ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

だいぶ活況のようですね。人気物件ですからね。

いつの間にか、人気物件になりました。。。。

>>1410

今週のSUUMOに大々的に通勤時シャトルバス運行と初めて記載されていた。
投下した内部告発者乙。

おー。本当でしたか！
これは付加価値になるかも。多少ランニングコストがかかっても利便性が大きいほうが魅力ですね。

え～俺的には苦し紛れの販売対策にしか思えん。

後付けだと確かにそう思われても仕方ない…が、それできちんと予算管理できて住人が利便性を享受できるならそれはそれで歓迎です。

シャトルの経費がどの位かかるのかは確認したいですね。

>>1419 匿名さん
南北線ユーザーだけでこれだけの戸数を捌くのは厳しいですからね。

シャトルバスがあるだけで評価下がります。
最寄駅から徒歩20分以上ならともかく、志茂駅からは近いから南北線通勤者からは管理費からの維持は嫌だとか不要論が出るでしょう。

維持費高いんですよ？廃止かどうかで揉めるのが目に見えてる。赤羽駅はバスターミナルも大きいから駅前に降ろせるのかも謎だし、駅前を使うなら相当お金払わないと。

マンション本体が価格抑え目だからいいんじゃない？大規模だから運行も可能なわけだし。

>>駅前を使うなら相当お金払わないと。

せいぜい乗車待ちの一時停車だから費用には関係ないと思う。

ここって、路線バスのバス停はないの？

シャトルバス、誰が負担するんだろう。
住民全員の管理費とか絶対反対者いるだろうし、そもそも北本通りに赤羽駅行きのバスがあるんだからそのバスより高くなるなら自己負担制だとならなくなる人も増える。
でもシャトルバス賛成派もいるだろうから利用者が少なくても廃止にも出来ず、費用の垂れ流しは続く。

赤羽駅の降り場だって、駅前はバスターミナルで場所ないよ。国際興業バスでさえ、駅前じゃなくて西友前あたりで降ろす路線もあるくらい。

精々乗車待ちの一時停止だから問題ないとか言うけど、駅前のバス停に勝手に停まれる訳ないじゃないか。
マイクロバスだとしても路線バスの邪魔になるし、南口だって交通量も多く道も広くない。

シャトルバスがある物件は他の共用施設削ってるよ。費用がかかるから。
オイコスはそうじゃないから、これは管理費の相当な値上げを招くだけ。

>>1424 匿名さん
道交法の占有になります。
駅前のバスターミナルはJRの所有で国際興業バスが利用料を払っている。
ちなみに路線バスのみ利用可能です。それ以前に路線バスのバス停10m以内には一時停止でも不可なのは当たり前。

この辺に住む人なら、路線バスか自転車か徒歩で赤羽駅使ってる。
乗車料が発生するなら普段は自転車にする人が結構いるはず。

クソリプどうも。別に路線バスターミナルじゃなくてもいいでしょう。みずほ銀行の前とか。もっと言うと東口とも限らないしね。

シャトルバスなんて公式HPでもないぐらいなんだからよくまぁそういう噂話で進められるね（笑）
でっちあげての新手のネガですかねぇ。　駅近なのにわざわざシャトルバスなんていらんでしょ。
国際バスが赤羽まででてますしねー。どのみち住民でシャトルバスをおかかえしたところで
受益者負担で１００円ぐらいは乗るたびに払わないといけないしたいした本数にもならないから費用対効果としては悪い
のでかかえないでしょうな。

誰かスーモ紙面UPすりゃいいんじゃない？

>>1429

駅等にあるから今週のSUUMO見てみい。

>>1429 匿名さん
スーモにも発表されている事実でしょうが。

>>1428 匿名さん

みずほの前は反対車線が国際興業バスのバス停です。10m以内には一時停止できません。
あそこは常に渋滞していますし、無理ですね。
西口もバスターミナルです。

法令に関しては素人のコメントは鵜呑みにできませんね。駅周辺のどこに停車するか楽しみです。

運行決定、赤羽駅周辺発着場とありますね。詳細はモデルルームに問い合わせとのこと。

うれしいな、バス、バス・・・・このマンション本当にこの価格の価値あるの！？

>>1436 匿名さん
売り捌いてしまえば、あとはシャトルバスの費用なんて考えてない。
住宅価格と言うよりは、管理費用の値上げで跳ね返ってくるだけ。

通勤時に限ったシャトルバスはこれはありですね。
これは利便性が相当上がりましたね。南北線に徒歩6分に
赤羽には8分、シャトルバス。
赤羽は景品東北に埼京線に上野東京ラインにともはやムサコ並みの鉄道利便性を誇りますから
鉄道に関してはこれで問題なく資産価値の維持も相当高そうですね。
やはり５００戸こえたギガマンションだからこそのスケールメリットですね。

これは一気に魅力増したかも

当初予定していないシャトルバスの運行…

これは…つまり…

貶したいアンチは黙るしか無いって事ですね。

当初運行予定していないシャトルバス。
しかも入居者が負担する費用は莫大。

売れてないってことでしょ、単純に。

金額は分からないけど、戸あたり管理費が月1000アップくらい迄なら良いでしょう。

本来予定になかった赤羽駅の通勤通学まで可能になるとか検討者が大幅に増えそうな予感ですね。

一番高い人件費は朝と夕だけだし、シルバー使って月15万としても、500戸で割れば月300円ですね。

シャトルバスは英断ですね。
５００戸もありますから１戸２０００円ほど足せば十分賄えるでしょうね
バスは二台運用ですかね。月100万円で十分まかなえます。
これで、通勤時間帯が超絶便利になりますね！

ガーデンズで焼け野原になった需要に、直近のピークアウトした不動産市況に今の契約進捗率を総合的に判断した結果500世帯呼び込むにはシャトルバスしか手立てがなかったと考えられよう。当初の管理費にいくらプラスでバスが維持できる試算なのかデベ詰めた方がいいな。

ガーデンズとは価格帯が違うから焼け野原ではないでしょう。正確に言うと5000台後半を見送った需要がごっそりあるはず。

城北で5000以下の需要を消化したのは赤羽西と板橋蓮根でしょうね。

アベノミクスの時代、少し高くても良いものを求める人が増えていますね。ランニングコストが増しても利便性が上がる方が値下げの一途より好印象です。

>>1450
同意ですね。　
シャトルバスのコストを懸念するよりも必要なサービスを受けられることこそが
スケールメリットが大きい大規模マンション最大のメリットですよねー

オイコスはガーデンズの完売までの時間の記録を塗り替えそうな気がしてきましたね
こちらのほうが単価も安いしシャトルバスもできたので欠点らしい欠点がなくなりました。
ほぼ瞬間蒸発の状況になりそうなきがしますね。

>>1452 匿名さん

んなこたーねーだろ

バス便使うくらいなら、川口の方がマシ

でも川口も駅近は結構いいお値段しますよね。

>>1454
いや、埼玉、ましてや川口はええわ

23区、その中でも北区はこれからの地価上昇と現状の鉄道利便性、都心の近さで埼玉県とは別格ですね。
でも埼玉やら川口で探してる人はどうぞそちらにいってくださいね。ここは東京23区、特別区での話ですから。

赤羽>>>>>川口>>志茂

1457は契約者
必死にここの価値をあげようと完売までポジし続けるとみた。
ローンめいっぱい組んで余裕なさそう。

>>1459 匿名さん

販売前なのに契約者がいるわけが無い。
薄っぺらいアンチが張り付いてる。

>>1459
まだ販売前なのすらわからないんですかねぇ
ほんと、薄っぺらいただのアンチですね

シャトルバスがあるから、ここのマンション名に「赤羽」もつけたんですね。
ようやく最大の謎が解けた感じがします。
個人的にはこの「赤羽」ってわざわざつけていたのが気になっていたんですよね。
いくらなんでも赤羽駅は自転車またはバスが必要ですから普通に考えて
このマンション名をつけるなら、「オイコス　志茂」だけですよね。住所からも最寄駅からも。
が、赤羽へのシャトルバスをつけるのであれば赤羽志茂はその方がしっくりきますね。

赤羽駅徒歩５−7分の物件は安くても今なら6000万円は覚悟しておかないといけません。
ましてや、このマンションのような財閥物件x大規模であれば最低7000万円は必要でしょう。
当然ガーデンズよりも頭半分ぐらいは高い価格になりますからこのマンションの購入層は
お呼びではありません。
が、ここは赤羽駅からは遠い、ということで3000万台で購入できる。
しかも、赤羽駅には遠いが、南北線の志茂にも6分の駅近です。マンションとしての
要件はちゃんと揃ってる。
そして超大規模ギガマンションであるからこその強みであるシャトルバスをつけることで
費用負担はごくわずかにして雨でも濡れたり、暑い日でも汗を書くことなく快適に行ける
マンション住民だけの専用シャトルバスが赤羽駅にむかってくれる、ってなれば正直へんな
赤羽駅徒歩圏マンションを買うよりもよほど経済的＋実益が高いと言えるでしょうね。

7000万円だしても赤羽駅の駅近マンションは大したマンションは買えませんからね。
ここが4000万円で普通部屋がかえるわけでもうそれだけで3000万円という金額差が
生まれます。
仮にこのマンションが敷地や建物、設備等をそのままに立地だけ赤羽駅徒歩6分にしたら、
座・パークハウス　オイコス赤羽、ってなって最低価格が7000万（パンダ部屋）、普通部屋が
7600-8000万円ってかんじでしょうかね。

ここまで差が出ちゃうと、もはやシャトルバスを使う、もしくは必要に応じてタクシーで
解決しちゃったほうがはるかにお得で充実した生活ができそうな気がします。

>>1462 匿名さん
同じような立地のコスモイニシアも赤羽志茂って名乗っていたから、マンション名は単に志茂の知名度が低いからで正解だと思います

>>1445 匿名さん
大型免許持ってる人材が月収15万とな？
いや、管理組合に経営なんてできないからバス会社にお金を払って委託するに決まってる。
もちろん、バスのリース代や停留所の管理料、公安への申請の文書代なんかも含まれるでしょうな。

バスは車両・運転手をマンション側で抱えるんじゃなくて、
社員送迎バスなどを運行する会社に委託でしょう。
朝夕限定ならコストも大きくならないと思います。

赤羽が最寄になれば志茂駅から行きづらい山手線西側（池袋新宿渋谷恵比寿）へ便利になりますし、南北線との使い分けができていいのではないでしょうか。

志茂駅しか利用する予定がなかった人達は逆に購入を躊躇しそうですね。
管理費を上乗せなんてされたら堪らないでしょ。

>>1445 匿名さん
シルバーは朝10時くらいからせいぜい20時くらいの間で一日や時間だよ。
朝6〜22時まで拘束して15万？どんなブラック？
朝と夕で別の人材が必要だろうし、バスは無償でもらえて整備や修理、車検や税金もかからないの？
単なる送迎バスだって、停留所を設置するのはバスの運営会社しかできないよ。
たかだか管理組合じゃできない。
お金を払って専門会社に頼むことになる。

どう考えてもそんな費用じゃ足りません。

デベは早いとこ費用概算を見積もらないといけない、楽観的な判断で後々困る人が出てきそう。

管理費が1000円上がったくらいで諦める人がいるとは思えない

1445とは別人だけど、単なる予想の300円に長文で噛みつく暇人もいるんだな。スーモ紙面も自分でアップできないくせにご苦労な事です。

駅徒歩遠いけど、少し歩くと路線バスがあるからってシャトルバス廃止で揉めてるサクラディアってマンションあるよね。
恐らくここが一番シャトルバスで揉めているのではないかと。

ここのスレ見たら、費用なんかは雰囲気掴めるかもしれませんね。

しかしサクラディアは唯一の最寄駅がバス便にも関わらず揉めてるのだから、志茂駅があるオイコスは揉めるのが目に見えてる。

>>1470 匿名さん

向こうのスレ見たけどもうバスの話は流れ気味ですね。継続＆廃止を総会で採決するなら従うしかないと思う。複数会社で相見積もりしたら？とか建設的なコメントもあった。

>>1466 匿名さん
志茂駅だけ使うとか無いからそんなのきにしなくていい
それに大規模のスケールメリットがあるので

シャトルバスは英断ですね
ちなみに最近マンションのシャトルバス運用が増えてきてバス委託のお金も競走で安くなって来ました。
今後はシャトルバスも当たり前になりそう

シャトルバスを擁護しているのは営業マンか？
この物件の住人の大半は志茂駅しか使わないだろうし、
しかも通勤時だけごく少数の人のために全住人の管理費から支出するわけだし、
いずれマンションの総会で紛糾するのは必至だろ。

>>1474 匿名さん

購入前から費用が明らかになのに、入居してから紛糾する意味が分からんが。
ちなみに私は検討者なので業者認定は不要。

シャトルバスで通勤が楽？になるのは良いとして、道は混まないの？定刻で行けるのかな？朝8分位で？あと、乗り切れなさそうですよね？これだけの戸数があると。どうなんでしょうね？？

>>1475 匿名さん

人件費は年々上がるからね。
これで揉めてる管理組合は基本、どんどん上がる管理費に対しての不満や、シャトルバス利用料の値上げに関するものだと思う。
100円ならいいけど、500円じゃ嫌だってなる人は当然いるでしょう。

ましてや運転手は人材難な上、高齢ドライバーなんて恐ろしくて頼まないから65歳未満は必須でしょう。

>>1476 匿名さん
大きな通りはバスが10路線くらい走っているからそもそも乗降所自体が設置できないと思う。
駅前のマックやケンタッキーがある通りは片側バスレーン。
南口付近は一車線の一方通行。これで乗り降りされたら他の車通れない。
補助86号線から来て、朝鮮総連前辺りで降ろしたいところだけど、補助86号線に乗合バスが入るのは道の狭さから言って無理。
現実的には北本通りを岩淵の方面へ走り、まいばすけっとや東横インあたりで降ろす？
でも東横インの前には二路線のバス停があるから、これ以上設置するのは歩行者の邪魔かも。
岩淵駅付近で、前が住宅ではないところを探す感じ、もしくはブックオフの通りでララガーデンに差し掛からないまでの間。
現実的にはそんな感じではないでしょうか。

>>1474 匿名さん
ここの最寄り駅が赤羽駅徒歩６分で志茂駅もバス等で利用できる、ってなら殆どは赤羽駅利用だろうね。
でも現実は逆だから志茂駅が大半ってのは成立しない。
言うまでもなく南北線は鉄道利便性としては相当低い。乗り継ぎを余儀なくされる路線だ。
一方で赤羽駅は北の玄関口だしJRだからね。利便性は遥かに良い。シャトルバスが無くてもバスやチャリで赤羽駅利用者もたくさんいるだろうね。シャトルバスは意味あるよ。
そもそもマンションの特徴わかってるかい?
マンションの本質である合理性ってのはこれは共有して費用対効果をあげるって事だぞ。全部を所有、占有する戸建との違いはそこにある。君が使うか使わないかなんてのはマンションではどうでもいい話。
何も共有しない、皆で資金を出しあわない、ってなればマンションはその優位性を失ってただの共同住宅に伴うデメリットしか無いことになる。小規模マンションが管理費等の単価も高くなり共用設備も無いから資産性も低いし快適性もないから人気もないのはそういうこと。
利便性が非常に高い赤羽駅へのアクセス性に投資するのはこれは合理化を是とするマンションでは当然の話だぞ(笑)

>>1467 匿名さん

おいおい頭悪いの？
シャトルバスの時間帯が朝と夕だけの合計7.5時間程度だけじゃないか。

なぜそれだけの時間帯なのに１日拘束する必要ある？大丈夫？朝と夕で別の人間雇えばいいだろう。

１日7.5時時間、週5日、４週として時給1000円だぞ？時給1500円にしても22.5万。ネガる前によく計算してみようね！

>>1480

そんな給料で優秀な大型二種免許保持者がくるとでも？

>>1481 匿名さん

シルバーなら余裕で来るよ。若いのは無理。

>>1478 匿名さん

「おれが考えたバスルート」はレスの価値ないですね。

>>1480 匿名さん

社会保険料って知ってます？

シャトルバスの決定のおかげでこのマンションの利便性が更に増強された形になったね。
ギガマンションのいい点はこういう集の力で大きく改善できる点ですな。これでこのオイコスも欠点らしい欠点はなくなったね。
3000万台で赤羽駅シャトルバスも可能となれば今のマンション高騰状況鑑みたら瞬間蒸発だろうね

誉め殺し(笑)

>>1482 匿名さん
高齢ドライバーで事故を誘発するの？
個人事業主の大型免許保持者でさらにシルバーなんてあり得ない。

結局はバス会社と契約するしかないし、我々が払うのは運転手の月収だけではない。
バス会社の利益や社保福利厚生も含めての支払い。

月収20万の人間を派遣してもらうのに、50〜60万はとられるよ。
委託契約ってそんなものでしょ。

>>1487 匿名さん

心配しなくても業務委託するだけですし、業務委託先がどんな人を雇って運用しようがそれは業務委託内容外であり委託先の会社が決める話ですよー。
あと事故は鉄道でもバスでもタクシーでも発生してますのでここで議論しても無意味です。
このマンションが嫌なら他所に行けばいいだけ。
マンションはいいけどシャトルバスに懸念があるなら乗らなきゃいいだけ。
選択権は各人にあるんだから強制されてるわけじゃないので嫌ならよければいいだけ

シャトルバスは9人乗りらしいですから、乗れない人もいそうですね。管理費はプラス3000円～とのことでした。資料は頂けませんでしたので、ソースはありません。販売員からの情報です。

何分間隔なんだろう。なんか、バスの廃止より、バスの大型化の議案が管理組合に提出されそうですね

行きは良くても残業で遅くなれば、帰りは南北線乗り換えかタクシーなので、赤羽メインで考えてる人には微妙すぎますね。

9人乗りならバスでもなくて、普通免許で運転できるトヨタハイエース10人乗りでしょうね。
一時間4往復しても一台45人しか輸送できない。
3台くらい用意するのかな。普通免許なら運転手集めやすいから、いいかもしれない。

赤羽駅から19分なら余裕で歩けますよ。
今は最寄駅から22分の場所に住んでるので。
夏はコールドスプレー、冬はカイロ持って行きますが。

>>1491 匿名さん

そうですかね?帰りはバスかタクシーも使えるし好きなのでいいんじゃないの?

>>1493 マンション検討中さん
徒歩なら大人の足で１５分ですね
結構楽です

シャトルバスは21:40までのようですから、せっかく都心に近いんですし、それまでに赤羽に着くよう帰りたいですね。
歩きだと反って一杯飲みたくなっちゃいます(笑)

しかし南北線だけでは500戸捌くのは厳しいかと思いますが、シャトルで赤羽利用者も取り込めるとなると、グッと広範囲から呼び込めそうですね。

500戸で９人乗り？朝は列できそうですね

>>1496
そう思います。
やはりギガマンションはスケールメリットを生かして意味があるサービスを充足させるほうが資産性もあがるし利便性もあがるし投資効果としては大きいですね。

>>1497
行列できるわけないでしょ？（笑）５００世帯全員が同じ時間に出勤するわけないんだから。

志茂駅6分、赤羽駅8分の利便性を考えると川口を薦めていた業者の方々も黙らざるを得なくなりましたね。
もうデメリットらしいデメリットもこの物件には存在しないと言えます。

>>1500
でしょうね。
もともとシャトルバスがなくても、駅近、大規模、23区、財閥系ブランド物件、新築で3000万台という高コスパがこのマンションの売りでしたからねぇ。
地盤やハザードはマンションでは関係ありませんからねぇ。戸建なら気にすべきでしょうが支持層まで杭を打ち込んで高さがあるマンションではこれららは技術的に解決してきた話ですからね。

ここにきて、JR赤羽駅という超絶鉄道利便性が高い駅へのシャトルバスってのはこれは非常に良いプラス材料であり費用対効果は抜群でしょうね。なにせ５００戸ごえのギガマンションだからこそ可能なスケールメリットを生かしてるわけですからね

営業が必死に買い煽りしていますが、1月の第一期が見ものですね。
私は50くらいと見てます。

>>1502
ガーデンズ東京王子も販売前はあなたみたいにくだらないネガを言いまくってる人がたくさんいましたよー（笑）
北区ではあり得ないほど高い、URそば、長谷工物件などなど。
蓋を開けてみたらあれだけの戸数なのによく売れましたねー
ここも同じでしょうね。
無意味な高級路線、無意味な割高価格、無意味な二重床はいらないんですよ（笑）

この辺りの価格帯を狙ってる庶民層はよくわかってるんです。
無理はできないし、無い物ねだりしても意味がないとね。また、家だけにそんなにばかみたいな
価格もかけられないしかけるべきでもないと。

なのでここでネガをしてる人みたいな、ある一点だけをあげつらったネガキャンなど無意味なのですよ。
欠点がないマンションなどあり得ませんからねぇ、ましてやこの価格帯ならなおさら。
要はバランスです。そこそこ利便性がよく、そこそこ今時の設備がついていて、それでなんかあった場合に
ちゃんと保証できるぐらいの体力がある大手売主、それでそこそこ駅近、と。
ガーデンズが売れたのはそれ。そしてここも売れる理由がそこ。
ガーデンズとここの違いは単に立地からくる価格帯が違うだけ。ガーデンズ購入者はもともと北区狙いの人じゃない。本当はもっと別のエリアを考えていたがそのエリアだと同じ価格帯で下がると物件の偏りや歪つが激しくお買い得間とバランスが悪いと判断して、北区にそれをもとめてきた層。

ここの客はもともとこのあたりの北区価格で探してる人でしょ。似てるのはちょっとまえにあったパークホームズ蓮根と似てるね。あちらも三田線駅近だが、川沿いで工場街でまぁ周辺立地はあまり褒められたものではないが、ここと同様大規模で大手で駅近で、そして価格が安い。妥協するにはちょうどいいバランスが取れた物件だからね。

33歳年収450万に嫁がパートで80万程度だけど、ここなら買えるのか？

>>1504
買えるか買えないかの判断はご自身でやってくださいね。
が、一般的にはそういう年収の方でも3000万台で買えるからこそ
このマンションは即瞬間蒸発だとおもいますけどね
私なら3980万円の部屋にしますね、その年収なら。

3000万台を強調してるけど、3900万の一番安い部屋はこれだけ特殊に価格が抑えてあって、基本的には4900万の部屋ばかりと言うことですよね。
だから予算は5,000万〜が感覚的にはあってると思います。

志茂で北本通りより奥で5,000万…

>>1506
おいおい。４２００万円で普通部屋が買えるぐらいの低価格帯がここの人気の秘訣だよ
３９８０万円が最もお得だけどね

販売遅らせて、当初予定に無かったシャトルバスつけてと、なりふり構わぬ様子から要望が全く入ってないのが想像できます。

いやでもシャトルバス構想が無かった時よりはいいでしょ

シャトルバスは利用者だけで費用負担するなら賛成だけど、管理費から拠出するなら反対だ。

>>1510
だーかーら、マンションではそれは通らないよ
みんなで出資して共有するのがマンションだから。
それが嫌ならマンションやめるしかない

パンダ部屋が3900台はわかったが中心価格は坪いくら？

売れ行きが全てだから一旦様子見だな。

シャトルバスが功を奏して瞬間蒸発ならデベの戦略勝ち

そうでなければ市況のピークアウトの指標になる物件か。

とりあえず用意しました的な９人乗りのシャトルバスなんていらない。シャトルバスを売り文句で使いたいだけにしか思えない。暮らし始めたら後々すごく問題になりそう。

>>1512
様子見とか、瞬間蒸発したらデベの勝ちとか小学生か？
人がどうとかよりも自分で必要な部屋、条件が見合う価格で手に入るかどうかを決めるのは君自身だろう
そんなのも判断できずに他人に委ねてる間はマンションに限らず何にもまともな買い物などできやしない