ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

ＭＲあまり人がいないようなのですが、販売状況はどうでしょうか。

販売は11月中旬です。

あのバス通りの行列の出来る寿司屋は昔からの有名店で
土日祝の夕方は路上駐車の車でバスの往来にも支障が出かねない盛況です
でもネタが良いのではなく大きくて安いのが人気の理由です

話を聞きに行きましたが、駐車場代が高すぎやしませんか？
敷地内の駐車場なのに、周辺の月極と同じ価格です、って言われて納得する人がいるんでしょうか。

>>254 マンション検討中さん

いくらなんですか？

そうですね、私も高いっと思います

＞＞254
隣のヌーベルの駐車料金は14,000円、16,000円、18,000円、20,000円ですが
これより高いですか？

駐車場は総戸数２７０戸に対して半分の１３５台ですから、駐車場を利用する受益者は高額の土地取得代に見合う対価を支払う必要があると思います。
それと駐車場の約半分が機械式になっていますが、これの維持管理費と経年劣化による大規模修繕費が猛烈に高額になる事が先行して体験した各地のマンションで問題になっています。
これ等を駐車場代金に織り込んだら適正と言えるのではないでしょうか。
駐車場を利用しない方々が管理費と大規模修繕費で圧迫されない事が大事です。
もし不当に高額なら管理組合・総会で改定をすれば良いでしょう。

月極駐車場の持ち主は元々の地主さんの例が多いです。つまり、土地取得に費用がかかっていないことです。
そのような背景もあり、固定資産税の２倍位の料金設定にしているところも多々あります。

まともなマンション開発なら、駐車場利用料は周辺と合わせますよ。
希望が多く敷地に止められない人が出た際の差はなくすものです。
またそれを見越しての管理費云々ですからね、駐車料金を安くみせて管理費で調整するようなところよりよっぽどまともと思いますよ

逆に、駐車場利用料を高く設定し、その収入を管理費に廻して、管理費を安く抑えているマンションもあります。
これをやると、後々の駐車場更新費用（特に機械式）を捻出するのが大変になります。

お聞きしたいのですが、床は二重床なんですか？

ＭＲで確認しましたが長谷工では珍しく二重床です

大手デベだと施工が長谷工でも二重床ってのは少なくないよ。直床だとコストダウンってバレバレだしね。でも、他はALCに二重壁としっかり長谷工仕様だけどね。

管理会社が何故売主の新星和や三菱と関係無い長谷工なの？（長谷工特命物件だから）あと長谷工の管理会社の評判はどうなんですかね。

ご回答ありがとうございます。西東京・小平・東村山の長谷工マンションはほぼ直床ですって聞いてありますから、気になりました

確かに武蔵野市を含めて多摩北部地区の長谷工施工マンションは大多数が直床ですね。
ここの管理会社が三菱地所系列でないのはＭＲで聞いたところ長谷工特命で売主の割合が
三菱地所が過半数でないと言ってました。
なので物件名称も「パークハウス」ではなく「レジデンス」だそうです。

最近は二重と、直どちらがよいか諸説あるとも聞きますね。響きやすい音の種類が違うとか。
いずれにせよ金額や場所ふくめてほかの設備とも比較して検討ではありますが…

構造や設備・仕様は、沿線でいくつも見ましたがここが1番いいと感じましたよ。

>265

長谷工って他の建設会社と異なって、自社で土地を調達、プランニングしたうえでデベに持ち込んで施工の仕事を取るってのがビジネスモデル。なので、実質的なデベは売り主ではなく長谷工。以前はそのパターンでも管理会社は売り主の系列ってケースが多かったんだけど。最近は管理会社も長谷工。完全に長谷工物件ってこと。

ちなみに長谷工施工だと内覧会やアフターサービスに売主ではなく長谷工が出てきて対応する。そして、のらりくらりとかわして対応しない。対応したら余計なコストがかかるからね。

直床は軽量衝撃音に弱いので、遮音性の高いフローリング材を使用してカバーする。フローリング材で遮音性を高めるのはクッション材を間に入れて対応なので独特のふわふわ感がある。

モデルルームでも実際と同じつくりなんだけどスリッパをはいていると実感しづらい。するっぱを脱いで体感して問題がないかを確認。

直床と二重床で音の比較をする人が結構いるんだけど、音はスラブ厚やスラブ構造にも依存するんで直床と二重床で単純比較はできない。

直床と二重床の本質的な違いは、メンテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これらについては圧倒的に直床は不利。

>257
平置きで18000円ですよね
周辺は大体ですが13000円～20000円が相場でしょう

近所のグランジオも施工・管理共に長谷工ですよ。アウトフレーム逆梁と最近あまりない仕様ですけどね、床は二重床です。
管理も24時間友人管理で、かなりキチンとしてますよ。清掃もこまめにやってますし。

>>274 近隣住民さん
その物件の駐車料金と管理費はいくらなんですか？参考したいと思います。

２７４さんではないですか・・・

グランジオの駐車場は自走式で1階で5000円くらいだったはず・・・
管理費は15000円くらいのはずです。（広さによって違うので、中古の物件概要見ると管理費載ってますよー）
ちなみに施工は日本国土開発です。管理は長谷工ですけど、清掃かなりこまめにやってますよー。いつ行ってもきれいです。
とってもいいマンションですけど、ザレジデンスに比べると駅から離れるので、駐車場も安いのかとは思いますけど・・・

＞＞276さんへ
①グランジオの駐車場は機械式ではなく自走式のため、駐車料金（維持管理費用＋設備更新費用）が安いのです。
②総費用（管理費＋修繕積立費＋駐車料金）で比較すべきです。
③なお、グランジオの総費用は月35,000円位です。

グランジオは84㎡の3LDKで管理費と修繕積立金合計29,500円程ですね。
ただ、駐車場は4階だと700円ですし、インターネットは管理費に含まれて使い放題なので、諸々の総額だとむしろここより割安だと思います。
ちなみに目の前のコスモは86㎡の3LDKで管理費と修繕積立金合計25,000円程です。
駐車場は4階だと3,500円でインターネットは別料金です。

間違えましたグランジオの駐車場は1番安くて900円でした。
施工は長谷工と日本国土の共同事業ですが、長谷工がディベロッパーとしても参画していたので、実質の施工幹事は長谷工です。
ちなみに2年ほど前に大規模修繕を行っていましたが、それも長谷工のグループ会社でしたね。

＞＞278
築12年位で大規模修繕を行い、その後に残額を睨み、次回の大規模修繕に備えて修繕積立金を値上げします。
グランジオやコスモは値上げ後の金額だと思います。
なお、初回の大規模修繕は購入時に修繕積立基金（修繕積立金の6ヶ月分位）というものを支払っていますので値上げ無しで出来たのです。
つまり、どのマンションでも大規模修繕後の修繕積立金の値上げは一般的です。

レジデンスも12年後位には修繕積立金が値上げになるのですね。

>>281 マンション検討中さん
営業マンに聞いた話によると,五年ごとに見直して上がりますよ。他の物件もそうじゃないですか

段階的け上げと定期的な一時金徴収は将来の未納問題を引き起こするリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。にも拘わらず、売る側は入居時の修繕積立を安く設定するためにこの方式を採用する。売ったあとのことは知ったことではないってことだよ。

＞＞282、283
①「五年ごとに見直して上がります」は、単に営業マンが言っている事であって、実際は管理組合理事会が検討し、必要とあれば総会に上程して採決しますので、初回の大規模修繕が終わるまで何もしないところもあります。よって、五年ごとは決められているわけではありません。マンションそれぞれです。

②売る側は、売るのに必死で売れなかったら大変です。ですから修繕積立基金を導入し、修繕積立金を低めに設定して販売します。当然、売った後のことは関係ありません。

角部屋の6000万台の80平米の部屋を買おうか検討中です。
要望は今週末締め切りでかなり迷っています。
角部屋ということで、他の部屋に比べてお値段がだいぶ違うのですが、相場が見合っているのか、どなたかご意見いただけますでしょうか。
また、10年後売却した場合、駅近でない限り1000万くらい値下がりするのではないかと思っているのですが、そんなものでしょうか。

＞＞285
角部屋のA-Nがお勧めです。共用廊下（面格子）が無いタイプで気に入っています。
近隣のマンションで、10年以上の物件でも購入時の価格で売れているものもあります。

＞単に営業マンが言っている事
各種管理規定等や支払諸費用の金額など販売契約時の内容は
管理組合が変更をしないかぎり法的にも順守する必要があります。
営業マンは販売契約時点の事だけを言っているまでです

＞角部屋の6000万台の80平米の部屋
新築の相場としては現在の高額な土地取得価額や高騰した建材費人件費からみたら適正の範囲でしょう。
でも買った瞬間から中古相場に変わるので相当の値下がりは覚悟が必要と思います。
ただ周辺の築７年～１５年程度の物件は新築当時の価格と同程度を保っている人気地区です。

>>285 通りがかりさん
角部屋は結構いいですね。ただ広いだけじゃなく、明るくて風通しも良いし、だからそのねだんをするのは妥当っと思います。

駅に10分でしたら、まぁまぁ頑張れるの感じですね。健康にも良いし。

>>284 マンション比較中さん
教えてくれてありがとうございます。よくわかりました。参考になります

長期修繕計画は販売時に売主が作成するけど、引き渡し後は住民＝管理組合が継承して運営することになる。

段階的値上げの計画で一番悲惨なパターンは、入居後、管理組合で値上げできずに積立不足になって修繕もままならないってケース。

長期修繕計画は販売時に作成する期間以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪排水管といったそれまでにない大物の交換が控えている。いずれ、当初計画以上の値上げは必至。

とりあえず費用を使わないからと言って最初の大規模修繕まで値上げしないなんて先送りしていると破綻にまっしぐら。

＞＞292
長期修繕計画は販売時に作成されていますが、結構ドンブリで、かなり余裕がある場合もあります。
従って、初回の大規模修繕後の残額を見て、次回の大規模修繕を賄えるような金額を設定する場合があります。
よって、大規模修繕まで値上げしないなんて先送りしていると破綻にまっしぐらは、必ずしも当てはまるものではありません。
マンションそれぞれです。

>293

販売のために入居時の積立金を安く設定してるわけだから、値上げせずに賄えないでしょ。値上げしないで済む計画ならも定額積立にすればいいわけだし。

当方のマンションは築14年半です。
管理費は購入時のままで、物価の高騰が無ければこのまましばらくは持ちそうです。
修繕積立金は最初の大規模修繕後に値上げになりました。今後、エレベーターや機械式駐車場の更新がありますが、築40年位まで持ちそうです。

築１４年だとその間に消費増税があったけど。

＞＞296
確かに、消費税が5％から8％への増税がありました。
増税前に駆け込みで大規模修繕をやったらとの話がありましたが、そうはしませんでした。
その理由は
10年で大規模修繕を実施した場合（税抜き費用Ａ）の年間負担は、1.05Ａ／10年＝0.105Ａ
12年で大規模修繕を実施した場合（延長により税抜き費用が１割増加と仮定）の年間負担は、1.1Ａ＊1.08／12年＝0.99Ａ
となり、増税後に大規模修繕を行うのが得策だという結論に達したからです。
つまり、増税よりも年数です。

誤記がありました。
1.1Ａ＊1.08／12年＝0.099Ａ
が正です。

１０年目に大規模修繕するって検討したのなら見落としがあったようだね。

大規模修繕の事前調査で建設時の手抜き工事が見つかるって事例が過去にいくつかあった。１２年目に大規模修繕でその前年に調査だと、その時に手抜き工事が見つかっても１０年の瑕疵担保責任期間は切れている。

私がこの物件は検討候補の一つですが、最近行ってなかったので、売り状況はどうなっているでしょうか？知ってる方がいれば、お願い致します。第一期契約は12/3だよね

３連休で要望書は大分出て来た感じが花びらボードを見て感じました。
Ａ棟Ｂ棟ともに南西も南東も角部屋の中・高層階が埋まっています。
中層階の価格の手頃な部屋も埋まって１００戸に達しているのではないでしょうか。

>第一期契約は12/3だよね
抽選日が11/26だからそれ前に登録する必要がありますよ。
また第一期は全戸が販売対象ではないから要望書を出さないと登録すら出来ないかもしれません。
支払がローンならば事前審査をパスする事が必須なのであまり残された時間はありません。

＞＞299
①１０年目の大規模修繕計画は単に販売業者が作成した長期修繕計画のモデルにすぎません。
②瑕疵担保責任は何でも問えるものではなく、適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみです。

登録→抽選→重要事項説明→契約って順。事前審査も源泉徴収票か確定申告書の控えを持っていけば一週間くらいだから、まだ、十分間に合う。

あと、要望書出していなくても販売対象の住戸に登録することは可能。というか要望書出さないと登録できないなんてことしたら違法。

主要構造部分に手抜き工事があっても瑕疵担保責任期間を過ぎていると、訴えることもできない。一回目の大規模修繕を１０年目までに設定していない場合、泣き寝入りってことになりかねない。

300です。色々を教えてくれて、ありがとうございます。うちも前向きに検討します。

>305
要望書を出さないと登録できないのではなく
要望書を出さないと第１期販売対象にならない事があります。

＞＞304
要望書＝抽選申込書　と考えたら駄目なのでしょうか。

ここって2階まではLDの天井高2,500mm、3〜5階までは2,450mm、7〜10階までは2,400mmってなってますけど、かなり低くないですか？
田無の三井は全戸2,500mmは確保できてるのに、賃貸でもないのに2,400mmはどうなの？って思っちゃいました。
これって二重床にしてるからなんですかね？それなら直床で構わないのにって感じです。価格に見合ってなくて少しガッカリしました。

天井が低いのは直床を止めて二重床にした影響だと思います。
断熱性評価が☆☆星２個とかどこかに無理が出ている感じがします。

一般的な天井高は、リビングは2,500～2,650mm、洋室は2,400mmですので、リビングの2,400mmは低いですね。

>308

アウト

>[予告広告]
>販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

>>311 マンション比較中さん
確かに、プレミストも1階は2,650mmで2階〜11階は2,550mmでした。
さすがに2,400mmは微妙ですね、しかもこの価格ですし。モデルの2,450mmですら低く感じましたからね。

アンボンドのスラブって内部の鋼材にテンションかけてるんでギターの弦と同じように響きやすい。ってことで廃れてるんだけどな。

天井高が低いのは、階高が低いから。それもコストダウン。階高を確保すれば二重床でも天井高は確保できる。

＞＞312
要望書提出は、予約申し込み前の整理券の受取りでは駄目ですか。

パークホームズ田無と比較検討しているかたいますか？
ご意見聞かせてください。

>316

ツーアウト

>申し込み順位の確保には応じられません。

要望書は売り手からすると市場ニーズ調査、客の反応を伺うツールです。
これの内容で販売計画と販売価格を決める事が目的です。
それとボードに花びらを付けて客に見せびらかして購入意欲を煽る事です。
販売戦略的には特定の部屋に申込みが集まって抽選になる事を回避して販売の平準化を図る事です。

要望書が十分集まった頃の１１日が正式販売価格発表日でしたっけ？
正式価格を確認してから希望住戸を変えたり、新規に出したいお客様もいるでしょうから翌日が要望書締切日なんですね。
ＭＲに問合せしたところ第１期販売対象と第２期以降販売対象は予定としては決まっていますが、要望書を締め切ってから正式に決めるとの事です。

＞＞319
要望書は、プレ予約のように見えますが、違いますか。

要望書って、購入意思があるから次の販売で販売対象にしてくださいって書面なんだけど、要望して販売したわけだから優先されるものと勘違いする人がたまにいる。単なる購入希望アンケートだよ。誤解を避けるためか、某デベは要望書ではなく、購入希望アンケートとするようになった。

>>317
比較検討中の所沢在住のものです。
価格や仕様などの条件は大差なかったので通勤通学に池袋線と新宿線のどちらが都合いいか、
駅前の雰囲気やお店が田無とひばりが丘のどちらが好みかで決めればいい様に思います。

>322
今回要望書の意味をややこしくしているのがＭＲ早期訪問者による要望書早期提出で
抽選になった場合の倍率３倍優遇

早期来場者を対象とした優遇って掟破りなんだけどね。

「販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。」
と言っておきながら
要望書提出者に倍率３倍の優遇を与えるなどコスイと思いませんか。これって違法ではないのですか。

違法だけど、この程度だと処分されないから横行する。消費者が賢くならないとね。

要するに販売側の気持ちは、早めに本物件を注目してほしいじゃないですか。

要望書を巧みに利用して販売住戸を絞って
大好評第１期即日完売
って大々的に広告を打ちたいのが見え見え

ちなみに今販売状況はどうなっているでしょうか？知ってる方が教えてくればありがたいです。第一期販売はいつまでですか？

要望書を提出してもヒヤカシの人はいないのでしょうか。 もし、いるとしたら即日完売にはなりませんね。

>330
第１期販売は未だ始まっていません
１１日　正式販売価格の発表
１２日　要望書提出の締切日
この後に登録希望者への説明会
２５日　購入希望住戸の登録締切日
２６日　希望重複住戸の抽選日
この後に契約者への説明会
１２月３日　契約締結日です

今日現在の要望書の提出済みの数は知りませんが
先日ＭＲ訪問で聞いたところでは予定者を含めたら１００戸を超えたらしいです。

>>332 買い替え検討中さん
教えていただきまして、ありがとうございます。

＞＞317
パークホームズ田無と比較検討中とのことですが、あちらは線路沿いで、駅からの道路も狭い一方通行となっています。
住環境であれば迷うことなくレジデンスですね。

>>311 マンション比較中さん
天井高2400mって低いんですね…。天井高まで意識してませんでした。デメリットはディスポーザーなし、断熱性星2だったんですが、天井高も気になって来てしまいました。お値段は高めなのに残念。中古で売れるのか心配ですね。

>>334 マンション検討中さん
同感です。両方も一短一長ですね。どちらに選ぶのか、迷ってます。

>>336
平置き駐車場は魅力的。田無駅前はクリスマスのイルミネーションが奇麗です。

＞＞336、337
パークホームズ田無は、3LDKの72.67平米で4318万円、管理費14,100円、修繕積立金6,540円、修繕積立基金719,400円（11ヶ月分と高い）、駐車場は総戸数 170戸 に対して 敷地内平面 68台（月額 17,000円～18,000円）とあり、平面（自走式？）にしては高い設定ですね。もし、自走式なら1万円以下が適正と思いますが、収入から維持管理費用を引いた残りを管理費に廻すのでしょうか。

駐車場設置率が４割と少ないから、足らなくならないように利用料を高く設定して諦めてもらおうってパターンかな。

ちなみに駐車場利用料って独立会計のケースは少なく、一旦管理組合の収入として組み入れ、その中から他の共用施設も含めて維持費を賄うってのが多い。

＞＞339
機械式駐車場でしたら妥当な料金だと思われます。
駐車場を独立会計にするのは手間がかかりますが、受益者負担の原則から言いますと、駐車場収入を他の箇所で使用するのは問題があります。
つまり、駐車場を使用している人が車とは関係ない所の費用の面倒を見ることになります。
よって、駐車場使用料の金額設定は、それらの維持管理費用と更新費用で決めるべきです。
なお、自走式の場合は機械式と違って更新費用はあまりかかりません。
駐車場使用料の半分以上を管理費に廻して管理費を安くする手法はマンション運営の健全な姿とは言えないのではないでしょうか。
駐車場使用による使用料収入は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることとされており、その使途が限定されています（標準管理規約第29条）。
販売会社の手口として、完売するために管理費を安く設定するのが常套手段なので要注意です。

レジデンスの駐車場は135台（平置き67台、機械式68台）で、総戸数に対して半分の台数です。
駐車場の契約は先着順で決めるのですか、それとも希望者全員による抽選で決めるのですか。
その抽選時期はいつ頃になるのでしょうか。
もし、引渡し時に完売になっていない場合は、契約者だけで全台数の抽選を行うのでしょうか。
それとも、契約割合から算出した駐車場台数で抽選を行うのでしょうか。（未販売分を残して置く）

>341
現時点で決まっている事は優先権付き住戸の契約者によって２３台分の希望の場所が先取りされる事だけです。正式販売開始になってから重要事項説明で明らかになるはずです。

>>340
一般的に平置きと機械式の両方の駐車場がある物件では平置きの方が高く設定されます。
機械式駐車場の維持管理費は結局のところ管理費の中から充てられるのですね。

>>343
駐車場収入は、管理費口（点検保守等の維持管理費用）と積立金口（将来の更新費用）に別けてプールします。 駐車場使用料が独立会計になっていない場合であっても、上記見合い金額を駐車場使用料として徴収すべきであり、その２倍も徴収するとなると健全な姿とは言えません。

駐車場独立会計にすると、稼働率が下がるとすぐに赤字になったりとデメリットもある。

＞＞345
駐車場収入を独立会計にすると、稼働率低下により積立金口に繰り入れる金額が少なくなることがありますが、これは赤字ではありません。
ここで、言いたかったのは独立会計を意識した料金設定のことであり、実際は、独立会計にしている所は殆どありません。

A棟とB棟の間が30メートルと営業から聞きました。B棟（中庭側）の日当たりが気になります。下の方の階は冬場の暖かい日差しは望めないのでしょうか？何階まで上がれば午後まで日が入りそうですか？わかる方いらしたらお願いします。西側にブリリアがそびえ立っているのも、丸見えになりそうで気になります。

>>347 マンション検討中さん

30メートルしかないと陽当たりは厳しいかもしれませんね。私もそのことが気になっています。もう少し距離があればよかったのですが、、

建設前に近隣住民説明会に参加して資料を貰いました。
近隣の日照権は冬至でも最下層階は最小限の日照時間が保証されています。
でも十分な日照時間は無くなりました。
Ｂ棟の低層階の日照時間は西側ほど厳しいと思います。
ブリリアだけでなく共用棟が建つので尚更です。

＞＞348
冬至（12/22）で、当マンション位置の正午の太陽の仰角は30.66°です。
Ａ棟の高さを29.65mとしますと、影の先端はＡ棟北側50.0mの位置になります。
よって、Ｂ棟まで30mではなく、最低でも50mは離して貰いたかったですね。
因みに
12:30の 仰角は29.69°で 影の長さは 52.0m
13:00の 仰角は27.92°で 影の長さは 56.0m
13:30の 仰角は25.42°で 影の長さは 62.4m
14:00の 仰角は22.27°で 影の長さは 72.4m
14:30の 仰角は18.56°で 影の長さは 88.3m
15:00の 仰角は14.38°で 影の長さは 115.6m
となります。
もし、間違っていましたらごめんなさい。