ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

＞＞81
高くならない根拠は
①URは敷地が広くゆったりしていて解放感がある。
②東側、西側、南側を階数の高い大規模マンションに囲まれて窮屈であり眺望がよくない。

ブリリアシティーとの間にある、道の真ん中に生えている大きな木はどうするんでしょう？　どこかに移すんでしょうか、それとも切ってしまうんでしょうか…？　ただどちらにせよ、エントランスへのアクセスはあそこを通るしかないんですよね？　道として狭くないですか？

＞＞83
道路中央に大木が１本、道路端に中木が１本あります。
恐らく、２本共に伐採するのではないでしょうか。
もし、残すとなると通行に支障があります。

道路の木は通行の支障になるので伐採しなければならないのですが、大木であることから相当広い範囲に根が張っていると思われますので、広範囲で道路の掘削と舗装復旧が必要となります。

保育園のある信号の無い交差点ですのであの木を伐採すると車がスピードを出して事故が起きるので伐採はしないと思いますが。

ブリリアシティが建つ前の自動車教習所時代からあるので、絶対に切らないと思います。
教習所が一番切りたかった筈ですから。。

生活道路として支障があるので伐採することになると思いますが
伐採、掘削、根伐、舗装復旧は100万円位でできますか？

HPで事前案内会の予約を取り出したね。
いよいよ見れますね

計画図では道路端の中木は伐採予定になっています。

本当ですか⁈
恐るべし三菱の折衝力...

祟りでも起きないといいですね。笑

>83
近隣住民向けの事前説明会等で計画書が配布されていますが、大木は保存・中木は伐採予定です。
大木は通行に支障はありますが市の保存木として同様の樹木は市内に結構残っています。
絶対に伐採は不可能とは言えませんが売主としての計画は無いはずです。
伐採する予定の中木は計画変更で自主管理公園と遊歩道を設け植栽も行うからです。

＞＞93
では、道路端の中木を伐採することで、道路中央の大木の両側をギリギリですが車が通行できるのですね。

>94
それは微妙です。
ブリリアシティ側は自主管理公園敷地の内側に杭を立てて
自主管理公園の歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
この物件側もそうすれば両側通行可能になります。

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てたのは車を通すためではありません。
敷地境界に杭を立てると車に当てられるからであり、自衛手段です。
そもそも、歩道を車を通すことは特別な場合（駐車場に入れる場合等）を除いて道交法で認めていません。
狭い道路の中央にある市の保存木は伐採すべきです。（伐採しないのは本末転倒）
状況が変わったのに、それにしがみつくのは問題です。

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てて歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
とのことですが
火災発生時に消防自動車が通行できるように当局からの要請があったものと推測します。
しかし、歩道乗り上げ通行は緊急車両はやむを得ないとして、一般車に適用されるものではありません。

道路用スペースとして市に土地を寄付すれば良いのでは

＞＞98
借地権といえども、マンション（３５６戸）との交渉になりますので困難と思います。

いやブリリアではなくてここのデベロッパーがです

＞＞100
当デベロッパーの考えは次
①道路中央の大木は役所が伐採してくれるものと思っている。
②もし、大木が伐採されなくても、道路端の中木を伐採することにより小型車であれば大木の両側を通行できる。
③なお、ブリリアシティ側の杭が引っ込めて設置してあるので大型の緊急車両（消防車等）は歩道乗り上げで通行できる。
④以上により、当開発用地の一部を道路用地として役所に提供する必要はない。
と推測します。

さらに、役所としては近くに保育園もあることから、道路中央の大木を残すことで大型車（トラック等）の通行を阻止して安全を確保する狙いがあるのかも知れません。あくまでも想像の域ですが。

道路の所有者管理者を無視して皆さんが持論ばかり述べても答えは出ません。
西東京市都市整備部道路管理課によると都営住宅とブリリアシティの間の道路は
市道ではなく東京都都市整備局　東京都住宅供給公社が所管する団地内道路です。
この大木をブリリアシティ北東側とすると同様に北西側にも大木が道路の真ん中にあり
これらの木が団地内道路と市道の境界です。

＞＞102
道路の木の所有者が誰なのかを論じているのではありません。所有者は誰でも良いのです。
団地ができる時に境界を示すために植樹されたものと思いますが、当時は車が通らなかったからそれで良かったのです。
近年、周辺の開発や道路整備に伴い、車両の通行に支障のある大木が道路中央に化石のように取り残されています。
周辺住民として、この木がどうあるべきかを論じているのです。場合によっては永久保存も考えられます。

現状、伐採されてない時点で今後の伐採もないでしょ。いままでだって邪魔だったのに、たかだかマンションが新しく建てられるだけで無くなることはないよ。

伐採されるかされないは役所が決めることなので解りません。
しかし、周辺にマンションが建てられることにより動線が人だけではなく新たに車も加わりました。
つまり、邪魔の度合いが大きく変わってきました。よって、今までだって・・・は、ないようにも思えます。
ただ、周辺住民がこの大木の保存の意義を役所に説明して嘆願書を提出すればその限りではないでしょう。

モデルルームへ行きたいのですが現地周辺には無いですよね。
申込した方へだけ場所の案内が届く様ですが、どなたかご存知ではないですか？
住友の都心部のモデルルームは知っていますが、三菱はどこなんでしょう？

三社（大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社 ）の持ち分割合を御存知の方いらっしゃいますか？

モデルルームは北口のパチンコ屋の後ろにできてるのがそーじゃない？
持分まではさすがにわからん

>>106 買い替え検討中さん
てゆーか、普通に予約すりゃいいんでない？

販売会社は
三菱地所レジデンス株式会社（売主・販売提携(代理)）と株式会社長谷工アーベスト（販売提携(代理)）
ですが、事前に部屋別けして各社の販売分を決めるのでしょうか？

>109
日時指定の予約で折り返し場所を記載した招待状を貰っても
場所によっては時間帯を変更する可能性があるから嫌なんです。
池袋とか新宿とか丸の内とか場所が判っていれば行ける時間に予約します。

>>111 買い替え検討中さん

都心ではなく、ひばりヶ丘駅ですね。
先日モデルルームの下見に行ってきましたが、駐車場の一角にありましたよ。

>>110 マンション検討中さん

事業の出資比率に応じてスタッフの比率も割り当てられてると思います。
総戸数に対しての販売ノルマも、売上も経費も全て出資比率で按分ってとこじゃないでしょうか。
幹事が三菱地所なので三菱の人間は最後までいると思いますが、長谷工の人間はある程度販売ノルマを達成した時点で殆ど引き上げてしまうかもしれませんね。

>112さん
ありがとうございます。
平日の１番早い時間帯が開いている日を探して予約します。

＞＞113
この、販売ノルマは部屋番号が割り当てられているのではなく、単に戸数なのでしょうか？

>>115 マンション検討中さん

単に戸数だと思います。
部屋番号は検討顧客が出て予算との兼ね合いで決めて行きますので、最初から部屋番号ありきでの販売割り当ては出来ないからです。

直床？

ヌーベルの新築時は坪140～230（平均186万円）で、階により大きな差があります。

日鉱施設の跡地もマンションになりそうな予感。

＞＞119
どの場所のことですか？

JX中央研修所は新施設の建築工事してたから当面デベロッパーへの土地売却はないんじゃないですかね

バス通りに面していい場所ですけどね。
地元民としては、洒落たレストランなど出来ると嬉しい場所ではあります。

三菱倉庫が住宅に参加しているんですね。

>>バス通りに面していい場所
住むにはいいですけれど、都会育ちだとものたりないかもしれないです。私は住宅街育ちですが、夫が都会育ちなので、言われるとおり、ショップが多くできてくれるとありがたいかな。

間取りは2LDKからあり、4LDKまで。ファミリー中心と思っていますが合ってますか？2LDKは夫婦2人の方も住むかもしれないです。

間取りがファミリー用なのがよいですね。
もし、間取りがファミリー用と単身者用の混在ですと、ライフスタイルが異なるのでお互い住みにくいです。
また、本物件は定年退職後も静かに暮らせると思います。

坪200万円位ですかね。

230〜280と予想

＞＞126 それはあまりにも高すぎないですかね。

＞＞126
2LDK～4LDKで58.77m2～85.35m2の間取りになっています。
坪230〜280万円を予想とのことですが
坪230万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4089～5938万円
坪280万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4978～7229万円
となります。
それにしても高いですね。

まあ一等地の三菱物件ですし安くなる要素はないですね(~_~;)

通りから一本奥に入った静かな所で、生協が近くにあり生活に便利な場所です。

売主のブランドは違う大手でも、同じく施工が長谷工の武蔵野市の物件は
坪単価３００に達しているので西東京市谷戸でも２８０も有り得そうで怖いです。

実際のところ坪220くらいでしょうね。

近くの大規模マンションが売れきっていないので、高くするとそちらに流れます。よって坪200万円がいいとこですね。

マンションって徒歩10分圏内以外は候補にしない場合が多いので大規模マンションの
方とは事情が違うと思いますよ。

現実路線平均すると230〜240万では無いでしょうか？
高い住戸は280万位するかもですが。

比べるとしたら三井の田無じゃないですかね。
あちらは駅徒歩8分ですが、線路が近く道路が目の前です。住環境で言えばこちらの方が優れているので三井より若干高めに設定してくる気がします。

＞＞136
上記の情報です。
2LDK～4LDK、５５．８３平米～７８．１７平米、３５００万円台～６１００万円台、最多販売価格帯４４００万円台
これにより、坪207～258万円になりますね。
よって、当物件は坪230〜240万円は行きそうですね。
それにしても、価格が上昇していますね。

ヌーベルは坪140～230（平均185万円）と階高、方位、眺望、日照の違いにより坪単価に大きな開きがありました。
しかし、レジデンスは南向きがメインであることから、坪単価に大きな開きが生じないのでしょうか。

モデルルーム先行案内会の招待状が届きました
当日はモデルルーム２タイプと予定価格、販売スケジュールの案内があるようです
過去の訪問から推測すると予定価格表の配布は無いでしょうね
出来るだけ狭い～広い、低層～高層の間取りで確かめてきます

ここ買える人うらやま

HPで事前案内会が延長されましたね。
初日に行くんですが、倍率が付くほどの物件になっちゃうんでしょうか、、、

買物便利で静かな所でもあり、徒歩１０分の大規模マンションがそんなにあるわけではないので人気がでるでしょう。
抽選で当たるまで取り合いになるでしょう。（何回に分けての販売になるか解りませんが、４回位あるのではないでしょうか。）

価格帯出ましたね。。。うーん。
まあ想像どおりかな。

だいたい予想通りでした。パークホームズ田無と悩む。。

引き渡しから逆算してもオプション等は選べなさそうですね。

＞＞137ご近所さん　
58.77m2～85.35m2　3,800万円台予定～6,600万円台予定　最多価格帯4,900万円台予定
ということは、坪単価は214（219）万円～256（259）万円になります。
平均価格は未公表ですが、坪235万円位になります。（ヌーベルよりも坪50万円アップ）
よって、＞＞137ご近所さんの予想（坪230〜240万円）通りの結果になりましたね。

なお、ヌーベルは
60.71m2～92.29m2　　2,800万円～5,850万円（平均4,440万円）
坪単価140万円～230万円（平均185万円）で坪単価に大きな開きがありました。

首都圏のマンション価格が平均で2割くらい高くなりましたからまあ妥当ですね。

新築価格は周辺の相場と照らしても妥当な範囲だと思いますが
目安として東京五輪後の首都圏マンション相場の大幅な下落開始とかリスクは覚悟が必要ですよね
過去２回マンションを買いましたが株式と同じで相場の変動はキツイです

>>148 買い替え検討中さん
首都圏の新築マンションとくに区でなく都下の変動なんてたいしてありますか？ちょっとした下落はあっても大幅なアップダウンなくずっと右肩上がりですよね？しかも今の低金利でカバーできる範囲ですよ。現金一括で買う人にはあてはまりませんが、
五輪後も資材高騰と人材不足は変わらないんでたいしてこの辺りの価格は変わらないのでは？
中古はいまが売り時なんで、五輪後下落激しいかもですね。

REITマネーが流入して暴騰からの暴落リスクがあるのは都心の投資物件です。
こちらのようなエンドユンザー需要の郊外物件にはREITマネーが入っていませんのでバブルのような値上がりもしていない分暴落もありません。

　郊外でも徒歩10分以内の大規模物件は暴騰も暴落もないでしょうね。 じりじりと右肩上がりですね。また、五輪後に暴落するとは思えません。
その後の管理のことを考えれば200戸～500戸の物件が良いでしょうね。 大規模修繕費は戸当たり100万円～200万円かかりますので、物件規模が小さいと負担が多くなります。
よって、50戸以下だと資金面で大規模修繕が困難（場合によっては一時徴収も）になると思います

最高価格は６４００万円
最多価格は７０㎡５０００万円みたいですよ

>>151 買い替え検討中さん
マンションの話ですよね？
5分ならまだしも、10分で右肩上がりは夢見すぎでしょ

＞＞153 この辺の中古物件の価格は新築時と同額です。（築１５年ものでも）
人気があるためか、なかなか中古物件が出回らないですね。

>>154 周辺住民さん

15年前がかなり安かっただけでは？最近はだいぶ値段も上がってきているんで、変わらないかちょい下がるかくらいでは？
西武池袋線がもうちょっと価値が出ればわかりませんが。
15年前は副都心線直通も近くのイオンもなかったですから、色々周辺に変化があればまたかわるでしょう。

>>155 匿名さん

北口再開発と、南口のロータリー整備はひばりが丘駅にとってプラスですね

約７年前からひばりヶ丘駅徒歩１０分程度の新築物件を探し続けていますが
新築の相場観を得るために中古物件の価格も追い続けています。
中古価格は大手大規模物件ならば下がるどころか新築当時価格を維持しています。

全体の収納率としては十分なスペースがあることや、トイレ、浴室、キッチン等の水回りスペースが
真ん中にまとめられているので家事の動線としては良いと思います。
各洋室の広さも５㎡以上あるので、子供部屋として利用する場合でも収納スペースもありますから
広さ的には問題なさそう

立地条件としては駅からの距離が考慮ポイントになってくるのかな。
１０分の距離がありますから、これは好みが分かれそうです

＞＞158
（誤）５㎡以上⇒（正）５畳以上
喧噪な駅近よりも、これくらいの距離にある静寂な所がよいですね。
生活に便利な場所でもあり、価格設定が妥当と思います。

案内会行ってきました。
素敵なマンションでした。
担当の方も誠実に受け答えいただけた印象です。
価格が予想通り少し高い印象ですが、我が家は無抽選目指してお部屋選び進めます！

東側にあるC棟って何ですか？
ご存じの方教えて下さい。

>161
駐車場の一角に建つ２部屋６階建ての棟です
６９．８㎡と７３．２８㎡の３ＬＤＫになっています
１階ゴミ置場の上部空間を有効利用した感じです

＞＞161
方位は東南東向き、すぐ横に６階建てマンション、その先に１５階建てマンションがあり眺望に問題があります。
よって、平均単価は坪２３５万円ですが、このＣ棟は坪２００万円を割ると見込まれます。もしかしたら坪１８０万円位になるかも。

価格で狙い目ってことですね？
おそらく駅に1番近くなりますよね？

＞＞164
そうです。景観や日照を気にしない人にとって、Ｃ棟はお買い得物件ということになります。
さらに、１階がゴミ置き場ということもあり、２階の価格はかなり抑えられ、坪１８０万円以下は確実ですね。
なお、Ｃ棟へのアクセスはＢ棟の東寄りエレベーターを使い、渡り廊下を移動しますので、駅に一番近いとも言い切れません。

ココかなり良いけど我が家には手が届かなかった。。残念です

6600万円台の住戸とは、Ａ棟９階のルーフバルコニーのある部屋（Ａ－Ｑｒ、85.35㎡）なのですか、
それとも、Ａ棟最上階の東端の部屋（Ａ－Ｎ、80.14㎡）なのですか？

モデルルームで開示している予定価格表では
Ａ棟９階のルーフバルコニーのある部屋（Ａ－Ｑｒ、85.35㎡）です。

＞＞168
3,800万円台の住戸はどの部屋ですか？

Ｃ棟2階の価格を知っている方いますか？　お買い得物件らしいのですが。

モデルルームで開示している予定価格表は全戸記載されている訳ではありません
また持ち帰りも厳禁です
要望書を出したい場合は個別住戸の価格も知る事が出来ます

ここの3000万円台の部屋はもの凄い高倍率になりそうです
マンションに限っては鶏口牛後ではなく寄らば大樹のかげが正しい
優れた物件に滑り込むことは非常に価値がありますので

同じ市内で某大手デベ・某大手ゼネコン施工の３０００万円を切る一番狭い部屋を買ったが
構造もしっかり、設備も良く、管理も満足なのでその点だけは正解。
最も安い広告の目玉になった１階は１０倍弱の倍率だった。

1Fは庭付きでしょうか？

>174
１階は庭付きです
（注）庭の土地に所有権はありません。共有部分の占有使用権が与えられます。

>>175 匿名さん
情報ありがとうございました。

＞＞174 庭付きもいいですが、手入れしないと雑草だらけになりますので注意して下さい。
時たま、雑草だらけの庭を見かけますが、庭があったら「いいなー」と、安易な考えだったのでしょうね。

3000万円台の部屋ってあるんですか？！

＞＞178
有ります。
3000万円台とは、①3000～3009　　②3000～3099　　③3000～3999　のどちらかを示しますが、曖昧な日本語です。
例えば、3800万円台の場合は、④3800～3809　　⑤3800～3899　のどちらかですが、一般的には⑤です。
よって、3000万円台とは　③の3000～3999万円になります。
もっと丁寧に言えば、３千万円台になりますね。これなら、４千万円未満で、わかり易いでしょう。　

いかにも理系らしい文章

＞＞178
～台とは末尾が替わる手前までの範囲を示します。
つまり
3000万円台なら末尾が3で、3000～3999万円
3800万円台なら末尾が8で、3800～3899万円
3810万円台なら末尾が1で、3810～3819万円
となります。