ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

「おかげ様でご紹介できるお部屋が最終４邸です！ この機会に是非ご検討くださいませ！！ 」
は、デベが逃げを打っている。
つまり、販売対象戸数から４戸を除いた分が売れたという意味ではない。
単に、４戸を紹介しますの意味なのだ。

物件の購入のタイミングは人それぞれだと思います。
ただ、特に難しいのが賃貸から分譲にしようと考えている人ではないでしょうか。
銀行融資や個人の資産、物件との兼ね合いなど、長い目で見ないと決断できないことですから。

>>2679
そうですね。
物件選びもさることながら一番大事なのはこのエリアで何年ほど人生を過ごす設計をするか
ってことだと思います。
ひばりヶ丘は高齢化が著しいエリアですから今もそうですが今後ますます高齢化していくでしょう。
特にこのマンションが位置する谷戸町は65才以上の密度および75歳以上の密度が高いエリアですね。
人口ピラミッドの歪さが高いエリアは必ず行政の運営に歪が出てきます。（すでに出てる）

人口ピラミッドの歪みは当該地区に限った事ではありません。国内全域の問題となっています。

>>2678 匿名さん

さすがにその後にやっぱりまだ20戸あたりもありましたなんて話あるわけないでしょ。
完売の目星がついてきているから、最終って言ってるわけでしょ。

>>2680 匿名さん
西東京市の高齢化率の町毎の資料をみましたが、あれは正しくは高齢化率を示す資料ではなく、町毎の高齢者の人口➗面積だから、人口の多い谷戸町は高いだけなんだと思いますよ。違うかな。

谷戸町とか都営住宅の多い街は自然に高齢化が進むものです。
建て替え前のＵＲも高齢化が進んでいました。

今日の工事は駐車場の白線引きとか共用棟の内装を仕上げています。

>2682
一般的なマンション営業手段ですが、最後の住戸数を正確に広告に出す事はあまりないです。
最後最後といいながら約２０～３０戸を５回程度に小分けして最終セールを繰り返したりするものです。
ここも常に先着順１２戸を販売中でお客様には残り僅かで急がないと無くなる印象を与えます。
マンション営業は心理戦の部分が多くを占めますからどこの営業も必死に売り方を工夫します。

>>2681

残念ですが、マクロで考える話ではないんですよ、この手の問題って
なぜならミクロのレベルで濃淡があるから

人体で言う所の人の流れは血液。循環していくのが一番大事。安定して。
ひばりヶ丘エリアの高齢化は深刻で血液の流れがまずい状況
特に谷戸町は高齢化率が非常に高い　つまりはそういう人たちで動脈硬化を直していかないといけない話なんですよ

まぁ、日本全国そうだから「問題を見ないようにする」ってのはご自由に。

またタイタニックおじさんか。
懲りないねこの人も。

だいぶ綺麗に完成してきましたね。

ところで、何故このスレッドのタイトルは、
レジデンスひばりヶ丘ってどうよ？ってタメ口なんでしょう 笑 他のほとんどの都下マンションのスレッドは〜はどうですか？か〜について、とかなのに。くだらないけどタイトルって大事ですよね。

本質を理解していればタイトルを気にする必要はありません。
もっと広い心でありたいですね。

>>2682 匿名さん

何ヶ月も前から最終って案内してますよｗ

>>2690 マンション検討中さん

それはレジデンスの話ですか？そうでなければ該当の版でやって欲しいです。混乱します。

>>2689 匿名さん
マジレスありがとうございました。

>>2691 匿名希望さん

シティテラスのことでした。すみません。

高齢化は谷戸地区、西東京市、東京都、日本全国、全世界の共通の問題です。

>>2686 匿名さん
ミクロのレベル（笑）で語るのはいいけど、エビデンスあるの？

まぁ、どうせ妄想だから「エビデンスを提示せず語る」ってのはご自由に（笑）。

>>2673-2676
返信ありがとうございます。
まあ、５８ｍｍ２タイプの部屋なら同じ単身者も何人かいるでしょうし、私が自意識過剰だったのかもしれませんね。

でも、コンシェルジュとか自販機とか無駄な共用施設だよなぁ。
人見知りだからちょっとした用で出ていくにも顔合わせないといけないのが苦痛だし。
コンシェルジュができることくらい自分でできるし、近所にスーパーがいくつもあるのに自販機とかいらない。
無駄を省いてその分管理費やすくしてほしいです。
まあ、ここはキッズルームとかない分マシなほうではあるが。

>>2697 独身男マンション検討中さん

コンシェルジュは格式があって良いですよね。
宅急便が出せるのはとても便利だと思います。
共用部の管理に費用を払うのが難点なら目の前のサンクレイドルも検討されてはいかがですか？

＞＞人見知りだからちょっとした用で出ていくにも顔合わせないといけないのが苦痛だし。
であれば、目の前のサンクレイドルが良いかも。

2003年〜2004年頃にひばりが丘近郊で2600戸近く供給された時代がありました。（イオン前の物件も含みます。）
当時からして供給過多で10年後は大暴落だと言われていましたが、谷戸二丁目エリアは新築時と比べて殆ど下がっていません。
こうしたことからも、駅徒歩圏内の大規模物件であるレジデンスは、資産価値が期待できるかなと思っています。特に団地再開発エリアに比べて下がりにくいのではと予想しています。
私は近隣のUR住まいですが、中古物件も含めてこのエリアで検討をしています。
幸いここもまだ未販売住戸があるので、タイミングを見つつギリギリまで比較検討してみるつもりです。こちらのブログも参考にさせて頂きました。
https://manmani.net/?p=9010

竣工時に半分しか売れていなかったら、売れ残り分の管理費と修繕積立金をデベが払い続けるのでしょうか？

>>2701 匿名さん
管理費はそうですけど修繕費は新しく買う人が払いますよー

完売まで竣工後3年具体の計画ですかね

＞＞3年具体
って何ですか？

大衆の予想とは逆にいくものということで、オリンピック後も不動産価格高いままだといいな。

＞＞管理費はそうですけど修繕費は新しく買う人が払いますよー
これの意味が理解できない。
管理費、修繕費、修繕積立金があるが
10年間売れなくて、それで買ったら10年分の修繕費と修繕積立金をまとめて払うのか？
管理費＋修繕費　は年度会計でマンション管理組合が運営するのだが・・・。
上記の三つは所有者が払うものだ。つまり、売れ残り分の所有者はデベなのよ。

北西の道路中央の大木との間は車が十分に通れますね。但し、歩道に乗り上げるようにすれば。
どなたか、通れないのではと大騒ぎしていましたが。

良く有る勘違いや思い込みですけれど売れ残った住戸の所有者が負担すべき各種費用は
例え未使用の空き住戸であっても全部負担すべきものです。

でも駐車場や駐輪場等の費用は空きがあれば誰も負担しないので不人気のまま何年も
空きが多く収入が不足して管理費不足になるならば後々になってから住民の負担になってきます。
特に金食い虫と言われる機械式駐車場を持つ物件の場合は駐車料金の収入不足があると
大規模修繕時に修繕積立金だけでは不足する事態も想定されます。

>2707
その問題の木の周囲を再舗装していますから自主管理歩道が迂回路として開放されています。
じっくりと大木、歩道の末端を目測で見てきましたが車両は花壇には踏み込めないとすると
歩道の何処に車止めの杭打ちをするかで決まります。

問題の木のことですが、ブリリアと同じように歩道の一部を踏ませて通行させます。

>2710
車止めの杭打ちを見たのでしょうか？
図面上では隅切りの角２ヵ所とその間の１ヵ所に記載されていますがブリリアと違って
あまり内側ではありませんでした。

個人的にひばりヶ丘に訪れて、気に入ったポイントを。ラーメン二郎がある。お風呂の王様が近くにある。餃子の満州がある。ブルーミーの100円パン&イートインがある。ダイソーとセリアがある。大きな公園がたくさんある。これからフレスポが出来る。

>>2708 匿名さん

未入居住戸の扱いは原始規約次第ですね
修繕積立基金については新入居に払わせるのが一般的

>2712
お風呂の王様は東久留米店と花小金井店ですよ
どちらもひばりヶ丘からは電車とバスで移動する距離です

私は地方出身で、東京のことをほとんど知らないのですが、ひばりが丘の魅力を教えていただけないでしょうか？

長谷工が施工する事実上の長谷工マンションを買われた経験をお持ちの方にお聞きしたいです。
まだ完成竣工する前から内覧会の日程が確定していたり、
内覧会が始まる前から入居開始日が決まっていて引越幹事会社の見積が始まるってちょっと勇み足過ぎませんか？　長谷工の進め方って今時はこんな感じなのでしょうか？

>>2716 買い替え検討中さん

普通は完成してから予定たてるんですか？それはそれでリスキーかと

>>2716 買い替え検討中さん
うちは入居説明会の後に引越し日確定、内覧会の後に見積もりでした。
入居開始日は初期から案内されていたと思います。

>2716
大手デベ物件を買って住んでいますが内覧会も入居日も「予定」は契約時に発表済です。
でも確定は実際の進捗を確認してからでした。
完成竣工してから内覧会日程の決定通知。
内覧会が終わって補修済が出てから入居開始日決定通知でした。

＞＞2713
10年間売れなくても、新入居が修繕積立基金をまとめて払うのですか？
10年分だったら70万円位になるのですが。

基金だから毎月支払の奴ではなく一時拠出金の方で初回とか大規模修繕時期に合わせた方だから
毎月支払うべき修繕金はその時点の所有者が支払うべきでは
　
　※原始契約に売主の負担義務は無しと書かれていたら話は別です

修繕積立基金というのが曲者です。
購入時に、月毎の修繕積立額の５年分ほど徴収されます。
10年後の大規模修繕は、修繕積立基金＋月毎の修繕積立金　を使い残額ゼロになります。
当然、月毎の修繕積立金の額を上げることになります。
最初から月毎の修繕積立金を多くすればと思われるかも知れませんが、そうすると売れません。
つまり、大きな買い物をしているので、購入時の修繕積立基金には目が向いていないのです。
そのような訳で、デベの販売方法はコスイです。

適正な修繕積立金の額を決めると高額になって販売営業政策に不都合になる。
だから購入時を安く見せて定期的に引き上げていくが引上げ額も抑えたい
その結果として頭金に相当する修繕積立　基金が高額になる訳ですね。
更に売れ残った時に売主が負担すべき修繕積立金も低額で済むから一石二鳥ですね

コスイ！！！

そうだったのですか。
修繕積立基金は購入者がお金を出すのですね。
言うならば、毎月の修繕積立金を低く抑えるための頭金のようなものなのですね。
売れ残りに対してデベは、管理費と修繕積立金　のみを払うのですね。
この基金の意味がわかりました。やはり策略ですね。デベは　コスイ！　ですね。

歩道に舗装ブロックを敷き詰めましたが、それを剥がして車止め杭設置工事をしています。
これって、工事の順序が逆ではないでしょうか？
もしかしたら車止め杭の着荷が遅れたのかも知れませんが。
その他に何か理由がありますか？

確かに、車止め杭の工事の順番が逆ですね。数本だったらまぁーいいかなんですが、20本以上ですからね。

杭打ち数えて来たら２９本ありました。
大木の側の３本に注目しています。
終わったら車で通れるか試運転してきます。

レジデンスの住民が通れない所に杭を打つことはないと信じたいです。

>>2728 匿名希望さん
住民の車が通り辛い位置と言う意味です。

車止め杭打ちは南側歩道から順に作業しています。
大木の脇も位置は他と同じでレンガ石２個分だけ内側です。
車は大木の縁石反射板と歩道を踏めばギリギリ通れそうですが
擦りそうな心理的な圧迫感があるので軽自動車以外は通行を避けそうだと感じました。

話題の大木がある道路の写真です。ブリリア側より若干狭い感じでした。

ブリリア側の写真はこちらです。

写真を見るとプリリア側が広そうですね。
杭よりも花壇の角が障害になっているように見えます。
どうして花壇を引っ込めなかったのでしょうか。

ヌーベルビラージュはなんで今でもあんなに人気あるんですかね？

ここと駅からの距離もそんな変わらないし

>>2733 匿名さん
花壇の角、思った！

>2734
デベが三井不動産レジデンシャル等、施工が淺沼組、三井住友建設と安心感の高さ。
３００戸を超えるスケールメリットの教授。
設備や仕様レベルの高さ。
最後に坪単価の安さと広さでしょうか。
４ＬＤＫを改造したと思われる３ＬＤＫでは９０平米を超えています。
最後に２０１６年４月に第１回目の大規模修繕を無事に終えています。
修繕積立金不足やら想像以上に痛みが酷く工費が嵩みそうな物件もある中で完了は大きいです。

それに加えて
①眺望が良い。
②バス停が目の前
③駅歩8分（一桁の意味は大きい）

ヌーベルの新築時の情報（再追記）

・総戸数　：316戸（2LDK:29戸、3LDK:233戸、4LDK:54戸）
・棟配置　：3棟コの字形配置（A棟：15階建160戸、B棟：15階建115戸、C棟：7階建41戸）
・敷地面積：13,111.69㎡
・建築面積： 4,988.53㎡
・延床面積：36,919.14㎡
・竣工年月：平成15年3月
・販売価格：平均4433万円（最低2750万円～最高5850万円）
・室面積　：平均79.0㎡（最小62.85㎡～最大92.29㎡）
・室坪単価：平均185万円（最低140万円～最高230万円）
・駐車場　：250台（月額　1.4万円～2.0万円）
・駐輪場　：632台（月額　上段100円、下段200円）
・ﾊﾞｲｸ置場： 20台（月額　1000円）
・専用庭　： 27庭（月額　420円～1430円）
・ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆ： 20　（月額　690円～1190円）
・ﾄﾗﾝｸﾙｰﾑ ：175室（月額　500円、600円、700円）
・ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ ： 7基（9人乗り）
・事業主　：三井不動産、住友不動産、三菱商事
・販売代理：住友不動産、三井不動産販売、住友不動産販売
・施工者　：浅沼組、三井建設共同企業体

でも、10年後に売るとしたら築年の差は大きい。

ひばりヶ丘ってこれだけマンションあるのにパークハウスとプラウドが一つもないんだよね

ヌーベルの新築時と今販売中のプレミストシーズンビューが同じ価格というのも衝撃ですよね。なんて時代だ！って思っちゃいます。
どなたかコスモとグランジオの新築時の情報もお分かりの方いませんか？

何回同じネタやるの
周辺マンションの野次馬は書き込むなとは言わないけど節度を弁えなさい
ここはおらがマンション自慢スレではありません

>>2742 マンション検討中さん

私は以前も投稿しましたが、周辺中古とここを比較して検討しています。なので、周辺物件の情報はとても興味深く読ませて貰っています。
そういう方も一定数いると思うので、ある程度周辺物件の情報が記載されるのは有意義なものと考えていますが如何でしょうか？
出来れば実際に住んでいる方からメリットデメリットも書いてもらえると大変参考になりますし、逆に周辺中古と比較したけどレジデンスに契約した人は決め手を教えて頂けると助かります。

＞＞2741
イエシル　で登録して検索すれば各住戸の新築時価格と面積を全て見ることができます。
ただ、平均価格や平均面積はわかりません。自分で計算するしか方法がありません。
しかし、住戸によって大きな幅がありますのでどのように比較するのか問題です。
例えば、ヌーベルでも
・販売価格：平均4433万円（最低2750万円～最高5850万円）
・室面積　：平均79.0㎡（最小62.85㎡～最大92.29㎡）
・室坪単価：平均185万円（最低140万円～最高230万円）
のように大きな幅がありますので、どの数値を見るのか？　平均値を計算して出せば比較できますが。
これは自分で計算したものです。（凄い労力でした）
ただ、安い順から言いますと、コスモ（560戸）、グランジオ（558戸）、ヌーベル（316戸）となります。

＞＞2741　ヌーベルの新築時と今販売中のプレミストシーズンビューが同じ価格というのも衝撃ですよね。
そんなことはありません。
面積が違いますので平均坪単価で比較すべきです。
ヌーベルは、室坪単価：平均185万円（最低140万円～最高230万円）　でした。

しつこいなあ

コスモが安い理由は、アパートのように間取りが同じ。（ヌーベルは列ごとに間取りが異なる）
次に、グランジオが安いのは駅歩13分と駅から遠い。（ヌーベルは駅歩８分）

>>2746 匿名さん
言葉足らずですみません。価格というのは平均坪単価が同じという意味です。シーズンビューも同じくらいとの事でしたので。

私が気にしているのは、10年後の資産価値です。
周辺中古が新築時とさほど変わらない価格を維持しているのはなぜか？を考えた時に、
1.新築時の価格が安すぎた為に、時代と共に物価が上がり結果今の価格となっている。
2.そもそも谷戸二丁目が新築時と変わらない価格を維持できる特異なエリアなのか。
という考えに至っています。
どちらにしても、中古とはいえ価値があると評価されて今の価格を維持しているはずなので、一体何が評価されるポイントなのか？は気になるところです。
同じ理由がレジデンスにも当てはまれば、もしかしたら10年後でも同じくらいの価格を維持しているかもしれませんし、時代的にさらに物価が上がって入れば価格が上がることも考えられますよね？
なので、様々な意見交換が出来ればと考えています。

ヌーベルができた当時は西武池袋線もひばりヶ丘もあんまり人気なかったと思いますよ。
あの頃、あの辺りはマンション建設ラッシュでしたが、普通に手が届く価格でほどほどの利便性という感じでした。
ヌーベル竣工の5年後の2008年、何があったかというと地下鉄副都心線が開業します。ここでひばりヶ丘から渋谷まで直通運転が始まります。さらに5年後の2013年、東急東横線との乗り入れにより横浜までの直通運転が始まります。速達列車がひばりヶ丘に停車することで1時間足らずで横浜駅と結ばれました。
西武池袋線の利便性がこの10年で飛躍的に高まったことから、当時の価格を維持できているんでしょう。

2000-2003年に出来た都内のマンションなら、大きく下落してるとこ自体が少ないのでは。利便性に変化のない西武新宿線沿線とかでも。よく知らないが。

フレスポは地下1階地上3階建て、メインテナントで1階に某スーパーと他のテナント数店、他に飲食店・保育園・医療モール・市の施設など出来る。駐車場は地下と3階の一部になる予定。

>>2753 匿名さん

保育園も出来るんですか？

＞＞2749　価格というのは平均坪単価が同じという意味です。

新築時のヌーベルは、平均坪単価が185万円（最低140万円～最高230万円）でした。
シーズンビューの平均坪単価、最低、最高を教えて頂けないでしょうか。

＞＞2748　グランジオが駅歩13分

とありますが違います。
それは敷地の端までです。（デベがコスモの横に細長い通路を確保してズルをしています）
メインエントランスまで1.5kmありますから、分80ｍで駅歩19分となります。
なお、グランジオはアウトフレームで素晴らしい建物ですが駅遠物件と言うことで安いのです。

同様にヌーベルのメインエントランスまで駅から800mで駅歩8分ではなく駅歩10分（8分は敷地の端まで）
同様にレジデンスのメインエントランスまで駅から870mで駅歩10分ではなく駅歩11分（10分は伐採した木の位置まで）
になります。

>>2755 匿名さん
新築マンションサーチというアプリで調べると192.5万円とありますね。
まさかのヌーベルより高いですね、

西武池袋線乗降人員の推移
2003年→2017年
ひばりヶ丘駅
64,599人→72,652人
保谷駅
52,295人→62,076人
大泉学園駅
77,448人→87,981人
石神井公園駅
65,098人→81,273人
練馬駅
81,734人→130,934人
小竹向原駅（西武）
44,234人→138,960人

ヌーベルができた時より、各駅ともかなり増えてますね。
沿線の人気が上がったのは間違いないでしょう。

＞＞2753　フレスポは地下1階地上3階建て、メインテナントで1階に某スーパーと他のテナント数店、他に飲食店・保育園・医療モール・市の施設など出来る。駐車場は地下と3階の一部になる予定

・地下1階は駐車場（114台）
・1階はスーパーがメインで、他にカフェやサービス店舗等
・2階は飲食店舗や各種テナント
・3階はスポーツ幼児園、歯科医院、屋外運動場
・3階部分の建物は1階の1/3位で、残りは屋外運動場と空調室外機置場、発電機、キュービクル
となります。
3階への車路がありませんので、駐車場は地下1階のみです。

＞＞2757
それは平均ですか？
ヌーベルの最高は坪230万円でした。

＞＞2758　西武池袋線乗降人員の推移　2003年→2017年
とありますが
ヌーベルができたのは2003年です。
できる前の　2002年→2017年　での比較が見たかった。

>>2760 匿名さん
平均です！
今HP上で売りに出している住戸は高いもので227万円ですね。（76.42m2で5,269万円）

しつこいなぁ

＞＞2762　　今HP上で売りに出している住戸は高いもので227万円ですね。（76.42m2で5,269万円）

ヌーベルの新築時
・坪単価最高は230万円（76.15m2、3LDK、ロフト付き、ルーフバルコニー付、7階最上階）、価格5,300万円
・坪単価最低は140万円（80.28m2、3LDK、専用庭付き、1階）、価格3,390万円
・価格最高は5,850万円（89.33m2、4LDK、12階最上階、角部屋）、坪単価216万円
・価格最低は2,750万円（63.52m2、2LDK、2階）、坪単価143万円
でした。
幅が有り過ぎて、頭が混乱するでしょうね。

>>2759 匿名さん
スポーツ幼児園というのはどういう施設なのでしょうか？子供向けのフットサル教室とか、そのようなものてもすか？

スポーツ幼児園の詳細につきましては未だ説明がありません。これを、沢山の方が注目しています。

>2753
フレスポ内の某スーパーが何かが気になります。
パルコ地下のクイーンズ伊勢丹が撤退して名前だけ高級な稲毛屋が入り使い物にならず困っています。
買い物は西武線で池袋か車で東久留米のイトーヨーカドーに行っています。
イオンは稲毛屋と同じで低品質なので避けています。
大木と車止め杭の代わりに赤い三角コーンが置いてある道路ですが１５００ＣＣクラス車で通れました。
でも三角コーンでなければ二度と通らないでしょう。

フレスポのスーパーはOKストアとの噂を聞いたことがあります。この時期に流れている噂なので信憑性の程は分かりかねますが…。

スポーツ幼稚園ってこんな感じかなって想像しています。

http://www.buddy-sports.co.jp/kindergarten

私もフレスポのスーパーはOKストアだと聞きました。
この辺のスーパーではCO・OPが一番食材がいいかな。と思います。あとは生活クラブで毎週届けてもらっています。

狭い場所に幼稚園ができるのですね、、。
無理があるような気がするのですが本当なのですね。

こちらのマンションは内覧可能でしょうか？
近々見に行きたいと思っています。
実際に中を見てから購入したいので、そろそろ可能かな。と思いまして。
先日シティテラスも行きました。駅からは遠いですが緑がきれいで解放感があってよかったです。あとはこちら見てどちから検討したいと思います。

>2771
内覧はもうすぐ竣工しますから可能になります。
既契約者の内覧会が始まりますからそれ以降になると思われます。
内覧を希望ならプレミストも可能です。
公式の物件概要・販売広告には出ていませんが未販売住戸が１０戸以上あります。
シティテラスをご覧になったらお分かりと思いますが表向きと違って在庫を結構抱えていますし競合を煽ると個別値引交渉も望めると思います。

マンションが、高いか安いかを判断するには平均坪単価になると思います。
坪単価が平均坪単価±10%程度のバラツキであれば全体像が見えます。
しかしヌーベルのように、平均185万円、最低140万円、最高230万円では、平均±24%となります。
また、最低と最高を比較すると1.64倍の開きがあります。
つまり、ヌーベルは「安い住戸から高い住戸まである」と言うことになり、安いとも高いとも言えません。

買い物は新宿三丁目の伊勢丹なんかもよく利用するわ。
副都心線が、できてから西武線の車内で伊勢丹の紙袋持ってる人増えた
ひばりヶ丘からだと日中は毎時07、37発の元町・中華街行きに乗れば25分で新宿三丁目だしな

近隣マンション住民の井戸端会議スレに成り果ててますね...。
それだけ注目のマンションということなのでしょうか少し自重していただきたいものです。

9月1日からひばりヶ丘駅周辺が、路上喫煙・ポイ捨て防止区域に指定されたそうです。
以前歩きタバコの件を気にされてる方がいらっしゃいましたので共有致します。
https://www.skylarktimes.com/?p=15990

>>2771 マンション検討中さん
契約者の内覧会は10月初旬なので、それ以降は見学出来るのではないでしょうか。