このあたりは駐車場高いですね!
駐車場は高いですね。近隣のマンションもたしかこの位したかと思います。
古くからあったUR賃貸団地と都営住宅が駐車場をほとんど保有しないので昔から駐車場の空きは出にくく料金は高めになっています。
レジデンスで駐車場を希望するなら売行きがあまり良くないみたいなので、どの時点の契約者で駐車場の抽選をするのか確認が重要ですね。
私が営業に質問した時は1期抽選前だったので未定としか回答を貰えませんでした。
>1041
各種キャンペーンやアンケート、インタビューで前回の購入ではこれだけ貰えました。
来場キャンペーン6000円相当の選べる景品、登録キャンペーン3万円相当のお食事券、成約キャンペーン30万円相当のカーテン等オプション品、各種購入者アンケート5千円~1万円を数社分、顔出しOK契約者のインタビューは売れ行きが不調な物件だと購入金額の1%返金もあります。
ひばレジのある、生活しやすい南口徒歩10分前後では、もう大規模マンションは出なそう。中古の売りもあまり無く。南口徒歩8-20分エリアでみれば、共用部、エントランスの豪華さ、存在感で差別化ですね。また、南端の大規模マンション群は眺望よいし。
とにかく、ひばりは最高ですよね。
めでたしめでたし。
この地域も、ここ15年で大きく変わりました。
大規模マンションが相次いで建設され、ひばりヶ丘駅も改築されました。
このようになるとは当時には全く想像すらしていませんでした。
さらに、来秋にフレスポ(商業施設)が開店し、活気ある街になることを期待しております。
なお将来、ゴーストタウンにならないことを祈っています。
この辺りの学童事情をご存知の方いらっしゃいますか?!
学童情報はなかなか上がりませんね。
中原小学校の向かいにも学童保育をしているような大きな建物がありますよね。民間委託(?)していると以前聞いた事がありますが、どうなんでしょう‥。何か情報があると良いですね。
選択制とは言っても自由選択では有りません。
定員枠があり入学・転入前の前年度秋に募集期間があります。
住民でない方も(レジデンスの)売買契約書があれば可能です。
ここの学区は中原小→ひばりが丘中学校ですよ。
学童はグランジオの向かいの都営アパートの中と、せせらぎ公園の方にあるURの中にありますが、空き状況などは分かりません。
中原小の子ども達は、隣接する児童センター内にある2つの学童に分かれて通っています。
定員は合わせて180人で、定員オーバーでもある程度弾力的に対応してくれると思いますよ。
学童について質問したものです。皆さまありがとうございます!
あまり情報がない、ということは必要な方が少ないんでしょうか?
隣の練馬はかなり学童が充実しているので、ひばりヶ丘もかな、と期待していた&必要なら民間を手配しなきゃと思っていたのですが、、、
>>1067 匿名さん
我が家は子どもが小学校を卒業してからひばりに来たので、学童のことはよくわかりませんでした。お役に立てず申し訳なく思ってましたのですが、情報が上がってホッとしました。ひばりが丘の学童も充実してるといいですね。
レジデンス入居後の小学校区は未定とお考え下さい。
永らく郵政住宅跡地として空白地であり谷戸2丁目地区のマンション新設後における住民増で谷戸小学校は受け入れ困難となる可能性が高いので中原小学校建て替えに伴うUR跡地地区の仮移転を睨んで小学校区の見直しが更に行われる可能性があります。
確かに、レジデンスの小学校区は地図上では谷戸小学校です。
しかし、今秋に校区の見直しが行われる可能性があるかと思います。
1クラスの定員は38人で、谷戸小学校の各学年の児童数は次の通りです。
1年54人、2年42人、3年60人、4年61人、5年60人、6年76人で二クラス編成です。
二クラスの定員は76人になりますので、現在は若干の余裕があります。
問題となるのは、これからの少子化に向けて、レジデンスで1学年に何人の児童がいるかです。
20人位でしたら谷戸小学校に受け入れ可能です。
文部科学省の学級編成では小学校は40人(但し、1年生は35人)となっています。
谷戸小自体、そもそも一学年2クラスで児童数も減ってきている中で、谷戸二小と合併したりしないのでしょうか?
中原小、谷戸二小に比べて明らかに児童数が少ないですよね。校庭が芝生で立派なのは良いですが、今後のことを考えると不安になります。
古いデータですが西東京市の小学校の児童数です。
・東小学校 413人
・上向台小学校 809人
・けやき小学校 598人
・栄小学校 570人
・芝久保小学校 434人
・住吉小学校 342人
・田無小学校 632人
・中原小学校 778人
・東伏見小学校 367人
・碧山小学校 576人
・保谷小学校 499人
・保谷第一小学校 523人
・保谷第二小学校 448人
・本町小学校 288人
・向台小学校 873人
・柳沢小学校 456人
・谷戸小学校 362人
・谷戸第二小学校 592人
となっています。
統廃合は、単学級編成になってから将来の動向を踏まえて検討するそうです。
しかし、谷戸小学校と谷戸第二小学校は密に隣接し、遠い将来(数十年後)に統合の可能性があるのではと思います。
現在、谷戸小学校の一年生は27人×2クラス=54人となっています。
文部科学省の一年生の編成は35人ですが、「個別の学校の実情に応じた学級編制の弾力的運用」が認められており、40人まで可能となっています。
つまり、レジデンスの竣工に伴い谷戸小学校に転校生がくる場合、一年生が40×2-54=26人までは現状の2クラスのまま受け入れが可能です。
もし、一年生が27人転入の場合は3クラスになりますが、そんなに多いとは思いません。
小学校区につきましては、谷戸小学校の児童数を減らさないためにも、現状の地図区分のまま変更はないと思います。
今は西東京市ですが、田無市谷戸町と保谷市ひばりが丘の境界線地域なので学区は非常にややこしく入り組んで近くの学校に通えない問題を含んだまま微妙な学区変更が繰り返されました。
全体的には少子化の影響とマンション新設による特定地区だけの児童急増、校舎老朽化の問題とも相まって人数だけでは語れない現状があります。
特に中原小学校の建替えによるUR跡地への一時移転が12月には実施されますから校区変更はないとは言いきれないと思います。
中原小学校の建替えによるUR跡地への一時移転が12月には実施されるとのことですが、中原小学校の新校舎は平成32年度に完成です。よって、平成33年度に校区変更の可能性がないわけではありません。
少なくとも、レジデンスは11月に入居予定ですので、レジデンスの児童は現校区の谷戸小学校へ行くものと思います。
中原小学校立替の工事スケジュールは
・第10中学校建設工事 :~平成31年3月頃
・中原小学校建設実施設計 :~平成31年2月頃
・中原小学校解体工事 :平成31年1月頃~平成31年6月頃
・中原小学校建設工事 :平成31年7月頃~平成33年3月頃
・中原小学校仮校舎開校 :平成31年1月頃~平成32年12月頃
・中原小学校新校舎開校 :平成33年1月頃
・ひばりが丘中学校開校 :平成33年9月頃
となっています。
中原小学校の立替工事のからみもあり、今秋にレジデンスに入居するお宅の児童につきましては、現校区の谷戸小学校のままでいくのか、あるいは校区変更のうえ中原小学校にするのか微妙ですね。
レジデンスへの入居児童の小学校区はいつ頃決定するのでしょうか。
それとも、特にアナウンスがなければ現校区の谷戸小学校のままということでしょうか。
通常の年度毎の校区変更等は選択制度が10月から申請受付するので9月下旬が多いです。
レジデンスの校区は郵政住宅が無くなってから住民無しの状況が長く続いたので児童数の大幅な増加見通しが立たないと変更は出来ないでしょう。
現在の様に270戸あっても2割前後しか売れていない状況では児童数も少なく郵政住宅当時のままではないでしょうか。
恐らく、小学校区は旧郵政宿舎のままだと思います。
また、レジデンスの児童は1学年当たり10人以内と予想します。
販売状況は、270戸中90戸が売れていますので、三分の一売れたことになります。
このままで行けば、三分の一が完成在庫になりそうですね。
>1083
現時点で90戸売れているとは変ですよ。
第1期販売 60戸
第2期販売 5戸
完売せずに先着順販売を続けているままです。
現在出ている要望書の数から販売が確実だと見込まれる第3期販売を織り込んだ数ですか。
いいえ、新しいパンフレットに販売済住戸が色別で表示されていて、その数です。
もしかしたら、正式の販売とは別に、裏での契約があったのかも知れません。
現地でパンフレットを見て下さい。
3LDKのプランの場合、リビングにちょっとした収納があるのは良いのかなと思いました。わざわざ棚を設置することもなくていいのかな、と。
爪切りとかそういうこまごましたものも入れておけたりするので、
生活感が出なくていいのかもしれない、と感じています。
3LDKということですので、複数人で暮らすことが前提となっているのですね。
一般的に、テレビ台とか電話台にも小物を収納します。
3LDKは3~4人家族用です。
もし、2人だけでしたら2LDKで十分です。
西東京市の平成30年3月31日のデーターです。(日本人のみ)
世帯数:93679世帯
6歳児:1685人
レジデンスの小学1年生人数予測
(270÷93679)×1685=4.86人となりますが、これは老人世帯も含めたものです。
若者世帯に限定すれば8~10人位になるのではないでしょうか。
参考までに、西東京市の平成30年3月31日のデーターです。(日本人のみ)
1歳 1605人
2歳 1660人
3歳(年小)1598人
4歳(年中)1594人
5歳(年長)1577人
6歳(小1)1685人
7歳(小2)1758人
8歳(小3)1654人
9歳(小4)1721人
10歳(小5)1655人
11歳(小6)1609人
つまり、ここ数年は小学生の人数は微減傾向にありますが、大きな減少は無いと言えます。
マンション建設が人数減少の歯止め目になっているようです。
西東京市の学区と統廃合問題が何年もの間に渡って喧々諤々と続いてきたのは
長期の少子化で減少が続きながら突発的に特定地域だけ大規模マンション開発が起こってきたから。
田無市保谷市の合併問題に老朽化と財政難も加わって自治体的には魅力が無く子育てには厳しい地域です。
違います。
共用棟のタイルもだいぶ貼られていましたね。中庭にも早々に大きな木が2本ほど植えられ、少しずつパンフレットの絵が形になっていくようで楽しみです。
過疎化(大幅な人口減少)は
・生計の基盤がない所
・生活に魅力のない所
と思いますが。
入居時に半分位しか売れていない場合は、管理組合はどのようになるのでしょうか。
その場合、役員の選任をどのようにするのでしょうか。
管理組合の決め方はマンションによって色々あると思います。
私が知っているだけでも「初年度は管理会社から依頼を受けた人が選任され、その後は話し合いの上で継承」とか、「フロアーごとに1号室から順番に1年交代」など様々です。
レジデンスは既に3分の1が売れているという情報が出ていましたが、仮に半分だけでスタートしたとしても135世帯ですから、その内の何軒かが担当し、その後交代することになるのではないでしょうか。先にやってしまえば暫くは回って来ない可能性も高いですよね。
いずれにしても、今から心配する必要はないかと思いますが・・。
管理組合はデベが定めた管理規約・規定に基づいてスタートします。
理事選出は初年度だけは暫定や特例かもしれませんが、立候補と選挙で定員に満たなければ輪番制とか抽選制が一般的です。
例え販売済住戸が少なくても管理費や修繕積立金は所有者であるデベが負担をする状態で居住者で運営する事になるでしょう。
ということは、入居時に半分位しか売れていなくても、残りの部屋の管理費等をデベが負担するので、入居者には何の影響もないということでしょうか。
少なくても、完成後1年以内には完売して貰いたいですね。
そういうことです。
最近は完成後1~2年掛けて売るところが多いですからデべは大変ですね。
>1099
金銭的には表面上はそうですが持ち主の大半がデベという状態は好ましくない事もあります。
デベの瑕疵による共有部の補修を求める場合でも大半がデベの持ち分だったりするとやり辛いかもしれません。
極端な例ですが、半分以上売れ残っている場合は総会を開催しても、過半数がデベのため居住者の意見が反映されないで、デベの意のままになるということですね。
まあ、デベは残す事が本意ではないと思うので、頑張ってくれる事でしょう。
だいぶん外観が出来てきましたが…パンフやHPのグラフィックより色調が明るめだし柵多いし…正直なところかなり期待外れかな。実はサンクレイドルのオレンジっぽいタイル壁、地中海っぽくていですね、元は東レですし、自分の中ではポイント逆転ですね。
配置図は南西、南東となっていますが実際は南南西、東南東です。よって、南側、東側の表記では駄目なのでしょうか。
西の単語が入ると敬遠する人がいるのではないでしょうか。思い過ごしですか。
>1104
柵って何ですか?
共用廊下とバルコニーの柵の事でしょうか。
たしかに周囲のマンションと比べると柵だらけですね。
工事を見てきましたが柵だとクレーンで吊り上げて填め込むだけだから短工期で低コストなんでしょうね。
階段もレゴブロックみたいにパーツ組立てで一気に完成するので驚きでした。
さすがに長谷工さんの技術力は凄いですね。
現場工事は工程表では8月末までになっていますが、1ヶ月前倒しで7月末に終えそうですね。
工期を短縮すれば費用の節約につながりますね。
現地のパンフレットがここ数日置いてありませんが、もう補充はしないのでしょうか?
工期が前倒しになれば、入居時期が早まる可能性があるのでしょうか。
シティテラスひばりが丘のように、完成1年後でも売れ残りがある物件が多くなりました。
最初から、それを見越しての販売だったのでしょうか。
レジデンスはどうなるのでしょうか。
シティテラスの見学にいきました。
営業さんいわく、住友は2~3年かけて売るスタイルだとおっしゃっていましたよ。
プレミストもいきましたが、こちらは値下げやオプションつけたり一切できないので完成前に完売しなくてはなりません。とおっしゃっていました。
会社によって販売スタイルちがうのですね。
こちらはどうでしょうか?会社に資金があれば完売しなくても大丈夫そうですね。
過去に2回購入しました。
初めての時は何も分からずに買ってしまいましたが、2回目は業界の事や販売スタイルもある程度は理解して上手く買えたと思います。
大手デベの中では住友不動産だけが絶対に値引きをせずに何年掛ろうとも当初定めた価格を維持しながら長期戦で構えています。
他の大手デベは販売で苦戦すると公式に値引きして大々的に宣伝する事も多少はありますが、竣工前の最終期を過ぎてからは公然と値引きを表に出す事はしません。個別に個々の契約者と特定の住戸について商談を重ねる中で値引きに応じる事も出てきます。
車の販売で例えると3月末の決算期に営業所に残った特定車種やグレード、ボディカラーの車だけを大幅値下げして在庫処分するようなやり方です。
それぞれの棟に、エレベーターが一基ずつなんでしょうか
外から見たらそんな感じが…
エレベーターの配置は、A棟のやや西寄りに2基、B棟のやや東寄りに1基、B棟の中央に1基で合計4基です。
C棟にエレベーターがありませんが、B棟からの渡り廊下があります。
A棟の2階以上の利用戸数は125戸で2基のエレベータ―、B棟とC棟の2階以上の利用戸数は118戸で2基のエレベータ―になっています。
エレベーターの基数が少なければ待ち時間が長くなり、逆に基数が多ければ管理費にはね返ります。
なお、一般的にエレベーター1基当たりの標準利用戸数は50戸~80戸です。
よって、レジデンスのエレベーター1基当たりの利用戸数が60戸程度ですので、基数は足りています。
エレベーターの費用ですが、例えば総戸数100戸(2階以上の利用戸数90戸)の場合
1基の場合、点検費(6万円/月)、更新費(1500万円/30年=4.1万円/月)で
10万円/100戸=千円/戸・月 になります。
2基の場合、2千円/戸・月 が管理費または修繕積立金として必要になります。
便利さと費用のどちらを選択するかによります。
>1114
A棟は2基が同一個所に並んでいます。
B棟は1基だけ通常の外側に有り、2基目は部屋の中に組み込んであります。
そのエレベータを組み込まれた部屋が狭い2LDKになっています。
音や振動が部屋に響かないか気になります。
1117匿名さん
エレベーターが住戸の中に組み込んであるマンションに住んでいますが、音は全くしません。
つまり、エレベーターが動いているのかどうかわからないです。
1117匿名さん
B棟のエレベーターは2基共に部屋の中に組み込んでありますよ。図面をよく見て下さい。
1117匿名さん
こちらの図面では、B棟のエレベーター2基は東側から4番目と11番目の部屋の中に組み込んでありますが、この図面が古いのでしょうか?
この掲示板を見ていて、ちょっとびっくりしてしまいました。
もうすぐ完成なのに、1/3しか売れていないのですか?
どうして、そんなに人気がないのでしょう?
1123、1124はセット?
再開発が進んで魅力が増したひばりヶ丘駅から徒歩10分の新築大規模マンションってだけで
十分な売りだと思うけど建物そのものの仕様が悪いのがちょっと残念。
ディスりコメントが多くて、なんらかの意図または感情を感じますな。
確か昨年11.12月が第1期販売だったと思うから、きちんと説明して、銀行審査とかあるから、成約はこれぐらいのペースなんじゃないかな。成約や見込みの状況は全然知らないけど、今はもっとある可能性もあるよね。憶測で3分の1だけとか数字書かないほうがよいのではなかろうか。
ここを購入候補にしている人は、最終的にはモデルルームで正確な情報を確認するんでしょう。
ここじゃない方の2件はバス物件だから解放感を売りにするしかないんですよね。
駅近の立地だけで充分に価格相応の価値はあると思いますが。
1132さん
徒歩15~18分程度、近くはないけどバス物件と言い切るほど遠くはないと思いますが。バス物件というのはガスト付近のマンションのことでは?
15~18分はバス物件ですよ
>>1134 マンコミュファンさん
バス物件ですね!
徒歩10分超えたらバス物件ですよ。
レジデンスも微妙に歩くには駅から遠い。
ヌーベルあたりまでが理想ですね。
バスもすぐ使えるますしね。
レジデンスはバス停も微妙に遠い、
>>1137 名無しさん
今はURなのですが、こちらとシティテラス、プレミストで検討中です。
ここからでも十分に歩けるので、レジデンスなら本当に近くかんじますよね。
ただこちらはどこのバス停になるのでしょう?
谷戸のバス停まで、徒歩だと2分では着きませんよ。
小走りだと3分くらいで行けるかもしれません。
マンション敷地境界からバス停まで260mあります。分80mとすれば3分でも無理です。よって、エレベーターを使わない1階の方でも、自室玄関からバス停まで5分はかかります。
駅に程よく近く、バス通りから離れ、すぐそばにスーパーのコープあり、最高の立地と個人的には思う。人それぞれですが。
バス停が近いイコール、便利だが騒音ありですが、ここはバス停まで程よい距離かなと。
まあ人それぞれです。
1139です。
失礼しました。A棟東側の自転車出入り口からだと2分くらいかな、と思ったもので‥。
団地に埋もれ、他のマンションと比べ特に目立った立地特徴もないこのマンション。残念ながら売れ残って当然ですね。