ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

登録もまだなのに必死でこのマンション上げるひとはどういうお立場？

ザが付いてるから高級路線なのかな？

>>751
これまでの地所系譜をみるとザがついたら高級路線ですよね。
少なくともこのエリアでは地所の名に恥じないレベルでの意気込みだと
期待したいですねぇ。

でも同時に無意味に高いのもいらないですね。エリアにみあった安い価格での
住宅を求めます。

>>752 匿名さん

詳しくありがとうございます

>>748 匿名さん
志茂エリア？で新築だけを検討する人のみの掲示板ではないですよ。

赤羽駅徒歩圏の中古マンションとは比較するでしょう。
中古とは言え、価格と立地次第ではそちらのほうが有利な場合も多いと言うか私は完全に赤羽駅徒歩圏の中古メインで探しつつ、赤羽駅を使えそうな(妥協できそうな)新築を探す感じですね。

この規模だと地元の人だけで完売は無理でしょう。どこまでエリア外の人を惹きつけるかというと…やはり赤羽エリアの近さ等はかなり重要かと思います。

754さん
一戸あたりで原価を推測すると、土地代が1650万、
建物は共用部分の面積が不明なので推測になりますが
占有部分72平米共用部分20平米と仮定し、建設費の
単価１平米を25万としても一戸あたりで92*25=2300万で
土地代と会わせて3950万です。
これに設計施工管理宣伝費用利益の合計を20%入れると計4937.5万円です。
最多価格帯4900万は頑張った値段だと思います。
ちなみに土地の仕入れ値は18200平米83億弱と公表されています。

>>756
具体的な数字や考察ありがとうございます。とても参考になりますし客観的な数字からの
検討情報としてとても有益です。

個人的に思う話ですが水害、地盤軟弱、赤羽から遠いとか批判だけの投稿をされる方が
一部いらっしゃるようですがそういうのって検討っていうんですかね？ってのが不思議に思いますよ。
みなさん予算ありき、ですよね。そりゃ利便性にしろ、設備にしろ、地盤にしろ、住環境にしろ、
なんでも良ければ良いに越したことはないのはそうでしょうが、同時に一般的かつ客観的に価値が高い
と市場が評価されるものは価格も高くなりますよね、必然的に。
でも皆さんの予算はそれぞれ違いますが限られる。そしてマンション、っていうか「住まい」だけに
その収入や資産の100%をかけられる人なんてのもいないわけで、そのバランスでもって購入”検討”を
されるんだと思うんですよね。それが単なる批判ってのは検討とは言わないと思いますよ。
だって、嫌なら買わなければいいんだから。検討すらする必要もないんだから。

もう少し建設的で意味がある検討スレになればよいなっておもいます。

>>757 匿名さん
そのバランスや優先順位付けのため、優先事項の確認のためにコメントしているからでしょう。

まさか、水災だけを考えて検討していると思いますか？様々な検討事項があり、現段階で疑問がある点を書き込んでいるだけでしょう。
自分の検討項目全てを挙げないとコメントしてはいけないの？

自然災害が気になるならば、ここに書き込んで議論でいいと思います。

みなさん今度の土曜日8/26からモデルルーム予約開始です。
日程は9/16以降の土日祝日です。

荒川沿い がすべて。

一応指摘しますが荒川沿いではなく隅田川沿いです。

たしかにどっちか分からないくらい川が合流するところなんだよね。
この立地で長谷工でこの価格ってのはどうなのよ。

>たしかにどっちか分からないくらい川が合流するところなんだよね。

どっちか分からないって・・
隅田川は昔から存在してた本来の「荒川」で、その外側にあるのが人工的に造った「荒川放水路」。
現在では隅田川と荒川として別々に管理されている。
ちなみに水門へ合流してる新河岸川も人工的に掘削して造った川。

ここの物件はみなさん河川専門家にでもなりたいのですかね？（笑）
川の話ばかりでちっとも物件や近隣エリアの商業施設、福祉、医療、教育といった
話になりませんね。

河川氾濫推しの人が多いようですがそうはいっても結局このマンションぐらいの
価格しか出せないからここにいるんでしょうからそんなに必死に河川氾濫推しを
されても説得力もなにもないし単に物件阻害行為ですよね、それって。

土曜日から受付開始したモデルルームの予約は
どれくらい埋まったんですかね。
私は９月都合が悪いので、10月以降にします。

>>764 匿名さん
色々検討事項がある中で一番変えられない懸念事項だから？買ってしまったら水害リスク含みで諦めなくてはいけないと思う。

川の向こう側でここより1,000万以上安いファインシティが竣工後も売れ残り。
本蓮沼駅最寄りで赤羽駅までは歩けないパークホームズも未だに売れ残り。
南北線しか近くないオイコスがどこまで訴求できるでしょうか？

ちなみに志茂3〜5丁目にはあまりお店がなく、商店街も小さいのは残念です。
肉のおおこしは好きだけど、やっぱり基本は志茂駅の反対側(赤羽駅側)に店がある。
小児科について書いておくと、北本通り渡ったオイコス側に診療所がある。志茂2あたりにも診療所…
小児科がある病院となるとララガーデンまで出てほくとクリニックかな。
大病院は東十条か赤羽台になるから遠いかな〜

>>766

懸念事項や水害リスクっていうわりにはみんなそれ以上深掘りもしないじゃない？
ここでそれを吠えてる人って単に不安を煽るだけの行為に注力してるよね。
例えば水害リスクってなに？川が氾濫したりしてこのマンションが水害被害にあうこと？
でもそういうリスクのために水害に限らず火災や地震保険ってのがあるんだけど。
それでもリスクヘッジができない、っていうなら一体何をリスクだととらえてるのか逆に知りたいんだけどね。

個人的には別にこのマンションを擁護してるわけでもなんでもなく、単純に真剣に検討してる上で
水害リスクが看過できないリスクだっていうなら何をリスクだと捉えてどうしてそれがヘッジできないのかを
訴えた方がよほど有益な情報交換になると思うんだけど。

川そばだ、低地だ、ハザードマップだ、危険で不安だ、不安だ、っていうだけならもうやめとけば良い話なんだから。
もはやそれって懸念でもなんでもなくて自分の中で「なし」って結論でてるじゃんよ。

むちゃくちゃな論法だな。

いろいろ言い訳してもマンションの資産価値に一番影響するのは立地だからなー

マンションの価格高低の大部分は土地の値段。

つまりマンションの価値のうち立地がかなりのウエイトを占める。

ポストガーデンズになれるか見ものだね

>>768 匿名さん
どこら辺が? 指摘できるならちゃんとしたら?

>>769 匿名さん

うん、そりゃ知ってるけどならその価値が高いとのろに行かずにここでボヤキに入ってるのはなぜなのかな? 予算がないからでしょうに。

>>770 匿名さん

そんなのみんな知ってるよ。
でも予算もあるからその範囲で探すんじゃないの?

>>725 匿名さん
六本木？
六本木から南北線で品物持って帰るわけ笑
南北線住民の発想なんてその程度

購買層によって掲示板の雰囲気って変わるよね。

まだ情報がない今の段階で本気で考えている人は少ないでしょう。スレも野次馬9割と推察。

26日からモデルルーム予約開始しましたが、予約数が少ないみたいで枠ががら空きです。
やっぱり人気ないですね。

>>775 マンコミュファンさん
品物なんて配送でしょ、普通(笑)

>>777 匿名さん

だろうね。野次馬の９割は買えない人っぽいし。

×野次馬の９割は買えない人っぽいし
○野次馬の９割は買わない人っぽいし
だと思うが。自己紹介だったのかな

ここ買えなかったらもう都内のマンション検討板見ても意味ないもんね。
むしろネガティブなことを並べて価格が下がるのを待っているか、競争相手を撤退させようとしている買いたい人が多いのでは、と好意的に見てみる。

ファインシティやガーデンズをスルーしてここを待つ人いますか？

>>783 口コミ知りたいさん
もう需要は枯れちゃってると思いますが、如何でしょうか。

供給過剰で恐らくここは相当苦戦だな。
ハザードマップもチェックで。

こんな土地を高値掴みした時点で、第二のスカイティアラになることはほぼ確定路線な気がする

竣工２年後、売値の1000-1500万円安い中古を狙うのがよさそうな気がしてきました。

いくらなんでもちょっと高騰しすぎだよね。
３、４年前なら練馬区とかもっといい場所でも同じ間取りでここより１０００万は安かった。

>>787 匿名さん
それはありかもしれないね。
でもそんなに安さだけを求めてるならここじゃなくてもいいんでは?

>>785 匿名さん

安いから結構売れると予想

>>788 通りがかりさん

過去を振り返っても戻らない。まず現実受け入れて前を向くしかないのが世の中の常

>>786 匿名さん
そうはならないね
ここは土地は格安で手に入れてるし価格帯見るだけで上物も妥当なものにしかならんことがわかる
スカイティアラは土地の高値に加えて無駄に割高なゼネコン入れて価格が当時の新築相場以上になって今相場でもなお高いと感じるぐらいだ

二の舞になるでしょ。
この立地で長谷工なのにこの予定価格な時点でもう十分な割高感がある。

>>792 匿名さん
え？格安だと思う？
まずそこからして意見が違う
こんな川沿い低地の工業地域で使えるのは南北線のみの土地を相当高値掴みしたかと思う

>>792 匿名さん
土地の仕入れ値は18200平米83億弱と公表されている。
単価自体は周辺の取引額と大差ないみたいだけど、ここは工業地域だから容積率緩和措置が適用されず、結果的には一戸あたりの土地代が高くなっていると思う。

土地の仕入れは坪150万だね。

>>795

土地自体は普通の相場なりの価格で手に入れてるからね。これで高値掴みとかいうやつはあたまおかしい。
もはや現実すら無視なんだから悪質極まりないな

まず「相場」が数年前より結構高くて、条件を考えるとその相場よりさらに少し高く買ってるよね。
高値掴みと言うほどでもないけど、格安というのはかなり実態から離れてるでしょうな。

>>798

なら認めろよ。相場なりの価格で仕入れたっと。
格安も高値も言い過ぎだと。どちらでもない。相場なりに普通にかったわけだから。

相場なりで買った川沿いの土地をどう売るのか。頑張れ追い越す。

>>800
どううるもなにもすでに価格帯発表済み。
普通に売るだけ

>>801 匿名さん

普通に売ったら売れ残り必至だけどね

売れないでしょ笑

>>802
なぜ？　悪質な荒らしみたいだから通報しといたわ

営業さん遅くまで頑張ってるねえ

自分と違う意見を通報とか、むしろこいつが荒しだろ。

この土地でこの価格。
供給過多で足立区の売れ残りマンションと一緒にスカイティアラコースだと思う。

完売前に中古出たりして…

みなさん不毛な言い争いはやめませんか。
もうすぐ案内が始まるのだから、 自分の目で見て、自分の耳で聞いて、納得したら購入すれば良いじゃないですか。

ですね。安いのを買うしかないんだから

＞807
スカイティアラはスミフが元々3～4年で売ることを想定していた訳で
オイコスが同じ価格戦略だとたぶん失敗するだろうね。

>>810 匿名さん
売主のこと心配しなくてもいいかと思うけど。そんなに売主の販売応援したけりゃ就職すればいい

不動産なんて嫌でしょ。
大した給料でもないのに拘束時間が長すぎる。

>>812 通りがかりさん
そりゃ会社や職種によるな

810さん
ここもスカイティアラと同じく長期戦略で販売すると思いますよ。
三菱も体力あるからね。
4年ぐらいかけて完売すれば大成功と想定してると思って見たほうがいいと思う。

>>814 マンション比較中さん
だよね。
しかしなんでぱーくはうすの名前じゃないんだあろね

いや三菱はそんな売り方しない。
普通に完成前からどんどん完売させていく手法。
数年がかりなんてことやってるのすみふだけでしょ。
戦略と結果的にそうなっちゃうのは、違う。

816さん
過去の話ではなく、これからの戦略。
会社の業績みれば、すみふの売り方が今の市況では正解。
三菱も右へ習えだと思うよ。
失敗物件って、売れ行きが遅いことじゃなく、想定より安く売る羽目になる物件じゃないの？
今どき大手が売り急ぐ理由がない。

建てちゃって予定価格を設定した時点でもう売り切ることまで計画してる。今から変えられることじゃない。大手だろうがどこだろうが利益を回収するタイミングとその額は計画した時点で決まってる。
これから三菱がそういう会社になるならそれでいいだろうし出来るだろうけど、それはこのマンションからではない。もう数年すれば相場が下がっていくから、むしろいまの相場で手に入れた土地の物件は是が非でも今の相場で売り抜けたいでしょ。

私は当分、区内は相場は下がらないと思っています。
三菱もそういう前提だと想像しています。

>>819 マンション比較中さん
二極化でしょ
既に世田谷区や江東区は下がってるし、板橋も北区も下がっている

だから早いうちに売り切らないと、三菱は損切りすることになる

>>820 匿名さん

ガーデンズは棟ごとに上がってるよ

相場が下がらない前提なら、早いうちに売り切る必要も損切りする必要もないってのがわからないかな。
そういう対応は万が一相場が下がりだしたらすればいい。その時は失敗ってことになる。
で、デベはそうならないと思ってる。
売るほうは焦ったら負けの市況。体力あって待てるところが絶対有利。
在庫が多い？だから何なの？ってこと。在庫負担なんてすごく小さいよ今。

>>821 匿名さん

オイコスも7000万台の住戸があるから楽観できない。

現実のコストの問題じゃない。
いま企業はとにかく流動性のある資産を持ちたいんだよ。もう建てちゃっていつ売れるか分からないマンションなんて１番持ってたくないものだから。
三菱の値付けが高いのは長期戦でもいいと思っているからではなくて、この価格でも短期で売れると思っているだけ。土地相場は都心から上がって郊外に波及し、郊外から下がる。普通に考えたらこの辺りはいまが一杯でしょ。
現に場所によってはもう折り返したからね。

数年前の感覚だと志茂駅川沿いのマンションが5000万円になるとは予想つかなかった。
地価建設費共に上がってるから現時点では相場なりの値段だと思うし、
今後も値上がり傾向が予想されるなら買ってもいいかもしれないが、
今がピークで今後は横ばいか緩やかな下降傾向になるような気がして購入は躊躇する。

例えば5年で約1000万の大暴落が起きたとする。

しかし管理費込み家賃15万で5年払い続けると900万(＋更新料)。大暴落が起きたとしても5年後に1000万安いマンション買っても懐はほぼ同じ。

同じどころか5年も賃貸住まいを続けた上に、金利も今の市場最低金利は使えないかもしれない。

心情的に待てばどうにかりそうな希望を持ちたい気持ちはわかるが、現実はそんなに甘くないかもしれないね。

北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思うけど。
それに買ったら買ったで、管理費・修繕費・固定資産税もかかるし、買った時点が早ければ当然減価償却も早いし何歳まで住み続けられるかも変わる。
仮に価格が暴落しなくても、どちらが得か単純な話では全くない。

尤もこういう人がいるから、三菱が強気の価格をつけるんだろうけどね。

志茂駅徒歩5分の築21年60平米で家賃15万だったよ。

参考までに王子の飛鳥山タワーだと70平米で月25万

>>北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思う

たぶんここから間違ってる。北区オールと駅周辺の相場は違うからね。たしかに赤羽西の都営住宅なら月15万もしないけど、そこに住む人達は駅周辺のマンションを検討する層じゃない。

一番気になるマンション

王子神谷の団地でも普通に15万ですね

家賃15万円払えない世帯はここ買っちゃ駄目だね

>>833 匿名さん

4900万フルローン35年だと、安い変動としても管理費、修繕費、固定資産税を含めたら月15万くらいになるので、頭金を入れない方はその通りですね。

冷静に考えれば志茂中古マンションとの差額1000万と諸経費200万として、
最低1200万円位は用意しないと、購入即破産予備軍になってしまう。

工事中の現地に行ってみたけど、川のすぐそばで寂しい感じがしましたね。
建物や敷地が整備されれば変わるのかもしれませんが。

>>834 匿名さん
そんな高い部屋は買わないでしょ。
4000万円ぐらいだと思いました

>>830 匿名さん
そう思う
北区で括る人はたんに北区をdisりタたいだけ

>>837 匿名さん

もうここ価格出てるよ。
最低価格が4400万円台からだよ。
4000万円の住戸はないよ。

>>835 匿名さん

その位の貯蓄があると安心ですね。

>>837 匿名さん

最多価格帯が4900台というのも既出ですよ。

高層マンションでも水害リスク
「地元の洪水ハザードマップを確認すべき」
http://www.jprime.jp/articles/-/10508

>>841 匿名さん

それは知ってますよ。
私が言ったのは家賃15万円も払えない人は4000万程度のマンションぐらいしか買えないでしょって事です。

ここを検討するっていうのは水害が起こらない方に賭けるってことだから。住んでる間に起こらなければ勝ち、起これば負け。
それだけだよ。

>>844 匿名さん
勝ち負けじゃないと思うけど。
ヘッジできればそれでいい話

勝ち負けっていう言い方は確かにちょっとね。
でも真理かもしれない。
完全にはヘッジできないからこそ水害リスクという言葉やハザードマップがあるわけだからね。
保険には限度もあるし、保障があっても落ちた資産評価やダメになった私物が完全に取り戻せるわけじゃない。

すでに今後30年で70%の確率で予想される首都直下型地震については、みんな「きっと大丈夫」の方にかけて買おうとしてるんじゃないのかな。

いや首都直下地震はどこ行ってもみんな揺れるから賭けになってないでしょ。
だからって首都圏出るのは現実的じゃないし、諦めてるだけ。
でも武蔵野台地と川沿い・海沿いなんかでは地盤の違いが結構出るだろうね。

地震は諦めてるのに洪水だけ拘るの？