ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

お金持ちの人が多いんだなあ

最初の方の投稿でも書かれてる方がいますが、環境性能表示の断熱性評価、星２なのが気になります。他のマンションだと標準でついているものがオプションだったりするのは仕方ないとおもってるのですが…。どなたか細かく確認された方がいたら教えてください。よろしくお願いします。

>233
西隣のブリリアシティが２０１０年竣工ですが、建物の断熱性は３星★★★です。
それより新しい物件で劣るのはコストダウンの長谷工施工だからしょうがないと諦めるしかなさそうです。

>>224

ブリリアも星3なんですね。前向きに検討しているだけに、ますます残念です。
今売り出し中の同じ長谷工のマンションをみてもどれも星3つです。実際星2と3でどのくらい住み心地が違うのかわかりませんが、買った後後悔しないか心配です。光熱費がかさんだり北側の部屋が結露したりしないかとかモヤモヤします。
自分でどうにもできない部分なので諦めていいのか悩むところです。星2の基準ってかなり古いですし、周りのマンションと比較されて転売時に影響しそう。コストダウンする場所が悪いですよね。そこまで安くないし。

施工鹿島で仕様も上がると7000万に跳ね上がりますよ。そうなると手が届かなくなるので良かったです。

１０月１日までにＭＲ来場、２２日までにアンケート回答者は抽選になった場合の倍率３倍優遇になる対象者からの要望書は集まったのでしょうか？

>>227 買い替え検討中さん

要望書は14日から受付ですよ。
我が家は初日に行く予定です。

要望書は14日からですか
当方は未だ購入意志有りには固まっていません
現在の住処よりやや広いだけでダウングレードになってしまう為です
本気で買うなら１番乗りがやや有利ですよね
営業マンも競合をさける誘導営業策をとりますから
現在の住処は要望書即日提出でバラの花びらを付けてガードしていました

早く要望書を書くと倍率が3倍に？？？
そんなに人気がないのかな...

＞＞230
その部屋の応募者が100人いれば、当たる確率は1/100、倍率は100倍となる。
その中で、一人が要望書を提出していれば、当たる確率は3/(100+2)、倍率は34倍となる。
つまり、要望書を提出することによって当たる確率が３倍になるという意味です。
もっと詳しく言えば、夫・妻・子の三人で応募したようなものです。

うちは完全に出遅れました。
3倍の方々が多数いたので、空いてるお部屋で無抽選目指して部屋選び中です。
3倍持ってる人羨ましすぎます(T-T)

>>231
100人は非現実的ですよ。結局のところ抽選は名ばかりで早いもん勝ちってこと。

＞＞233
100人は分かり易く説明したものです。
2人なら当たる確率は1/2、倍率は2倍となりますが、
要望書を提出していれば、当たる確率は3/(2+2)、倍率は1.33倍となります。
おわかりでしょうか。

＞＞233
もっと詳しく説明します。
応募者が二人で、その内一人が要望書を提出していた場合ですが
要望書提出者の当たる確率は3/(1+3)=3/4=75%、倍率は4/3=1.33倍
要望書未提出者の当たる確率は1/(1+3)=1/4=25%、倍率は4/1=4倍
すなわち、要望書提出により当たる確率が75%/25%=3倍に上がる
ということになります。

同様に、応募者100人の内で一人が要望書を提出していた場合ですが
要望書提出者の当たる確率は3/(99+3)=3/102=2.94%、倍率は102/3=34倍
要望書未提出者の当たる確率は1/(99+3)=1/102=0.98%、倍率は102/1=102倍
すなわち、要望書提出により当たる確率が2.94%/0.98%=3倍に上がる
ということになります。

要望書未提出（一人だけ提出）による当たる確率の低減は
応募二人の場合は50%⇒25%
応募100人の場合は1%⇒0.98%
になります。

これまでの経験から１期２期３期・・・と経過するに従って段々と来場や成約の特典が豪華になっているケースは多々ありましたがここは当初から特典が多いですね。
要望書受付時期に入ってから２回目のＭＲ訪問をしましたが今一つ盛り上がりに欠けています。
住友のシティテラスなんかの様に長期戦になるのかな？

＞＞236
住友のシティテラスと比べるとかなり割高ですから、長期戦になる可能性はあります。

>>237
駅距離の違いが大きいからこの価格差は妥当、決して割高ではないと思いますよ。

＞＞238
では、順当な価格なのですね。

駅から遠いシティテラスのＵＲから取得した土地価格が高かったし
更に比較的駅から近い当地も日本郵政から取得した価格が一段と高かった結果でしょう。
相対的には価格差は適正かもしれませんが本来の相場観からしたら割高でしょう。

だいぶ要望が増えてるみたいですね！
年内の第1期で100部屋くらい売れてしまいそうな勢いですね！

隣のブリリアシティは３５６戸販売で１６６戸が１期成約、竣工までに完売でした。
ここは２７０戸なので本当に１期１００戸以上成約ならば人気物件ですね。
でも今日現在の要望書提出数はそんなにありませんでした。

竣工までに何とか完売しなければなりません。そうでないと投げ売りになります。
なお、要望書の提出件数が少ないのは価格が問題だからです。

バス通り沿いのJXエネルギー研修所の土地は建て替えか売却かご存知の方いますか？
まとまった土地なのでマンションになりそうな気がしますが

＞＞244
うわさしか知りませんが。マンションが建つと聞いております。
マンションでしたら、道路沿いで容積率が大きいので120～150戸位可能でしょうかね。

JXエネルギー研修所の土地は、建蔽率60％、容積率200％なので100戸程度のマンションになると思われます。

ブリリアシティはリーマン後でマンションがまったく売れてない時代に、都内で久しぶりに抽選になった物件と当時話題になってましたね。
JX研修所の建て替えはスーパーになると聞きました。
既にコープがあるのに？？と思いますが、フードコートを入れるとか飲食の専門店を入れるとか、何か差別化をして貰えるなら個人的には歓迎です。この辺りはご飯食べるお店が少ないので。

＞＞247
希望としてはそうかもしれませんが、150m離れた所にデニーズがあり、経営が成り立つでしょうか。
なお、バス停（谷戸）の近くに弁当屋（ホットモット）が開店したのですが、すぐに閉店になり、今は不動産屋（センチュリー）になっています。
恐らく、お客さんが来なかったのでしょう。弁当屋としては場所が問題だと思っていました。

>>248
すぐ近くの持ち帰り寿司屋はあんな場所なのにいつも行列できてます。

＞＞249
そうです。この持ち帰り寿司屋は人気がありますね。狭い店舗の中で沢山の職人さんが働いています。
恐らくネタが良いことで評判になっているのでしょう。お客さんの舌は正直ですから。
成功の秘訣は、よそと同じでは駄目ということですね。
なお、仕出しは別として、普通の弁当屋は駅近でも厳しい時代です。

ＭＲあまり人がいないようなのですが、販売状況はどうでしょうか。

販売は11月中旬です。

あのバス通りの行列の出来る寿司屋は昔からの有名店で
土日祝の夕方は路上駐車の車でバスの往来にも支障が出かねない盛況です
でもネタが良いのではなく大きくて安いのが人気の理由です

話を聞きに行きましたが、駐車場代が高すぎやしませんか？
敷地内の駐車場なのに、周辺の月極と同じ価格です、って言われて納得する人がいるんでしょうか。

>>254 マンション検討中さん

いくらなんですか？

そうですね、私も高いっと思います

＞＞254
隣のヌーベルの駐車料金は14,000円、16,000円、18,000円、20,000円ですが
これより高いですか？

駐車場は総戸数２７０戸に対して半分の１３５台ですから、駐車場を利用する受益者は高額の土地取得代に見合う対価を支払う必要があると思います。
それと駐車場の約半分が機械式になっていますが、これの維持管理費と経年劣化による大規模修繕費が猛烈に高額になる事が先行して体験した各地のマンションで問題になっています。
これ等を駐車場代金に織り込んだら適正と言えるのではないでしょうか。
駐車場を利用しない方々が管理費と大規模修繕費で圧迫されない事が大事です。
もし不当に高額なら管理組合・総会で改定をすれば良いでしょう。

月極駐車場の持ち主は元々の地主さんの例が多いです。つまり、土地取得に費用がかかっていないことです。
そのような背景もあり、固定資産税の２倍位の料金設定にしているところも多々あります。

まともなマンション開発なら、駐車場利用料は周辺と合わせますよ。
希望が多く敷地に止められない人が出た際の差はなくすものです。
またそれを見越しての管理費云々ですからね、駐車料金を安くみせて管理費で調整するようなところよりよっぽどまともと思いますよ

逆に、駐車場利用料を高く設定し、その収入を管理費に廻して、管理費を安く抑えているマンションもあります。
これをやると、後々の駐車場更新費用（特に機械式）を捻出するのが大変になります。

お聞きしたいのですが、床は二重床なんですか？

ＭＲで確認しましたが長谷工では珍しく二重床です

大手デベだと施工が長谷工でも二重床ってのは少なくないよ。直床だとコストダウンってバレバレだしね。でも、他はALCに二重壁としっかり長谷工仕様だけどね。

管理会社が何故売主の新星和や三菱と関係無い長谷工なの？（長谷工特命物件だから）あと長谷工の管理会社の評判はどうなんですかね。

ご回答ありがとうございます。西東京・小平・東村山の長谷工マンションはほぼ直床ですって聞いてありますから、気になりました

確かに武蔵野市を含めて多摩北部地区の長谷工施工マンションは大多数が直床ですね。
ここの管理会社が三菱地所系列でないのはＭＲで聞いたところ長谷工特命で売主の割合が
三菱地所が過半数でないと言ってました。
なので物件名称も「パークハウス」ではなく「レジデンス」だそうです。

最近は二重と、直どちらがよいか諸説あるとも聞きますね。響きやすい音の種類が違うとか。
いずれにせよ金額や場所ふくめてほかの設備とも比較して検討ではありますが…

構造や設備・仕様は、沿線でいくつも見ましたがここが1番いいと感じましたよ。

>265

長谷工って他の建設会社と異なって、自社で土地を調達、プランニングしたうえでデベに持ち込んで施工の仕事を取るってのがビジネスモデル。なので、実質的なデベは売り主ではなく長谷工。以前はそのパターンでも管理会社は売り主の系列ってケースが多かったんだけど。最近は管理会社も長谷工。完全に長谷工物件ってこと。

ちなみに長谷工施工だと内覧会やアフターサービスに売主ではなく長谷工が出てきて対応する。そして、のらりくらりとかわして対応しない。対応したら余計なコストがかかるからね。

直床は軽量衝撃音に弱いので、遮音性の高いフローリング材を使用してカバーする。フローリング材で遮音性を高めるのはクッション材を間に入れて対応なので独特のふわふわ感がある。

モデルルームでも実際と同じつくりなんだけどスリッパをはいていると実感しづらい。するっぱを脱いで体感して問題がないかを確認。

直床と二重床で音の比較をする人が結構いるんだけど、音はスラブ厚やスラブ構造にも依存するんで直床と二重床で単純比較はできない。

直床と二重床の本質的な違いは、メンテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これらについては圧倒的に直床は不利。

>257
平置きで18000円ですよね
周辺は大体ですが13000円～20000円が相場でしょう

近所のグランジオも施工・管理共に長谷工ですよ。アウトフレーム逆梁と最近あまりない仕様ですけどね、床は二重床です。
管理も24時間友人管理で、かなりキチンとしてますよ。清掃もこまめにやってますし。

>>274 近隣住民さん
その物件の駐車料金と管理費はいくらなんですか？参考したいと思います。

２７４さんではないですか・・・

グランジオの駐車場は自走式で1階で5000円くらいだったはず・・・
管理費は15000円くらいのはずです。（広さによって違うので、中古の物件概要見ると管理費載ってますよー）
ちなみに施工は日本国土開発です。管理は長谷工ですけど、清掃かなりこまめにやってますよー。いつ行ってもきれいです。
とってもいいマンションですけど、ザレジデンスに比べると駅から離れるので、駐車場も安いのかとは思いますけど・・・

＞＞276さんへ
①グランジオの駐車場は機械式ではなく自走式のため、駐車料金（維持管理費用＋設備更新費用）が安いのです。
②総費用（管理費＋修繕積立費＋駐車料金）で比較すべきです。
③なお、グランジオの総費用は月35,000円位です。

グランジオは84㎡の3LDKで管理費と修繕積立金合計29,500円程ですね。
ただ、駐車場は4階だと700円ですし、インターネットは管理費に含まれて使い放題なので、諸々の総額だとむしろここより割安だと思います。
ちなみに目の前のコスモは86㎡の3LDKで管理費と修繕積立金合計25,000円程です。
駐車場は4階だと3,500円でインターネットは別料金です。

間違えましたグランジオの駐車場は1番安くて900円でした。
施工は長谷工と日本国土の共同事業ですが、長谷工がディベロッパーとしても参画していたので、実質の施工幹事は長谷工です。
ちなみに2年ほど前に大規模修繕を行っていましたが、それも長谷工のグループ会社でしたね。

＞＞278
築12年位で大規模修繕を行い、その後に残額を睨み、次回の大規模修繕に備えて修繕積立金を値上げします。
グランジオやコスモは値上げ後の金額だと思います。
なお、初回の大規模修繕は購入時に修繕積立基金（修繕積立金の6ヶ月分位）というものを支払っていますので値上げ無しで出来たのです。
つまり、どのマンションでも大規模修繕後の修繕積立金の値上げは一般的です。

レジデンスも12年後位には修繕積立金が値上げになるのですね。

>>281 マンション検討中さん
営業マンに聞いた話によると,五年ごとに見直して上がりますよ。他の物件もそうじゃないですか

段階的け上げと定期的な一時金徴収は将来の未納問題を引き起こするリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。にも拘わらず、売る側は入居時の修繕積立を安く設定するためにこの方式を採用する。売ったあとのことは知ったことではないってことだよ。

＞＞282、283
①「五年ごとに見直して上がります」は、単に営業マンが言っている事であって、実際は管理組合理事会が検討し、必要とあれば総会に上程して採決しますので、初回の大規模修繕が終わるまで何もしないところもあります。よって、五年ごとは決められているわけではありません。マンションそれぞれです。

②売る側は、売るのに必死で売れなかったら大変です。ですから修繕積立基金を導入し、修繕積立金を低めに設定して販売します。当然、売った後のことは関係ありません。

角部屋の6000万台の80平米の部屋を買おうか検討中です。
要望は今週末締め切りでかなり迷っています。
角部屋ということで、他の部屋に比べてお値段がだいぶ違うのですが、相場が見合っているのか、どなたかご意見いただけますでしょうか。
また、10年後売却した場合、駅近でない限り1000万くらい値下がりするのではないかと思っているのですが、そんなものでしょうか。

＞＞285
角部屋のA-Nがお勧めです。共用廊下（面格子）が無いタイプで気に入っています。
近隣のマンションで、10年以上の物件でも購入時の価格で売れているものもあります。

＞単に営業マンが言っている事
各種管理規定等や支払諸費用の金額など販売契約時の内容は
管理組合が変更をしないかぎり法的にも順守する必要があります。
営業マンは販売契約時点の事だけを言っているまでです

＞角部屋の6000万台の80平米の部屋
新築の相場としては現在の高額な土地取得価額や高騰した建材費人件費からみたら適正の範囲でしょう。
でも買った瞬間から中古相場に変わるので相当の値下がりは覚悟が必要と思います。
ただ周辺の築７年～１５年程度の物件は新築当時の価格と同程度を保っている人気地区です。

>>285 通りがかりさん
角部屋は結構いいですね。ただ広いだけじゃなく、明るくて風通しも良いし、だからそのねだんをするのは妥当っと思います。

駅に10分でしたら、まぁまぁ頑張れるの感じですね。健康にも良いし。

>>284 マンション比較中さん
教えてくれてありがとうございます。よくわかりました。参考になります

長期修繕計画は販売時に売主が作成するけど、引き渡し後は住民＝管理組合が継承して運営することになる。

段階的値上げの計画で一番悲惨なパターンは、入居後、管理組合で値上げできずに積立不足になって修繕もままならないってケース。

長期修繕計画は販売時に作成する期間以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪排水管といったそれまでにない大物の交換が控えている。いずれ、当初計画以上の値上げは必至。

とりあえず費用を使わないからと言って最初の大規模修繕まで値上げしないなんて先送りしていると破綻にまっしぐら。

＞＞292
長期修繕計画は販売時に作成されていますが、結構ドンブリで、かなり余裕がある場合もあります。
従って、初回の大規模修繕後の残額を見て、次回の大規模修繕を賄えるような金額を設定する場合があります。
よって、大規模修繕まで値上げしないなんて先送りしていると破綻にまっしぐらは、必ずしも当てはまるものではありません。
マンションそれぞれです。

>293

販売のために入居時の積立金を安く設定してるわけだから、値上げせずに賄えないでしょ。値上げしないで済む計画ならも定額積立にすればいいわけだし。

当方のマンションは築14年半です。
管理費は購入時のままで、物価の高騰が無ければこのまましばらくは持ちそうです。
修繕積立金は最初の大規模修繕後に値上げになりました。今後、エレベーターや機械式駐車場の更新がありますが、築40年位まで持ちそうです。

築１４年だとその間に消費増税があったけど。

＞＞296
確かに、消費税が5％から8％への増税がありました。
増税前に駆け込みで大規模修繕をやったらとの話がありましたが、そうはしませんでした。
その理由は
10年で大規模修繕を実施した場合（税抜き費用Ａ）の年間負担は、1.05Ａ／10年＝0.105Ａ
12年で大規模修繕を実施した場合（延長により税抜き費用が１割増加と仮定）の年間負担は、1.1Ａ＊1.08／12年＝0.99Ａ
となり、増税後に大規模修繕を行うのが得策だという結論に達したからです。
つまり、増税よりも年数です。

誤記がありました。
1.1Ａ＊1.08／12年＝0.099Ａ
が正です。

１０年目に大規模修繕するって検討したのなら見落としがあったようだね。

大規模修繕の事前調査で建設時の手抜き工事が見つかるって事例が過去にいくつかあった。１２年目に大規模修繕でその前年に調査だと、その時に手抜き工事が見つかっても１０年の瑕疵担保責任期間は切れている。

私がこの物件は検討候補の一つですが、最近行ってなかったので、売り状況はどうなっているでしょうか？知ってる方がいれば、お願い致します。第一期契約は12/3だよね

３連休で要望書は大分出て来た感じが花びらボードを見て感じました。
Ａ棟Ｂ棟ともに南西も南東も角部屋の中・高層階が埋まっています。
中層階の価格の手頃な部屋も埋まって１００戸に達しているのではないでしょうか。

>第一期契約は12/3だよね
抽選日が11/26だからそれ前に登録する必要がありますよ。
また第一期は全戸が販売対象ではないから要望書を出さないと登録すら出来ないかもしれません。
支払がローンならば事前審査をパスする事が必須なのであまり残された時間はありません。

＞＞299
①１０年目の大規模修繕計画は単に販売業者が作成した長期修繕計画のモデルにすぎません。
②瑕疵担保責任は何でも問えるものではなく、適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみです。

登録→抽選→重要事項説明→契約って順。事前審査も源泉徴収票か確定申告書の控えを持っていけば一週間くらいだから、まだ、十分間に合う。

あと、要望書出していなくても販売対象の住戸に登録することは可能。というか要望書出さないと登録できないなんてことしたら違法。

主要構造部分に手抜き工事があっても瑕疵担保責任期間を過ぎていると、訴えることもできない。一回目の大規模修繕を１０年目までに設定していない場合、泣き寝入りってことになりかねない。

300です。色々を教えてくれて、ありがとうございます。うちも前向きに検討します。

>305
要望書を出さないと登録できないのではなく
要望書を出さないと第１期販売対象にならない事があります。

＞＞304
要望書＝抽選申込書　と考えたら駄目なのでしょうか。

ここって2階まではLDの天井高2,500mm、3〜5階までは2,450mm、7〜10階までは2,400mmってなってますけど、かなり低くないですか？
田無の三井は全戸2,500mmは確保できてるのに、賃貸でもないのに2,400mmはどうなの？って思っちゃいました。
これって二重床にしてるからなんですかね？それなら直床で構わないのにって感じです。価格に見合ってなくて少しガッカリしました。

天井が低いのは直床を止めて二重床にした影響だと思います。
断熱性評価が☆☆星２個とかどこかに無理が出ている感じがします。

一般的な天井高は、リビングは2,500～2,650mm、洋室は2,400mmですので、リビングの2,400mmは低いですね。

>308

アウト

>[予告広告]
>販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

>>311 マンション比較中さん
確かに、プレミストも1階は2,650mmで2階〜11階は2,550mmでした。
さすがに2,400mmは微妙ですね、しかもこの価格ですし。モデルの2,450mmですら低く感じましたからね。

アンボンドのスラブって内部の鋼材にテンションかけてるんでギターの弦と同じように響きやすい。ってことで廃れてるんだけどな。

天井高が低いのは、階高が低いから。それもコストダウン。階高を確保すれば二重床でも天井高は確保できる。

＞＞312
要望書提出は、予約申し込み前の整理券の受取りでは駄目ですか。

パークホームズ田無と比較検討しているかたいますか？
ご意見聞かせてください。

>316

ツーアウト

>申し込み順位の確保には応じられません。

要望書は売り手からすると市場ニーズ調査、客の反応を伺うツールです。
これの内容で販売計画と販売価格を決める事が目的です。
それとボードに花びらを付けて客に見せびらかして購入意欲を煽る事です。
販売戦略的には特定の部屋に申込みが集まって抽選になる事を回避して販売の平準化を図る事です。

要望書が十分集まった頃の１１日が正式販売価格発表日でしたっけ？
正式価格を確認してから希望住戸を変えたり、新規に出したいお客様もいるでしょうから翌日が要望書締切日なんですね。
ＭＲに問合せしたところ第１期販売対象と第２期以降販売対象は予定としては決まっていますが、要望書を締め切ってから正式に決めるとの事です。

＞＞319
要望書は、プレ予約のように見えますが、違いますか。