ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

駅からすごく近いわけでもないのに、スロップシンクもないし、ディスポーザーもつかない。唯一二重床だけは評価出来るが、天井も低いし価格が高すぎる。立地も四方マンションに囲まれて圧迫感すらかんじる。駅から遠いが、（といってもこのマンションから徒歩８分くらい）環境もよいし、値段も安いUR跡地の方がまだ魅力的。イオンや西友やコンビニなどもあちらの方が近いしね。

>>401 匿名さん

たしかに圧迫感がすごいんですよね。初めて来たときにびっくりしました。
あとマンション間の距離もないですし、日陰にもなりそうですし、、それにしては値段が強気ですね。
谷戸、ひばりが丘地区でいくつか検討してきめます。

うちはコスモかヌーベルの中古が出るのをずっと待っていましたが、なかなか出ないので
ここらで手を打とうかと思っています。買い物は近くのコープは使い勝手良いです。

>>403 マンション検討中さん


ヌーベルの方がバス停にも近くて便利そうですね。なかなか中古はでませんが。コスモは駐車場などが安くて魅力的ですね。

周辺のマンション群で現在売りに出ている中古はコスモの一戸のみですか
よほど住みやすいのでしょうか

>>405 匿名さん

中古なかなかでないのですね！あれだけの大規模マンションなのに、、。
住みやすいのでしょうね。

コスモのマンションの住人です。コスモのマンションは当時他のマンションより価格が非常に安く、広い部屋が多かったです。その分、直床だったりコストがかかっていなかったようです。目の前のグランジオはモデルルームを見に行った時、2重床の上、2重床の間に吸音材を敷いてあると説明されたと記憶していす。当時は価格が高く購入は無理でした。ヌーベルはもっと高く、モデルルームを見にも行けませんでした。コスモのマンションの良いところは敷地内に本当に緑が多く、南側に道路がないので、夜は本当に静かですよ。

>>407 ご近所さん

そうなんですね。
先日中古が買えたらなと見学させてもらいました。広すぎてびっくり！ﾏｲｺﾞになりそうでした。エントランスも豪華ですし、中庭も広くていいですね。

レジデンスのところに書き込み失礼しました。

さあ休業日が過ぎて明日から第１期販売に入ります。
何戸が販売対象になるでしょうか。
どの位の登録申込があるでしょうか。
２６日の抽選会の倍率はどうなるでしょうか。

先日こちらの外観を見に行きました。
マンション間の間隔狭すぎませんか。？
それでいてベランダ向き合っているのですよね？丸見えってことないでしょうか。
あまりに敷地面積が狭いので見送ろうと思います、、。
駅から離れたひばりが丘のほうが解放感があったので。
購入検討されているかた、決めては何でしたか？？

・マンション間の間隔は狭いです。
・B棟のベランダからA棟の背中（共用廊下）が見えます。
・駅から離れたひばりが丘地区は解放感があります。（土地が安かったため）
・レジデンスにした決め手は駅からの距離と安過ぎない価格です。

>>411 匿名さん

ありがとうございます。
やはり距離は近いですよね。
A棟の共用廊下が、見えるとあるのですが、どういう意味でしょうか？部屋を通り越して外の廊下まで見えるということですか？ごめんなさい、作りがよくわかっていなくて、、。

駅までは近くていいのですが、上階でないと日光は期待できませんか？

ベランダが向きあってるってのが間違い。

＞＞412マンション検討中さん
Ａ棟（南側建物）とＢ棟（北側建物）がありますが、それぞれの建物の南側にバルコニー（ベランダ）、北側に開放廊下（共用廊下）があります。
つまり、Ｂ棟から見ると南方向（30m位）にＡ棟の開放廊下が見えます。もし、窓が開いていれば部屋の中が見えます。
また、Ａ棟の南側に18階建てのコスモがありますので、眺望は良くありません。
更に、上階でないと日光は期待できませんが、詳細はモデルルームでお尋ね下さい。

日当たりはモデルルームで日影図の提示を求めて確認。日影図って要求しないと出てこないケースが多い。営業に日当たりは大丈夫ですかって聞き方すると、大丈夫ですって返ってくるよ。ほとんど日が当たらなくても。

要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。
要望書が予定通り出たとして単純計算すると４０戸の方が落選となります。
それとも競合を嫌って登録はせずに辞退されるのか２１日～２６日に注目。
我が家は見送りです。理由は敷地配棟と構造設備が長谷工仕様の割に高額過ぎるからです。
駅から徒歩圏内は評価に値しますが、敷地一杯に詰め込んで天井高も低いなど窮屈で、断熱仕様などの基本的スペックも現在の新築マンション水準として相当低いからです。

第１期販売戸数が６０戸とは少ないですね。なお、登録を辞退される方もいるのですね。
長谷工、高額、敷地一杯、天井高、断熱仕様と気になる所がありますからね。

重要事項説明が契約の前だから、重要事項説明を聞いてやめるって人もいたりする。倍率付かないとキャンセルされたら、また一から客探さなきゃならないし、完売謳えないから倍率が付く程度に販売戸数を調整する。

総戸数に対して一期の販売戸数が1/4以下って、好調とは言えないね。販売に時間かかってへたすると完成在庫になるかも。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるからその辺は慎重に判断。

重要事項説明書と管理規約（案）、契約書は早めに入手して確認しておいた方がいいよ。抽選から契約までって一週間くらいだから、じっくり確認してる時間がない。

完売を謳うために倍率が付く程度に販売戸数を調整して、落選者を出す。登録する人って倍率が付かないようにとか倍率が付いても当選してほしいって願うものなんだけど、完売を次期以降の宣伝として利用するためにむごいことするんだよね、売る側は。

売れる見込みの部屋を販売するわけだから完売ってお約束というか演出。完売＝人気ってわけじゃないんだよね。各期完売だけど、小出しに時間をかけて販売をして竣工時点で売れ残りって珍しくない。

長谷工施工のシティーテラスひばりが丘は平成29年2月2日完成済だが、まだ完成在庫の状態のようですね。
１年を過ぎると中古物件扱いになるのですか。

>>416 買い替え検討中さん

要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。 ってどう意味ですか？私が検討中者です。次期販売の部屋はありますが、一応数えると今は164部屋を販売してると思ってるですけど、私が感違ってるでしょうか？

>422

竣工後１年を過ぎると広告で新築を謳えなくなる。アフターサービスと瑕疵担保責任は新築時と同じはずだから、瑕疵担保責任が一般的に３カ月の中古とはまた扱いが違う。ただ、品確法で定められている主要構造部分の瑕疵担保責任は竣工から１０年なので引き渡しが遅くなるだけ期間は短くなる。

＞＞424匿名さん
隣のサンクレイドルのこのような記事ですが

　48: 周辺住民さん[2017-11-17 22:05:29]
東レは竣工が近づいてから看板やら横断幕を設置して販売準備はしていましたが
実際には竣工を迎えても一般のお客様向けに販売開始はせずに
同業者へ丸ごと転売したと思われます。

49: 周辺住民さん[2017-11-18 08:54:08]
ということは、中古物件扱いにならないのでしょうか。
それとも、中古物件となるのを回避するためにマンション名を変えたのですか。

どう思われます。

不動産表示規約で新築の定義が「建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」となっているので、業者の変更は関係ないよ。

おまけだけど瑕疵担保責任については宅建業法で宅建業者が販売する場合２年ってなってる。中古の売買の場合、通常は個人間の取引（不動産業者は売り主と買主を仲介するだけ）なのでこの規定が適用されない。一般的には３カ月で契約書で規定する。

まだ、気が早いかも知れないけど値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。そういった意味でも一期の販売状況の見極めって重要。

値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。
とのことですが、その時はカスしか残ってないのではないでしょうか。

要望書のでたところから販売すると、最後に売りにくいところが残って、苦戦するのはわかりきってるから各期で販売住戸の調整はするよ。要望書が出ているのに販売しない部屋ってそういったケースも含まれているはず。各期にパンダ部屋を設定するよ。

まあ、部屋の好みでどうしてもここって人は売主の言い値で買うしかないでしょう。

ここってカスがあるんだ。マンション全体としての評判も資産価値に影響する。

>423
>一応数えると今は164部屋を販売
ＭＲで配布していた手書きで書き込む販売価格表では次期以降分譲予定と塗りつぶしてある住戸を除くと１６４戸位になったと思います。その中から要望書を参考にして６０戸に絞って第１期正式販売広告を出したと思います。第１期は見送るので６０戸がどの住戸になるのか内訳は判りません。売主には悪いのですが不人気による大幅値下げを期待しています。

>>432 買い替え検討中さん

423です。詳しく教えて頂いてありがとうございます、参考になります。

第一期即日完売を狙うために、要望書を参考に倍率の高い住戸のみに限定した販売方法に異議があります。
こんなことをしていたら完成在庫になりかねませんか。

第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？全般に見ないと大丈夫ですか。来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。契約者予定の一人としては心配です。

百戦錬磨の業界を乗り越えて来た営業マン達だから大丈夫でしょう。
あの方々は人気動向で強気と弱気の戦略を変えてきます。
長期戦になると覚悟したら販売期数を増やして確実に小出しして売り切るでしょう。
「第１期即日完売」の記録は次回以降の宣伝広告活動で大々的に使えるからこそ意味があるのです。
完成在庫は無い方が良いに決まってますが人気住戸だけを先行して売り切る方が苦戦するので２期以降、特に竣工以降にも目玉住戸を残しておく必要があります。

＞＞第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？
第一期の申込受付期間は11/21～11/26です。申込が複数の場合は11/26に抽選で決めます。
もし、申込のない住戸があった場合は抽選終了後に先着順住戸として販売します。
ここで注意しなければならないのは、要望書を参考に倍率の高い住戸のみではなく、不人気の住戸を潜り込ませてあります。それは、不人気の住戸が多数売れ残ると大変なことになるからです。なお、抽選に外れた人は先着順住戸にかなり流れます。（抽選に外れたからこれにしようか・・・。冷静な判断ができない状態になっていますので）

ここで、即日完売の意味ですが、11/26までに販売対象物件がすべてに売れた場合です。
また、期を別けて販売するのは、対応能力もありますが、不人気住戸の売れ残りを避けるのも目的の一つであり、まんべんなく織り交ぜて販売するのです。

＞＞来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。
来年完成前に売り切れないとしても、売れ残り分は売主が持ち主となっており、住んでいる住民の負担にはなりません。
よって、心配することはありません。
ただ、無償で家具を付けるとか、大幅に値下げをするかして販売します。なお、大幅な値下げはマンション全体としての資産価値の低下につながる恐れがあります。

>437

未販売住戸の管理費と修繕積立は売主負担だけど、大量に売れ残って駐車場稼働率が管理計画の想定稼働率を大幅に下回ると管理組合の収入が減って赤字になったりする。ここは機械式駐車場があるから使わなくても維持費はかかるし。

駐車場収入は駐車場の維持管理と機械式駐車場の更新に使われる。その収入の一部が維持管理の管理費口に、大半が更新のための積立金口にプールされる。
想定稼働率が大幅に下回ると駐車場収入が減るが赤字になることはない。単に、更新費用の積立額の計画未達ということになる。

駐車場独立会計でない場合、更新費用は修繕積立だよ。ちなみに新築時の計画である３０年までには更新費用は含まれない。計画以上の値上げになるのは必至。同じく竪排水管とエレベーターもね。

①駐車場を独立会計にしている所は殆ど無いが、それに近い運用を行っている。
②駐車場更新費用は当然のこと修繕積立金口（ここに駐車場収入の大半が繰り入れられる）から支出する。
③機械式駐車場は一般的に25年で更新となっており、長期修繕計画の30年に更新が盛り込んである。
④購入時に修繕積立基金（5年～10年分）があり、初回の大規模修繕後に修繕積立金の値上げは必須である。

段階的値上げの計画って５年ごとが一般的。他も含めて何もわかってないってバレバレ。

定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画は、将来未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。ただ、販売時の広告に表示する積立金の金額を抑えるため、定額積立を採用するデベは少ない。売ったら最後あとのことは知らないってこと。

駐車場使用料って稼働率に応じて収入が変動する。更新費用って計画に従って積み立てないと不足したら更新もままならなくなる。駐車場独立会計ってそういった理由で採用されるケースは少ない。

それに近い運用って何じゃだけど、同じデメリットがある。

段階的値上げの計画って５年ごとが一般的となっているが、理事会が総会に上程し承認を得なければ値上げはできない。
よって、10年過ぎても値上げしていないマンションが多々ある。
デベは販売時に修繕積立基金（5年～10年分）を採用し、修繕積立金を低く設定し完売を狙っている。
つまり、10年で20年分の修繕積立金になる。当然、その先は値上げが必要になる。

即日完売って知らない人が聞くと人気かと勘違いしがちだけど、とりあえず販売した住戸に販売中に登録が入ったら該当する。各期で時間をかけて小出しにパラパラと販売して、各期は即日完売だけど完成在庫なんてケースもある。

定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画の一番悲惨な末路は、入居後管理組合が計画通りに値上げしないで積立不足になって補修もままならないってパターン。

一時金徴収をやっている所は少ない。
デベの販売時の修繕積立基金（5年～10年分）の仕組みが問題である。（行政がこれの廃止を指導すべし）
販売時に２倍の修繕積立金になっていれば段階的値上げは避けられるが、これでは売れない。
管理組合がしっかりしていれば、積立金立不足になって補修ができなくなるようなことはない。

定額積立してるデベもあるよ。

新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合が機能するかある意味賭け。

＞＞定額積立してるデベもあるよ。
ほとんどのマンションは
・毎月の管理費（管理費口で管理）
・毎月の修繕積立金（積立金口で管理）
・購入時の修繕積立基金（積立金口で管理）
となっており、管理費（管理費口）と修繕積立金（積立金口）は別管理している。

＞＞新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。
戸建でも同じことが言える。
もし、お隣がとんでもない人だったら売却して転居すれば良いが、戸建の転居は売却が困難である。

新築分譲マンションを買って約10年近くが経ちました。
修繕積立金の一時金拠出制が適用され10年目毎に数十万円の一時拠出が必要でしたが管理組合でそれでは不払いの人が出るのは確実との懸念で総会で廃止しました。また５年ごとの値上げも同時に決めて毎月の修繕積立金は2倍以上になりました。
それでも今度は毎月の管理費と修繕積立金の長期未払い者が何人も出てきました。
住宅ローンの支払も同時に困難に陥っていて最後は競売に掛けられて回収しました。
隣はどんな人が判らないだけでなく、財政的には購入時の契約能力は有っても返済能力は無い住民も出て来るリスクもあります。

＞＞10年目毎に数十万円の一時拠出が必要
恐らく、大規模修繕のためにお金が不足するのだと思われます。
初回の大規模修繕でお金が足りなくなるのは、デベが完売を狙って修繕積立金を低く設定して販売したものです。
本来であれば、初回の大規模修繕を賄える額の修繕積立金にして販売するべきです。
50年の寿命でしたら、それを賄うことができる修繕積立金を設定すべきであり、段階的に修繕積立金を上げるやり方は邪道であり、これでは支払うことができなくなる人が出て来るのは同然のことです。
また、購入時の修繕積立基金（5年～10年分）は廃止するべきです。購入時の修繕積立金が低く設定してあるので購入者が錯覚します。（デベはそれを狙っているのですが）
なお、50年間の返済能力＝購入時の契約能力　であるべきです。

閑散としているから保守上げ！

登録期間中は沈黙状態。
これは不人気の兆候なのか要望書提出者だけが黙って登録したのか？
抽選になりそうな住戸とかの議論が出なくて寂しいです。

新宿線田無駅なので直接の競合にはなりませんが三井のパークホームズ田無の方は第１期１次～３次で１７０戸中４０戸台の申込が有った模様です。（正式な成約数ではありません）

他の物件板でも、登録開始から契約が終わるまで沈黙なんてのがあった。登録開始前は超盛り上がってたのに。それから契約が終わってから再開。

ふつうこの期間って登録の状況、抽選の様子、重要事項説明や契約手続きについて書き込みがあるんだけど。

個人的にはこの期間の書込みがないのって、それまでの書込みはステマだったということを示していると思う。登録や契約の手続きで営業は手いっぱいだからね。

ちなみのその物件も販売は長谷工。すごくわかりやすいね。

もう一つおまけに、一期で完売せずと惨めな結果に。期分け販売って要望書集めて売れる見込みの住戸を販売するわけだから完売ってお約束なんだけど。

ここも同じ道をたどるか。

デベとしては多少売れ行きが悪くても、完成在庫にならなければ御の字です。
近場で同じ長谷工物件のシティテラスひばりが丘は入居中（割合不明）ですが完成在庫の販売中です。
竣工後１年以内には完売して貰いたいですね。

近隣に住んでいますが完成したら現地ＭＲというのか実際の部屋を見たいです。

>>459 周辺住民さん
現地MRというのは売り残りだよ。選べる余地なくなります。

こちらは人気エリアのフラッグシップともいうべきマンションですので早々に完売するでしょう。完成後に売れ残る可能性はまずありません。総じてレベルの高い間違いのないマンションですから。

マンモスアパートのような長谷工物件でフラッグシップというのはどうですかね。完成在庫にならなければよいのですが。

現地MRというのは完成在庫の現物住戸のことなんです。なお、人気が無い売れ残り物件ですので無償オプションも期待できますね。

申し込みをしたものです！
他にもいらっしゃると思いますが、抽選にならず希望部屋が購入できることを祈っています。
とにかく今はローン金利が上がらないことを祈ってます！

>464さん
当選すると良いですね。早期にＭＲ訪問して要望書をだしていたら優遇倍率３倍ですね。
営業担当者も要望書を真っ先に出した人を守るから大丈夫ですよ。
お客様を守るよりも競合を避けて無抽選で１戸でも多く売って成績を稼ぎたいから必死ですよ。

閑散保守上げ！！！

申込をした方々はこの掲示板に書き込んでくれませんね。残念です。

12月3日が契約日だったけれど完売しなかった様で
第一期二次受付だって
登録受付　12月8日9日
抽選　　　12月9日17:00～

意外だったなあ。即日完売物件だと踏んでたんだが。

一期二次は落選者の救済だよ。ということで告知も登録も短期間で実施する。売れ残りがそんな短期間で売れるわけないでしょ。

売れ残りがあったらそのうち先着順販売するからわかる。

第1期60戸販売で2次販売でも完売しなかったら3次先着順になるんでしょうが
270戸中の60戸も売れなかったら苦戦の道は決まりですね
フラッグシップで笑われるよ！

郊外のマンションは眺望が売り物ですが、それがいまいちだったのでしょうか。
南側に、道路を挟んで18階建てのマンションがありますので眺望は良くありませんから。

その南側のマンションとの間にも西側半分は６階建てマンションが２棟経っていて更に眺望が遮られる
Ｂ棟はＡ棟だけでなく東西も隣の１４階建てのマンションに囲まれている
東側は敷地境界に６階建てマンションが２棟密接している

やっばり人気エリアだから、マンションはいっばいでしょうね。お互い様。

第１期２次販売は６０戸の中での売れ残りをさばくものだと思いますが、先着順ではなく抽選になっています。もし、先着順にすると人気が無い物件だと判明するのを恐れたのでしょうか。

一度販売した部屋を新規扱いで販売するのはご法度。

＞＞474 匿名さん　
では、先の６０戸とは別の部屋ですか？

>473
先着順ならもっと登録受付期間を長くして完売を目指すはずです。
既に書かれている様に抽選での落選者救済と考える時間を与えないのが狙いですから
短期で抽選に持ち込んでいるだけでしょう。

>>476 匿名さん
落選者って当選者と同じ時期考えたんでしょう。みんなさんは第二希望の所に絞ってるよ、早期に決めたいと思うます。そんな時間をかからない

わたしもコスモの中古と比較して悩んでいます。
そこまで焦っていないので、コスモの中古を探しつつ、竣工したタイミングで部屋が残っていればそこから決めても良いかなと。
同じように比較してこちらを決めた方、決めては何でしたでしょうか？
正直、価格が安く部屋が広い、ディスポーザーにスロップシンク付き、南側の眺望がが抜けている。など、コスモの方が魅力的に感じています。私は新築にこだわらないのでレジデンスの魅力がイマイチ理解できません。

478です。
全住戸に玄関前門付きポーチとトランクルーム付きという点もコスモの魅力と感じています。

私は土地勘のある武蔵野市、西東京市、東久留米市で現在より広い間取りの新築を探していました。
最近の新築は長谷工施工物件だらけで購入決断に至りませんでした。一番の理由は高騰する価格です。長谷工施工物件は安い事、これが私の基本的な考え方です。
この物件を最後に中古の検討も始める事にしました。

三菱データ改ざんって何か説明ありました？
マンションには影響は無いですか？

>>478 近隣住民さん

コスモは中古だげど、値段は新築並みで、住みたい部屋は選べない。ならザレジデンスに決まりました。コスモでも前に高いマンションはあり、レジデンスのA棟にすれば、ある程度眺望か環境の様子がわかります。そして販売はじめだからこそ、住みたい部屋は選べて満足です。

ここと比較するなら価格や格からしてブリリアひばりが丘、ヒバリタワー、パークシティくらいでは？
さすがにコスモはないわ

>>482 通りがかりさん

ありがとうございます。
私はコスモ・ヌーベル・グランジオ全て内見しましたが今の新築には無いゆとりのある設計を非常に魅力に感じています。価格も、さすがに今の新築は高すぎるので、同じ予算かけるなら広い部屋買って中古リフォームもありかなと思っています。
あとはタイミングですね。引き続き検討してみます。

>>483 匿名さん

駅前に住みたい人では無いのでそもそもひばりタワーとパークシティは考えていません。
ブリリアは総戸数55戸で大規模ではないのでそもそも考えていません。
徒歩10分程で通りから入って閑静な住宅地、かつ大規模でいこいの森公園もほど近いこの立地が魅力的なので、コスモと悩んでいるわけです。格で比較するならコスモ・ヌーベル・グランジオで遜色無いと思いますよ。

この辺の物件検討する人は、そもそもひばりタワーやパークシティとは比較検討しないのでは？
価格以前に求める住環境が違いすぎる。

いや、コスモはワンランク落ちますよ

>483
格は長谷工特命の格安マンションでしょ
価格は土地代だけが高い
高額な土地取得代に安普請の建物が乗っただけの物件

>>487 匿名さん

どの辺がでしょうか？具体的に教えて下さい。

グランジオは20階建ての超高層規格で耐震性能が高いと言われており、建物にコストがかかっている。二重床の間には吸音材も敷き詰めていると聞いた覚えがあります。上層階は東大農場まで抜ける眺望、体育館まである共有施設、住友の分譲。価格も最上階は1億近かったような・・・ただ、駅まではちょっと遠い。大人気で即日完売しました。

コスモは１４０m2以上ある一番高額な部屋でも６５００万程度(5LDKのメゾネット) LDKは２５帖くらいありましたが価格はグランジオや三井の分譲のヌーベルとは比較にならないくらい安い。　1ランク落ちる旧リクルートの分譲。ガラスがペアガラスではなく、直床の為少しふわふわしている。
コスモの最上階はあまり売りにでたことはないですが、ほぼすべて特殊なプランで、メゾネットかロフトがありルーフバルコニー付、リビングの天井高は4m~4.5mあり解放感はありますが、冬は寒いみたいです。
ちなみにメゾネットで１００m2超えの部屋でも４６００万くらいからありました。

今のマンションは価格は高いですが、そのころのマンション分譲時の金利は３－４％もありました。。。

確かに、コスモ・ヌーベル・グランジオの中で住宅性能評価を取得しているのはグランジオだけですね。コスモは単板ガラスですからそういう意見も分かります。床については、必ずしも直床の方が二重床よりも劣るとは思いませんので、あまり評価の対象にはならないかな？と思ってます。
私は友人がグランジオに住んでおりよくお邪魔しますが、上の階の子供の足音がかなり響いてきます。当時一番高い部屋は7000万円でしたから、流石に億ションでは無いですよ。ひばりが丘近辺で億ションはひばりタワーとパークシティだけです。パークシティはペアガラスではないですが。。
私の友人もそうですが、グランジオの方はコスモを下に見ている節がありますね笑どちらも素晴らしいマンションだと思いますけどね。

以前SUUMOで「資産価値の下がらないマンション特集」を組んでいたとき、コスモが紹介されていました。築13年で700万円値上がりした部屋もあるみたいですね。
資産価値なんて結局第三者が決める訳で、それが答えなんでしょね。
話を戻して、レジデンスもそういうマンションになれるか？なれるといいですね。

2016年度人気ランキングでは
第1位　ヌーベルヴィラージュひばり
第2位　ひばりタワー
第3位　コスモひばりが丘
第3位　ブリリアシティひばりが丘
第5位　グランジオ武蔵野第
第6位　パークシティひばりが丘
第7位　フォレストレイクひばりが丘
第8位　パークウエスト東京
第9位　ハイセレサ田無シティハウス
第10位 ザガーデンハウス武蔵野
となっています。

地域のフラッグシップはヌーベルなんだろうね。
グランジオは広い間取りが多くて眺望もよかったけどちょっと駅から遠い。

確かに、グランジオは駅から遠すぎますね。
駅から１０分以内というのがマンションの売りですので、ヌーベルなんでしょうね。
しかし、ヌーベルもコスモができて眺望が悪くなりましたが。　

そしてザ・レジデンスひばりが丘の時代へ

ザ・レジデンスひばりが丘は駅から徒歩10分以内というところが良いところですね。今から考えても仕方がないですが、賃貸に出すときは検索が10分以内の物件として引っ掛かります。コスモやサンクレイドルは11分なので10分以内の検索では出てこないので。

レジデンスの営業さんの必死なコメントラッシュ笑
暇なんだね〜

むしろ周辺マンション住民のおらがマンションアピールの方が必死に見えますが...

>498

地所物件ではよくあること。組織的にやってるのだろうね。

おらがマンションアピールって、何か意味があるのですか。

更地になった日鉱の研修所と寮の跡地にマンションが建つならここよりいい立地ですよね。

そうとも言えませんね。バス通りに面している所はうるさい。閑静な場所を選びたいね。

バルコニーにシンクが無いようですが、次のどれに該当するのでしょうか。
①費用低減のため
②工期短縮のため
③構造上設置困難なため
④不要だから

スロップシンクって最初にコストダウンされる。気が付きにくいからね。

後付できない設備があるかないかのチェックは重要。入居してからしまったと思っても後の祭り。

いやー　気が付きますよ。図面を見れば一目ですよ。
それで何十万円コストダウンできるのでしょうか。

それが図面見れないで、スロップシンクありますかって質問する人結構いるよ。

最近はやりのコストダウン設計はリビンインの浴室。廊下とすべきスペースをリビングの畳数表示に加算できる。デメリットは、来客時にそれと知らずに服を着ないで出てきたらご対面。ここは間取りによってだから、ちゃんと確認しないと。

あと、洗面台の入り口が開き戸ってのもコストダウン。誰かが顔を洗っているときに戸を開けるとぶつかるなんてレイアウトだったりするからこれも要確認。というかほとんどが該当するけど。

勘違いなさっていらっしゃるようですが、開き戸（ドア）にするのはコストダウンが目的ではありません。
引き戸にすると戸袋の設置スペースを確保する必要があり、その分だけ設計の自由度が少なくなります。
なお、車椅子の生活の場合は引き戸がとても便利です。
もし、洗面台入り口が引き戸であった場合に、もろに裸と遭遇する恐れがあります。

引き戸でも鍵はつけられるよ。

戸袋の設置を省ける分、少なくともコストダウンになる。スペースと工数のね。

車いすのことまで考えてるのなら、廊下とトイレには手すりもつけてもらわないと。

１００歩譲って、下地はマストかな。

やはり勘違いなさっていますね。
引き戸の戸袋ですが、もしそこに戸袋が無かったら、その部分を自由に使えることで設計の自由度が広がります。

登録の一週間前なのに、販売戸数未定は怪しくない。

トイレの手すりはつきますよ。当初説明から変更がありました。

＞＞下地はマストかな
って何のことですか。もっと分かり易い日本語でお願いします。

下地（補強板といえばわかるかな）の無い石膏ボードに手すり付けると強度が足りない。下地がないと手すりを取り付ける工事が大掛かりになる。

あと、居室の壁も家具の転倒防止の固定をするための下地があったほうがいい。

年取ったら廊下に手すりを付ける必要が出てきたりするから下地は必須でしょ。

>>517 匿名さん

長谷工物件は下地がないところが多いですか？画鋲がすぐ入る壁は下地ないですよね？

下地について皆さん勘違いなさっているようです。石膏ボードは下地に貼り付けます。その下地は木材や軽量鉄骨等で300～450mmピッチで入っています。ですので、下地が無いなんてあり得ません、ちゃんと下地が入っているのです。もし、下地が無かったら貼り付けることができませんよ。もっと分かり易く言えば、全面下地ではないと言うだけのことです。

どのような背景で売主が三社（大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社）になったのか知りませんが、三菱グループとして三菱地所と三菱倉庫が入っていてややこしい。そこに、更に大林新星和が入っているから、さらにややこしくなっている。よって、売主が三菱地所の一社のみであれば、もっと人気が出たと思います。そう思いませんか。

>520

手すり設置とか家具固定用の補強下地のことを話してるんだけどね。

長谷工って他の施工会社と違って、自社で土地を調達して、プランニングしたうえでデベに売り込んで設計と施工の仕事を取るってのがビジネスモデル。なので実質的なデベは売主ではなく長谷工。管理会社が長谷工ってのでもわかる。持ち込み物件の場合、複数売主ってのもパターン。

地所物件なんて思うのは大間違い。

今どき長谷工は嫌、直床は嫌なんて言ってたら買う物件無いですからね。長谷工はさすがに沢山マンション作ってるだけあって、エントランスの豪華さやランドスケープ・植栽はなかなか良いと思います。
近隣住民物件で言うと
▪️ひばりが丘フィールズ
…ザ・長谷工マンション。タイルやバルコニーガラス手摺の色など、長谷工の標準仕様と言った感じ。2016年度グッドデザイン賞受賞。
▪️シティテラスひばりが丘
…デザインにこだわる住友らしい外観。好き嫌いは分かれるが、例えるなら男性的なデザイン。
▪️プレミストひばりが丘
…ひばりが丘フィールズの色違い。但し、白を基調としており、角地にありながら圧迫感を感じさせない洗練されたデザイン。例えるなら女性的なデザイン。
▪️ザ・レジデンスひばりが丘
…濃いめのタイルをベースにしており、重厚感を感じさせるデザイン。近隣のアウトフレーム逆梁物件に比べても見劣りしないデザイン。

と言ったところでしょうか。
レジデンスが出来ることでこの辺りの街並みも完成され、相乗効果で街自体の資産価値が上がることを期待します。

＞＞523匿名さん　長谷工って他の施工会社と違って、自社で土地を調達して、プランニングしたうえでデベに売り込んで設計と施工の仕事を取るってのがビジネスモデル。
とありますが
デベに売り込まないで、自社で販売したらどうなんですか。それとも、ブランドが無くて売ることができないのですか。

>525
長谷工は建設したり管理するのは得意ですが販売は大の苦手です。
長谷工ブランドではお客様の注目度が低いです。
大手デベに売り込んで販売は任せた方が儲かるビジネススタイルを強固に確立しています。

>514
第１期は60戸販売だったので第1次で残った住戸に次期販売予定から若干を加算した程度です。
要望書を出して登録して落選した顧客の救済策が目的ですから第2希望、第3希望住戸を営業の匙加減で出す形です。　私も以前に買った物件は1次の残り物でしたが強く希望したら次期予定から引き出してくれました。

そうでしたら、三菱地所レジデンス株式会社だけの販売が良かったと思います。変なものを混ぜないで。

ザ・パークハウスの方が印象は良かったかもね。

実質、他社物件を売るわけだから、JVでリスクヘッジ。責任取りたくないってこと。

長谷工は自社ブランドでも売ってるけど認知度無いでしょ。ブランシエってどれだけの人が知っているか。

>514
>527
第2次販売戸数は18戸に決まりました。
第1次の推定成約戸数は42戸前後という事になります。

＞＞532
その不調の原因は何なのでしょうか。

>533
不調なのかどうかは私には判りません。
この価格ならこれでも順調な売れ行き状況かもしれません。
単なる感想ですが、土地代：猛烈に高額、建物代：まあ適正。
この高額な土地代を出してでも買いたい・買える層がどの程度存在するかでしょう。

郵政の社宅跡地が何故猛烈に高額だったのでしょうか。
民間所有地の場合よりも低額だと思っていましたが。

第一期の販売が不調なのは、やはり、売主が三社であったことが原因だと思います。
売主が三菱地所だけでしたら即日完売だったと思います。

売主より管理会社が長谷工っていう方が気になりました。

やはり、長谷工のイメージとしては低価格物件なのでしょうね。そこで、今回のような高価格物件に食いつくお客さんは少なかったのでしょう。

こことだいたい同価格帯で同規模のブリリア上石神井も長谷工ですね。
最近の西武線沿線大規模マンションはみんな長谷工。

そうなんでしょうけど、23区と市部の違いはないでしょうか。
23区と同じような物件でも、市部になると価格を下げる必要があると思いますが。

区部か市部かというより、上石神井～高田馬場13分かひばりが丘～池袋15分という点だと思います。

この辺りってマンションいっぱいだけど、保育園、幼稚園、小学校空いてますか？？

鹿島施工のパークハウスだったら坪単価300行ってたと思いますよ

>>542 マンション検討中さん

人気の幼稚園は抽選です。
今年もかなり落ちました。保育園も厳しいです。

どこのデベも土地の仕入れには苦労してるから、駅徒歩10以内の土地は自ずと入札でも価格は上がる。
建築コストも上がってる中で、適正価格で売ろうと思ったら長谷工くらいしか施工できる会社はないと思う。そんなに長谷工が嫌なら100戸未満で聞いたことのないゼネコンが作ったマンション買うか、都心で大手ゼネコンが作るタワマン買うしかない。今は大手ゼネコンだってタワマン以外は殆ど作ってない。
三井・住友・三菱だって今や郊外大規模は殆ど長谷工だし、野村にいたっては長谷工仕様にただ乗っかっただけの「オハナ」なんてシリーズも展開してる。でもこれが売れてる訳でしょ？
前に誰かが言ってたけど、今時長谷工が嫌なら大規模物件は殆ど買えない。
だからそこを議論するのではなく管理会社とか、アフターサービスの対応をする売主について議論した方が良いと思う。
長谷工コミュニティは実績も多いし（グランジオの管理も評判いいらしい）心配ないと思うが、果たして大林新星和不動産がきちんと売主としての責任を果たせるのかが心配。

売主としての責任というけど、三菱が中心に入っているわけだし問題ないでしょ。

>>546 マンション検討中さん
この手の共同事業の場合は出資比率に応じて幹事会社と副幹事会社がいて、事業を仕切る幹事会社と経費も売上も按分する副幹事会社って構図になってる。ここは大林新星和が幹事会社だから、実質主導権を握るのは大林新星和で、三菱に決定権はない。

>535
地価上昇の傾向が出てくるまで寝かせて置いてから一般競争入札でせり上がったからでしょう

>546
三菱地所は販売の中心であるだけです

大林新星和って大林組の子会社ですよね？
管理が三菱だったら言うことないんだけど。

>>549 マンション検討中さん

このマンション、管理会社は大林新星和系列で無く何故売主と関係無い長谷工なんだろう？

>550
典型的な長谷工特命物件だからです。
企画、計画、設計、施工から管理まで全部一色やるけれど販売だけは直接やらない。
自分が売主にならず大手の有名な会社のブランド名と営業販売力に期待して丸投げ。

大林新星和がグループ会社に管理会社を持ってないから、「管理会社どこにしようか？」ってなった時に、長谷工が建築のコストダウンのバーターに管理会社を入れてきた。ってとこじゃないですかね。

＞＞大林新星和がグループ会社に管理会社を持ってないから
と
ありますが、本当なのですか？

>551の補足すると実質デベは長谷工ってこと。管理会社が長谷工ってのもそういった背景。最近系列に管理会社を持っている大手デベも、長谷工施工物件で管理会社は長谷工ってケースが結構ある。

>545

長谷工施工物件だと内覧会やアフターサービスの点検に売主でなく長谷工が出てきて、指摘してものら陸来交わして対応しないなんてのがおち。建設請負契約でアフターサービスの対応費用まで含めて発注してるから、補修対応したら長谷工のコストかかるだけだし。本来は売り主が出てきて彼らの基準で補修すべきかを判断するべきなんだけど。

憶測でものを語るのはやめなさい

＞＞556匿名さんへ
図星をつかれてむきになっているようですが、お宅は関係者ですか。　

あなた業務を妨害したとして訴えられますよ
妄想は心の内に秘めておきなさい

この欄に関係者の書き込みはご法度ですよ。連絡しますよ。

558匿名さんへ　
　不適切と思われる投稿があった場合は、その旨をスレッドの「×」ボタンから、当方までお伝え下さい。内容確認の上、当社の基準に沿って投稿内容の削除を行わせて頂きます。
　削除のご依頼を頂戴いたしました場合も、内容が意図的に誹謗中傷を行おうとしたものではなく、投稿者自身が経験したことに基づいて情報を共有したいといったものでしたら、基本的には投稿の削除に応じることはできません。
　否定的な情報も肯定的な情報と同じように、まだ経験されていない皆さんにとって大変、貴重な情報であるからです。
　この点をどうかご理解賜りたく存じます。

>>553 匿名さん

賃貸の管理などはやっているそうですが、分譲住宅の管理はやってない様です。会社HPに記載がありますよ。

しかしまぁ、長谷工サンって評判悪いですね笑
ここに批判的な書き込みしてる方はよほど嫌な思いしたんでしょうね。私は長谷工物件には住んでいないので分かりませんが。
関係者でもないので批判も擁護もしませんが、あまりにも悪い書き込みばかりで若干気の毒に思えてきました。東京オリンピック選手村も長谷工施工の棟あるんですけどね。。

施工と管理がどちらも長谷工というのは野村のオハナも同じですよね。

>>563 マンション検討中さん

オハナの施工は長谷工だけど、管理会社は野村不動産だよ。

三菱に続き大林さんも…
いろんな意味でここ大丈夫ですか？

何かあると、皆さんは過敏に反応しますが、別会社なのですよ。例えば、Ａさんのまたいとこ（6親等）が交通事故を起こした。
よって、Ａさんとの婚約は破棄しよう。のようなものです。

国内の航空業界に例えたら長谷工特命物件はＬＣＣみたいなものでしょう。
ピーチやバニラが嫌な人はＪＡＬやＡＮＡを選べば良いだけです。

ここで問題になっているのは、長谷工特命物件なのに価格が高いからです。もし、安かったらこのように問題視されません。

オハナは野村のセカンドブランドとしてプラウドよりも
余計な設備等を省いて高級感や上質感は無いもののお買い得感のある商品として
郊外の土地代の安い地域に建てたから売れたと思います。
ここは駅から徒歩１０分の立地に価格相当の価値を認める人達にしか売れないかもしれません。
更に言えば支払能力も備えた人達にしか手が出しにくいと思います。

いつまでこの粘着質なネガキャンは続くのか
もう飽き飽きなんだが

>>570 匿名さん
同じく

マンションは通勤・通学の直結する駅距離を重視して決める人が多いわけで、
ひばりヶ丘徒歩10分というだけで魅力的なわけです。
プレミストやシティテラスとの差分1千万の価値はあると思います。

野村のオハナは、マンションというよりもアパートといった感じです。

＞＞572マンション検討中さん　
プレミストやシティテラスは駅歩18分ですので、レジデンスの10分とは8分差です。
一般的に、徒歩１分当たり100万円の差と言われていますので、800万円の差になります。

なるほど！そうなのですね。
レジデンス高いですよね。でも駅近だからそれだけの価値ありますね。

ただ7～8分でもあちらはとても環境いいですよね。駅近重視してましたが、環境がよかったのでシティテラスやプレミストも検討中です。
こちらを選んだかた、決め手はやはり駅からの距離でしたか？

駅からの距離もそうですが立地や建物のグレードですね

立地は余り良いとは言えませんね。駅から近いから周辺余地が少ないです。
建物も同じ施工のプレミストやシティテラスと同等と思いますが如何でしょうか？

シティテラスやプレミストの近くに長く住んでいます。環境はとても良いですよね。町全体にゆとりがあり私も大好きです。

それらを心得た上で、我が家はザレジデンスにしようと検討してます。理由は立地と外観です。

駅まで徒歩17〜8分の距離は、歩けない距離ではないけど、毎日の事となると少々しんどくてほとんどバスを利用しています。
家族でバスを使えば費用はかかるし、時間も余裕をみなければならないので駅に行くのに早目に出かけなければなりません。それらの事から徒歩10分のこの場所に魅力を感じてます。

また、駅に近くなれば他の建物と近くなるのはしかたありません。でも工事用の壁がなくなり、植栽がされれば気にならない程度ではないかと思っています。

選択の基準はそれぞれかと思いますが、我が家ではそのように考えています。

UR跡地の2物件は普通に歩くと自宅玄関から駅改札までは20分以上かかりますので
やっぱり大半の方は通勤通学で自転車かバスに乗ることになりますからね。

>>578 匿名希望さん
我が家もほぼ同じ理由でザレジデンスになりました。

プレミストは環境が本当に良くてコスパも良く、週末をメインでイメージした時はとても魅力的でした。

ただ平日五日間を考えるとやはり遠すぎるのかな、と。どちらも別の魅力を持ち合わせているので、何を重要視するかになるんですかね。

契約者スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628411/

>>580 匿名さん
そうですね、そう思います。

コスモ、グランジオの売り出し時の販売価格見せてもらいましたが安くて驚きました。
今は高いですから車通勤や自転車通学のご家庭にとってはコスパがいい方を選びますよね。
駐車場代の差が大きく馬鹿になりません。

>>581 匿名さん

なんと、契約者は書き込み禁止なんですね。こりゃ失敬！

１．検討板
主に物件を検討中の方、契約前の方向け。
契約後の方が投稿されても構いません。

契約者が購入検討者向けに投稿するのは禁止されていません。
逆に有益な情報になる可能性が高いです。
そうしないと見送った方ばかりの掲示板になってしまいます。

ブリリアシティに面した側のタイル張りが進んでいます
そこだけ見ると高級感を感じます。
共用棟は天然石風のタイルで仕上げる計画の様で良さそうです。

高級マンションですから

億ションでもないのに、どこが高級マンションなのでしょうか

地価だけが高級なんですよ。
冗談はさておき第1期販売の成果は60戸募集して約55戸の成約で終わった模様です。
第2期販売開始の2月まで情報交換しながら待ちましょう。

>>586 ご近所さん

共用棟のタイル、見たいです。
なかなか現地に行けないのですが、
工事の進み具合を写真で見せてくれる方、
いらっしゃいましたら是非お願いします。

＞＞589匿名さん　
ということは、第１期で６０戸募集して４２戸売れ、第１期２次で残りの１８戸を募集して１３戸売れたと言うことでしょうか。
残り５戸は第１期３次の募集ではなく、第２期の募集になるのでしょうか。
なんか前評判と相当違いますね。

>>590 匿名さん
近くにすんでいてできあがるのを楽しみにしてます。
また、写真撮ったら載せますね！

こちらを購入されたかたは、近隣のかたですか？
遠くからでしょうか？谷戸、ひばりヶ丘に魅力を感じてきましたか？

要望書は１００枚程度出された様ですが人気住戸は駐車場付きの広い角部屋などに集中したみたいです。
価格的には高額帯ばかりですから予算が十分にあって
駅に近い、部屋が広い、駐車場が必ず確保できる条件で探していた方々にはとても人気でした。

駐車場付きの販売はどこのマンションでもやっているのですか。

>>593 評判気になるさん

近隣です。
スーパーも多くて便利だし、西東京公園も良いところですよ。
春は花見、夏はバーベキューで賑わいます。

専用駐車場付きって珍しい。車使わなくなっても利用料払う必要あるし。

住戸前の専用駐車場ではなく、優先権のようです。もし、不要であればパスするようです。

＞駐車場付きの販売はどこのマンションでもやっているのですか
物件次第です。高額住戸には平置きを優先的に割り当てる所とかありました。

＞専用駐車場付きって珍しい
隣のブリリアシティも１階は専用庭や専用駐車場付きがありました。
ここは専用駐車場は無くて無抽選で駐車場使用権１台分が得られるだけです。

価格に手が届くのであれば何不自由のない快適な暮らしが約束されているマンションですね