ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

冬至の日影図確認すればいいと思うけど。日影図って要求しないと出てこないケースが多いよね。

＞＞351
冬至の日影図は地上平面のものが一般的ですが、Ｂ棟南面の立体的な日影図を要求すると出てくるのでしょうか。
これなら、Ｂ棟の低層階と上層階の差がはっきり見えますが。

>>350 マンション比較中さん
斜線制限で建物が斜めに削られている分、出していただいた数字より多少は影が短くなるのですよね。

マンション販売で作成する日影図って普通、建物の側面図に陽があたる時間を示したものだけど。

＞＞354
側面図に陽があたる日影図は30分刻みぐらいですか。

要望だして検討中ですが、皆さんが感じてるのとおなじく、いくつかの気になるところがあります。
1. 断熱性評価が星２つということ。
2. 四方が大きなマンションに囲まれていること。(一番ビューのいいとされているANタイプだとしても、南側のコスモが15階建ての超大規模なんで、少し圧迫感があるかな。夜に周辺を進歩してみたらコスモの各階の共用廊下の照明が凄く目立っていたのでびっくり。)
3. ディスポーザーとスロップシンクがない低仕様ということ。
4. 駐車場が高いということ。

それ以外は価格が少し高いのだけで他は結構気に入ってます。
人生での一番大きな買い物なので悩んでるんですね～

谷戸町なのに物件名がなぜ「ひばりヶ丘」ではなく「ひばりが丘」なのか

>356マンコミュファンさん
高齢なので過去に２回ほど新築マンションを購入しておりますが、孫子の為に新たな物件を検討中です。
土地、建物ともに高騰中の時期に長谷工特命マンションはお勧め致しかねます。
長谷工の最大の特徴は廉価部品化による工期短縮コストダウンなので、価格に反映できていない物件は見送りした方が良いと思われます。
消費税増税前の駆け込み需要一巡後に買い時が来そうな予感が致します。
あくまで個人的な感想です。

3年後の２０２０年に次世代エネ基準が義務化になる。断熱性低いのは致命的だよ。

＞＞356
南側のコスモは15階建てではなく、18階建てです。
西側にブリリアシティ14階建て、東側にヌーベル15階建て、北側に都営住宅5階建てがあります。

＞＞357
近くに ひばりが丘団地 というマンモス団地があります。
この団地ができてから、駅名を ひばりヶ丘 に改称しました。
駅名を ひばりが丘 にしなかったのは、北海道に既に ひばりが丘 という駅名があったからです。
よって、この地区では ひばりが丘 と ひばりヶ丘 の名が混在しています。
どちらかと言うと、役所は ひばりが丘、民間は ひばりが丘 と ひばりヶ丘 を半々位で使っています。

＞＞359
２０２０年以降の新規物件についてであり勘違いなのでは。それとも、耐震基準と同一視しているのでしょうか。

三菱地所レジデンスのザ・パークハウス仕様で施工も大手建設会社だったら
この価格で駅まで徒歩圏内なら買いでしょう。

耐震基準と同じく旧基準物件として扱われると思ってるけど。その中でもレベル低いわけだから悲惨。

地所って藤和を買収してから玉石混交。パークハウスならハイスペックだけど、ザがつくと物件次第。

＞364
耐震基準は安全に関わる基準、片や断熱性については安全性とは無関係のもの。
今の価格か、それとも断熱性を向上させて価格を上げる。かを検討して決めた結果です。

今日は正式な販売価格の発表日でしたが見に行きませんでした。
たとえ数百万円下がっていたとしても見送りを決めました。
明日の要望書提出締切日には出しません。
希望間取りは（理想は）４ＬＤＫ　９０㎡～１００㎡　６０００万円～６５００万円でした。
面積がかなり狭くなるのは仕方ないとしても、価格が長谷工企画施工の構造仕様であっても安さを実感できないので購入決定には踏みきれませんでした。
アベノミクス効果か？　株価と共に高くなりましたね！

>366

関係者さん？

確かに、大規模低価格物件を得意とする長谷工施工ですが、当物件は価格的に見て安さを実感できるものではありませんね。逆に、他の施工会社であれば、こんなもんだろうと思ったのですが。

ひばりヶ丘地区で、住友さんと大和さんの物件で耐熱性星は3つですが、ザレジデンスの価格は高めなのに、なぜ星は2つだろうね、。もしかして外壁に使うの材料は安くて保温性、低いですか？みんなの見解は？

我が家は要望書出してきましたー！
そして掲示板同様、モデルルームも賑わってました！
抽選にならないことを祈るばかりです！

皆さまのいろいろなご意見とても参考になります！
いろんな物件を検討しましたが、ひばりが丘界隈で考えると、環境・信頼性など、ここ以上はないとの判断です！
皆さまも引き続き、おうち探し頑張ってください！

＞＞370
土地の取得費が余りにも高額だったものと推定されます。

郵政住宅のＪＰは、ひばりが丘団地のＵＲよりも５年以上この土地を寝かせて
ＵＲの売却が済むのを待つばかりでなく地価の上昇もしっかり織り込んで
満を持して入札に持ち込んだ感があります。
徒歩圏内強しです。

>>373 匿名さん

ここ土地購入は長谷工で典型的な長谷工特命物件、長谷工がいくらで幹事売主の新星和に売り込んだのかね。

>>374 マンション掲示板さん

ここの土地は入札で決まりましたから、長谷工の持ち込みではないのでは無いでしょうか？
今はどこのゼネコンもマンション工事は割に合わなくて引き受けてないので、こういう土地の100超え物件は殆ど長谷工です。
コスト的にも長谷工しか発注先が無かったと思われます。

数日前にＢ棟の下層階の日照の事が書かれていましたが
本日は１３時時点で西寄り半分は４階以下は日陰でした。
Ａ棟は６階床までコンクリート打ちが終わっています。

売主が３社いますが、その背景を御存知の方いらっしゃいますか。

大林新星和不動産も三菱地所レジデンスも長谷工特命物件では毎度お馴染みの顔ぶれだから経緯に特別な事は無いと思われます。

＞＞378
そういうことではなく、一つのマンションにどうして売主が３社（大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社）もいるのですか。
もしかしたら、旧郵政の土地をこの３社で購入したのですか。

複数売主って長谷工特命物件の特徴。何故なんだろうね。

大規模だと何かあった時に１社だとが経営に対する影響が大きい。リスクヘッジでしょ。

しかも売主のうちのどこかが主導してるプロジェクトでもないしね。長谷工の話に乗ってるだけだから、丸々責任を取るつもりがないってこと。

要望書を出した方にお伺いしたいです。
私は要望書を出しましたが、駐車場希望の方が多かった場合に抽選に当たらなかったらどうしようと思っています。
周辺の駐車場はかなり遠いようですし。
もし抽選に当たらなかったら、駐車場はどうされますか？あきらめて車を手放しますか？

駐車場利用希望の有無をアンケートで書いたでしょ。まずはその結果を確認して足りそうか判断するのがいいかな。

あと、ここみたいに駐車場設置率が低い物件だと、売主の系列の仲介業者が近隣の駐車場を斡旋してくれるケースもある。そういった対応があるか営業に確認するのがいいかな。

＞＞381
シティテラスはここよりも大きく343戸で、長谷工施工、売主は住友不動産の１社のみですが。

シティテラスは長谷工特命ではなく、すみふ物件で長谷工に施工を依頼だからじゃない。

＞＞385
「長谷工特命」と「長谷工に施工を依頼」の意味の違いがわからないのですが。

最近のマンションはバルコニーにシンクを設置しなくなったのですか。
それとも、当物件は安くするために設置しなかったのですか。

長谷工特命物件て意味がわからん。
共同開発なんてそれこそ今時どこでもやってる。
土地入札では長谷工も参加したが買えなかったと営業に聞いたよ。
売主の持分等も聞きに行けば教えてくれる。
こんなとこで踊ってないで真面目に検討するならしなさい情けない

>387
ひばりが丘団地跡地の同じく長谷工施工でも有り無しの物件に別れています。
最近のマンションは設置しないなんて事はありません。

駐車場については経験がありますが抽選が終わってから考えようと覚悟を決めて契約しました。
契約金１０％を捨てるか？　車を手放すか？　近隣駐車場を探すか？

>>389
契約しましたとありますが、もう契約できたのですか。もしかしたら申込みなのでは。

当初入札で土地を買ったのは大林新星和です。
販売会社を選定するにあたり三菱が入ってきたのでしょうから、そこで事業主としても出資比率を分けて共同事業にする事にしたのではないでしょうか？
プラネスーペリア（大林新星和のプランド名）で売るのは厳しいと判断したのかもしれません。
結果三菱の販売力で広告も出しまくっていますが、共同事業の幹事会社はあくまで大林新星和です。
こういう場合、共同事業の会社名は出資比率が多い順に並べますので。

＞＞389
＞ひばりが丘団地跡地の同じく長谷工施工でも有り無しの物件に別れています。
ということは、売主の意向なのですね。

まだ躯体工事中ですがすでにど迫力。
完全にこのエリアのフラッグシップマンションになりそうですな。
価格も図抜けてますが。

＞＞393
大規模低価格マンションを得意とする長谷工の施工でフラッグシップマンションになるのですか。

当たり前ですが長谷工物件が全てダメなわけではありませんし総工費の範囲内でできるだけ豪華なマンションにするために施工費競争力のある長谷工を選んだという見方もできますし一概には言えませんよ。

＞＞395
本物件は長谷工の施工にしては高すぎます。
長谷工のブランドは、大規模低価格物件というイメージが定着していますので。
もし、長谷工の施工でなかったらもっとお客さんがいたかも。

施工は長谷工でも、仕様は三菱地所なのでは？
二重床などやはりザ・長谷工物件よりは高仕様かつ駅に近い故の価格と考えれば妥当と思います。
買えない人は大和住友の低価格物件に行けば良いだけの棲み分けではないのですか？
便利な立地が安いはずも、不便な立地が高いはずもないことは、誰にでもわかることですよ

>>397 匿名さん

それはプレミストやシティテラスのことを言ってるのですか？？

ALCに二重壁。しっかり長谷工仕様。

直床はコストダウンってバレバレだから、長谷工でも大手デベだと採用できない。

出資比率は大林新星和不動産　４０％　
三菱地所レジデンス　４０％　三菱倉庫　２０％です

なお入札時の土地所有者は国家公務員共済組合でした

駅からすごく近いわけでもないのに、スロップシンクもないし、ディスポーザーもつかない。唯一二重床だけは評価出来るが、天井も低いし価格が高すぎる。立地も四方マンションに囲まれて圧迫感すらかんじる。駅から遠いが、（といってもこのマンションから徒歩８分くらい）環境もよいし、値段も安いUR跡地の方がまだ魅力的。イオンや西友やコンビニなどもあちらの方が近いしね。

>>401 匿名さん

たしかに圧迫感がすごいんですよね。初めて来たときにびっくりしました。
あとマンション間の距離もないですし、日陰にもなりそうですし、、それにしては値段が強気ですね。
谷戸、ひばりが丘地区でいくつか検討してきめます。

うちはコスモかヌーベルの中古が出るのをずっと待っていましたが、なかなか出ないので
ここらで手を打とうかと思っています。買い物は近くのコープは使い勝手良いです。

>>403 マンション検討中さん


ヌーベルの方がバス停にも近くて便利そうですね。なかなか中古はでませんが。コスモは駐車場などが安くて魅力的ですね。

周辺のマンション群で現在売りに出ている中古はコスモの一戸のみですか
よほど住みやすいのでしょうか

>>405 匿名さん

中古なかなかでないのですね！あれだけの大規模マンションなのに、、。
住みやすいのでしょうね。

コスモのマンションの住人です。コスモのマンションは当時他のマンションより価格が非常に安く、広い部屋が多かったです。その分、直床だったりコストがかかっていなかったようです。目の前のグランジオはモデルルームを見に行った時、2重床の上、2重床の間に吸音材を敷いてあると説明されたと記憶していす。当時は価格が高く購入は無理でした。ヌーベルはもっと高く、モデルルームを見にも行けませんでした。コスモのマンションの良いところは敷地内に本当に緑が多く、南側に道路がないので、夜は本当に静かですよ。

>>407 ご近所さん

そうなんですね。
先日中古が買えたらなと見学させてもらいました。広すぎてびっくり！ﾏｲｺﾞになりそうでした。エントランスも豪華ですし、中庭も広くていいですね。

レジデンスのところに書き込み失礼しました。

さあ休業日が過ぎて明日から第１期販売に入ります。
何戸が販売対象になるでしょうか。
どの位の登録申込があるでしょうか。
２６日の抽選会の倍率はどうなるでしょうか。

先日こちらの外観を見に行きました。
マンション間の間隔狭すぎませんか。？
それでいてベランダ向き合っているのですよね？丸見えってことないでしょうか。
あまりに敷地面積が狭いので見送ろうと思います、、。
駅から離れたひばりが丘のほうが解放感があったので。
購入検討されているかた、決めては何でしたか？？

・マンション間の間隔は狭いです。
・B棟のベランダからA棟の背中（共用廊下）が見えます。
・駅から離れたひばりが丘地区は解放感があります。（土地が安かったため）
・レジデンスにした決め手は駅からの距離と安過ぎない価格です。

>>411 匿名さん

ありがとうございます。
やはり距離は近いですよね。
A棟の共用廊下が、見えるとあるのですが、どういう意味でしょうか？部屋を通り越して外の廊下まで見えるということですか？ごめんなさい、作りがよくわかっていなくて、、。

駅までは近くていいのですが、上階でないと日光は期待できませんか？

ベランダが向きあってるってのが間違い。

＞＞412マンション検討中さん
Ａ棟（南側建物）とＢ棟（北側建物）がありますが、それぞれの建物の南側にバルコニー（ベランダ）、北側に開放廊下（共用廊下）があります。
つまり、Ｂ棟から見ると南方向（30m位）にＡ棟の開放廊下が見えます。もし、窓が開いていれば部屋の中が見えます。
また、Ａ棟の南側に18階建てのコスモがありますので、眺望は良くありません。
更に、上階でないと日光は期待できませんが、詳細はモデルルームでお尋ね下さい。

日当たりはモデルルームで日影図の提示を求めて確認。日影図って要求しないと出てこないケースが多い。営業に日当たりは大丈夫ですかって聞き方すると、大丈夫ですって返ってくるよ。ほとんど日が当たらなくても。

要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。
要望書が予定通り出たとして単純計算すると４０戸の方が落選となります。
それとも競合を嫌って登録はせずに辞退されるのか２１日～２６日に注目。
我が家は見送りです。理由は敷地配棟と構造設備が長谷工仕様の割に高額過ぎるからです。
駅から徒歩圏内は評価に値しますが、敷地一杯に詰め込んで天井高も低いなど窮屈で、断熱仕様などの基本的スペックも現在の新築マンション水準として相当低いからです。

第１期販売戸数が６０戸とは少ないですね。なお、登録を辞退される方もいるのですね。
長谷工、高額、敷地一杯、天井高、断熱仕様と気になる所がありますからね。

重要事項説明が契約の前だから、重要事項説明を聞いてやめるって人もいたりする。倍率付かないとキャンセルされたら、また一から客探さなきゃならないし、完売謳えないから倍率が付く程度に販売戸数を調整する。

総戸数に対して一期の販売戸数が1/4以下って、好調とは言えないね。販売に時間かかってへたすると完成在庫になるかも。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるからその辺は慎重に判断。

重要事項説明書と管理規約（案）、契約書は早めに入手して確認しておいた方がいいよ。抽選から契約までって一週間くらいだから、じっくり確認してる時間がない。

完売を謳うために倍率が付く程度に販売戸数を調整して、落選者を出す。登録する人って倍率が付かないようにとか倍率が付いても当選してほしいって願うものなんだけど、完売を次期以降の宣伝として利用するためにむごいことするんだよね、売る側は。

売れる見込みの部屋を販売するわけだから完売ってお約束というか演出。完売＝人気ってわけじゃないんだよね。各期完売だけど、小出しに時間をかけて販売をして竣工時点で売れ残りって珍しくない。

長谷工施工のシティーテラスひばりが丘は平成29年2月2日完成済だが、まだ完成在庫の状態のようですね。
１年を過ぎると中古物件扱いになるのですか。

>>416 買い替え検討中さん

要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。 ってどう意味ですか？私が検討中者です。次期販売の部屋はありますが、一応数えると今は164部屋を販売してると思ってるですけど、私が感違ってるでしょうか？

>422

竣工後１年を過ぎると広告で新築を謳えなくなる。アフターサービスと瑕疵担保責任は新築時と同じはずだから、瑕疵担保責任が一般的に３カ月の中古とはまた扱いが違う。ただ、品確法で定められている主要構造部分の瑕疵担保責任は竣工から１０年なので引き渡しが遅くなるだけ期間は短くなる。

＞＞424匿名さん
隣のサンクレイドルのこのような記事ですが

　48: 周辺住民さん[2017-11-17 22:05:29]
東レは竣工が近づいてから看板やら横断幕を設置して販売準備はしていましたが
実際には竣工を迎えても一般のお客様向けに販売開始はせずに
同業者へ丸ごと転売したと思われます。

49: 周辺住民さん[2017-11-18 08:54:08]
ということは、中古物件扱いにならないのでしょうか。
それとも、中古物件となるのを回避するためにマンション名を変えたのですか。

どう思われます。

不動産表示規約で新築の定義が「建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」となっているので、業者の変更は関係ないよ。

おまけだけど瑕疵担保責任については宅建業法で宅建業者が販売する場合２年ってなってる。中古の売買の場合、通常は個人間の取引（不動産業者は売り主と買主を仲介するだけ）なのでこの規定が適用されない。一般的には３カ月で契約書で規定する。

まだ、気が早いかも知れないけど値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。そういった意味でも一期の販売状況の見極めって重要。

値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。
とのことですが、その時はカスしか残ってないのではないでしょうか。

要望書のでたところから販売すると、最後に売りにくいところが残って、苦戦するのはわかりきってるから各期で販売住戸の調整はするよ。要望書が出ているのに販売しない部屋ってそういったケースも含まれているはず。各期にパンダ部屋を設定するよ。

まあ、部屋の好みでどうしてもここって人は売主の言い値で買うしかないでしょう。

ここってカスがあるんだ。マンション全体としての評判も資産価値に影響する。

>423
>一応数えると今は164部屋を販売
ＭＲで配布していた手書きで書き込む販売価格表では次期以降分譲予定と塗りつぶしてある住戸を除くと１６４戸位になったと思います。その中から要望書を参考にして６０戸に絞って第１期正式販売広告を出したと思います。第１期は見送るので６０戸がどの住戸になるのか内訳は判りません。売主には悪いのですが不人気による大幅値下げを期待しています。

>>432 買い替え検討中さん

423です。詳しく教えて頂いてありがとうございます、参考になります。

第一期即日完売を狙うために、要望書を参考に倍率の高い住戸のみに限定した販売方法に異議があります。
こんなことをしていたら完成在庫になりかねませんか。

第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？全般に見ないと大丈夫ですか。来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。契約者予定の一人としては心配です。

百戦錬磨の業界を乗り越えて来た営業マン達だから大丈夫でしょう。
あの方々は人気動向で強気と弱気の戦略を変えてきます。
長期戦になると覚悟したら販売期数を増やして確実に小出しして売り切るでしょう。
「第１期即日完売」の記録は次回以降の宣伝広告活動で大々的に使えるからこそ意味があるのです。
完成在庫は無い方が良いに決まってますが人気住戸だけを先行して売り切る方が苦戦するので２期以降、特に竣工以降にも目玉住戸を残しておく必要があります。

＞＞第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？
第一期の申込受付期間は11/21～11/26です。申込が複数の場合は11/26に抽選で決めます。
もし、申込のない住戸があった場合は抽選終了後に先着順住戸として販売します。
ここで注意しなければならないのは、要望書を参考に倍率の高い住戸のみではなく、不人気の住戸を潜り込ませてあります。それは、不人気の住戸が多数売れ残ると大変なことになるからです。なお、抽選に外れた人は先着順住戸にかなり流れます。（抽選に外れたからこれにしようか・・・。冷静な判断ができない状態になっていますので）

ここで、即日完売の意味ですが、11/26までに販売対象物件がすべてに売れた場合です。
また、期を別けて販売するのは、対応能力もありますが、不人気住戸の売れ残りを避けるのも目的の一つであり、まんべんなく織り交ぜて販売するのです。

＞＞来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。
来年完成前に売り切れないとしても、売れ残り分は売主が持ち主となっており、住んでいる住民の負担にはなりません。
よって、心配することはありません。
ただ、無償で家具を付けるとか、大幅に値下げをするかして販売します。なお、大幅な値下げはマンション全体としての資産価値の低下につながる恐れがあります。

>437

未販売住戸の管理費と修繕積立は売主負担だけど、大量に売れ残って駐車場稼働率が管理計画の想定稼働率を大幅に下回ると管理組合の収入が減って赤字になったりする。ここは機械式駐車場があるから使わなくても維持費はかかるし。

駐車場収入は駐車場の維持管理と機械式駐車場の更新に使われる。その収入の一部が維持管理の管理費口に、大半が更新のための積立金口にプールされる。
想定稼働率が大幅に下回ると駐車場収入が減るが赤字になることはない。単に、更新費用の積立額の計画未達ということになる。

駐車場独立会計でない場合、更新費用は修繕積立だよ。ちなみに新築時の計画である３０年までには更新費用は含まれない。計画以上の値上げになるのは必至。同じく竪排水管とエレベーターもね。

①駐車場を独立会計にしている所は殆ど無いが、それに近い運用を行っている。
②駐車場更新費用は当然のこと修繕積立金口（ここに駐車場収入の大半が繰り入れられる）から支出する。
③機械式駐車場は一般的に25年で更新となっており、長期修繕計画の30年に更新が盛り込んである。
④購入時に修繕積立基金（5年～10年分）があり、初回の大規模修繕後に修繕積立金の値上げは必須である。

段階的値上げの計画って５年ごとが一般的。他も含めて何もわかってないってバレバレ。

定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画は、将来未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。ただ、販売時の広告に表示する積立金の金額を抑えるため、定額積立を採用するデベは少ない。売ったら最後あとのことは知らないってこと。

駐車場使用料って稼働率に応じて収入が変動する。更新費用って計画に従って積み立てないと不足したら更新もままならなくなる。駐車場独立会計ってそういった理由で採用されるケースは少ない。

それに近い運用って何じゃだけど、同じデメリットがある。

段階的値上げの計画って５年ごとが一般的となっているが、理事会が総会に上程し承認を得なければ値上げはできない。
よって、10年過ぎても値上げしていないマンションが多々ある。
デベは販売時に修繕積立基金（5年～10年分）を採用し、修繕積立金を低く設定し完売を狙っている。
つまり、10年で20年分の修繕積立金になる。当然、その先は値上げが必要になる。

即日完売って知らない人が聞くと人気かと勘違いしがちだけど、とりあえず販売した住戸に販売中に登録が入ったら該当する。各期で時間をかけて小出しにパラパラと販売して、各期は即日完売だけど完成在庫なんてケースもある。

定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画の一番悲惨な末路は、入居後管理組合が計画通りに値上げしないで積立不足になって補修もままならないってパターン。

一時金徴収をやっている所は少ない。
デベの販売時の修繕積立基金（5年～10年分）の仕組みが問題である。（行政がこれの廃止を指導すべし）
販売時に２倍の修繕積立金になっていれば段階的値上げは避けられるが、これでは売れない。
管理組合がしっかりしていれば、積立金立不足になって補修ができなくなるようなことはない。

定額積立してるデベもあるよ。

新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合が機能するかある意味賭け。