一人ラッセル地獄に勝ち抜く


中古家屋じゃあ嫌だというなら、ログハウス仕様のトレーラーハウスを買えば、固定資産税もかからないからね：
トレーラーハウスの一覧｜トレーラーハウスの販売はパークホームズへ
https://www.parkhomes.jp/product/index.html


それから、苗場ふれあいの郷の近くには温泉マニアが絶賛している名湯が二つもある：

車では行けない秘湯。湯沢町の宿 赤湯温泉 山口館
https://www.youtube.com/results?search_query=%E8%B5%A4%E6%B9%AF%E6%B8%...
http://akayunaebasan.sakura.ne.jp/

目の温泉　奥湯沢　貝掛温泉【公式】
https://kaikake.jp/

湯沢町公共湯やリゾマンの自称温泉浴場は2週間に一回しか湯を変えない塩素入り循環泉だから
雪ささの湯や赤湯温泉みたいな掛け流し温泉とは湯の香りが全然違うんだよ。

苗場スキー場は日本で一番スキー客が多いスキー場だよ。 上級コースは日本のゲレンデで最高だしね。
田代は雪質も景観も抜群で初心者には日本で一番お薦めのスキー場。
かぐらはバックカントリーでは日本で一番人気が有るスキー場。
国道17号線の苗場の近くには、湯沢山の湯、貝掛温泉、赤湯温泉山口館、雪ささの湯、法師温泉、猿ヶ京温泉、広河原温泉 旅館 峰、湯宿温泉、漣(さざなみ)温泉 のぞみの湯 -、川古温泉等の温泉マニアが絶賛する名湯が沢山並んでいる。
7月末の苗場のフジロック・フェスティバルでは世界中からロックファンが押しかける。

苗場、田代、かぐらスキー場が廃墟になるなら日本のスキー場はすべて廃墟だよ。


かぐらスキー場や湯沢の料理店 がどれ位素晴らしいかは

かぐらスキー場 - 雪日記

インドア夜型人間が、30歳過ぎて突然はまった雪山。スキー、スノーボードだけでなく、スポーツ全般からアウトドア、車の運転など、何から何まで初心者な人間が少しずつ成長していきます。

20-21シーズン　～まとめ～

毎年恒例数字で振り返るシーズンまとめです。

全滑走日数　201日。
20-21シーズンものんびりスタートして11月の滑走はたったの1日（笑）

連続滑走日数は162日。
軽井沢と月山を真面目に通えば200日くらいは狙えるのですが、
連続滑走にそこまで拘ると疲れちゃうので…。


恒例のスキー場ランキング。

1位　かぐらスキー場　70日。

2位　湯沢高原スキー場　40日。

3位　ガーラ湯沢スキー場　27日。

4位　神立スノーリゾート　21日。

5位　NASPAスキーガーデン　17日。

　　　乗鞍大雪渓　17日。

7位　月山スキー場　12日。

8位　秋葉山　5日。

　　　湯沢中里スノーリゾート　5日。

　　　湯沢パークスキー場　5日。

11位　石打丸山スキー場　4日。

12位　苗場スキー場　3日。

　　　　岩原スキー場　3日。

14位　一本杉スキー場　2日。

15位　中里スノーウッドスキー場　1日。

　　　　軽井沢プリンスホテルスキー場　1日。　　　
　
王者かぐら不動の1位は10年連続。
当然と言えば当然なのですが、
湯沢高原の健闘が…（笑）
実は4月前半までは湯沢高原独走だったのです。
営業期間の短さを考慮すると…、スゴイぞ湯沢高原（笑）

夜の部で言えば、
村のおやじ　97回（シーズン中のみカウント）
今シーズンも大変お世話になりました。

村のおやじを筆頭に、

cab9、スイングバー、Jupiter、ととや、味道楽、ラーショ、石どら、あじろう、想い出、雪国牛鍋、
スーケスト、森瀧、泰幸宴、ベルニナ、鼎、新大連、べにちょう、伊智路、釜蔵、ひびき、ピットーレ、
ゆた、小島家、さかえや、どさん子、ライズ、アルピナ、杏、暖々、魚民。

越後湯沢の素晴らしい飲食店の皆様、ありがとうございました。
http://golgo13zilch.jp/blog-category-18.html

移住するなら湯沢町ではなく みなかみ町がお薦め

“移住で農業”お試し体験！　群馬・みなかみ町　起業にも手厚い補助【あらいーな】
2023/06/13

湯沢への移住は増えていない

湯沢町の人口

2015年12月末現在の人口 8,201人

2018年12月末現在の人口 8,165人

2020年12月末現在の人口 8,040人

2021年12月末現在の人口 8,002人

2022年12月末現在の人口 7,971人

2023年 5月末現在の人口 7,912人

外部からの湯沢町リゾマンへの移住者は増えたんだけどね



コロナ下で地方移住が増えているという報道があり調べて見ると「移住先」で最も多かったのは東京と首都圏で、大阪、名古屋、九州などの大都市が続いた

これら大都市への移住は普通引っ越しと呼んで移住に含めないので、マスコミは都会から移住が増加しているとはしゃいでいました

この種あかしは例えば青森から東京に100人が大学進学などで引っ越しても移住に含めないが、東京から青森に引っ越した50人だけを移住と数える事で起きています

今東京では新築マンションが売れていてマンション価格は過去最高になり、しかも1億より１０億という風に高価で立地が良いマンション程人気が高い

地方への移住は増えていない
2023年5月1日付けの東京都の人口は1,408万5,336人に達し過去最高、東京都でも市町村は伸び悩むか減少し23区の人口が増えた

一方で地方の県庁所在地などの人口は良くて現状維持、多くの都市では減少していて人口が元々少ない都市ほど減少傾向が強いです

100万人以上の都市よりも50万や10万人、5万人のように人口が少ない街程人口減少率が大きいという状況になっています

人口1000人以下の地域では20年で人口半減などが普通に起きていて、人口統計からは「都会から地方への移動」などは起きていません

田舎に移住する人は存在しますが「田舎から都会に移住する人」の半分にも満たないので、彼らが地方の人口を増やす事はないでしょう

人口減少に悩む多くの自治体は移住促進政策をやり、それらは成果を挙げたとは思いますが「出ていく人が移住者の10倍も多い」のが実態なので焼け石に水になっています

湯沢や北海道に移住してもそこには仕事も収入もありません

絶対に不可能と言われた関越トンネルが完成して、これは儲かると思い込んだアホ業者が湯沢にリゾマンを建てまくったんだね：

【日本一長いトンネル工事】関越トンネル
2023/06/08

【完成２カ月で崩壊！世界初の換気塔】関越トンネル　ホテル大宮
2023/06/14




【バブル遺産】湯沢の巨大マンション群はなぜ誕生したのか　地価狂乱時代のリゾートマンション開発の全貌
2023/02/12


かつて東京都湯沢町とも呼ばれ、首都圏から大量のスキー客がなだれ込んだ一大リゾート地。田園地帯にタワマンが聳え立つ異様な光景…この動画では新潟県湯沢町の岩原スキー場エリアを中心に散策し、巨大マンション乱立の謎に迫ります。

「中国人が排水溝に料理油を流して…」立地が良くてもダメ、全国に「限界マンション」が急増中
https://www.msn.com/ja-jp/news/opinion/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%BA%BA%E3%...

地価が右肩上がりに上昇するなか、新築マンションの供給過多も指摘されている。一方で、櫛の歯が欠けたように空き部屋が増加し、スラム化したマンションが増えている。老朽化や住民のマナー、そして修繕積立金不足などが重なり、物理的にも限界を迎えたマンションは今後増加の一途をたどりそうだ。その恐ろしい未来をレポートした『週刊現代』2016年12月24日号の特集を再掲載する（内容は掲載当時、一部加筆修正しています）。

白骨化した変死体が…
福岡県・福岡市博多区。JRの博多駅から徒歩10分ほどの裏通りに面した、築40年超のAマンション。

年季が感じられる灰色の壁と、塗装が剥がれて何が書いてあるのか判別しにくいマンション名のプレートを除けば、一見、どこにでもあるような古びた建物に見える。だが、ここは、「スラム化マンション」として全国的に有名になった物件だ。

近隣の不動産を取り扱う業者が言う。

「かつて、このマンションは中流の家庭が入居するごく普通の物件でした。それが、地上げ屋と住民の対立から、入居世帯の過半が不在となり、結果的に管理組合の機能が麻痺してしまった。

共用部の電気代の支払いが止まって、エレベーターは動かなくなり、屋上の貯水タンクへの水の供給が停止。居住が不可能になりました。

多くの住民が出ていってしまい、浮浪者や不審者のたまり場となり、荒れに荒れた。不審火による火災が発生して全焼した部屋が丸焦げのまま放置されていたり、白骨化した変死体が発見されたりと、酷い有り様でした。

経済的な事情で出ていくことのできなかった高齢の住民は為す術もなく、相当な苦労をされたと思います」

いまでこそ、外壁は塗り直されているが、かつては一面がペンキの落書きだらけだった。混乱に乗じて暴力団事務所が入居したという部屋のドアには、発砲事件の弾痕がいまも残る。

現在は、全住戸の半分ほどに住民がいるとはいえ、屋上には今もゴミが散乱し、壁のところどころには、また新たな落書きがなされている――。

にわかには信じがたい光景。だが、今後、こうした管理不全による「スラム化マンション」が、日本全国で急増する可能性が高い。

『限界マンション』などの著書がある、富士通総研の米山秀隆氏が言う。

「マンションには2つの『老い』があります。建物と、居住者(部屋の持ち主)の高齢化です。この老いの過程で、空室化や賃貸化が急速に進み、維持管理や建て替え対応が難しくなっていく。

こうして管理不全の状態になった分譲マンションがいつからか『限界マンション』と呼ばれるようになりました。

〔PHOTO〕iStock
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c 現代ビジネス
日本に分譲マンションが登場したのは、'50年代の終わり頃で、高度成長期にはさらに増加した。そうした初期のマンションは、現在、築年数で50年から60年を迎えています。

採用単価を確認する
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管理組合が存在しないところも多く、いつしか日常的な管理すら行われなくなり、あらゆるところに不具合が出ている。『いまにも倒壊しそう』というほどの例は、都内ではまだありませんが、今後20年でどんどん増えていくでしょう」

管理組合が自然消滅
現在、全国のマンションのうち、世帯主の年齢が60歳以上のものは約5割を占め、マンション住民の高齢化は急速に進行している。

住民の高齢化が進むと、どうなるのか。そのモデルケースが、東京・新宿区の高田馬場駅から徒歩15分程度のところにある大規模な都営B団地だ。

ここは、総戸数約2300戸のうち65歳以上の住人が過半数を占める。都が、単身での入居は60歳以上と制限していることが高齢化に拍車をかけたこともあり、大都会の「姥捨て山」と揶揄する者すらいる。

エレベーターのない5階建ての棟に住む、70代の男性が言う。

「昔は子供もいっぱいいたけど、いまはもう年寄りばかり。ここ数年で知り合いだけで十数人が亡くなった。なかには、部屋の中で倒れて、死後2週間以上経ってから発見された人もいた。

団地全体だと孤独死の話はしょっちゅう聞きます。皆どこかしら体を悪くして、病院に行く以外は家に引きこもっている。自治会の役員もなり手が少なく、あと5年もしたら、運営が成り立たなくなりますよ」

このB団地は、あくまで都営であるため、設備の維持管理は都が担っているので、仮に自治会が組織できなくなっても、一定の環境は維持されるかもしれない。

だが、民間マンションの場合、同様に住民の高齢化が進み、管理組合の機能が果たされなくなれば、もはや誰も面倒を見てくれなくなる。

老朽化マンションの問題に詳しい、高崎健康福祉大学元教授の松本恭治氏が言う。

「以前私は、自宅のある都内の多摩地区から、大学のあった群馬県高崎市の近辺までに建つ約250件のマンションを、数年かけてしらみつぶしに調査しました。

結果、その1割、25件のマンションが住民の高齢化による管理組合の機能停止や、管理費積立不足による修繕不可能などの『管理不全』に陥っていたのです。

調査から数年が経ち、その数はもっと増えているはず。こうした足を使った調査はほとんど行われていないから見過ごされがちですが、東京周縁部での管理不全のマンションの増加スピードは、想像を遥かに超えるものがある。

私が実際に赴いて調査しただけでも、埼玉県の所沢市や新座市、熊谷市、茨城県の取手市などで、管理不全マンションの増加が目立っています」

旧耐震マンションが多い
建物と住人の2つの老い。その進行がとりわけ顕著なのが、'81年の6月以前に建設された旧耐震マンション(築35年以上)と、そのさらに前、'71年以前に建てられた旧々耐震マンション(築45年以上)だ。

日本全国で、旧耐震は約106万戸、旧々耐震は約18万個が現存しており、両者を合わせた数は、多い順に東京、神奈川、大阪、千葉、兵庫、埼玉、愛知と続く。

そのうち東京には、旧耐震が36万戸、旧々耐震が7万戸現存。次ページの表を見れば分かる通り、世田谷区や渋谷区、港区、新宿区など、人気住宅地とされる地域に多い。

都下に目を移せば、多摩ニュータウンに代表される大規模団地を抱える多摩市や八王子市、町田市に多く残る。

「中国人が排水溝に料理油を流して…」立地が良くてもダメ、全国に「限界マンション」が急増中
「中国人が排水溝に料理油を流して…」立地が良くてもダメ、全国に「限界マンション」が急増中
c 現代ビジネス
この状況に危機感を覚えた東京都は、今年3月「良質なマンションストックの形成促進計画」を策定。マンションと各管理団体を登録させ、都の側で老朽化の状況を把握する試みをはじめた。

都は、8割以上のマンションの登録を目標に掲げるが、前出の米山氏は、その効果に懐疑的だ。

「そもそも、こういう仕組みにすぐに反応して登録できる時点で、それなりに管理が行き届いている証なんです。問題なのは、管理組合が機能していないマンション。そうしたところは、手間が増えるのを嫌がり、登録しないのが目に見えている。

あるいは、そもそも組合がないマンションの場合、こうした計画の存在そのものを住民が把握できない。老朽化物件の増加は避けられない現象なので、行政は早晩、マンション解体の問題に本腰を入れて向き合う必要に迫られるでしょう」

廊下が崩壊して下敷きに
老朽化したマンションの不利益を被るのは、当該マンションの住民たちだけではない。

「修繕がおろそかになっていたマンションの外壁コンクリートがボロッと剥がれて、歩道に落下したなんていう事故は、全国各地で毎日のように起こっています。取り返しのつかない大事故がいつ起きてもおかしくない」(前出・松本氏)

実際'09年には、沖縄県浦添市の住宅街にある築35年(当時)の老朽化マンションで、長さ約15メートルの廊下が崩落する事故が起きている。早朝5時という時間帯だったため、けが人はいなかったが、下敷きになった軽自動車はペシャンコにつぶれ、大惨事になる恐れもあった。

これも、管理組合がきちんと機能し、定期的な検査や保全が行われていれば、事前に対策の打てた事故だった。

こうした管理組合の機能不全に加えて、外国人の賃貸利用者増加が「スラム化」に拍車をかけるケースもある。

神奈川県横浜市中区・関内。最寄りの市営地下鉄の駅から徒歩5分ほどの好立地に、Cマンションがある。周辺にはコンビニエンスストアや大規模スーパーもある便利な場所。

高級マンションが林立する一帯にぽつりと佇む、くすんだ外壁が、物寂しい雰囲気を醸す。壁にはひび割れが目立ち、バルコニーの手すりのまわりのコンクリートは崩れ、いつ手すりが外れて人が転落してもおかしくない状態だ。

このマンションは築40年程度の9階建てで、総戸数は40弱と規模が小さいこともあり、地主が自主管理をしていたが、5年前、地主が亡くなったのを機に、状況が一気に悪化した。

油を排水溝に流す中国人
一室を所有している70代の女性住民が嘆く。

「建物の老朽化が進んでいるのに、修繕の手立てがなかった。あちこちで起こる水漏れなどに耐えられなくなり、住民有志であわてて管理組合を立ち上げました」

そこで衝撃の事実が発覚する。地主が生前に徴収していた管理費を使い込み、残高が0になっていたのだ。

あわてて修繕費積立金を集め出したものの、予想外の出費は高齢の住人たちには荷が重く、瞬く間に滞納者が増えた。なかなか積み立てが進まず手をこまねくうちに、生活に大きな支障をきたすレベルの不調が、マンションのあちこちで起こりはじめた。

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c 現代ビジネス
「まともなマンションなら年に数回は行われる給排水の高圧洗浄ができなかったので、しょっちゅう水が詰まるようになりました。屋上にある受水槽の清掃もしておらず、水質検査が必要なのですが、その費用さえなかった」(前出・女性住民)

悪化する状況に、賃貸住民が逃げ出し、オーナー所有者たちが空室をなんとかしようと借り手を選ばなくなったことで、中国人の居住者が一挙に増えだした。

「彼らは、料理で使った油を普通に排水口に流して捨てるんです。もともとサビやゴミで詰まり気味のところに油を流し込むから、排水管の中で固まってしまう。水が流れないので洗い物はおろか、洗濯もまともにできない。

組合理事が抗議をしに行っても、『何が悪いんだ』と開き直られ、話し合いにすらならない。そのうち下水も詰まって、汚物が逆流し、お風呂場に溢れるようになった。悪臭なんてもんじゃない。

もう地獄です。仕方がないから、吐き気を抑えながら、誰のものかもわからぬ汚物を風呂桶ですくってはゴミ袋にためて捨てに行く。この歳になってなにをしているんだろうと、涙が出ました。

結局修理してもらうために、業者を呼ぶことが決まったのですが、長年の老朽化で、『洗浄時に破損するリスクがあるから』といってほとんどのところに断られてしまい、途方に暮れました」(前出・女性住民)

立地が良くてもダメ
このマンションは粘り強い交渉を経て、これからようやく修繕の第一歩を踏み出すという。だが、取材時もちょうど配管にひびが入り、ガス漏れが発生。住民たちの悩みは尽きない。

こうした、管理不全の老朽化マンションの救済業務に特化した企業も出てきている。

そのひとつ、横浜サンユーの利根宏代表が言う。

「うちは、20年ほど前からこうした業務に取り組んできましたが、管理不全物件の数は年を追うごとに増えています。立地が良いから大丈夫、などという考えはまったくの幻想。

いまのままでは、所有者の多くが亡くなり修繕の手もつけられず、買い手もつかないマンションが日に日に増えて行く。国や自治体が解体するにしても、膨大なお金がかかる。一体どうしたらいいのか……」

前出の米山氏が続ける。

「結局、マンションは自分たちのものなので、他人が助けてくれることを期待してはいけません。行政が支援するといっても、出来ることは限られる。他の住人に任せきりにするのではなく、早いうちから管理組合の状況を把握した方がいい。

マンションを売却して老人ホームなどに入居することを考えても、資産価値を下げないために積極的に管理組合に関与することが、ひいてはスラム化を防ぐ第一歩です」

「限界マンション」の現実は、決して他人事ではない。
https://www.msn.com/ja-jp/news/opinion/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%BA%BA%E3%...