ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

ヌーベルができた当時は西武池袋線もひばりヶ丘もあんまり人気なかったと思いますよ。
あの頃、あの辺りはマンション建設ラッシュでしたが、普通に手が届く価格でほどほどの利便性という感じでした。
ヌーベル竣工の5年後の2008年、何があったかというと地下鉄副都心線が開業します。ここでひばりヶ丘から渋谷まで直通運転が始まります。さらに5年後の2013年、東急東横線との乗り入れにより横浜までの直通運転が始まります。速達列車がひばりヶ丘に停車することで1時間足らずで横浜駅と結ばれました。
西武池袋線の利便性がこの10年で飛躍的に高まったことから、当時の価格を維持できているんでしょう。

2000-2003年に出来た都内のマンションなら、大きく下落してるとこ自体が少ないのでは。利便性に変化のない西武新宿線沿線とかでも。よく知らないが。

フレスポは地下1階地上3階建て、メインテナントで1階に某スーパーと他のテナント数店、他に飲食店・保育園・医療モール・市の施設など出来る。駐車場は地下と3階の一部になる予定。

>>2753 匿名さん

保育園も出来るんですか？

＞＞2749　価格というのは平均坪単価が同じという意味です。

新築時のヌーベルは、平均坪単価が185万円（最低140万円～最高230万円）でした。
シーズンビューの平均坪単価、最低、最高を教えて頂けないでしょうか。

＞＞2748　グランジオが駅歩13分

とありますが違います。
それは敷地の端までです。（デベがコスモの横に細長い通路を確保してズルをしています）
メインエントランスまで1.5kmありますから、分80ｍで駅歩19分となります。
なお、グランジオはアウトフレームで素晴らしい建物ですが駅遠物件と言うことで安いのです。

同様にヌーベルのメインエントランスまで駅から800mで駅歩8分ではなく駅歩10分（8分は敷地の端まで）
同様にレジデンスのメインエントランスまで駅から870mで駅歩10分ではなく駅歩11分（10分は伐採した木の位置まで）
になります。

>>2755 匿名さん
新築マンションサーチというアプリで調べると192.5万円とありますね。
まさかのヌーベルより高いですね、

西武池袋線乗降人員の推移
2003年→2017年
ひばりヶ丘駅
64,599人→72,652人
保谷駅
52,295人→62,076人
大泉学園駅
77,448人→87,981人
石神井公園駅
65,098人→81,273人
練馬駅
81,734人→130,934人
小竹向原駅（西武）
44,234人→138,960人

ヌーベルができた時より、各駅ともかなり増えてますね。
沿線の人気が上がったのは間違いないでしょう。

＞＞2753　フレスポは地下1階地上3階建て、メインテナントで1階に某スーパーと他のテナント数店、他に飲食店・保育園・医療モール・市の施設など出来る。駐車場は地下と3階の一部になる予定

・地下1階は駐車場（114台）
・1階はスーパーがメインで、他にカフェやサービス店舗等
・2階は飲食店舗や各種テナント
・3階はスポーツ幼児園、歯科医院、屋外運動場
・3階部分の建物は1階の1/3位で、残りは屋外運動場と空調室外機置場、発電機、キュービクル
となります。
3階への車路がありませんので、駐車場は地下1階のみです。

＞＞2757
それは平均ですか？
ヌーベルの最高は坪230万円でした。

＞＞2758　西武池袋線乗降人員の推移　2003年→2017年
とありますが
ヌーベルができたのは2003年です。
できる前の　2002年→2017年　での比較が見たかった。

>>2760 匿名さん
平均です！
今HP上で売りに出している住戸は高いもので227万円ですね。（76.42m2で5,269万円）

しつこいなぁ

＞＞2762　　今HP上で売りに出している住戸は高いもので227万円ですね。（76.42m2で5,269万円）

ヌーベルの新築時
・坪単価最高は230万円（76.15m2、3LDK、ロフト付き、ルーフバルコニー付、7階最上階）、価格5,300万円
・坪単価最低は140万円（80.28m2、3LDK、専用庭付き、1階）、価格3,390万円
・価格最高は5,850万円（89.33m2、4LDK、12階最上階、角部屋）、坪単価216万円
・価格最低は2,750万円（63.52m2、2LDK、2階）、坪単価143万円
でした。
幅が有り過ぎて、頭が混乱するでしょうね。

>>2759 匿名さん
スポーツ幼児園というのはどういう施設なのでしょうか？子供向けのフットサル教室とか、そのようなものてもすか？

スポーツ幼児園の詳細につきましては未だ説明がありません。これを、沢山の方が注目しています。

>2753
フレスポ内の某スーパーが何かが気になります。
パルコ地下のクイーンズ伊勢丹が撤退して名前だけ高級な稲毛屋が入り使い物にならず困っています。
買い物は西武線で池袋か車で東久留米のイトーヨーカドーに行っています。
イオンは稲毛屋と同じで低品質なので避けています。
大木と車止め杭の代わりに赤い三角コーンが置いてある道路ですが１５００ＣＣクラス車で通れました。
でも三角コーンでなければ二度と通らないでしょう。

フレスポのスーパーはOKストアとの噂を聞いたことがあります。この時期に流れている噂なので信憑性の程は分かりかねますが…。

スポーツ幼稚園ってこんな感じかなって想像しています。

http://www.buddy-sports.co.jp/kindergarten

私もフレスポのスーパーはOKストアだと聞きました。
この辺のスーパーではCO・OPが一番食材がいいかな。と思います。あとは生活クラブで毎週届けてもらっています。

狭い場所に幼稚園ができるのですね、、。
無理があるような気がするのですが本当なのですね。

こちらのマンションは内覧可能でしょうか？
近々見に行きたいと思っています。
実際に中を見てから購入したいので、そろそろ可能かな。と思いまして。
先日シティテラスも行きました。駅からは遠いですが緑がきれいで解放感があってよかったです。あとはこちら見てどちから検討したいと思います。

>2771
内覧はもうすぐ竣工しますから可能になります。
既契約者の内覧会が始まりますからそれ以降になると思われます。
内覧を希望ならプレミストも可能です。
公式の物件概要・販売広告には出ていませんが未販売住戸が１０戸以上あります。
シティテラスをご覧になったらお分かりと思いますが表向きと違って在庫を結構抱えていますし競合を煽ると個別値引交渉も望めると思います。

マンションが、高いか安いかを判断するには平均坪単価になると思います。
坪単価が平均坪単価±10%程度のバラツキであれば全体像が見えます。
しかしヌーベルのように、平均185万円、最低140万円、最高230万円では、平均±24%となります。
また、最低と最高を比較すると1.64倍の開きがあります。
つまり、ヌーベルは「安い住戸から高い住戸まである」と言うことになり、安いとも高いとも言えません。

買い物は新宿三丁目の伊勢丹なんかもよく利用するわ。
副都心線が、できてから西武線の車内で伊勢丹の紙袋持ってる人増えた
ひばりヶ丘からだと日中は毎時07、37発の元町・中華街行きに乗れば25分で新宿三丁目だしな

近隣マンション住民の井戸端会議スレに成り果ててますね...。
それだけ注目のマンションということなのでしょうか少し自重していただきたいものです。

9月1日からひばりヶ丘駅周辺が、路上喫煙・ポイ捨て防止区域に指定されたそうです。
以前歩きタバコの件を気にされてる方がいらっしゃいましたので共有致します。
https://www.skylarktimes.com/?p=15990

>>2771 マンション検討中さん
契約者の内覧会は10月初旬なので、それ以降は見学出来るのではないでしょうか。

井戸端会議でも、時には重要な情報もあるのですよ。

買いました！よろしくお願いします！

パン屋が巡りが趣味なんですけど、ひばりが丘っておいしいパン屋さんあるんですか？

>>2779 匿名さん
よろしくお願いします(^_^)

>>2780 匿名さん
バス通り沿いにある「イットクベーカリー」というパン屋さんが美味しいですよ。よく買い物に行っています。

>2780
何処が美味しいかは好みが分れるので判りませんが店舗数は多い土地柄です。
新規出店も多い代わりに撤退もままあります。
最近ではセブンイレブン・ひばりが丘２丁目店の隣にＰＩＹＯＰＩＹＯというお店が出来ました。
団地経由のバス通りに面していますので当地からは判り辛いかもしれません。
ここの周辺は谷戸経由のバス通りと現地の周回道路で直ぐに判ります。

>>2780 匿名さん

レジデンスのすぐそばのブーランジェリー.ビアリッツも美味しいですし、食パン専門店も谷戸にできました。個人的にCO・OPのパン屋さんも美味しいですよ。
私もパン屋さん大好きなので美味しいパン屋さんが増えて嬉しいです。

>>2777 匿名さん

皆様ありがとうございます。
絶対内覧いきます！楽しみです。

2535さんの、ベランダ側の写真を拝見しました。
2530さんの、玄関側の写真も同じような状態だったのですね。

デベは施工不良とは言いません。
恐らく、デベの言い分は
「下地に若干の凹凸があり、塗装後に色むらが発生しましたので、この部分をパテで平らにし再塗装しました。」
でしょうね。
亀裂が入るわけがないでしょう。単に色むらです。
ど素人が騒ぎすぎでした。

やはりそうなんですね。
あれだけ大騒ぎして、さらにあのとき騒いでいた人がとんと消えてしまいましたもんね。
井戸端会議が必要という人もいますが、井戸端会議の質が低すぎ＆うそばかり　で
何の参考にもなりません。

>>2788 マンション検討中さん
2535.3530どちらの写真も玄関側ですよ。
いずれにせよ解決したようで良かったです。

各地の台風被害が報道されています。
安心を買うならば戸建よりもマンションですね。
管理費がかかりますが安心費と割り切ればいいのです。
なお、住まいで避けなければならないのは次の5箇所です（海付近・山付近・川付近・崖地・低地）

北西の大木との間が狭いですね。コンクリートの杭では車が擦りそうでビビります。
もう少し、杭の位置を引っ込めて貰いたかった。
よって、多くの車はブリリア側を通ることになるでしょうね。
その内、車が頻繁に杭に当たって杭が損傷するので、自衛策として杭の位置を引っ込めるか、あるいは杭を撤去するかのどちらかになりそうですね。

>>2793 匿名さん
ブリリア側を通させたくてあえて杭を出したんですかね？設計段階でわかりますよね？

＞＞2794
設計段階でわかりますよ。お互いに持ちつ持たれつなのに残念ですね。

>2794
近隣向け説明会で判っていました。
大木を切るのは隅切りで歩道出入口の真ん中に位置するからであって
車両通行の事は全然考慮されていませんでした。
歩道を提供するけれど車道までは負担できないと感じました。

先ほど、舗装ブロックを見てきました。舗装を終えた時は綺麗な目地砂（硅砂）でしたが、目地が真っ黒になっていました。恐らく、泥水が舗装部分に流れ込んだのでしょうね。豪雨も、施工後の良し悪しを判断するのに役に立ちましたね。

ブリリアと同じように杭を引っ込ませれば車が通れたのですが。現地の状況を加味して設計しないのでしょうか。
単に、境界に木があったので撤去したでは済まされません。

ブリリアに面している北側の道路は私道（都営住宅）なのでそこの通行をさせて貰う立場もあって敷地内の歩道を広く確保して杭を打つ位置も消防車などの大型車の通行に支障が出ない様にした為と思います。


逆にレジデンスは市道に囲まれているのでそんな配慮は不要だったのではないでしょうか。

ブリリア側が通れるのだから、敢えてこちら側も通す必要は無いと考えたのでしょうか。コスイね。

共用部の全部？に照明が灯って明るく見えます
いつもとは違って１８時過ぎに長谷工と思われる調査員の集団が
街路灯や植栽のチェックをしているのが見えました。
かなり前に植栽が少なくて１階の部屋が丸見えとの指摘がありましたがその通りだと思います。
部屋の灯りが付くようになったらモロ見えになるでしょう。
成長して茂るから大丈夫との指摘もありましたが近隣と比較すると間隔が開きすぎです。

最初に密に植えると問題があります。1年後には良い具合になるでしょう。

生垣の間隔の目安は、H1.8～2.0mで1～2.5本/m　とあり、合致していますのでご心配なく。

>2802
>2803
最近の新築マンションを数ヵ所見ましたがここは目立ってスカスカなんですがこれでも基準内だから大丈夫なの？

>>2804 匿名さん

見に行ける段階のマンションと比べてってことですよね？まだ時間があるから茂る予定なのでは

すみません、このマンションの住所はもう確定してますか？
住所わかる方いらっしゃいましたら教えてください。

>2805
最近１，２年間の新築物件です
入居前からどこももっと密でしたよ

植物の種類も環境も同一ではないし知識のない素人があーだこうだ心配しても時間の無駄

＞＞2804
密に植えると生育によくないです。後で間引くのであれば別ですが。

ほとんど素人では？大金出して購入を検討するならマンションの気になる点を心配、指摘するのは当たり前。無駄でも取り越し苦労に終わっても後悔はしたくないですからね。

今年の夏は猛暑日が続いたから少なくとも影響はしてそう。枯れてる木も自主公園含めて何本かあったし。

＞＞2806

マンションの住所は
〶188-0001
東京都西東京市谷戸町2丁目６番〇〇〇号（又は〇〇〇〇号）
となります。
号の下二桁が住戸の並び順の番号で01～32となり、その左が階数で1～10となります。
よって、号は三桁表示又は四桁表示になります。
号室ではなく、号です。
住民票にマンション名は入りません。
なお、私信でやり取りする人は
東京都西東京市谷戸町2丁目６番ザ・レジデンスひばりが丘〇〇〇号（又は〇〇〇〇号）
と書く人もいますが、長すぎますね。

追伸
もしかしたら
谷戸町2丁目６番〇〇-〇〇〇号（又は〇〇〇〇号）
になる可能性もあります。
番の次の数値は、敷地を細かく区切って、メインエントランスの位置の割り当てられている番号です。

住民票の登録は
谷戸町２丁目６番２-〇〇〇〇号

>>2812 2813 2814様
ありがとうございます！

住民票にはマンション名は入りませんが、郵便用や宅配用の宛名にマンション名を入れておくと一目でわかるのでとても親切です。

付近の建物は

谷戸町２丁目1番　ガーデンフォート、戸建住宅街、グランジオ、コープ、ダイソー、住友重機械工業　
谷戸町２丁目2番　サンヴェール、ビッグエー、マツキヨ
谷戸町２丁目3番　フレスポ（建設中）
谷戸町２丁目4番　マイキャッスル、サンクレイドル、シマダデンタルクリニック
谷戸町２丁目5番　ブリリアシティの敷地の一部
谷戸町２丁目6番　レジデンス
谷戸町２丁目7番　ガーデンハイツ、プレイズ
谷戸町２丁目8番　ヌーベルヴィラージュ、ビアリッツ（パン屋）
谷戸町２丁目9番　カクタス田無マンション、カクタス田無アパート
谷戸町２丁目10番　戸建商店街
谷戸町２丁目11番　戸建住宅街
谷戸町２丁目12番　都営住宅

です。

９月の工事予定です
建物内は公的機関等による検査等　２１日まで環境測定中部屋は立入禁止とか貼ってあります
敷地は芝植え植栽整備等

西側の車止め杭打ちは什器家具等搬入車を横付け駐車して積み下ろしが済むまで邪魔になるから保留みたいです

それなら杭を打つな！

一斉入居を考えたらＢ棟は駐車場でいいけれど
Ａ棟は正面エントランス側の道路に面した自主管理歩道に乗り上げた方が楽そうですね
あの車寄せでは引越しトラックが身動きできないでしょう

メインエントランスの車寄せは乗用車は可能ですが、引越し用の大型車は無理ですね。
引越し用に造ったのではありませんから。

たかが杭ですが、完成前に引っ越すとは考えられないのですが？

>2822
隣のブリリアシティは一斉入居で引越し用トラックが接触したりして壊した門や屋根を補修していました。
養生も大事ですが敢えて最終仕上げは止めた方が良い場所もあるでしょう。（可能かどうかは知りません）

完成してから鍵の引渡しがあり、それから引越しになります。
完成前の鍵の引渡しはあり得ないのですが・・・。
鍵を渡されても引越しは半年後の人もいます。
杭の設置を半年待つのですか？

引越し期間中は通路やエレベーターの養生を行います。
それは1ヶ月間程度ですね。半年間なんてあり得ません。

＞＞2820
引越し用の大型トラックは歩道に乗り上げないほうがいいですよ。沈下しますので。
舗装用のブロックは単に砂の上にブロックを並べて敷き詰めたものですから。

できるなら、日にち指定（割り当て）で引っ越すことを考えたほうがいいです。
もし、その日が駄目なら後回しにするとか。
エレベーターホールやエレベーターが大渋滞します。特に、共用廊下で台車がすれ違いできない場合は大変なことになります。
１台のエレベーターでは日に１０戸が限度ではないでしょうか。つまり、エレベーターが４台ですので、日の最大引越し戸数は４０戸ですので、最低でも１週間かかります。

>>2827 匿名さん

日にちの抽選終わってますが？

>2828
一斉入居方式で幹事会社アートが仕切っていますよ。日時は完全にスケジュールされています。
今時の新規分譲で自由入居は無理です。

幹事会社がアートなんですね。

>>2830 匿名さん

引っ越し代金は無料でしょうか？？

無料ではありませんよ。引っ越し日の抽選もすでに終わってます。

引っ越し代金は無料という発想はどこから来るのでしょうか？

>2833
売行き不振物件とか売残り物件の特典でやったり
近隣のシティテラスひばりが丘で引越代無料キャンペーンをやっているからでしょう。

長谷工はコストダウンで日程はきっちり先々まで決めちゃうんですね。
竣工完成前に内覧会日程は確定、内覧会の後の補修計画も決まらない内に引越日も確定。
デベではなく施工会社の長谷工独自の長期アフターサービスの設定でなんとなく判ります。

>>2835 匿名さん
今はどこのデベも同じやり方ですよ。
引渡し日決めて、そこまでに終わらせる段取りを組んでいく訳です。何事も仕事は納期ありきで段取り組みますよね？それと同じ事だと思います。

スミフは引っ越し代金を無料でやってる物件もあるからじゃないですかね。そこそこモデルルームを見に行ってる方だと。

引っ越し代金無料は、売れ残り物件を処分する時のやりかたです。
残念ながら竣工前の購入者には望めません。

>2836
家族全員で５回マンションを買いました。
最後が５年前で長谷工は関与しない大手デベでしたが内覧会も引越日も１年以上前の契約時期には予定として発表されていましたが、確定日は工事の進捗でぎりぎりまで通知されませんでした。
内覧会が決まったのは竣工完成日でしたし、引越開始日（鍵渡日）が決まったのも内覧会後の補修工事の完了見通しが決まってからでした。引越日は賃貸住宅の解約通知とかを早く決めたいし子供の学校も事もあって学期を跨らないか不安でした。品質がしっかりしているなら納期厳守は良いですね。

引っ越しの件で書き込みしたものです。
皆様ご丁寧にありがとうございました！
以前住友不動産で無料でしたので、こちらもそうかなと思いまして、、。失礼いたしました。

アートで2回引っ越ししたけど、2回とも物を壊されました。

1回目は家具の持ち手を折られたのですが、家主が見ていないのをいいことに、コンビニで接着剤を買ってきて勝手にくっつけて、隠蔽しようとしてました。
翌日持ち手がポロッと取れたため発覚しました。

2回目は幹事会社だったのでお願いしましたが、旧居の壁紙を抉り、家具の脚を折り、照明を壊されました。

たまたま運が悪かったのだと思いますが、その後の対応もあまり良くなかったので、アートにされる方は気をつけてくださいね。

南側に自主管理歩道を設置したのですが、道路端のL型側溝の設置高さにミスがあり、排水桝間のL型側溝に水が溜まっていました。（L型側溝が部分的に低い）

工事が止まっていて静かですね。芝生や植栽の手入れだけを行っています。
環境測定って内容は？ですが騒音や振動、煤煙や埃を出さない様にしているのでしょうか？

どうでもいいことだけど、Googleマップの写真版見たら建設途中のここが写っていました。

そうです。Googleマップで竣工状態が見れるようになるのに数年かかります。
で、何か？

Googleマップのレジデンスのストリートビューは
・2009年8月　　（郵政宿舎）
・2014年2月　　（郵政宿舎）
・2014年11月　 （着工前更地）
・2015年3月　　（着工前更地）
となっております。
前回更新から3年半経過しているので、そろそろ更新でしょうかね。

https://www.google.co.jp/maps/@35.7457497,139.5405935,3a,75y,317.31h,97.1t/data=!3m6!1e1!3m4!1srgn6Yl5LcHzQhDQRuw68EQ!2e0!7i13312!8i6656

Googleマップの更新は定期的ではないのですね。上の例では4年半、9ヶ月、4ヶ月とバラバラですね。

昨日の夜も今日の昼間も電気を点けたり消したりの検査を繰返しています
妙に静まり返っています
入居が始まったら昔の郵政住宅の時の様に賑やかになるんでしょうね

＞＞2848
郵政住宅はいつ頃まで住人がいたのですか？

2010年11月ブリリアシティ入居が始まった時には未だ住人がいました。
その後は急速に退去が続き空き家が増えました。
解体せずに放置が長く続いたので定期的に除草、伐採、ごみ収集、飛来物除去などが続きました。