ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

>>1493 マンション検討中さん
徒歩なら大人の足で１５分ですね
結構楽です

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シャトルバスは21:40までのようですから、せっかく都心に近いんですし、それまでに赤羽に着くよう帰りたいですね。
歩きだと反って一杯飲みたくなっちゃいます(笑)

しかし南北線だけでは500戸捌くのは厳しいかと思いますが、シャトルで赤羽利用者も取り込めるとなると、グッと広範囲から呼び込めそうですね。

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500戸で９人乗り？朝は列できそうですね

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>>1496
そう思います。
やはりギガマンションはスケールメリットを生かして意味があるサービスを充足させるほうが資産性もあがるし利便性もあがるし投資効果としては大きいですね。

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>>1497
行列できるわけないでしょ？（笑）５００世帯全員が同じ時間に出勤するわけないんだから。

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志茂駅6分、赤羽駅8分の利便性を考えると川口を薦めていた業者の方々も黙らざるを得なくなりましたね。
もうデメリットらしいデメリットもこの物件には存在しないと言えます。

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>>1500
でしょうね。
もともとシャトルバスがなくても、駅近、大規模、23区、財閥系ブランド物件、新築で3000万台という高コスパがこのマンションの売りでしたからねぇ。
地盤やハザードはマンションでは関係ありませんからねぇ。戸建なら気にすべきでしょうが支持層まで杭を打ち込んで高さがあるマンションではこれららは技術的に解決してきた話ですからね。

ここにきて、JR赤羽駅という超絶鉄道利便性が高い駅へのシャトルバスってのはこれは非常に良いプラス材料であり費用対効果は抜群でしょうね。なにせ５００戸ごえのギガマンションだからこそ可能なスケールメリットを生かしてるわけですからね

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営業が必死に買い煽りしていますが、1月の第一期が見ものですね。
私は50くらいと見てます。

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>>1502
ガーデンズ東京王子も販売前はあなたみたいにくだらないネガを言いまくってる人がたくさんいましたよー（笑）
北区ではあり得ないほど高い、URそば、長谷工物件などなど。
蓋を開けてみたらあれだけの戸数なのによく売れましたねー
ここも同じでしょうね。
無意味な高級路線、無意味な割高価格、無意味な二重床はいらないんですよ（笑）

この辺りの価格帯を狙ってる庶民層はよくわかってるんです。
無理はできないし、無い物ねだりしても意味がないとね。また、家だけにそんなにばかみたいな
価格もかけられないしかけるべきでもないと。

なのでここでネガをしてる人みたいな、ある一点だけをあげつらったネガキャンなど無意味なのですよ。
欠点がないマンションなどあり得ませんからねぇ、ましてやこの価格帯ならなおさら。
要はバランスです。そこそこ利便性がよく、そこそこ今時の設備がついていて、それでなんかあった場合に
ちゃんと保証できるぐらいの体力がある大手売主、それでそこそこ駅近、と。
ガーデンズが売れたのはそれ。そしてここも売れる理由がそこ。
ガーデンズとここの違いは単に立地からくる価格帯が違うだけ。ガーデンズ購入者はもともと北区狙いの人じゃない。本当はもっと別のエリアを考えていたがそのエリアだと同じ価格帯で下がると物件の偏りや歪つが激しくお買い得間とバランスが悪いと判断して、北区にそれをもとめてきた層。

ここの客はもともとこのあたりの北区価格で探してる人でしょ。似てるのはちょっとまえにあったパークホームズ蓮根と似てるね。あちらも三田線駅近だが、川沿いで工場街でまぁ周辺立地はあまり褒められたものではないが、ここと同様大規模で大手で駅近で、そして価格が安い。妥協するにはちょうどいいバランスが取れた物件だからね。

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33歳年収450万に嫁がパートで80万程度だけど、ここなら買えるのか？

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>>1504
買えるか買えないかの判断はご自身でやってくださいね。
が、一般的にはそういう年収の方でも3000万台で買えるからこそ
このマンションは即瞬間蒸発だとおもいますけどね
私なら3980万円の部屋にしますね、その年収なら。

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3000万台を強調してるけど、3900万の一番安い部屋はこれだけ特殊に価格が抑えてあって、基本的には4900万の部屋ばかりと言うことですよね。
だから予算は5,000万〜が感覚的にはあってると思います。

志茂で北本通りより奥で5,000万…

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>>1506
おいおい。４２００万円で普通部屋が買えるぐらいの低価格帯がここの人気の秘訣だよ
３９８０万円が最もお得だけどね

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販売遅らせて、当初予定に無かったシャトルバスつけてと、なりふり構わぬ様子から要望が全く入ってないのが想像できます。

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いやでもシャトルバス構想が無かった時よりはいいでしょ

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シャトルバスは利用者だけで費用負担するなら賛成だけど、管理費から拠出するなら反対だ。

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>>1510
だーかーら、マンションではそれは通らないよ
みんなで出資して共有するのがマンションだから。
それが嫌ならマンションやめるしかない

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パンダ部屋が3900台はわかったが中心価格は坪いくら？

売れ行きが全てだから一旦様子見だな。

シャトルバスが功を奏して瞬間蒸発ならデベの戦略勝ち

そうでなければ市況のピークアウトの指標になる物件か。

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とりあえず用意しました的な９人乗りのシャトルバスなんていらない。シャトルバスを売り文句で使いたいだけにしか思えない。暮らし始めたら後々すごく問題になりそう。

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>>1512
様子見とか、瞬間蒸発したらデベの勝ちとか小学生か？
人がどうとかよりも自分で必要な部屋、条件が見合う価格で手に入るかどうかを決めるのは君自身だろう
そんなのも判断できずに他人に委ねてる間はマンションに限らず何にもまともな買い物などできやしない

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>>1513
買えない人はいらぬ心配じゃないかね？
そういうヒネたものの考え方しかできないならば素直に他所物件に
いきなよ。でもいけないぐらいの予算しかないからこういう低価格予算物件に
いるんでしょ？
それなのに現実すら受け入れられないなら君を受け入れるマンションなどないよ

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1514は何に怒ってるんだw

販売前の物件を様子見したらあかんの？

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ワタシは別物件にしましたが、ここも一度は検討しただけに順調に売れて欲しい。。でも、検討板が六郷化しているように思えて、、、、、皆さま、もっと冷静になって下さいね。

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９人乗りのシャトルバスに３０００円払い続けるなんてそんなお金ないからやめておきます。

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>>1517 名無しさん

最近は六郷も売れるようになってきたようなので、『江古田化』が正しいかもしれません。

もっとも、江古田は半分程度で完全にストップ状態なので、こちらが追い上げ、オイコスかも？(笑)

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>>1506 匿名さん

ちゃんとモデルルーム訪問してから発言して下さいね。
ネットの情報と憶測だけで発言しても誰の得にもなりません。
私は11月頃行きましたが、1番安いタイプより良い間取り、良い階数で4900万よりずっと安い部屋で購入の気持ちが固まっています。

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>>1520 eマンションさん
嫌がらせ行為だから無視しておきましょう
検討すらしてない人ですからね

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江古田、六郷土手、そして赤羽志茂。

今、荒れに荒れている三大大規模物件ですね

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>>1522 匿名さん

今週のSUUMO紙面を見ると分かりますが、これから販売する4000台案件は郊外でJRどころか私鉄地下鉄からも遠いバス便案件ばかりですよ。

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シャトルバス情報追加します。シャトルバスは1台との話でした。1台をピストンすると。現段階での話なので、変わるかもしれませんが、ご容赦ください。9人乗り1台で需要満たせるんですかね。。

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1524の情報が仮に真実だとすると、
片道8分で乗降時間考えれば往復20分。1時間に3本。
これなら乗合タクシーを導入したほうが早いのでは？

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7時から9時までの2時間で36人のために住人全員が数千円を払い続けないといけないのですね。
購入予定の皆さん、頑張ってください。

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>>1526 匿名さん

6:40～9:00だから、140分。140÷20×9で最大で63人では？あくまで最大だけど。

36ってどういう計算かね？

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>>1525 匿名さん
まず第一に、北本通りや駅前含め道路が朝の時間帯で片道8分を守れるとは思わない。
歩道でさえ人で溢れているのに。

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>>1524 マンション検討中さん
路線バスサイズが無理ならマイクロバスサイズにならないんですかね？

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>>1527 匿名さん
9人の定員に運転手も含まれるのだから、56人では？

7.8時はより乗客が集中するから、定員に対して乗れる人数の比率は低くなるでしょう

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この調子でいくと販売後即完売しそうですね

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>>1531 匿名さん
瞬間蒸発間違いないですね。

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来年の販売開始が楽しみですね。
ガーデンズとおなじ初速度で売れそうな気がします。

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ガーデンズで様子見したせいでエアリーを買えず悔しい思いをした方々が大勢いましたからね。
皆さんは同じ轍を踏まないとは思いますが。

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1526さん
それは管理組合で今後話し合うことになるでしょう。現段階では9人乗りが規定路線のような話ぶりでした。
うちは一次見送ります。西向の値段は魅力的ですが、管理費プラス3000円支払うのはちょっと、、、。
南向きで単価250の部屋買うのであれば、プラウドタワー川口のが個人的にはいいなと思ってしまうし。
難しいですね。

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規定→既定でした。失礼。

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>>1529 匿名さん
現段階ではの話なので既定ではないかと思います。
ただ、運転手の人材の確保や費用、志茂と赤羽の道路幅から総合的に判断したのかもしれませんね。
個人的には存在しても定員オーバーで乗れないシャトルバスになる気がします。

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マンマニさんがツイートしている通り、ここの販売は長期化、竣工前完売は無いでしょうね。
価格帯が違うという意見もありますが、同じ北区の隣駅で、1年余りで864戸を売り切ったガーデンズの影響は少なくないはずです。

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>>1525 匿名さん

同感です。
1時間に3本、定員9人なら、これだけの戸数があったらまず乗れないですね。
だって、通勤時間帯や乗りたい時間帯って重なりますから。
だから通勤時間帯ってどの電車も混雑してます。
ましてや複数路線乗り入れの赤羽駅なら尚更ですよ。
9人乗りじゃ話にならいです。

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運行費の月々3000円、もし月々のローンの支払額に充てたら金利0.6%/35年としてグロス価格100万ほど予算が上がる。でもこの程度の差で検討対象は変わらないんじゃないの？
個人的には来年着工の加賀案件も気になります。

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同じく加賀案件、気になります。
価格は全然違うような気がしていますが。。

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でも結局お買い得ですよね

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バスの運行はまだ諸々揺れているとは思いますが、これまでの情報を見るに使い勝手悪そうですね。
この戸数で9人乗りのシャトルバスだと…その恩恵を受けられる人の方が少なそうです。
本数もそう多くはなさそうですが、時間的に合わない可能性も高く、バスに乗るためにちょっと早く家を出てみても定員オーバー…なんて事もありそうですよね。
大人しく自転車で赤羽駅までいくか、志茂で乗って乗り換えるかした方が、結果的には楽そうな気がします。
定期代を会社が負担してくれる方であれば、本人負担はタダですし。
個人的には、恩恵を受けられる人が少なく、使い勝手が悪いようなら月3000円は高いと思うので、いっそシャトルバスはない方が良いです。

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https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171228-00005531-bunshun-bus_...
今は買い時ではないですね。

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>>1544 匿名さん

都内にある農地なんて限られてる。しかも駅近はほぼありませんよ。埼玉や千葉では影響あるかもしれませんが。

直接の物件はなくても相場が下がる、と考えたとしても買い替えの場合は買いも下がるが売りも下がるので結局同じ。
賃貸の場合は家賃を払い続けるので結局同じ。というか、そこまで下がる保証はありません。

今は市場最低金利、消費税増税前なので購入する時期としては悪く無いと思います。

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>都内にある農地なんて限られてる。しかも駅近はほぼありません

ほんとそうですね。千葉埼玉の駅遠マンションは影響あると思いますが。消費税の増税は本体だけでなくオプション価格にも響くので影響が大きいと思います。

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>>1546 匿名さん

そうなんですよ。かくいう私も『生産緑地制度』の期限切れに期待し、ストビューの航空マップも見てみたのですが、23区に限っては農地なんて実に少なかったんです。練馬にチョコチョコありましたが、駅近なんてほぼ無いし。

その代わり埼玉や千葉、また都内でも市では恩恵ありそうです。それでも都心に近い駅近 で大規模となると限られており、相場が崩れるほどあるとは思えませんでした。

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生産緑地に関してはこの記事参考になるな。

https://www.rakumachi.jp/news/column/214196

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この記事も参考になる。

https://www.kenbiya.com/news/8922.html

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>>1547 匿名さん

北区だと浮間舟渡あたりにあったと思います。
面積的には
世田谷区や東京都下など西側が多いですね。
調布の知人宅の側にはかなり広大な生産緑地
が広がっています。

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>>1541 マンション検討中さん
加賀は坪300近くしそうなので、こことは比較にならないでしょう。

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加賀の物件てどこを見ればわかりますか？
駅遠そうな感じがしますが…

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>>1552 匿名さん
立地は野口研究所の跡地。三田線の新板橋駅徒歩9分・JR十条駅15分なので駅近ではないですね。近隣がシティテラス加賀やプラウドシティ加賀学園通りなので同じ方向性なら坪300程度だろうけど、設計が長谷工だからお手頃価格もありえそう。

昨年の報道
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20160620:...

建築標識(twitter)

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>>1553 匿名さん

なるほど。情報ありがとうございます。

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浮間舟渡は高級過ぎて買えないので比べても無意味ですね

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>>1555 匿名さん

ポジ装いのアンチ過ぎる（笑）

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浮間舟渡が高級? 初めて聞きましたよ

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>>1557 匿名さん
ネタにマジレスしないで下さい

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ネタにはツッコミだけが正義

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浮間舟渡は近年高級住宅街に変わりつつあります

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浮間舟渡はスレチ。

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>>1561 匿名さん
近いよ

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ようやく販売まであと少しですね。
一期に出てくる住戸が気になりますね。やはり狙い目の角部屋3LDKが人気なんですかね

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シャトルバスは平日の6：30～9：00、16：40～21：40に運行か。使い勝手悪くて、管理組合総会ですぐに廃止になりそうな予感。

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廃止はないね

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1台で回そうとするから問題なのであって3台で回せば全員をほぼ希望通りの時間帯に到着させることができると思うよ。
その分の費用で3倍になってしまうかもしれないけど、赤羽駅を利用したいという検討者が多数だと思うし利便性を求めるなら多少の出費は覚悟して貰うしかないね。

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自家用車は３ナンバーですかね

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シャトルバスは朝の運行時間2時間半で8往復したとして、１回9人×8往復で最大72人、500世帯が72人のために管理費を負担する事になる。

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シャトルバスは追い風になりましたね

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他にこれといって金のかかりそうな共用施設もないから、シャトルバスは妙案だと思いますよ。
プールやスパの方が余程金かかるし、取り止めも出来ないのでリスク大きいですね。シャトルはいざとなったら止めりゃいいだけだし。

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交通利便性が上がる施策はどこのマンションも大成功してるからね

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モデルルームの活気はどうでしょうか？
大規模でスタートダッシュに失敗すると販売が長期化するケースが多いので検討者としても心配です。

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HPの予約画面をクリックしてみたら？
どの程度訪問予約が入ってるかわかるから。

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>>1573 匿名さん
5日、6日はそれなりに予約が入っている様ですね。
直前に予約される方が多いのでしょうか？

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客が瞬間蒸発ですね。

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オイコス赤羽志茂の土地の取得坪単価は、ガーデンズ東京王子の土地の取得坪単価よりも高かったのに、マンション価格がガーデンズよりも安いのは（コストカットしているとしても）お買い得感がありますね。

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>>1576 匿名さん
逆にオイコスが土地の高値掴みですね。ガーデン並みの価格では絶対に売れないので、デベは厳しいですね。

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ここに引っ越したいですが・・・情報をお持ちの方はいらっしゃいますか？
さて、
（１）駐車場代がいくらなのか？５００戸に対して１９４台しかないですが抽選でしょうか？
　　　周辺を参考にすると２．５万円／月ぐらいでしょうか、抽選にあぶれると近くはもう少し高いです。
（２）駐輪代はいくらでしょうか？これも抽選でしょうか？
　　　駐輪場は５００戸に対して９００台弱なのは気になります。１戸あたり２台もないのは・・・。
　　　抽選でしょうか？４人家族なので４台必要ですが、１台あたりいくらでしょうか？
　　　抽選に漏れたら、自転車を部屋に持ち込み廊下に置くかベランダに置くかですかしかないです。
（３）角部屋の価格はいくらか？
　　　部屋の向きは、南向きが良いです。単純な西日は避けたいです。
　　　角部屋は１日中明るくて良いです。。
　　　現地を見に行きましたが、５割強南向き、５割弱西向きのようです（正確ではない）
　　　南向き＋西向きの角部屋が魅力ですが、５階以上で１５階建てだとすると　
　　　サードスクエアとフォーススクエアの２０戸程度が該当です。これらの価格帯はいくらなのか？
（４）ベランダの作り、コンクリか？風通しが良い格子か、、
　　　ベランダの作りが格子だと、風ピューピューで大変かもしれません。写真はガラス張りですが
　　　コンクリで風通しが多少悪くても、洗濯物が干せるほうが良いです。
（５）エレベーターの数
　　　エレベーターの数は重要ですね、５０戸あたり１機は必要だと思いますが、
　　　どこかに書いてありますか、クレーン３台で建設しているのは外から見てわかりましたが
　　　エレベーターの数まで見ることができませんでした。
（６）宅配ボックスの個数は？
　　　宅配ボックスは戸数あたりの１／５はないと再配達になる場合があったりと不便ですが、
　　　いくつぐらいでしょうか？
見学に行く前に情報を知っておけば、交渉したり優先的に手配してもらえるように話をしたり
できるかもかもしれないので知っておきたいのですが、
特に（１）、（２）などご存じの方はいらっしゃいますか？ちょうど完成１年前ですよね。

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>>1578 周辺住民さん

質問の内容と量から見て、直接MRで聞いた方が良いですよ。
事前に知っておいて、交渉が有利になることはございませんよ。

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>>1576 匿名さん

土地の単価は場所は無論だが広さや形状、及び売主の事情でも全然違うからなー
単価比べは意味無いね

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>>1578 周辺住民さん

明らかに業者ですよね。
質問すると見せかけて貶めようとする魂胆がバレバレです。

無視しましょう。

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1578さんのを見て素朴な疑問
　購入検討にあたって、見に行く前にそんなところ気にするのかな？
　全部ダメダメだよーって誰かが書き込んだら見に行かないの？

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http://www.mec-r.com/news/2018/2018_0109.pdf
公式でもシャトル記載

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シャトルバスって笑
バブル期郊外マンションみたい

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>>1584 検討板ユーザーさん
郊外なのは間違いないよ。
南北線志茂駅ユーザーだけじゃ売り捌けないと判断したから、赤羽駅ユーザー訴求のために導入したのでしょう。


ところで、浮間舟渡駅でファミリー向けマンション発表されましたね。
浮間舟渡駅は各停しか止まらない不便な駅だけど埼京線ではある。

浮間地区は元からすごく安い地域ではあるので、いくらくらい安いのか？
オイコスとの差額はじめコスパによっては、シャトルバスで赤羽駅と思っていた人がそちらに乗り換える可能性もあるかもしれません。

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>>1583 匿名さん
共用施設のみの別棟をわざわざ建てて、ランドリーにトレーニングマシンを設置するって…。
管理費・修繕積立金はいくらになるんだろう。
ヨガスタジオつくるのはいいけど、トレーナーとかインストラクターとかを雇う費用も管理費から出るわけだよね。

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1578の裏読みすると他業者の目から見たこの物件の弱点ということか。
オイコス信者さん撃退してください！

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赤羽駅へのシャトルバスは便利だとは思うものの、南北線・志茂駅を普段使う人にとってはあまりメリットないですよね。
それでも、シャトルバスの費用を管理費から出すのですか。

ちなみに、南北線は、それほど不便ではありません。
JR線利用者は、南北線で王子駅まで行って乗り換えることもできます。
また、後楽園駅か飯田橋駅で乗り換えれば、大手町・東京方面にも行けます。
それに、東急目黒線に直通運転しているので、日吉、さらにその先の横浜・みなとみらい方面にもアクセスがよくなりました。

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マンション名に赤羽がつく以上シャトルバスはむしろ当然の成り行きですね。
どうしても管理費から出すのが嫌な方々はここで愚痴るより検討から外すべきかと思いますよ。

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シャトルバス出す意味マジわからん。
南北線は決して不便ではない。池袋、新宿、渋谷、上野、東京、大手町、同じメトロ同士一回の乗り換えだけで安く行けるし､品川へは将来南北線の延伸が有力視されているのだから。

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>>1589 マンション検討中さん
シャトルバス自体の可否と言うより、月3,000円の費用に対して、9人乗りの車一台のみ平日朝夜のみってのが問題点なのではないかと思う。

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>>1592 匿名さん

モデルルームでは一台ではないと言われましたよ。
月も2000〜3000円と言われたので3000円は最大値らしいです。

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おおっと。情報ありがとうこざいます

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