ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

>>5211 通りがかりさん
私も買い替えですな。　自動変換の時代意味をちゃんと理解しないで投稿する人多すぎ。

それはそうとこのマンションからスカイツリーと、富士山一度に両方見えますな。

他の価格が上昇し続ければ、ここの割安感が高まり、完売に向かっていくのではないでしょうか。時が解決する問題ですよね。あるかないか分かりませんが、最悪のシナリオは、暴落によって割高なマンションの割安感が出てしまうとドボンですが・・

結局このマンションの問題は、北区志茂・北本通り東側地域全体が不人気で将来値上がりする可能性が皆無、基本的に経年劣化とともに中古取引価格が下がることが予想されること。
逆に赤羽駅徒歩圏内のマンションは、価格は高いが値下がりリスクも低いため資産価値が見込める。赤羽駅近くの赤羽台の土地１．４ヘクタールがマンション用土地して売り出されるみたいなので、赤羽駅周辺の人気はますます上昇するでしょう。

近くに大型スーパーとか出来ればいいんですけどね。周辺にできそうな土地とかはありますか？

志茂地域を歩けばわかることですが、大きな駐車場が多数あります。空き地も大小多数ありますが、スーパーやコンビニが出来ないのは、墨田川によって商圏がとても小さいからです。

23区駅近の最安値は強み

戸建てが中心の住宅地だったのでお店は少なかったですが、ここ最近大きなマンションや学生寮も増えたので、今後お店はできてくる可能性はありますね。来年には南北線の8両編成になるし、北本通りのイオンも新しくなるので少しずつ快適になっていきます。

>>5236 マンション掲示板さん
志茂地区の商業施設は、北本通り沿いと北本通り西側で、このマンションがある北本通り東側に出来る可能性はありません。
今あるコンビニもすべて北本通り沿いで、墨田川の商業環境は絶望的です。

>>5237
東側にできる可能性はありません、と言い切ってますが商業施設を建てちゃいけないエリアなんでしたっけ？

>>5238 匿名さん
志茂地区の東側は墨田川と荒川に遮られていて、東側に通じる橋が国道122号と環状七号線にしか無い。
オイコスがある墨田川沿い近くは商圏が半円になるので商業施設が成り立ちません。
北本通り沿いまでが商圏として成り立つ限界で、オイコスがある東側に商業施設ができる可能性はありません(昔から営業している店舗や個人の趣味的な店舗は例外です)。

北本通り東側の見通しが相対的に明るくないのはその通りかなと。
安いには安いなりの理由があるし、最終的にはコスパの問題でしょう。
南北線徒歩6分の大規模パークハウスにしては単価的には割安だと思います。
ここは該当しないですが、赤羽駅近は手堅いですよね。
上野東京ライン開通と渋谷駅ホーム移設で都心へのアクセスが格段に向上しました。
赤羽台には開発余地が相当残っているし、あの辺は地盤も良いので10年後には資産価値で武蔵小杉を抜く可能性が十分あるでしょうね。

赤羽台の土地1.4ヘクタールが売り出されるみたいです。
オイコスの2.4倍の土地に大規模マンションが建つと予想。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFB0552O0V00C21A3000000/
東口は再開発タワーマンションが建つし赤羽駅徒歩圏内は資産価値として魅力です。

>>5239 マンション比較中さん
隅田川を墨田川というあなた、色々名前を変えて投稿していますが何目線？
今はあなたの仰る様な視点で店舗開発されてませんよ。専門の仕事をしている者として少し違和感のあるコメントを見かけてもので、、、

>>5242 評判気になるさん
三菱地所の関係者の方、マンション近くにスーパーマーケット１店舗作っていただけませんか。
専門家の視点では大丈夫なんですよね。

南北線、品川まで伸びる可能性はまだあるんですかね？？学区は、なでしこ小学校と赤羽岩淵中で合ってますか？？

>>5227 マンション比較中さん
そのマンション、当初は責任の押し付け合いでしたよね？旭化成と三井で。補償する気など全く感じられない対応だった印象です。
テレビで連日報道されるレベルになったから保証したというのが本音なのかな？と思います。まぁ確かに、企業体力がなければ補償できませんので、財閥系の方が良いとは思いますが、基本的に財閥系も「はい、分かりました。補償します。」と聞き分けが良いとは思えませんので、財閥=補償してくれるというのは期待しすぎな気がします。

>>5246 マンション検討中さん
財閥系には期待しすぎるなということで、5227と基本的には同意見という理解でいいですよね？
5227に反論するような書き方をしているので、ややこしい。

>>5243 ご近所さん

なんで5242さんを三菱関係者だと？ｗ

それはさておき北本通り東側って商圏が狭いのもあるけど土地がないんだよね。
もう工場跡地や倉庫も残ってない。
元々このへんの住民は自転車で赤羽のダイエーか神谷の忠実屋（その後ダイエー→イオン→現在閉鎖中→建替えてイオン再オープン予定）に行くスタイルに慣れてるし。

まいばすやマルエツプチのようなミニスーパーは進出余地があるけど、志茂の地主は地下鉄開業してからアパート経営に熱心だからコンビニすらできないのが現状ｗ

1000円以上買えば、提携してる西友が無料で届けてくれるじゃん！

>>5249 匿名さん

それでご満足な方には充分なのかも知れませんけど。

西友の宅配みたいな外部サービスって、やめてしまう可能性があって危険だと思います。

まあ、わざわざ西友専用の冷蔵宅配ボックス付けてるくらいだからなかなか無くならないとは思いますけど

>>5205 マンション検討中さん
はい、そうです。

>>5235 マンション掲示板さん
23区駅近の最安値は強み　だけでは購入者を騙せないと証明してくれた神物件

オイコス赤羽志茂

クレアホームズ王子神谷TOKYO（どうでも良いけどこのネーミングダサすぎませんか）が、王子神谷徒歩11分で4000万切る価格で出してきたのも大きいのではないかなと思います。同じ南北線の駅、向こうは足立区とはいえ交通の不便さは同じくらい。オイコスの「価格が安い」というメリットが霞んでしまった気がしますね。

>>5256 マンション検討中さん

いやいや、クレアに実際歩いてみた？
あの11分は強烈だぞ。
それでも快調に売れてるということは価格コンシャスな検討者に刺さるのは4千万切りってことだよね。
ここも3年経ったら新古ということで安くなるんじゃないか？　金利は上がってるだろうけど。

付加価値つけて高めで売るぞが裏目にでたマンションですよね。シャトルとかDIYとかいらんものつけて価格に乗せたが、一部の人にはうけたが、全体の部屋数ほど共有設備オタクがいなかったってオチなのかなあ。ならば「パーク系」の名前にすればまだよかったと思います。

ここまだ売ってたんだ。
「新築」の魅力も失ってもうなにも武器がないんだろうな。
可哀想だ。

>>5259 デベにお勤めさん
デベにお勤めならおわかりでしょうが、大手デベ大規模マンションにはそのほかにも武器はありまよ。
例えば、共用部の清掃回数。あなたのマンション毎日やってもらってますか。
花粉とか黄砂気になりますよね。
リセール時のネット検索。売り出しから売却までの期間。時期やエリアによりますが。検討もしないマンションのこと悪く言うのは感心しませんね。

リセールの時もお手伝いします、安心ですよって要するにいいカモだよね。

>>5261 マンション検討中さん
普通、同じエリアで大手デベマンションとそうでないマンションあったら大手から検討しますね。私は。　中古もそう、野村も住友も三井も同じこと言ってた。

>>5259 デベにお勤めさん

貴方の「デベ」の程度が理解できるお言葉ですね。

まぁ建物勝負の新築が売れ切っていない時点で、中古の売れも期待できる根拠がないですよね。

>>5264 eマンションさん
視点そこじゃないよね。ズレてる。

>>5265
どの視点が正解なのでしょうか？
値段も何故か強気で中古売り出されてますよね？
5年後とかどうなってるんだろうと心配です…

5年後の事なんか誰もわからんでしょ。
わかれば、投資でみんな儲かってるって話。
ファミリー向けマンシャンは実需でしょ。

北区赤羽・北本通り西側にあるネベル赤羽は将来的にも資産価値上がりそう

>>5257 匿名さん
快調に売れてる、どころか今月(竣工1年前)で最終期完売だからねぇ。完全に明暗分かれた感じ。
11分とはいえ橋超え、中洲と立地条件はかなり悪いけどやっぱり安いのは正義と感じさせる。

売れないとさらし者になってしまうところが、この掲示板の怖いところですよね。早く完売するといいですね。

売れ残りがあるとはいえ大規模で何百戸と売れているんだから、掲示板で売れ残りを煽りに来てる人は相手にしないでいいと思います。

>>5233 匿名さん　
用途地域の関係で無理なんですよ。

正直、ヴェレーナ売れたから志茂地域の安いマンションとしてのキャラは立ったよ。
南口の某高級ネタマンションよりは注目されてるんじゃない？
最近になってようやく広告に力入れ始めたようだしね。
あといくつ残ってんの？

>>5276 マンション検討中さん
キャパからすると清掃工場建て替え期に有効利用する、印刷工場移転後利用など。

プレミスト志村三丁目が最近売れ出したみたいです。当初は「高すぎる」「坂下低地なのに」とコスパ対比であまり買う人がいませんでしたが、今は23区内の価格上昇との対比で割安感が出てきたからです。オイコスもこんな追い風が吹くのは近い!　と思います。

>>5263 匿名さん
だって破産したD話だもんwww

物件概要をみると、あと50戸ほど残ってるようです
値引きってありそうでしょうか？

>>5283 マンション検討中さん

30＋7＝50ですか。
こりゃ大変だ。

すみません
40戸ほど、と書き込むところを間違えて50戸ほど、と書き込んでしまいました
削除依頼したほうがよろしいでしょうか？

>>5284 匿名さん
必死だな

>>5283　マンション検討中さん
>>物件概要をみると、あと50戸ほど残ってる
かなり残っていますね・・・

マンションは、土地の価格、マンションそのものの価格（建物代）の合計です。
土地の価格が高かったのなら、値引きしないままでしょうし・・・
コロナの前は土地も高く、その頃に土地購入したなら値引きないと思います。

>>5287 匿名さん
他の物件があまりにも高いので、少しずつ売れると思いますよ。

最近、敷地内にキッチンカーが2台出ているね。美味しいのかな？

>>5289 通りがかりさん
和食のキッチンカー美味しかったですよ！

>>5290 通りがかりさん
和食のお弁当美味しいですよね！！！ボリュームあって。
魚の煮付けめちゃくちゃ美味しかったです

>>5291 名無しさん
おすすめは和食ですね。ありがとうございます。(^^)

大きなマンションだからこそ、こういうキッチンカーも来たりするんですよね。
ランチを食べに出るのも正直おっくうだなぁと思うけど
来てくれるのだったら利用する人も多くなりそう。

販売は少しずつですが進んではいるように思う。
他の方も書かれているけれど
相対的に見て、やはり価格面はとても魅力だから。

中古のオープンレジデンシア王子 が
4980万円（2LDK）でしたら、全然こちらのが良いですよね。

『「志茂」「多摩センター」は〝割安〟か 東京カンテイ「2020年 マンションPER」』
（RBA　2012.05.08）
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/6030-2020-per

キッチンカーいいですね。
毎日来てました？？
お昼だけですよね？？

出前や宅配と一緒で、お値段が高そうなイメージありますけど、いくらくらいなんでしょう？
和食のごはん、ヘルシーですしいいなあ。

>>5296 匿名さん

SHOP STOPと言うアプリで
いつ どんな料理のキッチンカーが来るのか
確認できます。以前に チラシが入っていました。

あら、昼時はマンションにキッチンカーが来てくれるんですか？
私は在宅勤務しておりますが、移動販売でランチが購入できるのは助かりますし
コロナ禍においてはありがたいシステムですよね。

周りに店が何もないので、キッチンカーが必要ですよね。助かります。

最近流行りなんですかね、コロナ->リモート->昼飯で屋台と契約する。プラウドシティ加賀学園通りにも屋台入ってましたね。

>>5299 マンション検討中さん
弁当の数は日によって違うようです。過日、午後１時半には売り切れでした。「明日はもう少し多く持って来ます。」と言っていました。あまり見かけない軽自動車１台でしたね。

志茂駅前の大黒屋が、同じ系列のラコマートになったね。以前みたいに特価品はなくなったのが残念だけど、100均商品が増えたのには助かります。

お弁当、在宅勤務だと作るのも面倒だったりしますよね。
かといって家族分の1個や2個だけだと出前は高かったりするので、キッチンカー嬉しいです。

>>SHOP STOPと言うアプリ
ありがとうございます！
いい情報教えてもらえました。

UberEatsや出前館は来るんですよね？
近くにお店がないので、手抜きしたい時に、どこが利用できるのかを知っておくだけでも重宝しそうです。

紫陽花、キレイに咲いていますね..．。

>>5304 ご近所さん

キレイな画像ありがとうございます。
ほっこりしますね。

このエレベーターの少なさは厳しそうですね

>>5306 マンション検討中さん
50戸に一基が標準ですよ。どんな具合いですか？

>>5293 匿名さん

残りは何戸？

>>5308 匿名さん
めちゃ売れ残ってる。完売できなそう

いい加減完売して欲しい、、

>>5310 匿名さん

完売しないと不都合あるの？

中古の2戸が売れたけどね。
営業の問題かな？

売り出し価格より相当値下げしたんでしょうかね。
しかし、ここ値上げしてないから相対的に割安なのに売れてませんね・・・・
地下鉄徒歩圏（10分以内）で23区新築70平米5000切るのはここしかないのでは・・・しかも、廉価版とはいえ大手デべですし

中古で売った方は高い授業料になってしまいましたね…
他人事とは思えない…可哀想に

>>5313 匿名さん
良いマンションだと思いますが、周辺の買い物環境が弱いのと、
志茂駅からの道のりが狭くて歩きにくいのがネックかなと感じています。

わざわざ志茂である必要が無い、ということに尽きると思います。交通利便性、周辺環境、眺望、学区、どれをとっても特に突出しているわけでは無く、検討者には他の選択肢もあるわけですから、クレアホームズ王子神谷Tokyoくらい価格勝負に出なければ厳しいのかなと思いました。

>>5314 評判気になるさん

こちらのマンション、安くで売却してましたか？
私がみる限り まぁまぁいいお値段での売り出ししかみていないのですが。ご覧になったのは、おいくらでしたでしょうか。よろしければ教えて下さい。

家電祭りが始まったみたいですね。
これで販売促進ですね！

>>5317 周辺住民さん
売り出し価格ですが、買値+500万くらいだった気がします。
在庫があったこともあり、正直、誰が買うんだろう感が出ていましたので、諦めたのではなく、本当に売れていたとしたら、おそらくいくらか調整はあったと思いますよ。

仲介手数料や価格調整など考えると売却した方の含み損は600万くらいでしょうか
確かに高い授業料でしたね
しかしここは高値設定というわけでもないし、駅からも近いのに3年以上完売しない
なにがダメなのかさっぱりわからない

>>5320 マンション検討中さん
やっぱり今は駅近だけではダメで、ある程度の駅力が無いと厳しいかもしれません。それが無いなら、環境だったり学区だったり、なにか選ばれる理由が必要だと感じます。ここは近くの赤羽や川口が栄えていますし、そちらの方が荒川にも行きやすいですしね。あと地盤問題や水害問題も懸念されていそうです。

>>5320 マンション検討中さん

２年ほど住んでいたら ローンの残債もその分は減っていますし そこが含み損の計算にまったく考慮されていないのではないでしょうか。

2年で600万円も返済してます？？
よくて300万円くらいでは？？

>>5322 周辺住民さん
ざっくり計算ですが売却損600万に2年間の利息税管理費等50万として計650万が実際に支出した費用。
仮に賃貸で住んだ場合の費用は、家賃月21万2年で500万、礼金等取引費用で50万で計550万。
引っ越し費用は賃貸分譲で変わらないので考慮せずで損失は実質100万ですね。
そのほか個人差が大きい住宅ローンの初期費用が損失に加算されることになります。

>>5323 マンション検討中さん

２年で600万返済してるなんて どこにも書いていませーん。(1円も)ローン返済の件が 考慮されていないのではないですか？と聞いただけです。

5324さんが、ちゃんとお答え頂いています。
損失を600万と決めつけているのは？？ですが、
賃貸に住んだと仮定しての計算などは納得です。
特に知識もないのに ケチだけつけて来る人がよくいますが面倒なので不要ですよー。
ちゃんとコメントを理解して、質問の回答がわかればコメント下さい。
では、失礼致します。

>>5325 周辺住民さん

笑

>>5325 周辺住民さん
貴方は複式簿記を1ミリも理解していないため、損得を正確に理解できない事はわかりました。