周辺住民さん
[更新日時] 2024-10-11 03:20:57
売主 :三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社:長谷工コーポレーション
所在地 :東京都北区志茂3丁目43番地1(地番)他
交通 :東京メトロ南北線「志茂」駅(2番出口)より徒歩6分
総戸数 :502戸(サードスクエア/総戸数401戸、フォーススクエア/総戸数101戸)
販売戸数:500戸
販売価格:4,400万円台~7,500万円台(最多価格帯:4,900万円台)
間取り :3LDK・4LDK(65.26m2~84.52m2)
販売予定:2017年10月下旬
完成予定:2019年1月中旬
入居予定:2019年3月中旬
構造規模:鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積:18,207.93m2(売買対象面積)18,153.01m2(確認対象面積)
延べ面積:42,716.40m2
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坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
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[スレ作成日時]2017-05-24 07:48:00
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物件概要 |
所在地 |
東京都北区志茂3丁目43番1他5筆(サードスクエア)、4丁目48番2他12筆(フォーススクエア)、3丁目46番7他1筆(クラブスクエア)(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「志茂」駅 徒歩6分 (2番出口より)
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
500戸(399戸(サードスクエア)、101戸(フォーススクエア)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上15階建(サードスクエア) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年01月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]大栄不動産株式会社 [売主]三菱倉庫株式会社 [販売代理]株式会社長谷工アーベスト
|
施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
三菱地所コミュニティ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂口コミ掲示板・評判
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261
匿名さん
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262
匿名さん
マンマニさんから、かなり否定的な評価を受けていましたね。
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263
匿名さん
>>262 匿名さん
うん。どうせ金払いがいい物件は良い点があまりなくても褒めるんでしょうくらいにしか思ってない。
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264
匿名さん
何?金払いが良い物件って?
何か、裏事情知ってるの?
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265
匿名さん
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266
匿名さん
マンマニだけでなく、住宅批評をしてネット記事にアップする有名な人って、まず間違いなく不動産屋から広告記事代もらってるって考えないの?
完全に中立的独立かつ無償で批評を公開しているとでも思っているのかな…
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267
匿名さん
だからと言って、この物件が他と比較して何か売りがある訳でもなく。
的を射た内容が書かれているのが、何ともね。
目を背け無視するのが、手っ取り早いのかもしれないけど。
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268
匿名さん
同じ長谷工三菱物件でガーデンズに勝てるところがひとつもないもんね。ガーデンズに乗り遅れた人用の救済物件では。
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269
匿名さん
>>268 匿名さん
ガーデンズは三菱が販売に参加しているだけであって、販売が完了するとだだのハセコー物件です。
くわばらくわばら。。
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270
匿名さん
>>268 匿名さん
そうですね。
ガーデンズ販売中は、オイコスは見向きされないでしょう。
そのガーデンズも、早期完売の勢いですが。
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271
匿名さん
>>268
一つもないということはないでしょう
売主と管理会社には勝ってるよ
あと間取り見ると、アウトフレームしてないけど、
洗面がリビングインでない中住戸もある
もし二重床なら、そこも勝ってる
あと需要はけっこうガーデンズに奪われたので、
予定価格より下がる可能性もある
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272
匿名さん
>>270 匿名さん
販売があの人数で凄まじい広告費で一年以上もかかって売れなかったらまずいでしょ
ガーデンズの本当の問題は販売が売り切った後からだからね
中古が値を維持できるか高みの見物だな
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273
匿名さん
>>売主と管理会社には勝ってるよ
具体的にどういったところが良いのでしょうか?
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274
匿名さん
>>272 匿名さん
板橋駅前タワー、十条駅前タワー、赤羽台団地跡地開発があるから難しいだろうと思う
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275
匿名さん
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276
匿名さん
ここは三菱地所物件、ガーデンズは長谷工主導という違いなのかな。
仕様の違いは、ガーデンズが長谷工の作りたいように作ったのに対し、ここは三菱地所なりの基準を通したということかもしれないね。
ガーデンズの今販売してる住戸とここと同じ価格なの?
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277
匿名さん
たしかに財閥系デベという以外強みらしきものがないから、こちらの方が厳しいでしょうね
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278
検討板ユーザーさん
志茂という魅力の薄い立地でどこまで戦えるか見ものです。
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279
マンション検討中さん
公式のウェブサイトがおかしなギミックだらけで見づらくないですか?
内容も「ヒントはオランダにありました」とか、マンションとまったく関係ないし意味不明ですよね。
志茂ですよここは。
このウェブサイトみたいなノリで営業されたらうざいですね。
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280
周辺住民さん
>>276 匿名さん
いや、こちらの最多価格帯4900万なのでザ・ガーデンズ カームコートの方が、2段階くらい高いですね。初期のエアリーとの比較ならオイコス志茂がちょっとだけ安い程度。
正直カームコートは異様に高すぎるように思えます。
>>278 検討板ユーザーさん
自分もそんな感じで、地所のお手並み拝見といった感じで眺めてます。
素人目にはこりゃ絶対苦戦するわ、、、と思うわけですが
もしかしたらなにか秘策や、販売のテクニックがあるのかも知れません。
>>279 マンション検討中さん
どの辺がオランダなんでしょうねー?
パートタイム労働で、早く帰宅出来て、週休3日だよ!
って言われても共感できる部分が無い。
職場に隣接した立地ならまだしも23区の端の志茂では、、、
共通点は自転車くらいしか見いだせなかった・・・
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281
匿名さん
>>280 周辺住民さん
最多価格帯の4900台は部屋の広さが70平米台なら安いと思いますが、そうなのでしょうか。
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282
周辺住民さん
>>281 匿名さん
西向きの中住戸の70㎡がそのくらいかなーと思ってますが違ったらごめんなさい。
今情報が出てる間取りは南向きばかりですが、いったんその値だけ参考にして計算すると
70.92㎡が最多だった場合 4980万なら坪単価@232
68.57㎡が最多だった場合 4980万なら坪単価@240
最多価格帯の坪単価予想レンジは@232~240となるので、今の不動産市場の中ではお手頃感ある方といえるかな。
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283
匿名さん
>>282 周辺住民さん
最終期のガーデンズは最多価格帯が1000も違うので別クラスですね。とはいえここも最安であろう1期で逃さないように構えた方がいいのか、注目です。
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284
マンション検討中さん
ガーデンズは確かに値上げしすぎですよね。確かに電車も買い物も利便性高くて、駅近なのに静かな環境だけれど東十条であの坪単価はやりすぎ感ありますわ。まあ、売れ行きかなり良いし、あそこは三菱も関わっているとはいえ、三井をはじめとした複数社のJVなので致し方ない。オイコスは三菱倉庫と大栄不動産もいるけど実質は三菱地所レジデンスのプロジェクトなので、途中で変な値上げしないと思いますけどね。近年の北区物件だと東十条と田端、北赤羽がありましたけど、良心的な売り方してましたから。東十条フレシア購入した人は先見の明がありましたねえ〜。
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285
匿名さん
>>284 マンション検討中さん
ですね。でもフレシアを買った人もドキドキだったと思いますよ。もしガーデンズが同じ値段だったら待てば良かっただし、地域の利便性が良くなる再開発じゃなかったら人が少なくスーパーが遠い不便な立地のままでしたからね。
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286
匿名さん
赤羽までシャトルバスができたら魅力的ですよね。
朝は直通、昼間から夜はイオン経由で。
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287
匿名さん
>>286 匿名さん
シャトルバスって、結構金食い虫みたいです。知人のマンションは入居10年の期間限定の運行で延長不可でした
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288
匿名さん
>>286 匿名さん
バスを使わない人からは、管理費から高額な維持費を払うことに不満が出て、廃止となります。
バス停も駅も徒歩20分以上あるなど殆どの人がシャトルバスを使う立地ではない限り維持できないでしょう。
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289
マンション検討中さん
メトロの志茂まで6分ですからシャトルバスは難しいでしょうね。
でも近くにスーパーがないからな…。
志茂駅で降りるとイオンは逆方向なので帰りにちょっと寄るのができない。
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290
匿名さん
これだけ大規模なマンションができるので志茂3丁目にスーパーができるのは間違いないと思いますよ。
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291
匿名さん
>>290 匿名さん
そんな敷地、近場にありましたっけ?
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292
周辺住民さん
>>291 匿名さん
中規模以上のスーパーが出店できそうな土地はパッとみ見当たらないですね。
唯一可能性のあった日本化薬の跡地はオイコスが建つことになってしまったし。
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293
匿名さん
確保出来そうな用地が近場に無い限り、実現可能性はかなり低いですね。
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294
匿名さん
チラシが入るようになりました。
予約制でプロジェクト発表会を開催するみたいです。
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295
匿名さん
早く家に帰ろう、キャッチフレーズとして前面に押し出しているんですね。
都心にアクセスしやすい立地だから、早く家に帰れるよ、と言った意味合いなんでしょうか?
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296
匿名さん
>>295 匿名さん
ですね。都心へのアクセス性と駅近で実現できるプライベート時間の充実を押してます。共働きにも響くのではないでしょうか。
販売価格ですが、範囲が4400台から7500台と幅広いのに、最多の4900台が中間ではなく最低ラインに近いのが気になります。1番大きい間取りでも85平米、そこで7500だと坪291ですよ。プレミアム住戸にしても大幅値上げのガーデンズ3期と同じレンジです。
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297
匿名さん
ガーデンズ三期と言えば、売行き好調を背景に大幅値上げした検討者泣かせな価格層でしたっけ。
それと並ぶ値付けとなると、ちょっと手が出にくいと言った感ありますよね。
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298
匿名さん
①最低価格4490 65平米 坪227
②最多価格4990 もし65平米だと坪253
もし70平米なら坪232
③最高価格7590 84.5平米 坪296
チラシのグロス価格は安く見えますが、①はパンダだろうし③は高すぎ。②は単価が分からないとなんとも言えないですね。PJ発表会で分かるかな?楽しみです。
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299
マンション検討中さん
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300
匿名さん
DINKSも一定取り込むとは言え、基本子育て共働き世帯がターゲットなんだし、保育園確保は必須ですね。財閥デベなんだし、そこは抜かりないのでは。
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301
匿名さん
保育園が併設なので、デベができる事はやってると思いますよ。入居時に若い世帯が一気に来ると入園枠が足りなくなるかも。
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302
マンション検討中さん
このマンション検討する方は荒川氾濫時のハザードマップは見ておいたほうがいいです。
北区内で一番水に浸かる地域に指定されています。
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303
マンション検討中さん
>>302
今日、北区の最新ハザードマップが広報誌と一緒に郵便受けに入っていました。
今年は浸水深が改定されたようで、ここの土地は10メートル以上の浸水が想定されていました。
本当に最悪の土地でした。
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304
マンション検討中さん
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305
マンコミュファンさん
>>303 マンション検討中さん
確認したいので、エビデンスあったら教えて頂けますか?
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306
検討板ユーザーさん。
>>305 マンコミュファンさん
すぐ隣は川だよ。
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307
匿名さん
>>304 ハザードマップには10メートル以上の浸水との記載で
上限の記載が無いので三階は不安です。最低五階以上だと思います。
>>305 東京都北区 刊行物登録番号 28-3-054です。区役所で貰えると思います。
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308
マンション比較中さん
3階以上は大丈夫って言っても入るまでに水浸しでしょう
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309
匿名さん
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310
マンション検討中さん
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311
周辺住民さん
国土地理院のサイトで調べてみましたけど以前と変わらずオイコスの敷地は5m以上でした。10mはさすがに盛りすぎでは?
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312
匿名さん
-
313
マンコミュファンさん
>>307 匿名さん
ありがとうございます。確認してみます。
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314
マンション検討中さん
>>311 古い情報だと思います。
今日郵便受けに入っていた北区ハザードマップは「2017年5月浸水深改訂版」です。
北区のホームページもまだ更新されていません。
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315
匿名さん
いつ来るかも分からない氾濫の心配より住んでいれば必ず来る大地震の心配をした方が良いかと。
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316
匿名さん
うちにも新しいハザードマップが届きました。
万一の時はオイコスの5階に上がればいいから戸建より命の危険は少ないよね。それに、この洪水想定は日暮里まで3m浸水するほどの空前の規模。
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317
匿名さん
JR赤羽駅は浸水3m、駅の東側で赤羽2丁目とかは軒並み5m。
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318
周辺住民さん
浸水10mは荒川の堤防高さをも越えていて堤防が決壊しなくても浸水するという、水害を越えた天変地異レベルの話で、そんな値を出されてもどうしたらいいんだか戸惑うだけですね。
それよりも>>311のハザードマップにあった液状化しやすい地盤というのが気になりました。
浦安のように建物は大丈夫でも周辺のインフラが被害をうけて一ヶ月もガス水道が使えないような事態になる可能性があります。
地盤改良されてるか確認する必要がありますね
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319
匿名さん
台風なんかで大雨が降って避難勧告が出やすいのは、この辺だと志茂二丁目です。
いつも出ます。
水辺よりも陥没している土地の方が危険です。
赤羽駅より東は多かれ少なかれ土地が低いので浸水の可能性があります。
どうしても心配ならば、同じ赤羽駅までバスのパークホームズ赤羽西ってマンションが売れ残ってますよ。
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320
きんじょ
南東側に8階建ての学生寮ができるよう。完成平成31年3月下旬。
三丁目34番地6他、 敷地面積 2.025.82平米
延べ面積 4,519.60.50平米 高さ23.65m
結構 朝日が制限されそう。
この建物がオイコスの前にできるので日差しと風向きに注意が必要になる。
まだ、建物の形は不明。工業地帯なので、日照権に関係なく建物が建てられてしまう。
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321
匿名さん
>>320 きんじょさん
工業用地は日影規制がないので、南東向きはちょっとリスキーですね。価格に反映されれば安くなる気がします。
選ぶなら戸建側の西向き中層以上が良さそう。
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322
周辺住民さん
>>320 きんじょさん
>>6 の件ですね
配置平面図が公開されれば、許容範囲かどうか判断できるんですけどね。
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323
マンション検討中さん
>>318 浸水の条件はハザードマップに書かれていますよ。
72時間632mmの雨量で荒川が氾濫した場合に10メートル以上水深します。
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324
匿名さん
>>323 マンション検討中さん
そうだね。荒川が氾濫した場合ね。
中州の新田が水没して田端や日暮里も3メートルの浸水、南北線が水没して丸の内まで冠水したとき。
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325
検討板ユーザーさん
>>319 匿名さん
ちなみに赤羽西辺りは日本軍の弾薬庫だったらしので地盤は最強だょ。売れ残ってるけどね。
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326
匿名さん
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327
匿名さん
>>326 匿名さん
赤羽西のはここよりもっと高いよ
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328
マンション検討中さん
工業地域で水没地帯だから、土地は23区最低ランクですね。
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329
匿名さん
川口や足立よりましじゃない?強風や増水で橋が使えなくても避難できるし
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330
匿名さん
-
331
マンション検討中さん
川口や足立と比較してどうとかの話ではない。
土地としては用途:工業地域、川沿い(しかも隅田川、荒川のダブル河川)、
ハザード予想10m浸水地域ということで
土地の位置づけとしては、都内とか埼玉とかの以前に最低ランクなのは間違いないと思うが。
ただしそこを割り切ることができて、安価な価格で購入できれば、満足度は高いと思う。
まぁ都心にそれなりに近いわけだし(そこが唯一の利点?)
逆に周辺相場より安価で購入できないと・・・・・
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332
匿名さん
>>331 マンション検討中さん
橋が通れないと家に帰れない、避難できない立地ではないという話は正しいよ。
災害時に重要だと思うけど。
浸水5mの赤羽2丁目と決定的に違う?
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333
周辺住民さん
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334
マンション検討中さん
水深10メートル以上だと
4階以下は室内が水没しそうだし、
3階以下は水死の危険もありそうで怖いので、
私は6階以上を検討します。
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335
マンション検討中さん
この情報を知っている前提で買える人は、ある意味尊敬する。
この手の土地は普通は公園とかにするべきなのに(災害時の広域避難場所には適していないが)マンションにしてしまうのだから。
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336
匿名さん
将来、公園やスーパー堤防などの整備事業で立ち退きになる可能性はあるでしょうか?
-
337
周辺住民さん
>>336 匿名さん
たぶん当面の間大丈夫だと思います。すごく長いスパンでゆっくりとやってて、まずは公共用地だったり、観光地や河口付近の湾岸再開発エリアから順にという感じです。
しばらくはテラス補強、防潮堤補強でやり過ごす形だと思われます。
つい最近まで隅田川テラス補強工事をオイコスのあたりで行っていました。
また、防潮堤の耐震工事が今まさに行われてる最中でオイコスの辺りの隅田川沿いの道路を通ると見られると思います。
隅田川テラスの写真を載せときます。
クレーンはオイコス赤羽志茂の工事現場です。川沿いの白くてオレンジのポールが建ち並んでる部分見えますでしょうか?それが出来立ての隅田川テラスです。
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338
匿名さん
なるほど。オイコスの住宅棟は実際の川から数十メートル離れていますし、事業が立ち上がっても直接の影響は少ないかも知れないですね。
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339
マンション検討中さん
水害対策はどの程度設計に反映されているか知りたいですが、
15階なので対策は簡素なものでしょうか?
こことにたザパークハウス北赤羽の低層階は安かったと聞きました。
荒川氾濫時水没する一階にはよほどやすくなければ売れ残るし、
一回には居住しない設計なら検討しようかな。
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340
匿名さん
>>337 周辺住民さん
オレンジ色ポールの所は立ち入り不可でちょっとした増水で水没する部分となりますが、テラスと呼ぶのでしょうか?
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341
340
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342
周辺住民さん
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343
340
>>342 周辺住民さん
ありがとうございます。足立側もずっと同じような感じだったので、何でテラスっぽい地面を作ったのに遊歩道にならないんだろ?と疑問でした。まだ途中の状態なんですね。
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344
周辺住民さん
>>341
早く親水空間として整備されるといいですね。
少なくとも緑化して修景整備だけでもなんとか・・・
スーパー堤防については学生寮のところの建築許可を出してることから、当分の間作る気はないんだろうなぁと思いました。
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345
匿名さん
公式HPの「あなたは早く家に帰りたいですか?」から始まるHPは面白いですね。
確かにくつろげる家って大事だと思います。
誰もが早く家に帰ってゆっくりしたいと思うでしょう。
くつろげる広いリビングが実現するような間取りタイプを選びたい所。
ファミリータイプのプランは広めになっていて、ウォールドアになっていることからリビングが拡げられるようになっているのは良いなと思いました。
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346
匿名さん
業者さん、いらっしゃーい(新婚さん、いらっしゃーい風)
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347
匿名さん
王子神谷あたりの駅近中古のほうが良いんじゃないかなぁ。
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348
匿名さん
王子神谷はJR使うなら東十条だからなぁ、赤羽使いたい人は向かないね。
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349
匿名さん
オイコスから赤羽駅は歩いたら遠いけど、自転車なら道路ずっと真っ直ぐ行けば着くから、楽だよね。
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350
匿名さん
>>348 匿名さん
まー、でも同じ広さだと王子神谷の中古のほうが多分1000万安いですよ?都心からも1駅早く帰れるし。高くても自転車で赤羽に行ける新築がいいよ!というならその通りですね。新宿方面がメインの人とか。
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351
匿名さん
ここが特別割高とは思わないけどね。今どこの新築マンションも割高傾向だし。
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352
マンション検討中さん
私もオイコスが割高とは思わないですねぇ。いまの市況を鑑みると妥当かなと。中古を探せばもちろんもっと安くて条件の良い物件はありますが。。。日本は新築信仰が強いですから、せっかく持ち家を買うなら新築でという人の方が多数。そうなるとこの近辺では買いやすい価格帯ですね。志茂駅至近の明和地所や赤羽のスミフはここよりもずっと高いでしょうし、値上げしたガーデンズもしかり。荒川を越えれば、そりゃ足立区のファインシティや川口元郷のブランズなど安い物件ありますが、それらと比べたら北区ですし、南北線とはいえ駅徒歩圏のオイコスが高いのは当たり前。設備仕様がまだ分からないので、油断はできませんが、まともな仕様になるなら都内の大手ブランド物件としてはアリだと思いますなあ。
ただ、長谷工なので過度な期待はできませんけど。とりあえず、直床and背の低いペラボーなんだろうなあと思いつつ静観してます。
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353
周辺住民さん
>>352 マンション検討中さん
このイメージパースを見た感じだとベランダの戸境はペラボーに見えますね。
ってあれ?よく見ると1階が半分地面に埋もれてません?
西高東低の傾斜地だったんだ・・・今気づいた。これゲリラ豪雨のたびに1階水没しまくりですわ
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354
匿名さん
>>353 周辺住民さん
水没?ここの土地は降雨の冠水履歴があるのでしょうか。
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355
匿名さん
HPにある「ヒントはオランダにありました」の意味が分かった。
オランダ国土の約1/4は海面下、ここも荒川氾濫時に10メートル以上の浸水地、
でもオランダはどちらかというと江東区の湾岸地域の方が近いと思い。
マンションポエムを考えた人の自己満ですね。
>>353
敷地地下に雨水貯水槽があればある程度のゲリラ豪雨は対応できると思うけど、どうかな?
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356
匿名さん
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357
周辺住民さん
>>354 匿名さん
過去の浸水実績をオーバーレイで重ねてみました
敷地北端がギリ怪しいですが上記で言った東側は大丈夫みたいですね。
よかったよかった。
>>355 匿名さん
そうですね。雨水貯水槽のキャパが十分なら平気だと思います。
地所さんならおそらくその辺は抜かりないかな。
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358
匿名さん
>>357 周辺住民さん
敷地近くに多数の浸水域があること自体危ないと思います。
以前、江東区湾岸地域に住んでいた時、近くの交差点が浸水して
靴を脱いで裸足で帰ったことがあるので、心配です。
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359
匿名さん
>>358 匿名さん
都内は以外と浸水地域は多いですよ。目黒川や神田川、渋谷のあたりとか。王子駅周辺も。ないに越したことはありませんが
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360
マンション検討中さん
ここは24時間有人の防災センター設置ですか?
昼だけ管理人がいる場合、夜間の防災体制が気になります。
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