ロイヤルガーデン松縄パークロードについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：香川県高松市松縄町49-1、49-12（地番）
交通：「トキワテニス前」バス停から 徒歩6分（ことでんバス）
高松琴平電気鉄道琴平線 「栗林公園」駅 徒歩17分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：68.13平米～95.13平米
売主・事業主：和田コーポレーション
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：株式会社合人社計画研究所（予定）
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-05-26 16:10:51
大通りに面しているからうるさくないかな？
静かではないですよね。
そして時間によったら出にくくて入りにくいかも
立地はいいと思います
比較的中心部から離れてる地域なのにタワー式立体駐車場なのが気になります。
地価が高いのでそのせいでしょうか？
松縄に建っている２つのRGもタワーパーキングですね。
ただ今回は結構大きなマンションなので土地はある気がするんですが、どうなんでしょうね？
ここ数年のＲＧは15階建てと立体駐車場ばかりで個性がなくなってしまったように思います。
修繕積立金が安すぎる。
値上げが目に見えている。
過去物件の実状を聞く必要がある。
アルファステイツは少しロイヤルガーデンより修繕積立金高いけれど、
10年目になって急に足りなくなるといって値上げの提案がでてきた。
ロイヤルはそれより低く設定してるから、当初売りやすいように無理な金額にしてる。
タワー式駐車場になった理由としては､ここの物件の容積率が高松市中心部の商業地域並に容積率があるから比較的大型物件になったのでは?
容積率フルで使うのはマンション業界では当たり前です。
ちなみにこの物件の容積率は390%になります。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
和田さんは平面駐車場が少ないですもんね。
そしてここも戸数分はないのでしょうね。
和田のセールスマンの評判ってどうですか？
駐車場は全戸分あるようです。
まあこの立地で駐車場なかったらさすがに売れないですよね。
最近はどこも当初の修繕費安くしてますね。
せめて1万円ぐらいからにしとけば値上げも緩やかに済むんですが、デベロッパーはそんなこと考えないですよね。
セールスマンは一人しか当たっていないですが、断ったあとの対応が悪かったのであまり好きではないです。
それまではとても感じが良く、知識もあったので信頼していましたが。
私も同じ体験をしました。商談中はせっかちなセールススタイルでしたがそれでも印象は可でした。しかし最終的にお断りをした瞬間、態度を急変させて怒り口調で一方的に文句言われましたね。今でもあの時の腹立たしさは忘れられません。Ｋ。
ここの修繕積立金はまだ未定になっていますが、他のロイヤルガーデンを見ると意図的に分譲時の修繕積立金を安く設定しているように感じ、将来どんどん値上げされそうでちょっと怖い感じがします。ある程度の築年数が経ったロイヤルガーデンにお住いの方はいかがですか。
また、ロイヤルガーデンのホームページは情報公開がとても不十分だと思います。
ロイヤルガーデンは、合人社計画研究所ばかり管理会社に指名しているが、これだけ販売棟数も増えてきているのだから、自社グループで管理会社を持っても良いのではないだろうか。それとも売るだけ売って、アフターフォローに関わりたくない（面倒だ）から、独立系の管理会社に任せているのだろうか。
いずれにしても、中長期的に維持管理費がかかり易い設備（機械式駐車場やタワーパーキング）を有しているところが多いので、修繕積立金なども十分に蓄えておかなければ将来的な値上げは避けて通れないのではないか。
社員の人が見てると思うので質問するのですが、他に比べて修繕積立金って安いと思いません？
それは、安く設定してマンション買いやすくして、売ってしまえば後は管理組合の問題になるってことですか？
管理組合が修繕積立金を値上げするの大変なことはもちろん知ってますよね。
素人意見であれば申し訳ないですが、最初からもう少し高くしといてよって素朴な疑問です。
そういうのは直接ＭＲで訊いたら如何？
業者と思われますよ？
間取りや設備などがなかなかupされませんね。
管理会社によっても異なるので、一概には言えないのですが、入居のタイミングで長期修繕計画（案）が示され、
その中に向こう30年程度の修繕積立金シミュレーションや値上げのタイミング（一時徴収金があればそれも）なんかも併せて示されると思います。
ただ、第1期の役員さんたちは何かとバタバタしている（＆新築なので初期の施行不良以外に目立った修繕がない）ことから、当面先送りされ、だいたい5期目くらいから修繕積立金をどうするのか、15年目前後に予定される大規模修繕をどうするのかという議論が始まるパターンが多いです。
16さんがご心配されるように、最初から修繕積立金の額を上げておくというのも一つの考え方ではあるのですが、入居時に修繕積立金基金を一括徴収したり、引っ越しに伴い家具・家電の買い替えなど大きなライフイベントがあり、お金を使うケースが多いでしょうから、過度な負担にならないよう調整しているという面も少なからずあると思います。
もちろん、販売側にとっても見た目の積立金や管理費が安い方が売りやすいという事情があるでしょうが。。。
マンションの場合、管理が価値を左右すると言っても過言ではありませんから、管理組合の構成員が密なコミュニケーションを築いて、自らの資産を自らが守るというスタンスをしっかり共有することが大事です。修繕積立金を上げられない云々は、それらの視点が構成員に欠けているからでしょうね。反対者を説得できる材料をそろえておくことが肝要かと思います。
ここ最近、やたらとロイヤルガーデン松縄パークロードのＴＶＣＭを見かける。
今までＲＧと言えば、ＣＭをほとんど流していなかったように思うのだが・・・。
今回の物件は苦戦予想なのか、戦略変更なのか。
今まで割とロイヤルガーデンのcmかかってるけどなぁ
84戸、15階建でエレベーターが1基というのは日常的に不便そうですね。
朝の通勤・通学の時間帯はエレベーター待ちになりそうですね。
エレベーターは、イニシャルコストもさることながら、ランニングコストが
結構掛かるので、必要最低限にしがちですけど、それでも５０戸に１基くらいは
設置して欲しいですね。
メジャー７のマンションだと、ここら辺の住民利便性はしっかり考慮してますよね。
さすがに2基ないと上層階の人はいらいらしますよ。
分譲価格はやはり安いですね。
各住戸10万値上げしてもう1基つければいいのにと思います。
84戸で15階なら普通はエレベーター2基つかないよｗ
16階以上になると消防法かなんかで非常用エレベーターを含めた2基は付けなきゃだめらしいけど15階建てなら100戸以上ないと厳しいんじゃない？
>>26 評判気になるさん
「普通は・・・」ってところが難しいところで、何を以って「普通」とするかだと思います。
売る側からすれば、分譲価格を上げないため（安く見せる）には、余計な設備は極力付けない方が賢明ですから、84戸なら1基で十分という判断になるのも理解できます。逆に、買う側（住む側）からしたら、日常生活な訳ですから朝の慌しい時間帯の1分、2分というのが貴重に思える方も少なくないのではないでしょうか。
要は、売る側の論理と住む側の論理、どちらの立場を優先してマンションの設計をしているか、ということになる訳で、そこら辺はまだまだ改善の余地があるのではないかな、と個人的には思っています。
サーパス昭和町一丁目は、89戸10階建てで、エレベーターは２基でしたね。
>>26の者です。
ロイヤルガーデンの基準で考えたので多少は語弊があったかもですね。
ちなみに､和田の物件でエレベーター2基があるのは南向きと西向きの2棟構成で建設されたロイヤルガーデン栗林公園前ですので1棟単体ではやはり難しいかなぁと思ってる所です。
安い分仕方ないですね。
コスパ重視のロイヤルガーデンですから。
スケールメリットを活かした共用部もありませんし。
ですがやはり高層階に住みたいならおすすめはできませんね。
>>30 マンション検討中さん
そうなんですよね。集会室はおろか、エントランスにソファすらないようなロイヤルガーデンですから、分譲マンションとはいえ、昔の公団住宅を小奇麗にしたくらいの感覚でいないとダメでしょうね。
サーパス昭和町一丁目を買った友人に聞いたら、入居後に住民の顔合わせを兼ねた食事会があったそうです。食事会云々はともかく、そういった住民目線の企画や催しを考えてくれるデベロッパーの姿勢にゆとりを感じます。
デベロッパーにとっては、土地を仕入れて、どんどん売って、建物建てて、引き渡して・・・の繰り返しでしょうけど、住む人間にとっては一生に一度の大きなイベントですからね。車や家電を買うのとは訳が違うので、そういった気持ちを汲み取る姿勢が見えてこないのは残念です。両備グループになって変化があるかと期待していたのですが、そもそも両備自身が不動産に弱いからグループ化したくらいなので、期待する方が違ったのかもしれません。
ロイヤルのセールスマンの態度どうでしたか？いい思い出がないのですが。
色んな人のコメントみると言いようには書いていないのが散見されますね。
ロイヤルガーデンの営業マンの強引で、顧客に失礼な態度は多くの方々から指摘されているにもかかわらず改善されないのは、香川の企業として残念な気がします。
戸数が多いから仕方ないのでしょうが、ロイヤルガーデンにしては珍しく販売面で苦戦しているようですね。
短期間で売りぬくから安くしているようですが、どれぐらい残っているのでしょうか。
売れ行きは、チラシの情報だとA、B、F？がそれぞれ1、2邸残っている程度だったと思います。
販売戸数が多いので、何とも言えませんが、後に販売を開始したロイヤルガーデン桜町レジデンスは完売しています。そこも、あとわずか、となってからの時間が長かったですね。
伏石レジデンスはもっと残っていると思います。それぞれ立地、建築コスト上昇等あると思いますが、やはりマンションの需要が少し下がっているのではないかと個人的には思います。
今後は加速する人口減少、少子化を考えると空き家は多くなり、それなりの中古マンションも出てきます。なので、マンションは後でお金を入れても変更することができない立地が最優先かと私は思います。
田舎のマンション需要は確実に減っていきますよね。
そもそもただでさえ一戸建て好きの方が多いですし。
ただ、田舎でも高松は人口の減りが緩やかな方なので、その点に関しては他県に比べるとやや有力なのかなと思います。井の中の蛙でしょうが。
マンションの資産価値を第一に考えるのなら、駅から徒歩5分圏内は欲しいですよね。
伏石や松縄は人気なエリアですが、駅が近くにないのは資産価値を大きく下げる要因になりますね。
栗林周辺が人気なのは納得です。
ただ都会ほど駅周辺が交通網としても遊び場としても発展していないので、田舎はそれほど重要視されないかもしれませんね。
ロイヤルガーデンって長期修繕計画ってちゃんとしていますか？
また、修繕積立金の額は妥当ですか？
大規模修繕時には、大きな負担が必要になるかと思います。ロイヤルガーデンの、売ってしまえばという無責任さが残念です。
完売御礼。
売れ残るのかと思いましたが、完売しましたね。最後の方はどうやって売りきったんですかね。値引きとかあるのでしょうか。
